ยกเลิกธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บังคับผ่านชั้น

สืบเนื่องจากการประชุมสมัยที่ 25 ช่วงบ่ายวันที่ 24 สิงหาคม 2558 คณะกรรมาธิการสามัญ ประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับการชี้แจง รับ และแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม)

นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภาแห่งชาติ นำเสนอรายงานดังกล่าวว่า ประเด็นหนึ่งในร่างกฎหมายที่สมาชิกสภาแห่งชาติให้ความสนใจคือการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านแพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

นายหวู่ ฮอง ถั่น ชี้ให้เห็นว่าหลายฝ่ายมีความเห็นไม่บังคับให้เป็นข้อบังคับ แต่ควรส่งเสริมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ความเห็นบางส่วนเห็นพ้องต้องกันเกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับประเภทของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถันห์

คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจพบว่าสรุปเชิงปฏิบัติของการดำเนินการตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2014 แสดงให้เห็นว่าพื้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้รับประกันความโปร่งใสและไม่รับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรม เนื่องจากพื้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผลประโยชน์จากความสัมพันธ์ในการทำธุรกรรม

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจประเมินว่าข้อกำหนดในการทำธุรกรรมผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกับระบบกฎหมายในปัจจุบัน ขัดขวางเสรีภาพในการดำเนินธุรกิจ มีแนวโน้มที่จะใช้บทบัญญัติทางกฎหมายเพื่อผูกขาดและรบกวนตลาด และไม่รับประกันการดำเนินภารกิจในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืน

“ เพื่อตอบสนองต่อความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการแก้ไขเพื่อยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านแพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้นักลงทุนและลูกค้าสามารถเลือกวิธีการทำธุรกรรมได้อย่างอิสระ ” นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ กล่าว

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังเสริมนโยบายของรัฐเกี่ยวกับการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย ดังนั้น “รัฐจึงส่งเสริมให้องค์กรและบุคคลทั่วไปทำธุรกรรมการซื้อ ขาย โอน ให้เช่า ให้เช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดิน ผ่านช่องทางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์”

เกี่ยวกับประเด็นเงินฝากในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีความเห็นที่ตรงกันเกี่ยวกับความจำเป็นในการควบคุมเงินฝากในร่างกฎหมาย เสนอให้ควบคุมเนื้อหาเฉพาะเกี่ยวกับเงินฝากในร่างกฎหมาย เนื้อหาอื่นๆ ให้นำไปปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่ง กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดและเฉพาะเจาะจงมากขึ้นเพื่อคุ้มครองสิทธิของลูกค้า

มีความเห็นบางส่วนว่าบทบัญญัติในร่างกฎหมายดังกล่าวไม่จำเป็นเพราะในกรณีนั้นสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายได้ มีข้อเสนอให้เพิ่มบทบัญญัติเรื่องการวางเงินมัดจำเพื่อให้แน่ใจว่าลงนามในสัญญาได้ก่อนที่โครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะมีคุณสมบัติในการเริ่มดำเนินการได้

ยังมีความเห็นพ้องกันว่าเงินฝากจะได้รับการยอมรับก็ต่อเมื่อบ้านหรือโครงการก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขทางธุรกิจทั้งหมดตามที่ร่างกฎหมายกำหนด

เกี่ยวกับเนื้อหานี้ นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ กล่าวว่าร่างกฎหมายดังกล่าวมีสองทางเลือก

ตัวเลือกที่ 1 ระบุว่าผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีการออกแบบขั้นพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่ง

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ งานก่อสร้างให้ชัดเจน และจำนวนเงินวางเงินมัดจำต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ งานก่อสร้าง

ตัวเลือกที่ 2 ระบุว่านักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น

“ คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้เลือกทางเลือกที่ 1 เนื่องจากหากกฎระเบียบกำหนดให้ต้องดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ แต่ส่วนโครงการที่โอนไปนั้น ในขณะที่ผู้ลงทุนที่โอนไปไม่มีความสามารถทางการเงินอีกต่อไป หรือไม่มีความประสงค์ที่จะดำเนินการต่อ จะทำให้โครงการล่าช้า กลายเป็นหนี้เสีย และไม่สามารถรับประกันสิทธิของลูกค้าได้ ” นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ กล่าว

ตามที่ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจได้กล่าวไว้ โดยมีทางเลือกที่ 2 คือการอนุญาตให้เก็บมัดจำเมื่อ "บ้านหรืองานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและได้ดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้" จะไม่มีความหมายว่าเป็นการมัดจำอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นการชำระเงินตามสัญญาตามความคืบหน้าโดยพื้นฐาน

ภาษาอังกฤษ

แหล่งที่มา