"Husräddningstjänst" mitt i fastighetskrisen i Kina

(Dan Tri) – En underjordisk industri blomstrar tack vare vågen av konkurser, medan miljardfonder massivt drar ut kapital. Dessa två ytterligheter blottlägger de allt djupare sprickorna på den kinesiska fastighetsmarknaden.

Mitt i Kinas fyraåriga fastighetsnedgång cirkulerar en märklig historia på sociala medier. Medan miljontals husägare står inför utsikten till "negativt eget kapital" (värdet på deras hem är mindre än det belopp de är skyldiga banken) och risken att förlora sin egendom, har en överraskande lösning dykt upp: även om banken beslagtar ditt hem kan du fortfarande lagligt behålla det.

Nyfikenhet fick en reporter från Lianhe Zaobao att undersöka saken. Bara några dagar efter att ha lämnat en kommentar under ett inlägg fick han mer än ett dussin meddelanden från "experter", som alla var fast beslutna att hjälpa till att "rädda huset".

Detta är ett fönster in i en skuggindustri, en unik tjänst som föddes ur marknadsdesperation.

Medan Kinas fastighetsmarknad fryser håvar ett skumt företag som räddar hem in pengar tack vare husägare med "negativt eget kapital" som försöker behålla sina fastigheter genom att köpa tillbaka sina egna skulder (Foto: Reuters).

Unika knep för räddning i hemmet

”Du kommer inte bara att förlora ditt hem, utan du kommer också att bli ett decennium bakåt i förhållande till andra. Att köpa ett nytt hem kommer att bli mycket svårt”, varnade en kvinnlig expert i telefon efter att ha tillbringat en halvtimme med att analysera de allvarliga konsekvenserna av att inte betala av sin skuld.

Efter att ha fått sina klienter att gripas av panik började hon använda sitt första knep: att omstrukturera lånet för att minska månadsbetalningen, vilket tillfälligt hjälpte husägaren att överleva den svåra perioden. ”Om man bara håller ut några år till kommer huspriserna definitivt att öka igen”, sa hon självsäkert.

Men den verkliga hemligheten avslöjas när kunden tvekar. Processen är mycket mer komplex och vågad.

Det är aktiv konkurs. Vid den tidpunkten kommer husägaren att sluta betala avbetalningar, låta banken beslagta fastigheten och lägga ut den på auktion.

Det är där "släktingen" kommer in i bilden. En betrodd släkting eller vän, med hjälp av ett "husräddningsföretag", lägger ett bud och köper tillbaka huset, ofta för halva marknadspriset. På pappret har ägarskapet ändrats, men i verkligheten har den gamla ägaren fortfarande fullständig rätt att använda det.

Det är också ett återköp av egen skuld. Eftersom auktionspriset är lågt är bankskulden ännu inte avbetald. Banken kommer att fortsätta driva det återstående beloppet. Men om husägaren inte har några andra tillgångar att beslagta kommer banken att "upphöra med verkställigheten" och sälja den osäkra fordran till ett kapitalförvaltningsbolag (AMC) med en kraftig rabatt, ofta bara 30 % av det ursprungliga värdet. Vid denna tidpunkt kan den försumliga fordringen, genom ett mellanhandsföretag, köpa tillbaka sin egen skuld till ett billigt pris.

Resultatet är en perfekt sluten ond cirkel. Husägaren behåller inte bara tak över huvudet, utan avskriver också det mesta av sin skuld. Naturligtvis kommer detta "mirakel" inte gratis.

"Husräddningstjänst" - håvar in pengar från konkursens smärta

Framväxten av "hemräddningsföretag" är ett tydligt exempel på lagen om utbud och efterfrågan, även under de mest svåra omständigheter. När miljontals människor står inför samma problem, föds en ny tjänstebransch för att lösa det.

Deras affärsmodell bygger på att utnyttja juridiska kryphål och brist på information från kunderna. Serviceavgifterna är inte billiga och varierar från 5 % av det ursprungliga lånevärdet eller från 8 % till 20 % av det återstående lånesaldot. Med bolån på miljontals yuan är detta ett enormt belopp.

”Vi tar inte dina pengar. Vi tar bara det kapital du måste betala till banken”, förklarade en kvinnlig expert. Detta argument, även om det är något felaktigt, träffar psykologin hos de som har det svårt: det är bättre att betala en stor avgift för att behålla fastigheten och minska skulden än att förlora allt.

Marknaden växer snabbt. På RedNote-plattformen har ämnet "bolånebetalningar" lockat nästan 60 miljoner visningar. Företag skryter med att de har erfarenhet av att hantera osäkra fordringar för alla typer av tillgångar, från lägenheter och kontor till hotell och fabriker, och är nu verksamma över hela landet.

Statistik bekräftar också detta till viss del. Guoxinda-data visar att enbart under 2024 lades 658 000 fastigheter ut på auktion, en ökning med 51,69 % jämfört med föregående år. Andra forskningsinstitut sätter siffran ännu högre, upp till 1,6 miljoner enheter.

Men analytiker varnar för att hemräddningstjänster bara är ett tillfälligt smärtstillande medel, inte ett botemedel mot det underliggande problemet. Husägare som deltar i denna process försätter sig själva i en juridisk trasslig situation, riskerar komplexa rättstvister och en allvarligare kreditåtstramning i framtiden.

