วิธีคำนวณตารางราคาที่ดินปรับปรุงที่หน่วยที่ปรึกษาราคาที่ดินกำลังดำเนินการอยู่ คือ นำตารางราคาที่ดินปัจจุบันมาคูณด้วย “ค่าสัมประสิทธิ์” เพื่อให้ได้ราคาที่ดินใหม่ โดยแต่ละอำเภอจะมี “ค่าสัมประสิทธิ์” ของตัวเองซึ่งคำนวณจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินของอำเภอนั้นๆ เช่น อำเภอ 1 กำหนดให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่าของอำเภอ (ค่าสัมประสิทธิ์จะเท่ากับ 5) อำเภอ 4 จะเพิ่มขึ้น 11.3 เท่าของอำเภอ อำเภอ 5 จะเพิ่มขึ้น 5.6 เท่าของอำเภอ ดังนั้นค่าสัมประสิทธิ์จะเท่ากับ 11.3 และ 5.6...
ตามข้อมูลของ HoREA วิธีการดังกล่าวข้างต้นมีข้อบกพร่องหลายประการ ทำให้ราคาที่ดินที่ปรับแล้วในบางเขตไม่สมบูรณ์และไม่สมจริง โดยทั่วไป ราคาที่ดินที่ปรับแล้วบนถนนทุกสายในเขต 1, 4 และ 5 จะถูกคำนวณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เดียวกัน ซึ่งไม่สมเหตุสมผลและไม่รับประกันความยุติธรรม
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารถึง นายกรัฐมนตรี โดยให้ความเห็นเกี่ยวกับวิธีการคำนวณรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในนครโฮจิมินห์ (ภาพ: ST)
โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดิน 100% ในเขต 1 ถูก "ใช้" ค่าสัมประสิทธิ์ทั่วไปที่ 5 อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินและอัตราการเพิ่มราคาในพื้นที่เขต 1 นั้นแตกต่างกันอย่างมาก ราคาที่ดินบนถนนสายหลักในพื้นที่ใจกลางเมือง เช่น ด่งคอย เลลอย เหงียนเว้ เลดวน ... สามารถคูณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" 5 ได้เนื่องจากราคาเพิ่มขึ้นค่อนข้างสูงที่นี่ อย่างไรก็ตาม ถนนสายเล็ก เช่น ตรันดิญซู ดังตรันคอน ตรันกวางไค เหงียนแคนจัน ... ราคาเพิ่มขึ้นไม่สามารถเท่ากับราคาถนนสายใหญ่ได้ หากคูณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เดียวกัน ถือว่าไม่สมเหตุสมผล
ปัจจุบันเขต 10 มีถนน 67 เส้น แบ่งเป็น 3 กลุ่มราคาที่ดิน โดยมีค่า “สัมประสิทธิ์” เท่ากับ 5.12, 5.13 และ 5.58 ตามลำดับ แม้จะมีการแบ่งค่าสัมประสิทธิ์ แต่ความแตกต่างที่เกิดขึ้นจริงเพียง 0.01 และ 0.45 ถือว่าไม่มีนัยสำคัญและไม่สะท้อนความแตกต่างของราคาจริงในพื้นที่ต่างๆ ของเขต 10 ในทำนองเดียวกัน เขตที่เหลือ เช่น เขต 4, 5, ฟู่ญวน ก็ใช้วิธีคำนวณ “สัมประสิทธิ์” เช่นกัน โดยถนนแต่ละสายมีความแตกต่างกันไม่มากนัก
นายเล ฮวง โจว ประธาน HoREA กล่าวว่าวิธีการคำนวณนี้ไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของมาตรา 158 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งกำหนดให้รายการราคาที่ดินต้องสร้างตามพื้นที่และที่ตั้ง และมาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกา 71 ว่าด้วยข้อกำหนดในการกำหนดพื้นที่ในรายการราคาที่ดินสำหรับก่อสร้าง ในความเป็นจริงแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่ที่ดินทุกแห่งในเขตเดียวกันจะมีการปรับขึ้นราคาเท่ากัน
เขากล่าวว่าเขตที่เหลือและเมืองทูดึ๊กมีราคาที่ดินที่ขยายกว้างขึ้นและใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น ตัวอย่างเช่น เขต 3 มี "ค่าสัมประสิทธิ์" เพิ่มขึ้นจาก 4 เป็น 8 เท่า เขต 8 เพิ่มขึ้นจาก 4 เป็น 18 เท่า เขต 12 เพิ่มขึ้นจาก 2 เป็น 33 เท่า เขตบิ่ญจันห์เพิ่มขึ้นจาก 1.9 เป็น 36 เท่า และเขตโฮกมอนเพิ่มขึ้นจาก 3 เป็น 50 เท่า...
HoREA ยังได้เสนอให้ไม่คำนวณบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว โดยนำราคาปัจจุบันคูณด้วย “ค่าสัมประสิทธิ์” เพื่อคำนวณอย่างสม่ำเสมอในเขต 1, 4, 5, 10 และอำเภอฟู้ญวน และเสนอให้จัดทำร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของเขตเหล่านี้ขึ้นใหม่
นอกจากนี้ ราคาที่ดินของบัญชีราคาที่ดินที่ปรับแล้วใน 6 อำเภอ (รวมอำเภอ 3 อำเภอ 6 อำเภอ 7 อำเภอ 11 อำเภอ 12 อำเภอบิ่ญถัน) และ 4 อำเภอ (รวมอำเภอฮอกมอน อำเภอกู๋จี อำเภอบิ่ญชาน อำเภอกันโจ) และเมืองทูดึ๊ก ก็ถูกคำนวณในระดับสูงสุดเช่นกัน สูงกว่า "เพดาน" ของกรอบสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย ตามมติ 11/2024 เกี่ยวกับราคาค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน นอกจากนี้ สมาคมยังแนะนำด้วยว่าราคาที่ดินสูงสุดไม่ควรสูงกว่ากรอบสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย
ที่มา: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html
การแสดงความคิดเห็น (0)