Mitt under en fyra år lång nedgång på Kinas fastighetsmarknad cirkulerar en bisarr historia på sociala medier. Medan miljontals husägare står inför utsikten att "negativt eget kapital" (värdet på deras hem faller under deras återstående bolån) och risken att förlora sin egendom helt, har en oväntad lösning dykt upp: även om ditt hem utmäts kan du fortfarande lagligt behålla äganderätten.
Nyfikenhet fick en reporter från Lianhe Zaobao att undersöka saken. Bara några dagar efter att ha lämnat en kommentar på ett inlägg fick han mer än ett dussin meddelanden från "experter", som alla hävdade att de kunde hjälpa till att "rädda huset".
Detta är porten till en skum verksamhet, en unik tjänst som föddes ur marknadens desperation.
Mitt på den frusna kinesiska fastighetsmarknaden håvar en skum verksamhet som säljer bostäder in pengar, då husägare med negativt eget kapital försöker behålla sina fastigheter genom att köpa tillbaka sina egna skulder (Foto: Reuters).
Unika räddningstaktiker i hemmet
”Du förlorar inte bara ditt hus; du hamnar ett decennium efter jämfört med andra. Att köpa ett nytt hus kommer att vara en avlägsen dröm”, varnade en kvinnlig expert i telefon, efter att ha ägnat en halvtimme åt att analysera de allvarliga konsekvenserna av att stoppa skuldbetalningarna.
Efter att ha fyllt klienten med oro lanserade hon sin första taktik: att omstrukturera lånet för att minska den månatliga betalningen, vilket tillfälligt skulle hjälpa husägaren att klara den svåra perioden. "Håll bara ut några år till, så kommer huspriserna säkert att stiga igen", sa hon självsäkert.
Men den verkliga hemligheten avslöjas först när kunden visar tvekan. Denna process är mycket mer komplex och vågad.
Det är en avsiktlig betalningsförsummelse. I så fall slutar husägaren att göra avbetalningar, vilket gör att banken kan beslagta fastigheten och lägga ut den på auktion.
Det är då "släktingar" träder in. En betrodd släkting eller vän, med hjälp av ett "hemräddningsföretag", kommer att delta i auktionen och köpa tillbaka huset, ofta för bara halva marknadsvärdet. På pappret har ägarskapet ändrats, men i verkligheten behåller den tidigare ägaren fullständig nyttjanderätt.
Det innebär också att man köper tillbaka sin egen skuld. På grund av det låga auktionspriset förblir bankskulden obetald. Banken kommer att fortsätta driva ut det återstående beloppet. Men om husägaren inte har några andra tillgångar att beslagta, kommer banken att "avbryta verkställigheten" och sälja den osäkra fordran till ett kapitalförvaltningsbolag (AMC) med en betydande rabatt, vanligtvis endast 30 % av det ursprungliga värdet. Vid denna tidpunkt kan den försumliga skyldiga, genom mellanhandsbolaget, köpa tillbaka sin egen skuld till ett fyndpris.
Resultatet blev en fullständigt bruten ond cirkel. Husägaren behöll inte bara sitt hem utan eliminerade också en stor del av sin skuldbörda. Naturligtvis kom detta "mirakel" inte på köpet.
"Hemräddningstjänster" - tjänar pengar på konkursens smärta.
Framväxten av "hemräddningsföretag" är det tydligaste beviset på lagen om utbud och efterfrågan, även under de mest svåra omständigheterna. När miljontals människor står inför samma problem kommer en ny servicebransch att dyka upp för att lösa det.
Deras affärsmodell bygger på att utnyttja juridiska kryphål och kundernas brist på information. Serviceavgifterna är inte billiga och varierar från 5 % av det ursprungliga lånebeloppet eller från 8 % till 20 % av det återstående saldot. För bolån värda miljontals yuan är detta en enorm summa.
”Vi tar inte dina pengar. Vi tar bara det kapitalbelopp du är skyldig banken”, förklarade en kvinnlig expert. Detta argument, om än något felaktigt, berörde de som hade det svårt: det är bättre att betala en stor avgift för att behålla tillgångar och minska skulder än att förlora allt.
Marknaden expanderar snabbt. På RedNote-plattformen har ämnet "bolånebetalningar" lockat nästan 60 miljoner visningar. Företag skryter med att de har erfarenhet av att hantera osäkra fordringar för alla typer av tillgångar, från lägenheter och kontor till hotell och fabriker, och att de nu verkar rikstäckande.
Statistiken bekräftar delvis detta. Guoxidas data visar att enbart under 2024 lades 658 000 fastigheter ut på auktion, en ökning med 51,69 % jämfört med föregående år. Andra forskningsinstitut rapporterar ännu högre siffror, upp till 1,6 miljoner fastigheter.
Analytiker varnar dock för att hemräddningstjänster bara är ett tillfälligt smärtstillande medel och inte kan bota grundorsaken. Husägare som deltar i denna process försätter sig själva i en juridisk knipa och riskerar att trassla in sig i komplexa rättstvister och en allvarligare kreditkris i framtiden.
På makronivå är sättet som osäkra fordringar "manipuleras" och överförs på likvärdigt med att plantera ytterligare en tidsinställd bomb i Kinas redan bräckliga finansiella system.
