นักลงทุนกำลังรอให้กลไกเปลี่ยนแปลง?

“วิ่งวน” เร่งสร้างโครงการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต

ล่าสุด รัฐบาล ได้อนุมัติโครงการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573

โครงการนี้แบ่งออกเป็นสองระยะ ระยะที่ 1 ตั้งแต่ปี 2564 - 2568 จะสร้างเสร็จประมาณ 428,000 ยูนิต ส่วนระยะที่ 2 ตั้งแต่ปี 2568 - 2573 มีเป้าหมายที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้แล้วเสร็จประมาณ 634,200 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม รายงานจาก กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2564 ถึงกลางเดือนพฤษภาคม 2566 ประเทศไทยได้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมืองแล้ว 41 โครงการ โดยมีการส่งมอบอพาร์ตเมนต์มากกว่า 19,500 ยูนิต คาดว่าตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2568 ซึ่งเป็นปีสิ้นสุดโครงการระยะที่ 1 จะมีโครงการที่แล้วเสร็จประมาณ 294 โครงการ โดยมีการส่งมอบอพาร์ตเมนต์เกือบ 288,500 ยูนิต

หากโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จตามกำหนดเวลา ในระยะที่ 1 ของโครงการ จะมีอุปทานบ้านพักอาศัยสังคมรวมประมาณ 308,000 ยูนิต หรือคิดเป็น 30.8% ซึ่งตัวเลขนี้ไม่เพียงพอต่อการใช้จ่ายของรัฐบาลในระยะที่ 1

ดังนั้น ในระยะที่ 2 ตั้งแต่ปี 2558 ถึง 2573 ท้องถิ่นต่างๆ จะต้อง “เร่งรีบ” ดำเนินการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ที่เหลืออีก 69.2% หรือคิดเป็น 692,000 อพาร์ตเมนต์ นี่ยังไม่รวมถึงกรณีที่โครงการล่าช้ากว่ากำหนด โดยจงใจไม่ดำเนินการตามกฎระเบียบ ทำให้การดำเนินงานในโครงการมีความยากลำบากมากขึ้น

ปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในการสร้างที่อยู่อาศัยสังคมในเขตเมือง

ตามคำอธิบายของกระทรวงการก่อสร้าง พบว่าการดำเนินโครงการนี้มีปัญหาและความท้าทายหลายประการ เช่น แหล่งเงินทุนมีจำกัด กองทุนที่ดินไม่ได้จัดเตรียมไว้ กลไกและนโยบายในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังไม่น่าดึงดูดนัก...

อย่างไรก็ตาม มีปัญหาบางประการในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 ของรัฐบาลที่ออกในปี 2564 ซึ่งเกี่ยวข้องกับประเด็นการกำหนดให้ผู้ลงทุนที่สร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่ในเมืองต้องสำรองกองทุนที่ดินร้อยละ 20 เพื่อลงทุนในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 กำหนดให้โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองพิเศษที่มีกองทุนที่ดินขนาด 2 เฮกตาร์ขึ้นไป ต้องกันเงินกองทุนที่ดินไว้ 20% สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม สำหรับเขตเมืองขนาดเล็ก โครงการในเขตเมืองที่มีกองทุนที่ดินขนาดเกิน 5 เฮกตาร์ต้องยื่นขออนุญาต

ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชน ฮานอย ปัจจุบันเมืองนี้มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีพื้นที่มากกว่า 2 เฮกตาร์ในเขตชานเมืองในพื้นที่ห่างไกล เช่น บาวี อุงฮวา หมีดึ๊ก ฯลฯ ดังนั้น การพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดินกว่า 20% ในโครงการเหล่านี้จึงไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีขนาดพื้นที่เกิน 2 ไร่ แต่มีพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยขนาดเล็ก ตามกฎหมายยังต้องกันพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมไว้ร้อยละ 20

ดังนั้น การจัดสรรที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยในโครงการนี้จึงไม่เหมาะสมและกระจัดกระจาย อย่างไรก็ตาม ตามระเบียบ จำเป็นต้องรายงานต่อนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับความล้มเหลวในการจัดสรรที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยในโครงการเหล่านี้

ขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ระบุว่า มีกรณีหนึ่งที่นักลงทุนได้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ (โครงการระดับ 1) เสร็จสิ้นแล้ว และขณะนี้นักลงทุนรายนั้นประสงค์จะลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมต่อไปในกองทุนที่ดิน 20% ของโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์นั้น (โครงการระดับ 2) อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ได้รับอนุญาตให้แยกกองทุนที่ดิน 20% ออกเป็นโครงการบ้านจัดสรรสังคมอิสระ แต่ต้องปรับเปลี่ยนนโยบายการลงทุนและขยายระยะเวลาดำเนินการ

