1 ใน 3 ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ต้องหยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางการเงิน

นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) กล่าวว่า ในบรรดาโครงการ 168 โครงการในนครโฮจิมินห์ที่ประสบปัญหา มี 1 ใน 3 โครงการที่เกี่ยวข้องกับปัญหาทางการเงิน

ในการประชุมเผยแพร่ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ซึ่งจัดขึ้นในช่วงเช้า ของวันที่ 11 ตุลาคม นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า เงื่อนไขประการแรกสำหรับองค์กรและบุคคลในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการจัดตั้งธุรกิจ

ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนของยอดเครดิตคงเหลือและยอดพันธบัตรคงเหลือต่อส่วน ของผู้ถือหุ้น คุณไห่กล่าวว่า เป็นเรื่องปกติมากที่ธุรกิจจะมีโครงการจำนวนมาก แต่หากศักยภาพทางการเงินมีจำกัด กระแสเงินสดจำนวนเดียวกันกระจายอยู่ในหลายโครงการ ธุรกิจก็จะเริ่มพิจารณาการออกพันธบัตรและใช้ประโยชน์จากการกู้ยืมเงิน

อย่างไรก็ตาม เมื่อเกิดปัญหาขึ้น โครงการก็จะถูกระงับและถูกระงับ “หนึ่งในสามของโครงการ 168 โครงการในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหาทางการเงิน” คุณไห่กล่าว

นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวในงานประชุม

ดังนั้น พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จึงได้บัญญัติบทบัญญัติบางประการของพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยเงื่อนไขสำหรับองค์กรและบุคคลในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มเติมบทบัญญัติเกี่ยวกับเงื่อนไขสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านโครงการอสังหาริมทรัพย์ ให้มีทุนจดทะเบียนขั้นต่ำ และให้รักษาอัตราส่วนสินเชื่อคงค้างและหุ้นกู้คงค้างของบริษัทต่อทุนจดทะเบียน

ดังนั้น วิสาหกิจต้องมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีขนาดพื้นที่น้อยกว่า 20 เฮกตาร์ และไม่น้อยกว่าร้อยละ 15 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป ในกรณีที่ดำเนินโครงการหลายโครงการพร้อมกัน วิสาหกิจต้องมีทุนจดทะเบียนเพื่อให้เป็นไปตามอัตราส่วนข้างต้นสำหรับแต่ละโครงการ

“นี่เป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการคัดเลือกนักลงทุน” เขากล่าว

ข้อบังคับเหล่านี้ มาตรา 5 พระราชกฤษฎีกา 96 ที่ให้รายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายมาตรา ยังมีข้อบังคับที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นด้วย

ดังนั้น วิสาหกิจจึงต้องรักษาอัตราส่วนความปลอดภัยทางการเงินของวิสาหกิจให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยสินเชื่อ และกฎหมายว่าด้วยหุ้นกู้

ในกรณีที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน หรือออกหุ้นกู้เพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่เป็นผู้ลงทุน ผู้ประกอบการต้องดำเนินการให้ยอดเงินกู้คงค้างทั้งหมดที่สถาบันการเงิน ยอดพันธบัตรคงค้าง และทุนจดทะเบียนที่ต้องชำระสำหรับแต่ละโครงการไม่เกินร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดของโครงการนั้น

อัตราส่วนรวมของยอดสินเชื่อคงค้างจากสถาบันการเงินและยอดหุ้นกู้ภาคเอกชนคงค้างที่ใช้ในการดำเนินโครงการต้องไม่เกิน 4 เท่าของมูลค่าทุนของวิสาหกิจสำหรับแต่ละโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดินน้อยกว่า 20 ไร่ และต้องไม่เกิน 5.67 เท่าของมูลค่าทุนของวิสาหกิจสำหรับแต่ละโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป

“เมื่อประกาศใช้กฎระเบียบนี้ หลายคนตั้งคำถามว่าหากบริษัทออกพันธบัตรแล้วมียอดสินเชื่อเกินจะเกิดอะไรขึ้น? กฎระเบียบชั่วคราวระบุชัดเจนว่าบริษัทไม่อนุญาตให้ออกหรือกู้ยืมเงินทุนต่อไป” เขากล่าว พร้อมย้ำว่ายอดสินเชื่อคงค้างจากสถาบันสินเชื่อ ยอดพันธบัตรบริษัทคงค้าง และทุนจดทะเบียนที่ต้องใช้ในแต่ละโครงการต้องไม่เกิน 100% ของเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการนั้น

เงื่อนไขการโอนโครงการที่ง่ายขึ้น

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 เป็นการเพิ่มเติมและทำให้บทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกาฉบับปัจจุบันถูกต้องตามกฎหมาย แก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติของพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 เพื่อให้การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นไปตามกฎหมายอย่างชัดเจน เข้มงวด และเป็นไปได้

นายฮวงไห่ กล่าวว่าเงื่อนไขในการโอนโครงการนั้นง่ายกว่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายได้ยกเลิกข้อกำหนดเรื่องการมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการและส่วนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่โอนไป

พร้อมกันนี้ให้เพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ของนักลงทุน เช่น การให้มีการอนุมัติการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

โครงการได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี) ให้กับรัฐของโครงการ

กฎหมายยังได้แก้ไขและเพิ่มเติมกฎเกณฑ์ว่า ในกรณีที่ผู้รับโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นองค์กร ทางเศรษฐกิจ ที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ หลังจากที่มีคำสั่งอนุญาตให้โอนจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่และคู่สัญญาได้ลงนามในสัญญาโอนแล้ว ให้ดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

พร้อมกันนี้ ให้กำหนดระเบียบเพิ่มเติมในกรณีที่ นายกรัฐมนตรี มอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้พิจารณาอนุมัติการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์บางส่วน ในกรณีที่โครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ในอำนาจของนายกรัฐมนตรีในการอนุมัตินโยบายการลงทุน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/13-du-an-bat-dong-san-vuong-mac-tai-tphcm-lien-quan-den-tai-chinh-d227208.html