Internationella investerare säljer återigen frenetiskt av tillgångar värda 140 miljarder dollar med rekordförluster. På bilden syns två nästan tomma bostadstomter i ett projekt i Qidong City, Kina, kontrollerat av Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).
En förödande utvandring: kommersiella fastigheter värda 140 miljarder dollar "försvinner".
I skarp kontrast till medborgarnas ansträngningar att behålla sina tillgångar genomför internationella investerare en massiv och förödande utvandring. De nästan 140 miljarder dollar som de investerat i kontorsbyggnader, köpcentra och lagerlokaler i Kina under de senaste 15 åren blir nu en enorm börda.
Framstående namn på den globala finanskartan som BlackRock, Carlyle Group, HSBC och Standard Chartered utforskar alla sätt att komma ut, inklusive att sälja tillgångar med betydande förluster.
Enligt Bloomberg Intelligence nådde det totala värdet av försäljningar av krisdrabbade tillgångar i Kina 16 miljarder dollar mellan 2023 och 2024, vilket motsvarar 22 % av förra årets totala transaktioner – en aldrig tidigare skådad takt. Bankirer och investerare uppskattar att kapitalvärdet för kontorsbyggnader av klass A i Peking och Shanghai har avdunstat med minst 40 % jämfört med toppen 2019.
Klassiska "överge skeppet"-affärer har blivit vitt spridda historier i finansvärlden.
BlackRocks "utplåning": I slutet av 2024, efter att ha misslyckats med att sälja två kontorsbyggnader i Waterfront Place-komplexet (Shanghai), beslutade BlackRocks fond att överge tillgångarna och lämnade Standard Chartered Bank att hantera lånet på 780 miljoner yuan. Detta drag fick deras aktieinvestering på 420 miljoner yuan att helt försvinna.
Carlyles 50% förlustavtal: Även i Shanghai sålde Carlyle Groups fond The Crest-byggnaden för 826 miljoner yuan, endast 57% av priset de köpte den för under nästan ett decennium, till och med mindre än bolånet på 1 miljard yuan.
Oaktrees "Österns Venedig": Till och med en "gamfond" som specialiserar sig på att jaga svårfunna tillgångar, som Oaktree Capital, kämpar med megaprojektet Evergrande Venice Resort, som de beslagtog från Evergrande. Huspriserna där har fallit med mer än hälften från toppen.
Inte ens logistiksektorn, som en gång ansågs vara en ljuspunkt tack vare e-handelsboomen, är immun mot överutbud. Blackstone, en av de största aktörerna, tvingas enligt uppgift acceptera en genomsnittlig sänkning av hyrorna på 25 % för att behålla kunderna.
Lösningen kan inte bara vara att "rädda huset" eller att "sälja av" tillgångar.
Bilden blir ännu dystrare när man tittar på makroekonomisk data. Den senaste rapporten från Kinas nationella statistikbyrå (NBS), som släpptes den 20 oktober, visar att priserna på nya bostäder i september sjönk med 0,4 % jämfört med föregående månad – den snabbaste månatliga nedgången på 11 månader.
Nedgången är utbredd, från förstklassiga städer som Peking och Shenzhen till lägre stadsområden. Goldman Sachs noterar att mindre städer står inför förvärrade svårigheter på grund av "svaga tillväxtfundamentala förutsättningar och allvarligt överutbud".
För kommersiella fastigheter är situationen ännu värre. Vakansgraden för kontor i hela Kina nådde 2024 nästan 25 %, den högsta nivån i historien. Fastighetsägare hamnade i ett våldsamt "priskrig", vilket ledde till att genomsnittliga hyror sjönk med 6,9 % – den kraftigaste årliga nedgången som någonsin registrerats. CBRE förutspår att Shanghaimarknaden inte kommer att kunna absorbera allt nytt utbud före 2028.
Varningen om ett "förlorat decennium" för kinesiska kommersiella fastigheter blir tydligare än någonsin (Foto: Getty).
De kontrasterande berättelserna om kinesiska medborgare som desperat försöker behålla sina hem och internationella finansinstitut som säljer av tillgångar i Kina är båda symptom på samma sjukdom: ett kollaps av förtroendet och en allvarlig obalans mellan utbud och efterfrågan.
Oavsett hur smart eller unikt "bostadsräddningsprogrammet" än må vara, är det bara en tillfällig lösning, ett sätt att täcka över ett varigt sår istället för att läka det. Det tar inte itu med grundproblemet: bostadspriserna har fallit för lågt och människors inkomster är inte längre säkra.
Samtidigt är de utländska investerarnas flykt ett tydligt misstroendevotum mot marknadens återhämtningsutsikter. De tror inte längre på tillväxtsagan för kinesiska fastigheter.
Oxford Economics-experten Nicholas Wilson utfärdade en varnande bedömning: ”År 2030 kan det nominella värdet på byggnader vara ännu lägre än år 2020.” Enligt honom håller utsikterna till ett ”förlorat decennium” för kinesiska kommersiella fastigheter gradvis på att bli verklighet.
Lösningen på denna kris kan uppenbarligen inte ligga i finansiella knep eller panikförsäljning. Det kräver en mer omfattande lösning, som härrör från ekonomisk återhämtning, stabilitet i arbetsmarknaden och, viktigast av allt, återuppbyggnad av förtroendet bland både allmänheten och investerare.
Källa: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Kommentar (0)