VARS: Prisvärda lägenheter "försvinner" i Hanoi och Ho Chi Minh-staden

ANTD.VN - Den senaste tidens ökning av utbudet av fastigheter beror främst på exklusiva bostäder, medan prisvärda bostäder "överges", vilket gör obalansen mellan utbud och efterfrågan allt allvarligare.

Inget mer utbud av nya prisvärda lägenheter

Enligt Vietnams mäklarförening (VARS) har den vietnamesiska fastighetsmarknaden gradvis "upphettats" tack vare den drivande kraften i nya utbuds- och stödåtgärder från regeringen . Ökningen av utbudet sker dock främst i det exklusiva segmentet medan prisvärda bostäder "överges".

VARS-forskningsdata visar att segmentet för prisvärda lägenheter (prissatta under 25 miljoner VND/m2) har "utrotats" under de senaste åren och är mycket svårt, eller till och med omöjligt, att återuppstå i Hanoi och Ho Chi Minh-staden.

Mer specifikt i Hanoi nådde andelen nylanserade prisvärda lägenheter 35 % år 2018, minskade till 20 % år 2019 och endast 12 % år 2020. Under 2021 och 2022 fortsatte utbudet av lägenheter i detta segment att minska och uppgick till endast cirka 4 % av det totala utbudet av lägenheter som lanserades till försäljning och nådde 0 % år 2023.

I Ho Chi Minh-staden var nedgången ännu starkare då andelen nylanserade prisvärda lägenheter 20 % år 2018 stod för 20 % men sjönk till endast 0,5 % år 2020 innan den försvann helt år 2021.

Fram till de första nio månaderna 2024 upplevde utbudet av lägenheter en betydande återhämtning, men cirka 80 % av utbudet av lägenheter som öppnades för försäljning i Hanoi och Ho Chi Minh-staden hade försäljningspriser från 50 miljoner VND/m2 eller mer.

Forskning om lägenhetsprisindex, som återspeglar de genomsnittliga försäljningsprisfluktuationerna för projekt i urvalet av 150 projekt som valts ut och observerats av VARS, visar också att det genomsnittliga försäljningspriset för urvalsprojektklustret i Hanoi per tredje kvartalet 2024 ligger nära 60 miljoner VND/m2, en ökning med 64,0 % jämfört med andra kvartalet 2019.

Det genomsnittliga försäljningspriset för projektkluster i Ho Chi Minh-staden ökade från 49,2 miljoner VND/m2 till 64,2 miljoner VND/m2, vilket återspeglar en ökning med 30,6 % under samma period.

Utbudet av prisvärda lägenheter har försvunnit i Hanoi och Ho Chi Minh-staden.

Varför är företag inte intresserade av det lägre prissegmentet?

Enligt VARS är den främsta anledningen till att prisvärda bostäder inte har fått mycket uppmärksamhet från fastighetsutvecklare att vinstmarginalen från detta segment är lägre än för high-end-segmentet. Beräkningar från projektutvecklare visar att med en vinstmarginal på endast cirka 15 % kommer utvecklaren att förlora pengar om kapitalet stagnerar i 1–2 år eller om försäljningen försenas i 1–2 år.

Dessutom är centrala markfonder alltmer knappa, för närvarande och i framtiden, främst belägna i stora stadsområden med en rad infrastruktur- och allmännyttiga tjänster som behöver investeringar, plus att insatskostnaderna, särskilt markkostnader, ökar och priserna inte kan vara överkomliga.

För det andra, även om regeringen har infört många strategier för att uppmuntra utvecklingen av sociala bostäder och prisvärda bostäder, är rättsliga förfaranden relaterade till mark och planering fortfarande stora hinder. Den komplicerade licensieringsprocessen, som tagit lång tid, tillsammans med den alltmer knappa markfonden för bostadsutveckling i storstäder, gör att projektutvecklare måste noggrant överväga innan de investerar i detta segment.

Dessutom har kreditstödspolicyer för bostadsköpare i detta segment inte implementerats synkront.

För det tredje har exklusiva projekt höga vinstmarginaler och är inte svåra att sälja. Eftersom efterfrågan på exklusiva bostäder, inklusive både bostads- och investeringsbehov, är mycket stor, ökar ständigt gruppen av höginkomsttagare i takt med den ekonomiska utvecklingen och utlänningar från vågen av utländska investeringar samt utländska vietnameser som på grundval av den nya juridiska korridoren "mjukar upp" ägarvillkoren för denna grupp.

Faktum är att antalet kunder som är villiga att betala en premie för att äga de mest begränsade och exklusiva produkterna i projektet inte är litet. Detta gör segmentet för prisvärda bostäder mindre attraktivt för projektutvecklare.

Behov av statlig intervention

För att åtgärda bristen på prisvärda bostäder anser VARS att det behövs kraftfulla ingripanden från staten.

Följaktligen behöver staten undersöka och utveckla strategier för att skapa gynnsamma förutsättningar för investerare att utveckla prisvärda kommersiella lägenheter (undantag från markskatt, företagsskatt eller öka byggtätheten eller markanvändningskoefficienten jämfört med standarder för kommersiella bostadsprojekt).

Samtidigt prioriteras bygglov och bygglicenser, vilket bidrar till att förkorta projektutvecklingstiden...

För det andra bör staten främja samarbetsprojekt mellan regeringen och den privata sektorn för att bygga prisvärda bostäder (staten tillhandahåller markincitament och juridiskt stöd).

För det tredje bör det finnas strategier som stödjer människors efterfrågan på bostäder. Regeringen kan överväga att inrätta en fond för att stödja utvecklingen och upprätthållandet av utbudet av billiga lägenheter…

Dessutom behöver staten ha en politik för att begränsa spekulativa motiv, och bör snart studera och tillämpa fastighetsskatt, med sikte på fastighetsägare som inte omsätter sina fastigheter i affärsverksamhet, eller inte utför byggnation efter att ha mottagit mark...

Det är nödvändigt att inrätta bostadstillsynsmyndigheter eller kommittéer, och att vidta strikta sanktioner mot fall av spekulation, prismanipulation eller olagliga prishöjningar.

För att regleringspolitiken ska vara verkligt effektiv och säkerställa att marknaden fungerar säkert och hälsosamt på lång sikt måste staten dock snart färdigställa informations- och datasystemet om fastighetsmarknaden och systemet för att hantera identifierade bostäder.

Källa: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd