ขจัดธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บังคับผ่านชั้นพื้น

ต่อเนื่องในการประชุมสมัยที่ 25 ช่วงบ่ายของวันที่ 24 ส.ค. คณะกรรมาธิการสามัญ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้แสดงความเห็นเกี่ยวกับการชี้แจง การรับ และการแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม)

นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภาแห่งชาติ นำเสนอรายงานดังกล่าวว่า ประเด็นหนึ่งในร่างกฎหมายที่สมาชิกสภาแห่งชาติสนใจคือการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า มีความคิดเห็นจำนวนมากที่แนะนำว่าไม่ควรบังคับให้เป็นข้อบังคับ แต่ควรสนับสนุนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น มีความคิดเห็นบางประการที่ตรงกันเกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับประเภทการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านทางตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถัน

คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจพบว่าสรุปทางปฏิบัติของการดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 แสดงให้เห็นว่าพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้รับประกันความโปร่งใสและไม่รับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรม เนื่องจากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผลประโยชน์ในความสัมพันธ์ของธุรกรรม

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจประเมินว่าข้อกำหนดในการทำธุรกรรมผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกับระบบกฎหมายในปัจจุบัน ขัดขวางเสรีภาพในการดำเนินธุรกิจ มีศักยภาพในการแสวงหาประโยชน์จากบทบัญญัติของกฎหมายเพื่อผูกขาดและรบกวนตลาด และไม่รับประกันการดำเนินภารกิจในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืน

“ เพื่อตอบสนองต่อความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการแก้ไขเพื่อลบกฎระเบียบเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนและลูกค้าในการเลือกวิธีการทำธุรกรรมอย่างเสรี ” นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าว

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายดังกล่าวยังเสริมนโยบายของรัฐเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และการดำเนินธุรกิจอีกด้วย ดังนั้น “รัฐจึงส่งเสริมให้องค์กรและบุคคลทำธุรกรรมการซื้อ ขาย โอน เช่า ให้เช่าบ้าน งานก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดินผ่านช่องทางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์”

เกี่ยวกับประเด็นเงินฝากในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่ามีมุมมองที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบดังกล่าว

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีความคิดเห็นบางส่วนที่เห็นด้วยกับความจำเป็นในการกำกับดูแลการฝากเงินในร่างกฎหมาย เสนอให้กำหนดเนื้อหาเกี่ยวกับการฝากเงินไว้เป็นการเฉพาะในร่างกฎหมาย ส่วนเนื้อหาอื่นๆ ให้ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่ง กฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและเข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อคุ้มครองสิทธิของลูกค้า

ความเห็นบางส่วนกล่าวว่ากฎระเบียบเช่นร่างกฎหมายนั้นไม่จำเป็นเพราะในกรณีนั้นก็สามารถลงนามในสัญญาซื้อขายได้ เสนอให้เพิ่มกฎเกณฑ์การวางเงินมัดจำ เพื่อให้การลงนามสัญญาเป็นไปอย่างถูกต้องก่อนที่โครงการบ้านและก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคตจะเข้าข่ายสามารถดำเนินการได้

นอกจากนี้ยังมีฉันทามติว่าควรยอมรับเงินฝากเฉพาะเมื่อบ้านหรือโครงการก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขในการดำเนินกิจการตามที่ร่างกฎหมายกำหนด

เกี่ยวกับเนื้อหานี้ นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่าร่างกฎหมายดังกล่าวมีทางเลือกสองทาง

ตัวเลือกที่ 1 กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง

สัญญามัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้างให้ชัดเจน และจำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้าง

ตัวเลือกที่ 2 ระบุว่านักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น

“ คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรได้เลือกทางเลือกที่ 1 เนื่องจากหากกฎระเบียบกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ ส่วนโครงการที่โอนไปแล้วในขณะที่ผู้ลงทุนที่โอนไปแล้วไม่มีศักยภาพทางการเงินอีกต่อไป หรือไม่มีความประสงค์ที่จะดำเนินโครงการต่อไป จะทำให้โครงการล่าช้า กลายเป็นหนี้เสีย และไม่รับประกันสิทธิของลูกค้า ” นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าว

ตามที่ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจได้กล่าวไว้ โดยมีทางเลือกที่ 2 คือการอนุญาตให้เก็บมัดจำเมื่อ “บ้านหรืองานก่อสร้างได้ตรงตามเงื่อนไขการเริ่มดำเนินการทั้งหมดและได้ทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้ว” จะไม่มีความหมายว่าเป็นมัดจำอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นการชำระเงินตามสัญญาตามความคืบหน้าโดยพื้นฐาน

ภาษาอังกฤษ

แหล่งที่มา