Fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden blir alltmer differentierad

Även om fastighetsmarknaden återhämtar sig blir differentieringen alltmer uppenbar. Medan spekulativa produkter som saknar exploateringsvärde ännu inte har visat någon större förbättring, har produkter som kan generera omedelbart kassaflöde registrerat positiva transaktioner.

Även om fastighetsmarknaden återhämtar sig blir differentieringen alltmer uppenbar. Medan spekulativa produkter som saknar exploateringsvärde ännu inte har visat någon större förbättring, har produkter som kan generera omedelbart kassaflöde registrerat positiva transaktioner.

En gång en "spelare" specialiserad på swing trading, men när marknaden förändrades ändrade Mr. Hoang Minh, en fastighetsinvesterare i Ho Chi Minh City, sin strategi.

Herr Minh sa att när marknaden var livlig behövde han bara sätta in en lägenhet eller en tomt i den första försäljningsfasen för att kunna sälja den till ett högre pris omedelbart och göra en hög vinst. Men när marknaden saktade ner var det inte längre lätt. Den förortstomt han tidigare hade köpt blockerades från likviditet. Antalet köpare minskade kraftigt, medan de som behövde sälja tvingades sänka priserna kraftigt. Denna investerare insåg att om han fortsatte sin spekulativa strategi kunde han hamna i en situation med "överutbud" liksom många andra investerare.

Efter mycket övervägande bestämde han sig för att ändra sin strategi. Istället för att bara fokusera på produkter med "surfing"-element började han leta efter tillgångar som kunde utnyttjas omedelbart för att skapa ett stabilt kassaflöde.

I slutet av förra året valde herr Minh att köpa en lägenhet med ett sovrum i distrikt 7 (HCMC) för 2,5 miljarder VND. Detta är ett färdigställt projekt med ett stort bostadsområde som hyrs ut av många utländska experter. Efter att ha slutfört inredningen hyrde han snabbt ut den för 13 miljoner VND/månad.

Enligt herr Minh är det inte helt säkert att investera i fastigheter för att bevara kapitalet, men det är nödvändigt att välja "defensiva" segment. Det vill säga att fastigheterna både kan vänta på prisökningar om 3–5 år och ge ett stabilt kassaflöde på kort sikt.

En färsk rapport från Vietnam Association of Realtors (VARS) påpekade också att för mer än fem år sedan ansågs lägenheter av många vara en typ av "konsumtionstillgång" och svåra att jämföra med andra fastighetssegment. Men nu, när balansen mellan utbud och efterfrågan i allt högre grad lutar mot efterfrågan, går lägenhetspriserna in i en långsiktig ökningscykel som vida överstiger många andra segment.

Lägenhetspriserna ökar ständigt och sätter en ny nivå, vilket gör att hyrespriserna också tenderar att "klättra", med en genomsnittlig ökning på 10-20% under 2024. I stadens centrum finns det nästan inga lägenheter med hyrespriser under 10 miljoner VND/månad, det vanliga hyrespriset för lägenheter med 1 sovrum är 10-15 miljoner VND/månad, och lägenheter med 2 sovrum kostar 15-20 miljoner VND/månad.

Utöver effekten av ökad hyresefterfrågan påverkar de ständigt stigande lägenhetspriserna även direkt hyresvärdarnas prissättningsstrategi. När bostadspriserna ökar tvingas hyresvärdarna höja hyrorna för att säkerställa vinster och balansera investeringarnas kassaflöde.

I verkligheten blir dock vinstmarginalen från att hyra lägenheter allt lägre eftersom hyrespriset inte kan hålla jämna steg med ökningen av huspriserna. Hyresökningstakten är bara ungefär hälften av huspriset år 2024, baserat på att vinstmarginalen från att hyra lägenheter i Vietnam bara är under 4 %, vanligtvis under 2 %, lägre än sparandet.

I samband med att det inte finns många primära källor sker den sekundära överlåtelsen av lägenheter på marknaden kraftigt. Data från Dat Xanh Services Research Institute visar att det nya utbudet mestadels är nästa fas i befintliga projekt, så marknaden noterade en skillnad i överlåtelsepriser på 10–20 % jämfört med sekundära projekt. Många exklusiva projekt som just har överlämnats har också ökade överlåtelsepriser på 15–25 %.

Tran Hien Phuong, VD för Seaholdings, bekräftade att kassaflödet har börjat återvända till marknaden, men att sättet den fungerar på kommer att bli mycket annorlunda än tidigare. Kunderna är nu kräsna, de väljer ofta projekt med korrekta juridiska förfaranden; eller med sekundära projekt accepterar de bara att köpa när lägenheten har en "rosa bok", är färdigställd, har fullständiga serviceavtal och kan utnyttjas omedelbart.

Enligt Phuong är marknaden differentierad mellan regioner. På vissa platser, trots att priserna har sjunkit kraftigt, är likviditeten fortfarande dålig, men på platser med verklig efterfrågan har priserna återhämtat sig snabbt. Detta visar att marknadens funktionsmekanism börjar baseras på verklig efterfrågan, istället för spekulation.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html