ล่าสุด สำนักนายกรัฐมนตรี ได้ออกประกาศผลการประชุมนายกรัฐมนตรี เรื่อง “แนวทางแก้ไขปัญหาการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโตและสร้างเสถียรภาพให้กับเศรษฐกิจมหภาค”
ในการประกาศครั้งนี้ นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้ กระทรวงก่อสร้าง ติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อให้คำแนะนำและเสนอนโยบายส่งเสริมการพัฒนาตลาดที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพโดยเร็วที่สุด
ขณะเดียวกัน กระทรวงการก่อสร้างจำเป็นต้องชี้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจและลดราคาสินค้า ต้องมีแนวทางที่เหมาะสม ทันท่วงที และมีประสิทธิภาพในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานและผู้มีรายได้น้อย
ความขัดแย้งในตลาดอสังหาฯ ยากลำบาก ราคาบ้านยังคงพุ่งสูง
เมื่อมองดูความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา จากการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin นาย Nguyen Van Dinh รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวถึงความเป็นจริงที่ว่า ในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคง "ยึดติดอยู่" ในราคาที่สูง
แม้แต่ตลาดอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ก็ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยกำหนดระดับราคาใหม่ให้สูงเป็นประวัติการณ์ สูงกว่ารายได้ของคนส่วนใหญ่มาก ตรงกันข้ามกับราคาที่ลดลงและสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน วิลล่า อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ และทาวน์เฮาส์
คุณเหงียน วัน ดิญ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS)
จากข้อมูลของ VARS ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เฉพาะในปี 2564 ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสองหลัก อัตราดอกเบี้ยต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แก่นแท้ของปัญหาคืออุปทานที่ลดลง
พร้อมกันนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้มีอุปทาน "ถูกกดดัน" มากขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตามการประมาณการของ VARS เวียดนามจะประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยประมาณ 300,000 หน่วยในแต่ละปี เนื่องมาจากมีครัวเรือนในเมืองใหม่ๆ เกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากความจำเป็นในการ "อยู่แยกจากกัน" ของคนรุ่นใหม่ที่แยกตัวจากครอบครัวใหญ่
“ปัญหาการขาดแคลนอย่างรุนแรงนี้จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอย่างแน่นอน” นายดินห์ทำนาย
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคง "ยึดติดอยู่" ในราคาที่สูง
ดร. เล่อ ซวน เหงีย ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยพัฒนาธุรกิจ และสมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นดังกล่าว โดยอ้างอิงสถิติจากสถาบันวิจัยพัฒนาธุรกิจ (Institute for Business Development Research) ว่า ในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เติบโตเร็วกว่าราคาทองคำถึง 4 เท่า ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ไม่ว่าในบริบทใด อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจอยู่เสมอ
นายเหงียกล่าวต่อว่า เมื่อมองดูความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม จะเห็นได้ว่าเวียดนามเป็นตลาดที่ขาดแคลนอุปทาน ในขณะที่ความต้องการอยู่ในระดับสูงทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
“กลุ่มที่ต้องการอุปทานจำนวนมากแต่กลับไม่มีอุปทานเพียงพอคือที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เนื่องจากขาดกลไก ที่ดิน และเงินทุน ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การขออนุญาตและการดำเนินโครงการลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แทบจะไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ทำให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยมีน้อยลงเรื่อยๆ” คุณเหงียกล่าว
การปรับลดระดับอสังหาริมทรัพย์: ควรเริ่มต้นจากที่ใด?
การคาดการณ์สำหรับปี 2567 ประธาน VARS Nguyen Van Dinh กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์
ขณะเดียวกัน คุณดิงห์ยังอธิบายด้วยว่า “ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงไม่เพียงแต่เป็นเพราะนักลงทุนพยายามรักษาราคาให้อยู่ในระดับสูงเท่านั้น แต่ยังเป็นเพราะต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างที่สูงขึ้นจากราคาวัตถุดิบ ค่าแรง และต้นทุนการเข้าถึงทางการเงินที่สูงขึ้น นอกจากนี้ ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินยังสูงเกินไป ประกอบกับต้นทุน “ที่ไม่ทราบชื่อ” จำนวนมากที่เกิดขึ้นระหว่างการลงทุน การก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการเบื้องต้น ทำให้นักลงทุนไม่สามารถลดราคาได้”
นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์ในช่วงก่อนหน้าก็เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แกนหลักของปัญหายังคงอยู่ที่อุปทานที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ยังตั้งข้อสังเกตว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ในท้องถิ่น โดยราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาคและตลาด โดยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความสมดุลของอุปทานและอุปสงค์
นายเหงียน วัน ดิญ กล่าวว่า เพื่อปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องมี “ความร่วมมือและการสนับสนุน” การรวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานเรื่องและองค์ประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารของรัฐไปจนถึงวิสาหกิจและธนาคาร
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐจำเป็นต้องศึกษาและย่อขั้นตอนการบริหารเกี่ยวกับการลงทุนและการก่อสร้าง พัฒนาระบบการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการอนุมัติพื้นที่เพื่อสนับสนุนธุรกิจ ธนาคารแห่งรัฐมีโครงการสินเชื่อเพิ่มเติมพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและผู้ซื้อบ้าน
ทางด้านนักลงทุน นายดิงห์ กล่าวว่า ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องทบทวนพอร์ตโฟลิโอโครงการลงทุนอย่างจริงจัง ปรับโครงสร้างหนี้และวางแผนกระแสเงินสดอย่างจริงจัง ลดความคาดหวังกำไร ยอมรับการขายขาดทุน ใช้กำไรจากปีก่อนๆ เพื่อรักษาการดำเนินงาน และมุ่งเน้นไปที่กลุ่มราคาที่เอื้อมถึงอย่างจริงจัง เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีความสามารถในการดูดซับเมื่อเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด
ดร. เล ซวน เงีย ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยการพัฒนาธุรกิจ สมาชิกสภาที่ปรึกษาการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ
นอกจากนี้ ดร. เล ซวน เงีย กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ หากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลิตภัณฑ์ที่มีขั้นตอนทางกฎหมายที่ดี โครงการที่มีทรัพยากร และราคาสมเหตุสมผล ความต้องการจะมีมาก
นายเหงียได้วิเคราะห์การคาดการณ์ว่าตลาดอาจสร้างระดับราคาใหม่ไปในทิศทางการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ด้วย "แรงสนับสนุน" จากนโยบายต่างๆ นายเหงียได้แสดงความหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในทิศทางที่มั่นคง แข็งแรง และ "ยอมรับได้"
ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงเน้นย้ำว่าระดับราคาใหม่ดังกล่าวข้างต้นจะปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวิธีที่มีประสิทธิผลมากที่สุดและในเวลานั้นธุรกิจหรือผู้ลงทุนใดๆ ที่สามารถต้านทานระดับราคาข้างต้นได้ก็จะอยู่รอดได้ หากไม่เป็นเช่นนั้นก็จะต้องปรับโครงสร้างธุรกิจของตนตาม หลักการ ตลาด
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)