กระทรวงก่อสร้าง : ในบางพื้นที่ราคาห้องชุดปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ANTD.VN - ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากต้นทุนที่สูงขึ้น การขาดแคลนอุปทาน และโดยเฉพาะการเก็งกำไรและการขึ้นราคาโดยนายหน้า

ธุรกรรมอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้น ราคายังคงถูกดันขึ้น

จากข้อมูลของ กระทรวงการก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่สร้างเสร็จ 16 โครงการ มีขนาดประมาณ 3,314 ยูนิต มีจำนวนยูนิตที่ขายได้ 177.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2560 แต่เพิ่มขึ้นเพียง 76.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

นอกจากนี้ยังมีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ 23 โครงการ มีขนาดประมาณ 11,669 หน่วย คิดเป็น 121% ของไตรมาสที่สอง และ 153.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

มีโครงการที่เข้าข่ายขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 55 โครงการ จำนวนหน่วยประมาณ 21,374 หน่วย คิดเป็น 110% ของจำนวนโครงการเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 และ 117% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

นอกจากนี้ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 939 โครงการ มีขนาดประมาณ 426,158 ยูนิต

ด้านปริมาณการซื้อขาย พบว่าห้องชุดและบ้านเดี่ยวมียอดซื้อขายสำเร็จ 38,398 รายการ ส่วนแปลงที่ดินมียอดซื้อขายสำเร็จ 102,966 รายการ

ดังนั้นปริมาณการซื้อขายห้องชุดและบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ 3 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ขณะที่ปริมาณการซื้อขายที่ดินมีแนวโน้มลดลง

โดยปริมาณการซื้อขายห้องชุดและบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 48.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 (25,885 รายการ) และเพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 อย่างไรก็ตาม ปริมาณการซื้อขายที่ดินอยู่ที่ 82.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 (124,991 รายการ) และ 112.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

อสังหาฯคงเหลือในโครงการไตรมาส 3 ปี 2567 ประมาณ 25,937 ยูนิตและแปลง แบ่งเป็นห้องชุด 4,688 ยูนิต บ้านเดี่ยว 12,250 ยูนิต และแปลงที่ดิน 8,999 แปลง

จำนวนหน่วยขายบ้านเดี่ยวและที่ดิน ไตรมาส 3/2567 มีจำนวน 21,249 หน่วย/แปลง (บ้านเดี่ยว 12,250 หลัง; ที่ดิน 8,999 แปลง) คิดเป็น 150.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2567

กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและอพาร์ตเมนต์มีน้อย ส่งผลให้ราคาสูงขึ้น

ในส่วนของราคาธุรกรรม ข้อมูลจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่า ใน กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ ราคาโครงการทั้งใหม่และเก่ายังคงเพิ่มขึ้น โดยราคาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ (4% ถึง 6%) ทุกไตรมาส และ (22% ถึง 25%) ทุกปี

ตัวอย่างเช่น ในฮานอย โครงการ Vinhomes Ocean Park ในเขตซูริก มีราคาอยู่ที่ประมาณ 46 - 55 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขต Trung Hoa, Cau Giay; โครงการ Lumi Prestige มีราคาอยู่ที่ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขต Tay Mo, เขต Nam Tu Liem;

โครงการ Ninety Complex มีค่าใช้จ่ายประมาณ 60 - 75 ล้านดองต่อตารางเมตรในเขต Dong Da โครงการ Sapphire - Vinhomes Smart City มีค่าใช้จ่ายประมาณ 47 - 61 ล้านดองต่อตารางเมตรในเขต Nam Tu Liem โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน 107 Nguyen Tuan Viha มีค่าใช้จ่ายประมาณ 75 - 97.2 ล้านดองต่อตารางเมตรในเขต Thanh Xuan

โครงการบ้านพักอาศัยสูง ต้นไม้สีเขียว และลานจอดรถ บนที่ดินแปลงสัญลักษณ์ HH4, HH5, CL2, CL3, CX และ P1 ของโครงการเมืองไข่ซอน ในเขตง็อกทุย ตวงถั่น ลองเบียน มีราคาตั้งแต่ 50 - 68 ล้านดอง/ตรม.

