การห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินสามารถควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่?

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าในระยะสั้น การห้ามแบ่งและการขายที่ดินจะทำให้เกิดการขาดแคลนอุปทานในตลาด แต่จะช่วยคงที่ในระยะยาว

ตามร่างกฎหมายใหม่ที่ผ่านโดย รัฐสภา กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าวันที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้ 5 เดือน คือ วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ซึ่งคาดว่าจะเป็น "แรงสนับสนุน" เพื่อส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพและพัฒนาในเร็วๆ นี้

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จึงห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3 ดังนั้น กฎหมายฉบับใหม่นี้จะไม่อนุญาตให้แบ่งแยกและการขายที่ดินใน 105 เมืองและตำบลทั่วประเทศ ซึ่งเพิ่มขึ้น 81 เมืองและตำบลจากกฎหมายฉบับปัจจุบัน กฎหมายนี้บังคับใช้เฉพาะกับโครงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงที่ดินส่วนบุคคลหรือที่ดินครัวเรือนที่ต้องแบ่งแยกเป็นแปลงๆ เพื่อวัตถุประสงค์ในการมอบ การรับมรดก หรือการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้อื่น

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขต อำเภอ และเมือง ที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ประเภทที่ 1, 2 และ 3 ภาพ: เลอ ตวน

เพื่อนำกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มาใช้บังคับ ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม คณะกรรมการประชาชนนคร โฮจิมินห์ ได้ออกมติเกี่ยวกับการแบ่งที่ดิน (มติที่ 100) ซึ่งอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีที่ดินตรงตามเงื่อนไขสามารถแบ่งที่ดินได้ นอกจากนี้ เพื่อให้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกมติที่ 83 เกี่ยวกับการห้ามโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสิ้นแล้ว แบ่งและขายที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มีมติ "ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินทั่วทั้งพื้นที่ รวมถึงเขตชานเมือง 5 แห่ง ยกเว้นที่ดินที่สงวนไว้สำหรับการย้ายถิ่นฐาน สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ลงทุนจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จก่อนจึงจะได้รับอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ได้"

เกี่ยวกับประเด็นนี้ มีความเห็นจำนวนมาก เพราะเชื่อว่ากฎระเบียบดังกล่าวขัดต่อ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และเน้นย้ำว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินอาจนำมาซึ่งผลประโยชน์ในระยะยาว แต่ในปัจจุบันดูเหมือนจะไม่เหมาะสมนัก เนื่องจากตลาดเพิ่งผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก ผู้คนสนใจที่ดินน้อยลง ทำให้ตลาดนี้หยุดชะงัก

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนเห็นด้วยและกล่าวว่า กฎข้อบังคับของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินดังกล่าวนั้นมีความเหมาะสมและอยู่ในขอบเขตอำนาจหน้าที่โดยสมบูรณ์ตามบทบัญญัติของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566

ทนายความ Tran Xuan Tien หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Dong Doi แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า ที่ผ่านมา หลายพื้นที่มีการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงใหญ่ ส่งผลให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ การกักตุนที่ดิน และการละทิ้งที่ดิน หลายพื้นที่จึงสั่งห้ามกิจกรรมนี้เมื่อพบเห็นเหตุการณ์ผิดปกติ

ทนายความเตี๊ยนกล่าวว่า การห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินของนครโฮจิมินห์อาจทำให้เกิดการขาดแคลนที่ดินในช่วงแรก แต่ในระยะยาว กฎระเบียบใหม่นี้จะช่วยแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งแยกและแยกแปลงที่ดินโดยไม่เลือกปฏิบัติ ลดสถานการณ์ของผู้คนที่สร้างสิ่งปลูกสร้างโดยผิดกฎหมาย และลดความเสี่ยงทางกฎหมายในการทำธุรกรรมที่ดินประเภทนี้

นายดัง หุ่ง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์กงเทืองว่า การตัดสินใจของนครโฮจิมินห์ที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินเปล่าทั่วทั้งเมือง ยกเว้นโครงการย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินเปล่า ถือเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง สอดคล้องกับการปรับปรุงคุณภาพการขยายตัวของเมืองและลดการสะสมเงินที่ไม่จำเป็นของผู้คนในที่ดินที่ไม่มีที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ความต้องการที่ดินมีสูงมากอยู่เสมอ แต่ตลาดกลับขาดแคลนที่ดินจากโครงการที่รัฐบาลกำหนด นอกจากนี้ นักเก็งกำไรจำนวนมากยังฉวยโอกาสนี้แข่งขันกันเพื่อดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น จนก่อให้เกิดความวุ่นวายในตลาด ในขณะเดียวกัน พวกเขายังรวบรวมที่ดิน แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ และตั้งชื่อโครงการที่รัฐบาลกำหนด เพื่อดึงดูดผู้ซื้อและผู้ขาย

“ดังนั้น การเข้มงวดการแบ่งสรรที่ดินและการขายที่ดินจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อจำกัดการเก็งกำไร เนื่องจากที่ดินต้องถูกสร้างก่อนจึงจะเปิดขายได้ ดังนั้นมูลค่ารวมของผลิตภัณฑ์จึงเพิ่มขึ้น ในระยะยาว การเข้มงวดการแบ่งสรรที่ดินและการขายที่ดินจะช่วยให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืน ป้องกันการเก็งกำไร และจำกัดการสิ้นเปลืองที่ดิน” นายโวกล่าว

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยกับมุมมองข้างต้น โดยกล่าวว่า กฎระเบียบใหม่นี้จะช่วยกำจัดนักลงทุนที่ขอที่ดินเพื่อโครงการเพียงอย่างเดียว แล้วแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขาย ซึ่งไม่ก่อให้เกิดประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจแก่ประเทศ

“กฎหมายฉบับใหม่ได้ควบคุมการแบ่งแยกและการขายที่ดินสำหรับนักลงทุนอย่างเข้มงวด แต่การแบ่งแยกที่ดินและการปรับราคาให้สูงขึ้นตามโครงสร้างพื้นฐานยังคงต้องมีกฎระเบียบการจัดการที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ดังนั้น การบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จึงจำเป็นต้องมีความชัดเจนและมีรายละเอียดมากขึ้น เพื่อขจัดปัญหาราคาที่ดินเสมือนจริงที่สูงเกินจริง” นายดิงห์ กล่าว

ที่มา: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html