กระทรวงก่อสร้าง : ในบางพื้นที่ราคาห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ANTD.VN - ราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากต้นทุนที่สูงขึ้น การขาดแคลนอุปทาน และโดยเฉพาะการเก็งกำไรและการขึ้นราคาโดยนายหน้า

ธุรกรรมอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้น ราคายังคงถูกดันขึ้น

จากข้อมูลของ กระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาส 3 ปี 2567 มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์สร้างเสร็จ 16 โครงการ มีขนาดประมาณ 3,314 หน่วย มีจำนวนขาย 177.7% เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2560 แต่ลดลงเพียง 76.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

พร้อมด้วยโครงการใหม่ที่ได้รับใบอนุญาตอีก 23 โครงการ มีขนาดประมาณ 11,669 ยูนิต จำนวนโครงการที่ได้รับอนุญาตใหม่อยู่ที่ 121% ของไตรมาสที่ 2 และ 153.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

มีโครงการที่เข้าข่ายขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 55 โครงการ มีจำนวนหน่วยประมาณ 21,374 หน่วย คิดเป็น 110% ของจำนวนโครงการ เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 และเท่ากับ 117% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

นอกจากนี้ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 939 โครงการ มีจำนวนยูนิตประมาณ 426,158 ยูนิต

ในด้านปริมาณธุรกรรม อพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวมียอดธุรกรรมสำเร็จ 38,398 รายการ ที่ดินมีการทำธุรกรรมสำเร็จจำนวน 102,966 รายการ

ดังนั้นปริมาณธุรกรรมห้องชุดและบ้านเดี่ยวในไตรมาส 3 จึงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ขณะที่ปริมาณธุรกรรมที่ดินมีแนวโน้มลดลง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งปริมาณธุรกรรมการซื้ออพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 48.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 (25,885 ธุรกรรม) และเพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 อย่างไรก็ตาม ปริมาณธุรกรรมการซื้อที่ดินอยู่ที่ 82.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 (124,991 ธุรกรรม) และ 112.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

สต๊อกอสังหาฯในโครงการไตรมาส 3 ปี 2567 ประมาณ 25,937 ยูนิตและแปลง โดยแบ่งเป็น อพาร์ทเมนต์ 4,688 ยูนิต บ้านเดี่ยว จำนวน 12,250 หลัง ที่ดินมีจำนวน 8,999 แปลง

ยอดคงคลังบ้านเดี่ยวและที่ดิน ไตรมาส 3/2567 มีจำนวน 21,249 หน่วย/แปลง (บ้านเดี่ยว 12,250 หน่วย ที่ดิน 8,999 หน่วย) คิดเป็น 150.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2567

กลุ่มที่อยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงมีไม่เพียงพอ ทำให้ราคาสูงขึ้น

ในส่วนของราคาธุรกรรม ข้อมูลจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่า ใน กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ ราคายังคงเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า โดยราคาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ (4% ถึง 6%) ต่อไตรมาส และ (22% ถึง 25%) ต่อปี

ตัวอย่างเช่น ในฮานอย โครงการ Vinhomes Ocean Park ในเขตซูริก มีราคาอยู่ที่ประมาณ 46 - 55 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในเขต Trung Hoa, Cau Giay โครงการ Lumi Prestige มีราคาเริ่มตั้งแต่ 69 ล้านดองต่อตรม. ในเขต Tay Mo เขต Nam Tu Liem

โครงการ Ninety Complex มีราคาอยู่ที่ประมาณ 60 - 75 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขตด่งดา โครงการ Sapphire – Vinhomes Smart City มีราคาอยู่ที่ประมาณ 47 – 61 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขต Nam Tu Liem โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน 107 Nguyen Tuan Vihacomplex ราคาประมาณ 75 - 97.2 ล้านดองต่อตร.ม. ในเขตThanh Xuan

โครงการบ้านสูง ต้นไม้ และลานจอดรถ บนที่ดินแปลงหนึ่งที่มีสัญลักษณ์ HH4, HH5, CL2, CL3, CX และ P1 ของโครงการเมือง Khai Son ในแขวง Ngoc Thuy, Thuong Thanh, Long Bien มีราคาตั้งแต่ 50 - 68 ล้านดอง/ตร.ม.