มีปรากฏการณ์สร้างราคาเสมือน “ราคาพุ่งสูง”

จากการประเมินของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าปรากฏการณ์ราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในระยะหลังนี้ เกิดขึ้นเฉพาะบางพื้นที่ บางประเภท บางกลุ่มอสังหาฯ ส่งผลให้ราคาโดยรวมปรับตัวสูงขึ้น

ส่วนสาเหตุนั้น กระทรวงการก่อสร้าง กล่าวว่า ส่วนใหญ่เกิดจากผลกระทบจากหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดินที่ผันผวนมากขึ้น รวมถึงผลกระทบจากการนำวิธีการคำนวณและตารางราคาที่ดินใหม่มาใช้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบางพื้นที่และบางพื้นที่ มีปรากฏการณ์การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า การบริหารจัดการและการดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และบางพื้นที่ยังไม่ดีนัก มีนักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันเป็นสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล โดยจ่ายราคาที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า และอาจ "ทิ้งเงินมัดจำ" หลังจากชนะการประมูลที่ดิน โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร

การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่มีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จะส่งผลให้ระดับราคาที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่อยู่อาศัยของพื้นที่ใกล้เคียงและท้องที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกันก็จะเพิ่มต้นทุนในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัย ก่อให้เกิดความยุ่งยากแก่ภาคธุรกิจ ลดอุปทานเข้าสู่ตลาด ส่งผลเสียต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

ปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือน" และ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การใช้ประโยชน์จากความรู้ที่ขาดหายไปของผู้คน และการลงทุนตามหลักจิตวิทยาของมวลชนเพื่อแสวงหากำไรนั้น เป็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจ

“บุคคลเหล่านี้ประกอบอาชีพนายหน้าอิสระ ไม่มีใบอนุญาตนายหน้าอสังหาฯ ขาดความเชี่ยวชาญ มีความรู้ทางกฎหมายจำกัด ขาดความเป็นมืออาชีพ และขาดจริยธรรมทางธุรกิจ ทำให้เกิดการฉวยโอกาสทางธุรกิจ ร่วมกันขึ้นราคา ตีราคาสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง บิดเบือนตลาด ก่อให้เกิดความเสียหายต่อลูกค้า และลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาฯ” กระทรวงการก่อสร้างกล่าว

กระทรวงยังประเมินด้วยว่าการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ซึ่งมีรายได้น้อยและปานกลางในเขตเมืองยังนำไปสู่การเพิ่มราคาอีกด้วย

ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนท์ปรับสูงขึ้น โดยเฉพาะบางพื้นที่ที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 35-40% ขึ้นอยู่กับทำเล เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ในตลาดกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตร.ม.) แทบไม่มีการซื้อขายหรือสินค้าใดๆ เลย ส่วนอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (ราคาประมาณ 25 ล้านดองต่อตร.ม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตร.ม.) ยังคงมีสัดส่วนการซื้อขายและอุปทานที่สูงในตลาด

สาเหตุก็คือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาความยุ่งยากและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน

ธุรกิจจำนวนมากประสบปัญหาในการขอสินเชื่อและเงินทุนจากการออกพันธบัตรขององค์กร

โครงการต่างๆ จำนวนมากที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือเพิ่งเริ่มดำเนินการต้องถูกระงับชั่วคราว ล่าช้า หรือล่าช้าในการดำเนินการก่อสร้าง

นอกจากนี้ความผันผวนทาง เศรษฐกิจ ที่เกิดขึ้นล่าสุดที่เกี่ยวข้องกับตลาดหุ้น พันธบัตร ทองคำ... ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้คนและนักลงทุน ส่งผลให้กระแสเงินทุนหมุนเวียนของผู้คนและนักลงทุนหันไปลงทุนในบ้านและที่ดินมากขึ้น ซึ่งเป็น "แหล่งหลบภัย" ที่ปลอดภัยสำหรับเงินสะสมและเงินลงทุน

ที่มา: https://www.anninhthudo.vn/bo-xay-dung-co-noi-gia-ban-chung-cu-tang-khoang-35-40-so-voi-quy-truoc-post594083.antd