บัญชีราคาที่ดินปี 69 นักลงทุนกังวลต้นทุนทุน ประชาชน 'กลัว' โดนหนังสือแดง

(CLO) การที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในแต่ละพื้นที่จะส่งผลกระทบต่อประชาชนและครัวเรือนอย่างมีนัยสำคัญ

ล่าสุด ท้องถิ่นหลายแห่ง รวมถึง ฮานอย ได้ร่างข้อเสนอเพื่อพัฒนาบัญชีราคาที่ดินฉบับแรก คาดว่าจะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 บัญชีราคาที่ดินใหม่ที่กำลังพัฒนาส่วนใหญ่มีการปรับเปลี่ยนอย่างมาก โดยมีการปรับเพิ่มสูงกว่าบัญชีราคาที่ดินปัจจุบันหลายเท่า

ยกตัวอย่างเช่น ตามร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ของฮานอย ในพื้นที่ใจกลางเมือง เช่น หางเดา หางคาย ลี้เทืองเกียต... บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ได้รับการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 2% โดยราคาที่ดินที่อยู่อาศัยสูงสุดอยู่ที่มากกว่า 702 ล้านดองต่อตารางเมตร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินในเขตชานเมืองและพื้นที่รอบนอกก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น ในเขตเทศบาลเหลียนมินห์ โอเดียน ดานเฟือง ฮว่ายดึ๊ก เซืองฮวา ด่งเซิน และอานคั่ง มีการปรับขึ้นสูงสุดถึง 26% เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน

ราคาที่ดินใหม่ที่กำลังก่อสร้างส่วนใหญ่มีการปรับขึ้นอย่างมาก (ภาพ: ซีดี)

ชุมชนอื่นๆ เช่น Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong ก็เสนอให้เพิ่มขึ้นประมาณ 25% เช่นกัน

เกี่ยวกับปัญหานี้ สถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) เชื่อว่ารายการราคาที่ดินเป็นเครื่องมือสำคัญของรัฐในการบริหารจัดการที่ดิน การเก็บเงิน การคำนวณภาระผูกพันทางการเงิน และเป็นพื้นฐานทางกฎหมายในการกำหนดราคาค่าชดเชยและการสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน

ดังนั้นการจัดทำบัญชีราคาที่ดินจึงต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ เป็น วิทยาศาสตร์ และมีแนวทางปฏิบัติที่สมเหตุสมผล เพื่อสะท้อนมูลค่าตลาดได้อย่างแม่นยำ โดยไม่ก่อให้เกิดการหยุดชะงักหรือสร้างแรงกดดันทางการเงินแก่ประชาชนและธุรกิจ

VARS IRE ระบุว่าการปรับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในแต่ละพื้นที่จะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อประชาชนและครัวเรือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่ดำเนินการตามขั้นตอนเกี่ยวกับที่ดิน เช่น การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การอนุมัติหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือการได้รับค่าตอบแทนและการอนุมัติที่ดิน จะได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากภาระผูกพันทางการเงินจะถูกคำนวณตามรายการราคาใหม่โดยตรง

ค่าใช้จ่ายในการแปลงสภาพการใช้ที่ดิน การออกหนังสือรับรอง และการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลกระทบต่อผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอาจก่อให้เกิดข้อร้องเรียนและข้อพิพาทในพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการชดเชยและขออนุญาตที่ดิน หากการปรับราคาสูงกว่าราคาที่ได้รับอนุมัติมาก

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินไม่เพียงส่งผลกระทบต่อประชาชนเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ค่าชดเชยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลักในโครงสร้างต้นทุนการพัฒนาโครงการ จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้การลงทุนรวมเพิ่มขึ้น

สำหรับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ธุรกิจอาจพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะตัดสินใจว่าจะดำเนินโครงการต่อไปหรือระงับโครงการ เนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้การลงทุนทั้งหมดเกินขีดความสามารถทางการเงิน

ในขณะเดียวกัน สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินการ ธุรกิจต่างๆ ก็สามารถดำเนินการเชิงรุกมากขึ้นในการวางแผนและหาทางเลือกในการชดเชย แต่ยังไม่ทราบว่าตลาดจะยอมรับการขึ้นราคาแบบบังคับหรือไม่

“โครงการบางอย่างอาจประสบความสูญเสียหรือล่าช้าในการออกใบรับรองให้กับลูกค้า ทำให้เกิดความเสี่ยงต่อการเกิดข้อพิพาท” VARS IRE เตือน

สถาบันแห่งนี้เชื่อว่ากฎระเบียบด้านราคาทั้งหมด รวมถึงรายการราคาที่ดิน เป็นเพียงปัจจัยสัมพันธ์เท่านั้น เนื่องจากในระยะยาว ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงถูกกำหนดโดยอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้น จึงเป็นเรื่องยากที่จะสร้างรายการราคาที่ดินที่ตรงตามความคาดหวังของกลุ่มผลประโยชน์ทุกกลุ่ม รายการราคาที่ดินจะมีความหมายอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ เช่น การชดเชยและการเคลียร์พื้นที่

“หากนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์หลายอย่าง เช่น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การประมูล หรือภาษี รายการราคาจะสูญเสียความเหมาะสมและจำเป็นต้องปรับอย่างยืดหยุ่นเพื่อให้แน่ใจว่ามีความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และธุรกิจ” VARS IRE เน้นย้ำ

ดังนั้น VARS IRE จึงแนะนำว่าท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องระบุบทบาทของตารางราคาที่ดินอย่างถูกต้อง ในฐานะเครื่องมือบริหารจัดการและจัดเก็บภาษี ไม่ใช่เครื่องมือควบคุมอุปสงค์และอุปทานของตลาด การสร้างเสถียรภาพให้กับนโยบายราคาที่ดินจำเป็นต้องมุ่งสู่เป้าหมายระยะยาวด้านความโปร่งใส ความยุติธรรม และความยั่งยืน

หน่วยงานนี้ยังเสนอให้มีการแบ่งแยกความรับผิดชอบระหว่างส่วนกลางและส่วนท้องถิ่นอย่างชัดเจน โดยรัฐควรจัดทำกรอบทางเทคนิคและวิธีการประเมินมูลค่าที่เป็นหนึ่งเดียวกัน ขณะที่ท้องถิ่นดำเนินการและปรับเทียบมาตรฐานในทางปฏิบัติ นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องให้ท้องถิ่นสามารถกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับที่ยืดหยุ่นได้ตามแต่ละภูมิภาค เวลา ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน และเป้าหมายการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม

นอกจากนี้ VARS IRE แนะนำให้ใช้อัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการที่แตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้งาน ระดับโครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาเมืองของแต่ละภูมิภาค การปรับเปลี่ยนนี้จำเป็นต้องมีแผนงานที่สมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิด "ผลกระทบกระเทือน" ต่อตลาดและผลกระทบฉับพลันต่อธุรกิจและประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่หลายพื้นที่กำลังพัฒนารูปแบบการปกครองแบบเมืองสองระดับให้สมบูรณ์แบบ

ในที่สุด VARS IRE เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการเสริมสร้างการสื่อสารและคำแนะนำในการดำเนินการ ช่วยให้ผู้คน ธุรกิจ และนายหน้าเข้าใจธรรมชาติและบทบาทของรายการราคาที่ดิน หลีกเลี่ยงการถูกใช้ประโยชน์เพื่อ "เพิ่มราคา" หรือสร้างความคาดหวังที่เป็นเท็จเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาด

ที่มา: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html