På makronivå är de "ihopkokta" och överförda osäkra fordringarna som att plantera ytterligare en tidsinställd bomb i Kinas redan bräckliga finansiella system.

Internationella investerare skyndar sig återigen att sälja av tillgångar värda 140 miljarder dollar med rekordförluster. På bilden syns två nästan tomma bostadstomter i ett projekt i Qidong City, Kina, kontrollerat av Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Den brutala utvandringen: Kommersiella fastigheter för 140 miljarder dollar "avdunstade"

I skarp kontrast till ansträngningarna att hålla fast vid människors förmögenhet är internationella investerare på en massiv och brutal flykt. De nästan 140 miljarder dollar de har satsat på kinesiska kontorsbyggnader, köpcentra och lagerlokaler under de senaste 15 åren är nu en enorm börda.

Kända namn på den globala finanskartan som BlackRock, Carlyle Group, HSBC och Standard Chartered letar alla efter sätt att ta ut sina pengar, inklusive att behöva sälja tillgångar med stora förluster.

Nödförsäljningar i Kina förväntas uppgå till totalt 16 miljarder dollar mellan 2023 och 2024, en rekordhög siffra på 22 % av transaktionerna förra året, enligt Bloomberg Intelligence. Bankirer och investerare uppskattar att kapitalvärdet på kontorsbyggnader av klass A i Peking och Shanghai har avdunstat med minst 40 % från toppen 2019.

De klassiska "runaway"-affärerna har blivit en historia som cirkulerar i finansvärlden.

BlackRocks "utplåning": I slutet av 2024, efter att ha misslyckats med att sälja två kontorsbyggnader i Waterfront Place-komplexet (Shanghai), beslutade BlackRocks fond att överge tillgångarna och lämnade Standard Chartered Bank att hantera lånet på 780 miljoner yuan. Detta drag förångade helt deras aktieinvestering på 420 miljoner yuan.

Carlyles 50-procentiga förlust: Även i Shanghai sålde Carlyle Groups fond The Crest-byggnaden för 826 miljoner yuan, bara 57 % av vad den betalade för den för nästan ett decennium sedan, till och med mindre än bolånet på 1 miljard yuan.

Oaktrees "Österns Venedig": Till och med gamfonden som jagar krisdrabbade tillgångar, som Oaktree Capital, har haft problem med Evergrande Venice-resortprojektet som de beslagtog från Evergrande. Huspriserna där har fallit med mer än hälften från toppen.

Inte ens logistiksektorn, som en gång sågs som en ljuspunkt tack vare e-handelsboomen, är immun mot överutbud. Blackstone, en av de största aktörerna, sägs ha varit tvungna att acceptera en genomsnittlig hyressänkning på 25 % för att behålla kunderna.

Lösningen kan inte bara vara att "rädda huset" eller "sälja det".

Bilden är ännu dystrare när man tittar på makrostatistik. Den senaste rapporten från Kinas nationella statistikbyrå (NBS) som släpptes den 20 oktober visade att priserna på nya bostäder sjönk med 0,4 % i september jämfört med föregående månad – den snabbaste månatliga nedgången på 11 månader.

Avmattningen är utbredd, från förstklassiga städer som Peking och Shenzhen till lägre klassiga städer. Goldman Sachs sade att mindre städer står inför växande svårigheter på grund av "svaga tillväxtfundamentala förutsättningar och allvarligt överutbud".

För kommersiella fastigheter är situationen ännu värre. Vakansgraden för kontor i hela Kina nådde nästan 25 % år 2024, den högsta som någonsin uppmätts. Fastighetsägare har hamnat i ett våldsamt "diskonteringskrig", vilket har fått de genomsnittliga hyrorna att falla med 6,9 %, den kraftigaste årliga nedgången som någonsin uppmätts. CBRE förutspår att Shanghaimarknaden inte kommer att kunna absorbera allt nytt utbud före 2028.

Varningar om ett "förlorat decennium" för Kinas kommersiella fastigheter är tydligare än någonsin (Foto: Getty).

Berättelserna om inhemska människor som försöker behålla sina hem och internationella finansinstitut som säljer av tillgångar i Kina, även om de är motsatta, är båda symptom på samma sjukdom: ett kollaps av förtroendet och en allvarlig obalans i utbud och efterfrågan.

Oavsett hur smart och unikt "husräddningssystemet" är, är det bara en tillfällig lösning, ett sätt att täcka över det variga såret istället för att läka det. Det löser inte grundproblemet: huspriserna har fallit för mycket och människors inkomster är inte längre säkra.

Samtidigt är utflyttningen av utländska investerare ett tydligt misstroendevotum mot marknadens återhämtningsutsikter. De tror inte längre på tillväxtsagan för kinesiska fastigheter.

”År 2030 kan det nominella värdet på byggnader vara lägre än år 2020”, varnade Nicholas Wilson från Oxford Economics och tillade att utsikterna till ett ”förlorat decennium” för Kinas kommersiella fastigheter håller på att bli verklighet.

Lösningen på denna kris kan helt klart inte ligga i finansiella knep eller panikförsäljning. Det kräver en mer omfattande lösning, förankrad i ekonomisk återhämtning, arbetsstabilitet och, viktigast av allt, återuppbyggnad av förtroendet bland både medborgare och investerare.

Källa: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm