รายการราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์นั้น 'ไม่เพียงพอและไม่สมจริง'

[โฆษณา_1]

วิธีการที่หน่วยงานให้คำปรึกษาด้านราคาที่ดินใช้ในการคำนวณราคาที่ดินที่ปรับแล้วคือ การคูณตารางราคาที่ดินปัจจุบันด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เพื่อให้ได้ราคาที่ดินใหม่ แต่ละเขตจะมี "ค่าสัมประสิทธิ์" ของตนเอง ซึ่งคำนวณจากอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินภายในเขตนั้นๆ ตัวอย่างเช่น เขต 1 มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่า (ค่าสัมประสิทธิ์จะเป็น 5) เขต 4 มีการเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ 11.3 เท่า และเขต 5 มีการเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ 5.6 เท่า ดังนั้นค่าสัมประสิทธิ์ที่ใช้คือ 11.3 และ 5.6 ตามลำดับ...

จากข้อมูลของ HoREA วิธีนี้มีข้อบกพร่องหลายประการ ส่งผลให้การปรับราคาที่ดินในบางอำเภอและเขตไม่สมบูรณ์และไม่สะท้อนความเป็นจริง ตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินบนถนนทุกสายในอำเภอที่ 1, 4 และ 5 คำนวณโดยใช้ "ค่าสัมประสิทธิ์" เดียวกัน ซึ่งไม่สมเหตุสมผลและไม่รับประกันความเป็นธรรม

ราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ไม่คงที่และไม่สมจริง (รูปที่ 1) — สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ส่งเอกสารเสนอแนะวิธีการคำนวณราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ในนครโฮจิมินห์ ให้แก่ นายกรัฐมนตรี เมื่อเร็วๆ นี้ (ภาพ: ST)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินทั้งหมดในเขต 1 ถูก "นำไปใช้" อย่างสม่ำเสมอด้วยค่าสัมประสิทธิ์ 5 อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินและอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละพื้นที่ของเขต 1 ราคาที่ดินบนถนนสายหลักใจกลางเมือง เช่น ถนนดงคอย ถนนเลอลอย ถนนเหงียนฮุย ถนนเลอดวน เป็นต้น สามารถคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ 5 ได้ เนื่องจากอัตราการเพิ่มขึ้นค่อนข้างสูง แต่สำหรับถนนสายเล็กๆ เช่น ถนนเจิ่นดินห์ซู ถนนดังเจิ่นคอน ถนนเจิ่นกวางไค ถนนเหงียนกั๋งจัน เป็นต้น อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาไม่สามารถเทียบเท่ากับถนนสายหลักได้ ดังนั้นการใช้ค่าสัมประสิทธิ์เดียวกันจึงถือว่าไม่สมเหตุสมผล

ปัจจุบันเขต 10 มีถนน 67 สาย แบ่งออกเป็น 3 กลุ่มสำหรับการคำนวณราคาที่ดิน โดยใช้ "ค่าสัมประสิทธิ์" 5.12, 5.13 และ 5.58 ตามลำดับ แม้จะมีการแบ่งค่าสัมประสิทธิ์เช่นนี้ แต่ความแตกต่างที่แท้จริงมีเพียง 0.01 และ 0.45 ซึ่งน้อยมากและไม่สะท้อนความแตกต่างของราคาที่แท้จริงในพื้นที่ต่างๆ ของเขต 10 ในทำนองเดียวกัน เขตอื่นๆ เช่น เขต 4, 5 และฟู้ญวน ก็ใช้วิธีการคำนวณ "ค่าสัมประสิทธิ์" แบบเดียวกัน ส่งผลให้ความแตกต่างระหว่างถนนต่างๆ มีน้อยมากเช่นกัน

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA โต้แย้งว่า วิธีการคำนวณนี้ไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของวรรค 1 มาตรา 158 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งกำหนดให้จัดทำตารางราคาที่ดินตามพื้นที่และที่ตั้ง และมาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกา 71 ว่าด้วยข้อกำหนดในการกำหนดพื้นที่ในการจัดทำตารางราคาที่ดิน ในความเป็นจริง เป็นไปไม่ได้ที่ที่ดินทุกแปลงในเขตเดียวกันจะมีราคาเพิ่มขึ้นในอัตราเดียวกัน

เขาอ้างถึงเขตอื่นๆ ที่เหลือและเมืองทูเดือกเป็นตัวอย่างของระดับราคาที่ดินที่มีช่วงราคาที่กว้างกว่าและสมจริงกว่ามาก ตัวอย่างเช่น เขต 3 มี "สัมประสิทธิ์" การเพิ่มขึ้น 4 ถึง 8 เท่า เขต 8 จาก 4 ถึง 18 เท่า เขต 12 จาก 2 ถึง 33 เท่า เขตบิ่ญจั๊ญจาก 1.9 ถึง 36 เท่า และเขตฮ็อกมอนจาก 3 ถึง 50 เท่า...

นอกจากนี้ HoREA ยังไม่แนะนำให้คำนวณรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วโดยนำอัตราปัจจุบันมาคูณด้วย "สัมประสิทธิ์" เพื่อคำนวณอย่างสม่ำเสมอในเขต 1, 4, 5, 10 และฟู้ญวน และแนะนำให้แก้ไขร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วสำหรับเขตเหล่านี้

นอกจากนี้ ราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วสำหรับ 6 อำเภอ (รวมถึงอำเภอ 3, อำเภอ 6, อำเภอ 7, อำเภอ 11, อำเภอ 12 และอำเภอ บิ่ญถั่ญ) และ 4 อำเภอ (รวมถึงอำเภอฮ็อกมอน, อำเภอคูจี, อำเภอ บิ่ญจั๋น และอำเภอกันจิโอ) และเมืองทูเดือก ปัจจุบันคำนวณอยู่ที่ระดับสูงสุด เกินกว่า "เพดาน" ของกรอบค่าสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยตามมติที่ 11/2024 ว่าด้วยราคาชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน สมาคมจึงขอแนะนำว่าราคาที่ดินสูงสุดไม่ควรเกินกรอบค่าสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

[โฆษณา_2]
ที่มา: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html