ราคาอสังหาฯตก ผู้ลงทุนไม่ควรรีบถอนตัวออกจากตลาด

ในปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบาก ทั้งอุปสงค์และอุปทานลดลง ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดลดลง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนหลายรายคาดการณ์ว่าในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

ผู้เชี่ยวชาญด้านน้ำอสังหาฯ ลดการผลิต นักลงทุนยอมแพ้และถอนตัวออกจากตลาด ภาพที่ 1 — นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Savills Vietnam ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Journalist and Public Opinion เกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกมีการคาดการณ์ว่าจะชะลอตัวลง เวียดนามก็จะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะหลีกเลี่ยงผลกระทบดังกล่าวเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม กระบวนการฟอกที่แข็งแกร่งและพื้นที่การพัฒนาเมืองของตลาดนี้ยังคงดึงดูดความสนใจของนักลงทุน

การกระชับพันธบัตรองค์กรเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

หลังจากปีที่ยากลำบาก คุณประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในปี 2565 อย่างไร?

- ผมคิดว่ามีการเปลี่ยนแปลงหลายอย่างเกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มูลค่าตลาดหุ้นลดลง 30% บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่มีมูลค่าลดลง สิ่งนี้สร้างความยากลำบากอย่างมากสำหรับบริษัทจดทะเบียนในการระดมทุนจากหุ้น

นอกจากนั้นยังมีการสืบสวนเพื่อชำระล้างและเพิ่มความโปร่งใสของตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อ เศรษฐกิจ โดยรวม รวมถึงโครงสร้างหนี้ของนักลงทุนด้วย

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงมีจุดสว่างอยู่มากมาย หากพิจารณาอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง จะเห็นการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในหลายกลุ่มธุรกิจตลอดปีที่ผ่านมา

เช่นกลุ่มที่ดินอุตสาหกรรม ราคาในพื้นที่ต่างๆ เช่น ด่ง นาย ลองอาน บิ่ญเซือง บั๊กซาง หุ่งเอียน... มีการปรับเพิ่มขึ้น 30-40% ขอบคุณความสนใจของนักลงทุนจากทั่วโลก

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ ข้อมูลจาก Savills Vietnam บันทึกความไม่สมดุลระหว่างอุปทานของผลิตภัณฑ์ใหม่สู่ตลาดและอัตราการเติบโตที่ชะลอตัว

การลดลงนี้เกิดจากหลายสาเหตุ ประการแรกคืออุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมีจำนวนน้อยมาก โดยลดลงร้อยละ 82 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวนประมาณ 2,500 ยูนิต

อัตราการดูดซึมก็อยู่ที่เพียง 20% เมื่อเทียบกับระดับปกติที่ 60-70% ในอดีต อัตราการดูดซึมที่สูงในปีก่อนๆ เป็นผลมาจากอุปทานในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดระดับ Class C

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มดังกล่าวได้เปลี่ยนไปแล้ว โดยมีอุปทาน 80% มาจากกลุ่มคลาส A และ B ส่วนเพียง 20% เท่านั้นที่เป็นอพาร์ตเมนต์คลาส C ที่ตอบสนองความต้องการหลักของตลาด

ในปี 2565 กระแสเงินทุนไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะสั่นคลอนอย่างรุนแรง โดยเฉพาะช่องทางการระดมทุนจากพันธบัตร คุณคิดว่า ณ ปัจจุบัน เราควรกระชับพันธบัตรภาคอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทหรือไม่

- ไม่ต้องสงสัยเลยว่าการออกพันธบัตรและการสอบสวนที่เกี่ยวข้องกำลังส่งผลกระทบต่อตลาดทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ผมยืนยันว่าเช่นเดียวกับประเทศเกิดใหม่อื่นๆ ใน โลก เวียดนามจำเป็นต้องดำเนินการตามกระบวนการนี้ เราจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อปกป้องนักลงทุน ดังนั้น นี่คือสิ่งที่ควรเป็น

สิ่งที่เราควรคาดหวังคือกระบวนการปรับตัวจะช่วยปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุนทางธุรกิจให้มีความโปร่งใสและการพัฒนาที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น ประเทศอื่นๆ อีกหลายประเทศก็เคยผ่านกระบวนการที่คล้ายคลึงกันมาแล้ว ดังนั้นกระบวนการนี้จะก่อให้เกิดปัญหาบางประการเกี่ยวกับการครบกำหนดชำระหนี้และกระบวนการชำระหนี้ของวิสาหกิจอย่างแน่นอน

ธุรกิจต่างๆ จะต้องมองหาแหล่งเงินทุนอื่นๆ ในระยะกลางถึงระยะสั้น อย่างไรก็ตาม ผลกระทบนี้เป็นเพียงชั่วคราว และจะได้รับการแก้ไขในที่สุดเพื่อประโยชน์ของตลาดโดยรวม เนื่องจากจะมีความโปร่งใสมากขึ้น มีกฎระเบียบมากขึ้น และมีปัญหาน้อยลง

