Fastighetsmarknaden är selektiv och genuint konkurrensutsatt.

På lång sikt är det osannolikt att fastighetspriserna kommer att falla nämnvärt trots att den "heta" tillväxten upphör. Hög efterfrågan på faktiska bostäder, ekonomisk tillväxt, infrastrukturinvesteringar och ökande projektutvecklingskostnader skapar en ny prisnivå. Efterfrågan kommer dock att bli mer selektiv, vilket tvingar både investerare och utvecklare att anpassa sig på en mycket differentierad marknad och under ökande press från räntor och juridiska faktorer.

Báo Đại biểu Nhân dân•26/01/2026

Marknaden blir alltmer fragmenterad.

Data från Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) visar att marknaden kommer att se cirka 128 000 nya produkter lanserade år 2025; detta är den högsta nivån under perioden 2019-2025 och närmar sig toppen av utbudet. Marknaden är dock fortfarande inte helt "utsläckt" på grund av den fortsatta obalansen i utbudsstrukturen, med en allvarlig brist på prisvärda bostäder. Majoriteten av det nya utbudet kommer från segmentet för exklusiva lägenheter och högvärdiga låghusfastigheter, med cirka 25 % av lägenheterna prissatta över 100 miljoner VND/m², huvudsakligen koncentrerade till ett fåtal stora utvecklare.

Trots den snabba ökningen av utbudet fortsätter fastighetspriserna att nå nya höjder. Många projekt som lanserades i början av 2025 mottogs väl tack vare den uppdämda efterfrågan på bostäder, i kombination med positiva makroekonomiska förväntningar, infrastrukturinvesteringar och ihållande låga räntor. Vissa projekt sålde slut, och till och med fall av prishöjningar förekom.

Fastighetsmarknaden går in i en fas av genuint urval och konkurrens. Foto: An Hieu

Från slutet av 2025 började dock marknaden förändras avsevärt. I takt med att utbudet ökade över hela linjen hade köparna fler valmöjligheter och likviditeten var inte längre jämnt fördelad. Mot bakgrund av stigande räntor uppstod gradvis ekonomisk press, särskilt för investerare som använde hög belåning, förväntade sig kortsiktiga vinster och deltog i marknaden under perioder med snabba prisökningar.

Enligt VARS är marknadsdifferentiering kopplad till grundläggande förändringar i utvecklingsutrymmet. Ökade investeringar i transportinfrastruktur som motorvägar, ringvägar och interregionala artärer har utökat stadsområden, förkortat restider och underlättat flytt av projekt till förorts- och satellitstäder – områden med gott om mark och mer lämpliga prisnivåer. Bara år 2025 kommer landet att påbörja och inviga 564 transportprojekt med en total investering på över 5,14 biljoner VND, varav privat kapital står för nästan 75 %.

Vid sidan av infrastrukturutveckling har undanröjandet av rättsliga hinder blivit en avgörande drivkraft för att förbättra utbudet. Ungefär 1 000 projekt har fått sina svårigheter lösta och återupptagna i genomförandet; många nya storskaliga projekt har också godkänts och fortskrider snabbt för att undvika risken för markåtervinning enligt de nya reglerna.

Med en utbredd ökning av utbudet går marknaden in i en fas av genuin konkurrens. Fastighetspriserna, särskilt i storstäder, har stigit avsevärt i förhållande till genomsnittsinkomsten, vilket minskar antalet deltagare. Köpare som söker en bostad tvingas ha en solid ekonomisk grund och en långsiktig vision; investerare har också svårt att uppnå snabba vinster som tidigare. Kortsiktiga spekulativa strategier baserade på overifierad information och flockmentalitet blir alltmer riskabla, särskilt i takt med att marknadsdata blir mer transparenta.

I detta nya sammanhang behöver investerare övergå till ett selektivt tänkesätt och prioritera verkligt värde, exploateringspotential, likviditet och riskhantering. Investerare som använder hög belåningsgrad och saknar långsiktiga strategier kommer gradvis att elimineras från marknaden. För företag blir rykte, finansiell kapacitet, transparent rättsligt ramverk och engagemang för deadlines centrala konkurrensfördelar som utgör grunden för hållbar utveckling på medellång och lång sikt.

Myndigheternas roll är "nyckel".

På lång sikt tror VARS att fastighetspriserna sannolikt inte kommer att falla nämnvärt, även om de inte längre kommer att uppleva "heta" ökningar. Efterfrågan på bostäder är fortsatt hög, ekonomin fortsätter att växa, infrastrukturinvesteringarna fortsätter att expandera, medan projektutvecklingskostnaderna, särskilt finansiella förpliktelser relaterade till mark enligt den nya markprislistan, ökar, vilket skapar en ny prisnivå för marknaden.

Efterfrågan kommer dock att vara mycket selektiv; projekt med försäljningspriser som vida överstiger deras verkliga värde, dåligt anslutna platser, ofullständig juridisk dokumentation eller projekt som är olämpliga för faktiska levnadsbehov riskerar att få sina transaktioner "frysta", även om den totala prisnivån fortsätter att stiga.

Sammantaget förväntas fastighetspriserna i centrala området bibehålla höga priser och stabil tillväxt jämfört med föregående år på grund av den nästan totala bristen på nytt utbud, alltmer knapp mark och ett fokus på lyxsegmentet. Denna stabilitet är dock endast hållbar om förortsmarknaden fungerar hälsosamt, eftersom om likviditeten i förortsområden minskar kraftigt kan investerare tvingas sälja av fastigheter i centrala områden för att hantera kassaflödet.

Trots positiva tecken står marknaden fortfarande inför många utmaningar som behöver åtgärdas. VARS betonar den avgörande rollen för statliga förvaltningsmyndigheter och betonar behovet av att förbättra kapaciteten hos lokala förvaltningstjänstemän. Även om de tre lagarna om mark-, bostads- och fastighetsbranschen har antagits och anpassats för att passa den praktiska verkligheten, är implementeringen på många orter fortfarande långsam på grund av brist på specialiserad och erfaren personal, vilket får företag att vänta och ökar kostnaderna.

Frågan om markpristabeller och justeringskoefficienter är en stor flaskhals. De nya markpristabellerna har lett till mycket höga markpriser, medan många orter fortfarande väntar på att justeringskoefficienterna ska utfärdas. VARS anser att det är nödvändigt att snabbt utfärda justeringskoefficienter på en rimlig nivå, under 1 för nyutvecklade områden, för att uppmuntra företag att utveckla projekt.

Dessutom möter markröjning fortfarande många hinder på grund av bristande beslutsamhet på vissa platser; mer specifika och enhetliga riktlinjer behövs för att påskynda processen.

När det gäller räntorna har det funnits tecken på snabba ökningar under en kort period, vilket sätter press på både fastighetsutvecklingsföretag och husköpare. ”Kreditkontroll för fastigheter måste implementeras försiktigt och selektivt för att begränsa riskerna för systemet utan att chocka marknaden och kapitalflödena för utvecklingsprojekt. För om räntorna är för höga riskerar inte bara fastighetsmarknaden utan ekonomin som helhet negativa effekter”, betonade VARS.

Källa: https://daibieunhandan.vn/thi-truong-bat-dong-san-chon-loc-va-canh-tranh-thuc-chat-10404884.html