นักลงทุนกำลังรอให้กลไกเปลี่ยนแปลงอยู่หรือ?

“วิ่งวน” เร่งสร้างโครงการบ้านสงเคราะห์อย่างน้อย 1 ล้านยูนิตให้เสร็จ

ล่าสุด รัฐบาล ได้อนุมัติโครงการก่อสร้างหอพักสงเคราะห์ผู้มีรายได้น้อยและคนงานนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573

โครงการดังกล่าวแบ่งเป็น 2 เฟส โดยเฟส 1 ตั้งแต่ปี 2564 - 2568 จะสร้างเสร็จประมาณ 428,000 ยูนิต ส่วนเฟส 2 ตั้งแต่ปี 2568 - 2573 ตั้งเป้าสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จประมาณ 634,200 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม รายงานของ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2564 ถึงกลางเดือนพฤษภาคม 2566 ประเทศไทยได้ดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมืองแล้ว 41 โครงการ โดยมีการส่งมอบที่อยู่อาศัยไปแล้วกว่า 19,500 ยูนิต คาดว่าตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2568 ซึ่งเป็นช่วงสิ้นสุดโครงการระยะที่ 1 จะมีโครงการที่ดำเนินการแล้วประมาณ 294 โครงการ โดยมีการส่งมอบที่อยู่อาศัยไปแล้วเกือบ 288,500 ยูนิต

หากโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จตามกำหนด ในระยะที่ 1 ของโครงการ จะมีอุปทานบ้านพักอาศัยรวมประมาณ 308,000 ยูนิต คิดเป็น 30.8% ซึ่งตัวเลขนี้ไม่เพียงพอกับการใช้จ่ายของรัฐบาลในระยะที่ 1

ดังนั้นในระยะที่ 2 ตั้งแต่ปี 2558 ถึง 2573 ท้องถิ่นต่างๆ จะต้อง “เร่งดำเนินการ” เพื่อดำเนินการให้แล้วเสร็จในส่วนที่เหลืออีก 69.2% หรือคิดเป็น 692,000 ยูนิต นี่ยังไม่รวมถึงกรณีที่โครงการล่าช้ากว่ากำหนด ตั้งใจไม่ดำเนินการให้เป็นไปตามกฎระเบียบ ทำให้การดำเนินการตามภารกิจในโครงการยากขึ้นเรื่อยๆ

ปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในเขตเมือง

ตามคำอธิบายของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าการดำเนินโครงการนี้มีความยากลำบากและความท้าทายหลายประการ เช่น แหล่งเงินทุนมีจำกัด กองทุนที่ดินยังไม่ได้รับการจัดเตรียม กลไกและนโยบายในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมยังไม่น่าดึงดูดนัก...

อย่างไรก็ตาม มีปัญหาบางประการในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 ของรัฐบาลที่ออกในปี 2564 ซึ่งเกี่ยวข้องกับปัญหาการกำหนดให้ผู้ลงทุนที่สร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่ในเมืองต้องสำรองเงินกองทุนที่ดิน 20% เพื่อลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

โดยเฉพาะพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 กำหนดให้โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองพิเศษที่มีกองทุนที่ดินตั้งแต่ 2 เฮกตาร์ขึ้นไป ต้องสำรองที่ดินร้อยละ 20 ไว้สำหรับก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม สำหรับเขตเมืองขนาดเล็ก โครงการในเขตเมืองที่มีกองทุนที่ดินเกิน 5 เฮกตาร์ ต้องยื่นคำร้อง

ตามข้อมูลของคณะกรรมการประชาชน ฮานอย ปัจจุบันเมืองนี้มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีพื้นที่เกิน 2 เฮกตาร์ ในเขตชานเมือง พื้นที่ห่างไกล เช่น บาวี อุงฮวา หมีดึ๊ก ฯลฯ ดังนั้นการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดินกว่า 20% ในโครงการเหล่านี้จึงไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ขนาดเกิน 2 ไร่ แต่มีพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยขนาดเล็ก ตามกฎหมาย จะต้องยังคงสำรองพื้นที่พักอาศัยทั้งหมดที่ลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมไว้ร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมด

ดังนั้นการจัดกองทุนที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการดังกล่าวจึงไม่เหมาะสมและกระจัดกระจาย อย่างไรก็ตาม ตามระเบียบแล้ว จำเป็นต้องรายงานให้นายกรัฐมนตรีทราบถึงความล้มเหลวในการจัดกองทุนที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการดังกล่าว

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายระบุว่า มีกรณีหนึ่งที่นักลงทุนได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ (โครงการระดับ 1) เสร็จสิ้นแล้ว และขณะนี้นักลงทุนรายดังกล่าวต้องการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต่อไปในกองทุนที่ดิน 20% ของโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์นั้น (โครงการระดับ 2) อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ได้รับอนุญาตให้แยกกองทุนที่ดิน 20% ออกเป็นโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอิสระ แต่ต้องปรับนโยบายการลงทุนและขยายความคืบหน้า