ผู้เชี่ยวชาญด้านน้ำอสังหาฯ ลดการผลิต นักลงทุนยอมแพ้และถอนตัวออกจากตลาด ภาพที่ 2 — Savills Vietnam มีความหวังเป็นอย่างยิ่งเกี่ยวกับการพัฒนาของกลุ่มผลิตภัณฑ์นี้ในปี 2023

ปัญหาใหญ่สำหรับนักลงทุนที่ไม่มีแผนพัฒนาระยะยาวหรือโครงการในอนาคต เมื่อไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้ นักลงทุนก็จะประสบปัญหากระแสเงินสดทางธุรกิจ

ประเด็นเชิงบวกที่ควรทราบในปีที่ผ่านมาคือ เวียดนามมีการวางแผนสำหรับจังหวัดต่างๆ แผนแม่บทที่ได้รับการประสานงานและกำกับอย่างเข้มงวดจากรัฐบาล ซึ่งจะส่งเสริมให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ย้ายไปยังจังหวัดใกล้เคียงที่ไม่ใช่เมืองใหญ่

เราได้เห็นกระบวนการนี้มาแล้วสำหรับนครโฮจิมินห์ เมืองบิ่ญเซือง เมืองด่งนาย หรือเมืองฮานอย เมืองหุ่งเอียน เมืองบั๊กซาง... ดังนั้น สิ่งดีๆ มากมายกำลังรออยู่ในอนาคตอันใกล้นี้

จุดที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

คุณมีความคิดเห็นอย่างไรเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในปี 2023?

ในภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะชะลอตัวลงในปี 2566 ภาวะ "ผี" ของอัตราดอกเบี้ยที่สูงจะควบคุมภาวะเงินเฟ้อทั่วโลก ซึ่งหมายความว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีแนวโน้มลดลง และเวียดนามก็ไม่มีข้อยกเว้นเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับเวียดนามคือ เราก้าวล้ำหน้าตลาดอื่นๆ ด้วยอัตราการขยายตัวเป็นเมืองที่ 47% ในสายตาของนักลงทุน เวียดนามยังต้องพัฒนาอีกมากในแง่ของการขยายตัวเป็นเมือง

ประชากรชนชั้นกลางและกลุ่มคนร่ำรวยกำลังเติบโต ขณะที่อุปทานของอพาร์ตเมนต์คลาส C กำลังขาดแคลน เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าระดับบน ดังนั้น ความต้องการอพาร์ตเมนต์คลาส C จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว

โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมจะยังคงเติบโตต่อไป เนื่องจาก Savills พบว่ามีการสร้างโครงการการผลิตจำนวนมากและราคาในภาคส่วนนั้นก็เติบโตขึ้นด้วย

พร้อมกันนี้ระบบโครงสร้างพื้นฐานทั่วประเทศยังช่วยเพิ่มมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่างๆ อีกด้วย

บริการเฉพาะกลุ่มคือโลจิสติกส์และห้องเย็น ซึ่งกำลังเติบโตและน่าสนใจเนื่องจากการเติบโตของภาคค้าปลีก อุตสาหกรรมวิทยาศาสตร์ข้อมูลก็กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วเช่นกัน โดยมีความต้องการศูนย์ข้อมูลสูง

ด้วยปัจจัยทั้งหมดนี้ ผมจึงมีความหวังเป็นอย่างยิ่งต่อการเติบโตของกลุ่มนี้ในปี 2023

ผู้เชี่ยวชาญด้านน้ำอสังหาฯ ลดการผลิต นักลงทุนยอมแพ้และถอนตัวออกจากตลาด ภาพที่ 3 — อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นจุดสดใสในตลาด

คุณมีคำแนะนำอะไรให้กับนักลงทุนในปี 2023 บ้าง?

สำหรับนักลงทุนรายย่อย ช่วง 6 เดือนแรกของปีจะเป็นช่วงเวลาสำคัญที่นักลงทุนควรพิจารณาก่อนตัดสินใจ ในบริบทที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลกเริ่มคลี่คลายลง เราเชื่อว่านักลงทุนไม่ควรรีบถอนตัวออกจากตลาด

ในเวียดนาม ธนาคารแห่งรัฐกำลังทำหน้าที่ได้ดีมากในการรักษาเสถียรภาพของค่าเงินดองเมื่อเทียบกับสกุลเงินอื่น

อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว นักลงทุนที่รู้สึกไม่มั่นใจกับความเสี่ยงในระยะ 1-2 ปี ควรมองหาช่องทางการลงทุนที่เหมาะสมกว่า เพราะหากมองภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามอยู่ในสถานะที่ดีมาก

ขอบคุณมาก!

แหล่งที่มา