รายการราคาที่ดินปี 2026: นักลงทุนกังวลเรื่องต้นทุนที่สูงเกินคาด ประชาชนลังเลที่จะยื่นขอใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน

(CLO) การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของราคาที่ดินตามรายการของหน่วยงานท้องถิ่น จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อบุคคลและครัวเรือน

เมื่อเร็วๆ นี้ หลายพื้นที่รวมถึง ฮานอย ได้ร่างข้อเสนอสำหรับบัญชีราคาที่ดินฉบับแรก ซึ่งคาดว่าจะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 บัญชีราคาที่ดินใหม่ส่วนใหญ่ที่กำลังอยู่ระหว่างการจัดทำนั้นมีการปรับเปลี่ยนอย่างมาก โดยมีราคาเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวจากบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน

ตัวอย่างเช่น ตามร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ของฮานอย ในพื้นที่ใจกลางเมือง เช่น หางดาว หางคาย ลี้เถืองเกียต เป็นต้น ราคาที่ดินฉบับใหม่ได้ถูกปรับขึ้นประมาณ 2% โดยราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยสูงสุดอยู่ที่กว่า 702 ล้านดง/ตารางเมตร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินในเขตชานเมืองและพื้นที่รอบนอกก็มีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น ตำบลเลียนมินห์ โอเดียน ดันฟอง ฮว่าดึ๊ก ดวงฮวา ดงเซิน และอันคานห์ มีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 26% เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน

ในกรณีส่วนใหญ่ รายการราคาที่ดินใหม่ที่กำลังจัดทำอยู่ในปัจจุบันได้มีการปรับเปลี่ยนอย่างมีนัยสำคัญ (ภาพ: CD)

ชุมชนอื่นๆ เช่น Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc และ Chuong Duong ต่างก็เสนอให้เพิ่มขึ้นประมาณ 25%

ในประเด็นนี้ สถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS IRE) เชื่อว่าตารางราคาที่ดินเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับรัฐในการบริหารจัดการที่ดิน การจัดเก็บรายได้ การคำนวณภาระผูกพันทางการเงิน และเป็นพื้นฐานทางกฎหมายในการกำหนดค่าชดเชยและราคาสนับสนุนการจัดสรรที่ดินใหม่

ดังนั้น การจัดทำตารางราคาที่ดินจึงจำเป็นต้องดำเนินการอย่างระมัดระวัง เป็น วิทยาศาสตร์ และมีแผนงานที่เหมาะสม เพื่อสะท้อนมูลค่าตลาดอย่างแม่นยำ พร้อมทั้งหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิดความวุ่นวายหรือแรงกดดันทางการเงินต่อประชาชนและธุรกิจ

จากข้อมูลของ VARS IRE การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของตารางราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อบุคคลและครัวเรือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่กำลังดำเนินการเกี่ยวกับที่ดิน เช่น การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การขอใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือการรับค่าชดเชยจากการเวนคืนที่ดิน จะได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากภาระผูกพันทางการเงินของพวกเขาคำนวณโดยตรงจากตารางราคาใหม่

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน การออกโฉนดที่ดิน และการซื้อที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ส่งผลกระทบต่อผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจนำไปสู่การร้องเรียนและข้อพิพาทในพื้นที่ที่มีการชดเชยและเคลียร์พื้นที่ หากการปรับราคาเกินกว่าราคาที่อนุมัติไว้มาก

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินไม่เพียงส่งผลกระทบต่อประชาชนเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย ค่าชดเชยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ใหญ่ที่สุดในโครงสร้างต้นทุนของการพัฒนาโครงการ จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้การลงทุนโดยรวมเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ธุรกิจอาจประสบปัญหาในการตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อไปหรือหยุดชั่วคราว เนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นอาจทำให้การลงทุนทั้งหมดเกินขีดความสามารถทางการเงินของตน

ในขณะเดียวกัน สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้เปิดตัว ธุรกิจต่างๆ สามารถวางแผนและกำหนดมาตรการชดเชยได้อย่างเชิงรุกมากขึ้น แต่ยังไม่เป็นที่แน่ใจว่าตลาดจะยอมรับการขึ้นราคาที่เกิดขึ้นโดยบังคับหรือไม่

"โครงการบางโครงการอาจประสบกับความสูญเสียหรือความล่าช้าในการออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า ซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาท" VARS IRE เตือน

สถาบันดังกล่าวให้เหตุผลว่ากฎระเบียบด้านราคาต่างๆ รวมถึงตารางราคาที่ดิน ล้วนเป็นเพียงมาตรการสัมพัทธ์เท่านั้น เพราะในระยะยาว ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงถูกกำหนดโดยอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้น การสร้างตารางราคาที่ดินที่ตอบสนองความคาดหวังของกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกกลุ่มจึงเป็นเรื่องยาก ตารางราคาที่ดินจะมีประโยชน์อย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ เช่น การชดเชยและการเวนคืนที่ดิน

"หากนำรายการราคาไปใช้หลายวัตถุประสงค์ เช่น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การประมูล หรือภาษี รายการราคาจะสูญเสียความเหมาะสมในการใช้งาน และจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนอย่างยืดหยุ่นเพื่อให้เกิดความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ" VARS IRE เน้นย้ำ

ดังนั้น VARS IRE จึงแนะนำให้หน่วยงานท้องถิ่นกำหนดบทบาทของตารางราคาที่ดินให้ถูกต้อง – ในฐานะเครื่องมือสำหรับการบริหารจัดการและการจัดเก็บภาษี ไม่ใช่เครื่องมือสำหรับการควบคุมอุปสงค์และอุปทานในตลาด นโยบายการรักษาเสถียรภาพราคาที่ดินควรมีเป้าหมายระยะยาวในด้านความโปร่งใส ความเป็นธรรม และความยั่งยืน

หน่วยงานนี้ยังเสนอให้มีการกำหนดบทบาทหน้าที่ระหว่างรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นอย่างชัดเจน โดยรัฐบาลกลางควรออกกรอบทางเทคนิคและวิธีการประเมินราคาที่เป็นเอกภาพ ในขณะที่รัฐบาลท้องถิ่นดำเนินการและปรับเปลี่ยนให้เหมาะสมในทางปฏิบัติ นอกจากนี้ รัฐบาลท้องถิ่นควรได้รับอนุญาตให้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับเปลี่ยนที่ยืดหยุ่นได้ตามภูมิภาค เวลา ประเภทการใช้ที่ดิน และเป้าหมายการพัฒนาทางเศรษฐกิจและ สังคม

นอกจากนี้ VARS IRE ยังแนะนำให้ใช้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในอัตราที่แตกต่างกัน โดยขึ้นอยู่กับการใช้งานที่ตั้งใจไว้ ระดับโครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาเมืองในแต่ละภูมิภาค การปรับเปลี่ยนนี้จำเป็นต้องมีแผนงานที่เหมาะสมเพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างความตกใจให้กับตลาดและก่อให้เกิดผลกระทบอย่างฉับพลันต่อธุรกิจและประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่หลายท้องถิ่นกำลังพัฒนารูปแบบการปกครองเมืองแบบสองระดับให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

สุดท้ายนี้ VARS IRE เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการเสริมสร้างการสื่อสารและแนวทางปฏิบัติเพื่อช่วยให้ประชาชน ธุรกิจ และนายหน้าเข้าใจถึงลักษณะและบทบาทที่แท้จริงของรายการราคาที่ดิน หลีกเลี่ยงการถูกเอารัดเอาเปรียบในการปั่นราคาหรือสร้างความคาดหวังที่ผิดพลาดเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาด

ที่มา: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html