อย่างไรก็ตาม ในหลายกรณี การพิจารณาอนุญาตให้ขยายระยะเวลาความคืบหน้าของโครงการระดับ I ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากโครงการระดับ I บางโครงการได้สิ้นสุดระยะเวลาการลงทุนเกินกว่า 24 เดือนแล้ว

การก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในพื้นที่เขตเมืองเกินร้อยละ 20 ล่าช้า

ปัจจุบันนักลงทุนจำนวนมากกำลังชะลอการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดินในเขตเมืองมากกว่า 20% โดยตั้งใจเพื่อรอให้กลไกเปลี่ยนแปลงและ "เลี่ยง" กฎระเบียบ โดยเฉพาะในเขตเมืองพิเศษ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ ที่ราคาที่ดินสูงมาก นักลงทุนเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่ปฏิบัติตามกฎระเบียบนี้

ก่อนหน้านี้ เมื่อปลายปี 2565 กระทรวงก่อสร้างเสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบที่กำหนดให้ผู้ลงทุนที่สร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่เขตเมืองต้องสำรองเงินกองทุนที่ดิน 20% เพื่อลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่กระทรวงก่อสร้างกลับขอเพิ่มกฎระเบียบที่ระบุว่าการจัดสรรเงินกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมเป็นความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์ Journalist & Public Opinion ว่า “เนื่องจากข้อเสนอนี้ จึงเกิดปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจงใจ “ชะลอ” เพื่อรอการเปลี่ยนแปลงนโยบาย”

“ในเขตเมืองพิเศษ ที่ดิน 2 ไร่ 20% ของกองทุนมีมูลค่ามาก ดังนั้นสำหรับนักลงทุนบางราย การสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดินนี้จึงถือเป็นการสิ้นเปลือง เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีกำไรจำกัด ในขณะเดียวกัน เมื่อกลไกเปลี่ยนแปลงและกฎเกณฑ์นี้ถูกยกเลิก พวกเขาสามารถสร้างโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ที่มีกำไรสูงกว่าได้” นายตวนกล่าว

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีความเห็นเช่นนี้ โดยระบุว่า ในเมืองมีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่กว่า 2 เฮกตาร์ แม้กระทั่งโครงการขนาดเกิน 10 เฮกตาร์ โครงการเหล่านี้ได้ระบุกองทุนที่ดิน 20% สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ผู้ลงทุนโครงการล่าช้าในการดำเนินการชดเชยและเคลียร์พื้นที่หรือไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในการก่อสร้าง จึงยังไม่ได้ลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะทบทวนและบังคับใช้กฎเกณฑ์การกันเงินกองทุนที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยร้อยละ 20 ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่ในเมือง เพื่อลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะเข้มงวดการตรวจสอบ สอบสวน กำกับดูแล และจัดการกับการละเมิดกฎหมายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในพื้นที่ รวมถึงการจัดสรรกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยสังคมในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง

พร้อมกันนี้ เร่งรัดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ และเขตเมือง ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม บนที่ดินกองทุนโครงการดังกล่าว 20% ตามตารางโครงการที่ได้รับอนุมัติ

“ในกรณีที่นักลงทุนไม่ดำเนินการ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะพิจารณาเรียกคืนกองทุนที่ดิน 20% เพื่อคัดเลือกและมอบหมายให้นักลงทุนรายอื่น” ผู้นำเมืองเน้นย้ำ

นายเหงียน ทันห์ งี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง ยังได้กล่าวเรียกร้องให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และบริษัทต่างๆ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการในเมืองและที่อยู่อาศัยแล้ว จำเป็นต้องให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมในท้องถิ่นมากขึ้น เพื่อให้มั่นใจถึงหลักประกันทางสังคมและบรรลุเป้าหมายที่กำหนดไว้ในโครงการ

นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้างได้ขอให้ผู้ประกอบการปฏิบัติตามหน้าที่อย่างเคร่งครัดในการลงทุนในที่อยู่อาศัยสังคมบนที่ดินร้อยละ 20 ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองที่ผู้ประกอบการลงทุน

ในอนาคต กระทรวงก่อสร้างและส่วนท้องถิ่นจะเข้มงวดการตรวจสอบ สอบสวน กำกับ ดูแล และดำเนินการกับการละเมิดกฎหมายในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงานในพื้นที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะทบทวนและบังคับใช้กฏระเบียบการสำรองที่ดินที่อยู่อาศัยร้อยละ 20 ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง เพื่อลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

“ขอให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนกองทุนที่ดินนี้ตามตารางที่ได้รับการอนุมัติ” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเน้นย้ำ

ดิงห์ ตรัน

แหล่งที่มา