อย่างไรก็ตาม ในหลายกรณี การพิจารณาอนุญาตให้ขยายระยะเวลาความคืบหน้าของโครงการระดับ I ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากโครงการระดับ I บางโครงการได้สิ้นสุดระยะเวลาการลงทุนเกินกว่า 24 เดือนแล้ว

การก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในพื้นที่เขตเมืองเกินร้อยละ 20 ล่าช้า

ปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากจงใจชะลอการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรบนที่ดินในเขตเมืองมากกว่า 20% ของกองทุนที่ดินในเขตเมือง เพื่อรอให้กลไกมีการเปลี่ยนแปลงและ "หลีกเลี่ยง" กฎระเบียบต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตเมืองพิเศษ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งราคาที่ดินสูงมาก นักลงทุนส่วนใหญ่ปฏิบัติตามกฎระเบียบนี้น้อยมาก

ก่อนหน้านี้ เมื่อปลายปี พ.ศ. 2565 กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบที่กำหนดให้นักลงทุนที่สร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่เขตเมืองต้องกันเงินกองทุนที่ดินไว้ 20% เพื่อลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่กระทรวงก่อสร้างกลับขอให้เพิ่มกฎระเบียบที่ระบุว่าการจัดสรรเงินกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Journalist & Public Opinion ว่า “เนื่องจากข้อเสนอนี้ จึงมีปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจงใจ “รอ” การเปลี่ยนแปลงนโยบาย”

“ในเขตเมืองพิเศษ ที่ดิน 2 เฮกตาร์ของกองทุนที่ดิน 20% มีมูลค่ามหาศาล ดังนั้น สำหรับนักลงทุนบางราย การสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดินผืนนี้จึงถือเป็นการสิ้นเปลือง เพราะโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีกำไรจำกัด ขณะเดียวกัน เมื่อกลไกเปลี่ยนแปลงและกฎระเบียบนี้ถูกยกเลิก พวกเขาสามารถสร้างโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์อื่นๆ ที่ให้กำไรสูงกว่าได้” นายตวนกล่าว

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีความเห็นเช่นนี้เช่นกัน โดยระบุว่า ภายในเมืองมีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่กว่า 2 เฮกตาร์ หรือแม้แต่โครงการที่มีขนาดมากกว่า 10 เฮกตาร์ โครงการเหล่านี้ได้จัดสรรงบประมาณ 20% ของกองทุนที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่นักลงทุนโครงการยังล่าช้าในการดำเนินการชดเชยและอนุมัติพื้นที่ หรือยังไม่ได้ลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค จึงยังไม่ได้ลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะทบทวนและบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการกันเงินกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยร้อยละ 20 ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง เพื่อลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบ สอบสวน กำกับดูแล และจัดการกับการละเมิดกฎหมายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในพื้นที่ รวมถึงการจัดสรรกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยสังคมในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง

พร้อมกันนี้ขอให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดินกองทุนร้อยละ 20 ของโครงการเหล่านี้ ตามกำหนดการที่ได้รับอนุมัติ

“ในกรณีที่นักลงทุนไม่ดำเนินการ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะพิจารณาเรียกคืนกองทุนที่ดินร้อยละ 20 เพื่อคัดเลือกและมอบหมายให้นักลงทุนรายอื่น” ผู้นำเมืองเน้นย้ำ

นายเหงียน ถั่นห์ งี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง ได้กล่าวเมื่อเร็วๆ นี้ว่า ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบริษัทต่างๆ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการในเมืองและที่อยู่อาศัยแล้ว ควรให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในท้องถิ่นมากขึ้น เพื่อให้เกิดความมั่นคงทางสังคมและบรรลุเป้าหมายที่กำหนดไว้ในโครงการ

นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้างยังได้ขอให้ผู้ประกอบการปฏิบัติตามความรับผิดชอบในการลงทุนในที่อยู่อาศัยสังคมบนกองทุนที่ดินร้อยละ 20 ในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองที่ผู้ประกอบการลงทุนอย่างเคร่งครัด

ในอนาคต กระทรวงก่อสร้างและหน่วยงานท้องถิ่นจะเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบ สอบสวน กำกับดูแล และดำเนินการกับการละเมิดกฎหมายในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงานในพื้นที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะทบทวนและบังคับใช้กฎระเบียบการกันเงินกองทุนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยร้อยละ 20 ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง เพื่อลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

“ขอให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนกองทุนที่ดินนี้ ตามแผนงานที่ได้รับการอนุมัติ” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง กล่าวเน้นย้ำ

ดินห์ ตรัน

แหล่งที่มา