มีปรากฎการณ์การสร้างราคาเสมือน “ราคาพุ่งสูง”

ตามการประเมินของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าการปรับขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาเกิดขึ้นในบางพื้นที่ บางประเภท และบางกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาทั่วไปเพิ่มขึ้น

กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า สาเหตุส่วนใหญ่มาจากผลกระทบจากหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดินที่มีความผันผวนเพิ่มขึ้น และผลกระทบจากการใช้วิธีการคิดและตารางราคาที่ดินใหม่ๆ

โดยเฉพาะในบางท้องถิ่นและบางพื้นที่ มีปรากฏการณ์การประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการประมูลมีราคาเสนอสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า การจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และท้องที่ยังไม่ดี มีปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันจัดตั้งสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล จ่ายราคาที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จากนั้นสามารถ “ละทิ้งการวางมัดจำ” ได้หลังจากชนะการประมูลที่ดิน โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อกำหนดระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร

การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่มีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่าจะมีผลให้ระดับราคาที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่อยู่อาศัยของพื้นที่ข้างเคียงและท้องที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกันยังเพิ่มต้นทุนในการจัดทำโครงการที่อยู่อาศัย สร้างความยากลำบากแก่ธุรกิจ ลดอุปทานออกสู่ตลาด และส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ที่น่ากล่าวถึงคือปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือน" และ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้คนและลงทุนในพฤติกรรมแบบหมู่คณะเพื่อแสวงหากำไร

“กลุ่มนี้คือผู้ที่ประกอบอาชีพนายหน้าอิสระ ไม่มีใบอนุญาตประกอบอาชีพนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ ขาดความเชี่ยวชาญ มีความรู้ทางกฎหมายจำกัด ขาดความเป็นมืออาชีพ และขาดจรรยาบรรณทางธุรกิจ ก่อให้เกิดการทำธุรกิจแบบฉวยโอกาส ร่วมกันขึ้นราคา โก่งราคาเกินมูลค่าที่แท้จริง แทรกแซงตลาด ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ลูกค้า และลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์” กระทรวงก่อสร้าง กล่าว

กระทรวงฯ ยังประเมินอีกว่า การขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ ซึ่งก็คือผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางในเขตเมือง ยังนำไปสู่การเพิ่มราคาอีกด้วย

ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนท์ปรับสูงขึ้นโดยเฉพาะในบางพื้นที่ที่ราคาปรับขึ้นประมาณ 35-40% ขึ้นอยู่กับทำเล เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ในตลาดกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม.) แทบไม่มีการซื้อขายหรือมีสินค้าใดๆ เลย อพาร์ทเมนท์ระดับกลาง (ราคาประมาณ 25 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.) ยังคงมีสัดส่วนการทำธุรกรรมและอุปทานสูงในตลาด

สาเหตุเป็นเพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน

ธุรกิจจำนวนมากประสบปัญหาในการขอสินเชื่อและเงินทุนจากการออกหุ้นกู้ขององค์กร

โครงการต่างๆ จำนวนมากที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรืออยู่ระหว่างดำเนินการต้องถูกระงับชั่วคราว มีความคืบหน้าล่าช้า หรือความคืบหน้าในการก่อสร้างล่าช้า

นอกจากนี้ ความผันผวน ทางเศรษฐกิจ ที่เกิดขึ้นล่าสุดที่เกี่ยวข้องกับตลาดหุ้น พันธบัตร ทองคำ ฯลฯ ส่งผลต่อจิตวิทยาของผู้คนและนักลงทุน ส่งผลให้เกิดแนวโน้มที่กระแสเงินสดของผู้คนและนักลงทุนจะย้ายไปสู่การลงทุนในบ้านและที่ดินเป็น "ที่หลบภัย" ที่ปลอดภัยสำหรับเงินที่สะสมและทุนการลงทุน

ที่มา: https://www.anninhthudo.vn/bo-xay-dung-co-noi-gia-ban-chung-cu-tang-khoang-35-40-so-voi-quy-truoc-post594083.antd