นักลงทุนกำลังรอให้กฎระเบียบเปลี่ยนแปลงอยู่หรือไม่?

"เร่งดำเนินการอย่างเต็มที่" เพื่อให้โครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตแล้วเสร็จ

เมื่อไม่นานมานี้ รัฐบาล ได้อนุมัติแผนการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต สำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรม ในช่วงปี 2021-2030

โครงการนี้แบ่งออกเป็นสองระยะ ระยะที่ 1 ตั้งแต่ปี 2021 ถึง 2025 มีเป้าหมายที่จะสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมประมาณ 428,000 ยูนิต ในขณะที่ระยะที่ 2 ตั้งแต่ปี 2025 ถึง 2030 มีเป้าหมายที่จะสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมประมาณ 634,200 ยูนิต

นักลงทุนกำลังรอให้กลไกเปลี่ยนแปลง (รูปที่ 1)

อย่างไรก็ตาม รายงานจาก กระทรวงการก่อสร้าง แสดงให้เห็นว่า ตั้งแต่ปี 2021 ถึงกลางเดือนพฤษภาคม 2023 ทั่วประเทศได้สร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมืองแล้วเสร็จ 41 โครงการ โดยคาดว่ามีการส่งมอบห้องชุดไปแล้วกว่า 19,500 ห้อง และคาดว่าตั้งแต่ตอนนี้จนถึงปี 2025 ซึ่งเป็นช่วงสิ้นสุดโครงการระยะที่ 1 จะมีโครงการแล้วเสร็จประมาณ 294 โครงการ โดยมีการส่งมอบห้องชุดเกือบ 288,500 ห้อง

หากโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จตามกำหนด ในระยะที่ 1 ของโครงการ จะมีการจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมรวมประมาณ 308,000 ยูนิต คิดเป็น 30.8% ซึ่งตัวเลขนี้ไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายที่รัฐบาลจัดสรรไว้สำหรับระยะที่ 1

ดังนั้น ในระยะที่ 2 ตั้งแต่ปี 2015 ถึง 2030 หน่วยงานท้องถิ่นจะต้อง เร่งดำเนินการให้แล้ว เสร็จในส่วนของอพาร์ตเมนต์ที่เหลืออีก 69.2% ซึ่งเทียบเท่ากับ 692,000 ยูนิต นี่ยังไม่รวมถึงกรณีโครงการล่าช้าหรือจงใจไม่ดำเนินการตามระเบียบ ทำให้การดำเนินงานตามแผนเป็นไปได้ยากยิ่งขึ้น

การก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมืองมีอุปสรรคมากมาย

ตามข้อมูลจากกระทรวงการก่อสร้าง โครงการนี้ประสบกับความยากลำบากและความท้าทายหลายประการ เช่น เงินทุนจำกัด ที่ดินจัดสรรไม่เพียงพอ และกลไกและนโยบายส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ไม่น่าดึงดูดใจอย่างแท้จริง...

อย่างไรก็ตาม มีข้อจำกัดบางประการในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 ที่ออกในปี 2021 ซึ่งกำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่เมืองต้องจัดสรรที่ดินร้อยละ 20 สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 กำหนดว่า โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองพิเศษที่มีที่ดินขนาด 2 เฮกตาร์ขึ้นไป จะต้องจัดสรรที่ดินร้อยละ 20 สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม สำหรับเขตเมืองขนาดเล็กกว่านั้น เฉพาะโครงการพัฒนาเมืองที่มีที่ดินขนาดเกิน 5 เฮกตาร์เท่านั้นที่จะต้องปฏิบัติตาม

ตามความเห็นของคณะกรรมการประชาชน กรุงฮานอย ปัจจุบันกรุงฮานอยมีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีพื้นที่เกิน 2 เฮกตาร์ในเขตชานเมืองและพื้นที่ห่างไกล เช่น บาวี อุงฮวา หมี่ดึ๊ก เป็นต้น ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนพื้นที่มากกว่า 20% ของโครงการเหล่านี้จึงไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีขนาดใหญ่กว่า 2 เฮกตาร์ แต่มีพื้นที่สำหรับก่อสร้างที่อยู่อาศัยน้อย ยังคงต้องจัดสรรพื้นที่ 20% ของพื้นที่ทั้งหมดสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

ดังนั้น การจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในโครงการเหล่านี้จึงไม่เหมาะสมและไม่เป็นระบบ อย่างไรก็ตาม ตามระเบียบแล้ว การตัดสินใจที่จะไม่จัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในโครงการเหล่านี้จะต้องรายงานต่อนายกรัฐมนตรี

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายระบุว่า มีกรณีที่นักลงทุนได้ดำเนินการโครงการบ้านเพื่อการพาณิชย์ (โครงการระดับ 1) เสร็จสิ้นแล้ว และต้องการลงทุนต่อในโครงการบ้านเพื่อสังคมบนที่ดิน 20% ของโครงการบ้านเพื่อการพาณิชย์นั้น (โครงการระดับ 2) อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ได้รับอนุญาตให้แยกที่ดิน 20% นั้นไปเป็นโครงการบ้านเพื่อสังคมอิสระ แต่ต้องปรับแผนการลงทุนและขยายระยะเวลาโครงการออกไปแทน

อย่างไรก็ตาม ในหลายกรณี การพิจารณาขยายระยะเวลาโครงการสำหรับโครงการระดับ 1 นั้นไม่สามารถทำได้ เนื่องจากโครงการระดับ 1 บางโครงการได้ดำเนินเกินระยะเวลาการลงทุนไปแล้วมากกว่า 24 เดือน

ความคืบหน้าในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยบนพื้นที่กว่า 20% ของที่ดินในเขตเมืองเป็นไปอย่างล่าช้า

ปัจจุบัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจงใจชะลอการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนพื้นที่กว่า 20% ของที่ดินในเขตเมือง โดยมีเป้าหมายเพื่อรอให้กฎระเบียบมีการเปลี่ยนแปลงและ หลีกเลี่ยง ข้อบังคับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งราคาที่ดินสูงมาก และมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่กี่รายที่ปฏิบัติตามกฎระเบียบนี้

ก่อนหน้านี้ ในช่วงปลายปี 2565 กระทรวงการก่อสร้างได้เสนอให้ยกเลิกข้อกำหนดบังคับสำหรับผู้พัฒนาอาคารพาณิชย์และพื้นที่เมืองที่ต้องจัดสรรที่ดิน 20% สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และเสนอให้เพิ่มระเบียบข้อบังคับระบุว่า การจัดสรรที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดแทน

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์และสาธารณชนว่า "เนื่องจากข้อเสนอนี้ ทำให้เกิดปรากฏการณ์ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จงใจ 'ชะลอ' โครงการ เพื่อรอการเปลี่ยนแปลงนโยบาย"

“ในเขตเมืองพิเศษ ที่ดิน 20% ของพื้นที่ 2 เฮกตาร์นั้นมีมูลค่าสูงมาก ดังนั้นสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางราย การสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนที่ดินผืนนี้จึงเป็นการสิ้นเปลือง เพราะโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอยู่ภายใต้ข้อจำกัดด้านกำไร ในขณะเดียวกัน เมื่อกลไกเปลี่ยนแปลงและกฎระเบียบนี้ถูกยกเลิก พวกเขาสามารถสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อื่นๆ ที่มีอัตรากำไรสูงกว่าได้” นายตวนกล่าว

ในทำนองเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้แถลงว่า ภายในเมืองมีโครงการพัฒนาเมืองและโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีพื้นที่ดินขนาดใหญ่เกิน 2 เฮกตาร์ และบางโครงการมีพื้นที่เกิน 10 เฮกตาร์ โครงการเหล่านี้ได้จัดสรรที่ดิน 20% สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ผู้พัฒนาโครงการดำเนินการชดเชยและเคลียร์พื้นที่ดินอย่างล่าช้า หรือยังไม่ได้ลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค จึงทำให้ไม่สามารถเริ่มการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้

เพื่อแก้ไขสถานการณ์นี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะทบทวนและบังคับใช้กฎระเบียบอย่างเคร่งครัด ซึ่งกำหนดให้จัดสรรที่ดิน 20% ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะเสริมสร้างการตรวจสอบ กำกับดูแล และจัดการการละเมิดกฎหมายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานในเมือง รวมถึงการจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง

ในขณะเดียวกัน ขอให้เร่งเร้านักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่เมืองต่างๆ ดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนพื้นที่จัดสรร 20% ของโครงการเหล่านี้ ตามกำหนดการที่ได้รับอนุมัติ

"ในกรณีที่นักลงทุนไม่สามารถดำเนินโครงการได้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะพิจารณาเพิกถอนการจัดสรรที่ดิน 20% เพื่อคัดเลือกและจัดสรรให้แก่นักลงทุนรายอื่น" ผู้นำเมืองกล่าวเน้นย้ำ

นายเหงียน ทันห์ เหงียร รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง ได้เรียกร้องให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และบริษัทต่างๆ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการเมืองและที่อยู่อาศัยแล้ว ควรให้ความสำคัญกับการลงทุนในที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมในท้องถิ่นมากขึ้น เพื่อให้มั่นใจถึงสวัสดิการสังคมและบรรลุเป้าหมายของโครงการ

นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้างขอให้ภาคธุรกิจปฏิบัติตามความรับผิดชอบอย่างจริงจังในการลงทุนในที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนพื้นที่จัดสรร 20% ภายในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองที่ภาคธุรกิจเหล่านั้นเป็นผู้ลงทุน

ในอนาคตอันใกล้นี้ กระทรวงการก่อสร้างและหน่วยงานท้องถิ่นจะเสริมสร้างการตรวจสอบ การกำกับดูแล และการจัดการการละเมิดกฎหมายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานในพื้นที่ของตนให้เข้มแข็งยิ่งขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบที่กำหนดให้จัดสรร 20% ของที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย จะได้รับการทบทวนและบังคับใช้อย่างเคร่งครัด

"รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเน้นย้ำว่า นักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องลงทุนและก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนที่ดินผืนนี้ตามกำหนดการที่ได้รับอนุมัติ"

ดินห์ ตรัน

แหล่งที่มา