‘ต้องปรับโครงสร้างตลาดอสังหาฯ มุ่งลดกลุ่มไฮเอนด์’

ผู้แทน Tran Van Khai กล่าวว่าการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางที่จะลดจำนวนที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยทางสังคมจะช่วยจำกัดผลที่ตามมาและช่วยให้ตลาดพัฒนาอย่างมีสุขภาพดี

เมื่อแสดงความคิดเห็นต่อร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขแล้ว) ในช่วงบ่ายของวันที่ 23 มิถุนายน ผู้แทน Tran Van Khai (สมาชิกถาวรของคณะกรรมการ วิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม) ประเมินว่านโยบายของรัฐในการควบคุมตลาดยังคงไม่ชัดเจนและไม่ได้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

จากการพูดคุยกับผู้มีสิทธิเลือกตั้ง นายไค กล่าวว่า ประชาชนต้องการให้ร่างกฎหมายฉบับแก้ไขนี้ขจัดความคิดที่ว่า "ไม่มีธุรกิจใดทำกำไรได้มากกว่าธุรกิจที่ดิน" และช่วยให้คนรุ่นต่อไปไม่ต้องหมดหวังกับความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเพื่ออยู่อาศัย

ด้วยเหตุนี้ ผู้แทนจึงแนะนำให้หน่วยงานร่างทบทวนและสร้างหลักประกันเสถียรภาพของนโยบายในระยะยาว สร้างแรงผลักดันการพัฒนาผ่านนโยบายแบบเปิด ปรับโครงสร้างใหม่เพื่อลดจำนวนบ้านระดับไฮเอนด์ และเพิ่มที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน

นายตรัน วัน ไค สมาชิกถาวรของคณะกรรมการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม ภาพ: สื่อรัฐสภา — นายตรัน วัน ไค สมาชิกถาวรของคณะกรรมการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม ภาพ: *สื่อ รัฐสภา*

เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและความไม่สมดุลของตลาด คุณไคกล่าวถึงความสำเร็จในสิงคโปร์ เขากล่าวว่า ประเทศนี้กำหนดภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบก้าวหน้า การซื้อบ้านหลังที่สองต้องจ่าย 7% ของมูลค่าทรัพย์สิน และ 10% สำหรับบ้านหลังที่สาม หากซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปีแรกของการซื้อ ภาษีจะต้องอยู่ที่ 16% และค่อยๆ ลดลงเหลือ 0% หลังจาก 4 ปี ยิ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์มากเท่าไหร่ วงเงินกู้ก็จะยิ่งลดลงเท่านั้น ตัวอย่างเช่น การซื้อบ้านหลังแรกต้องกู้ 80% ในขณะที่บ้านหลังที่สองเพียง 60% หลังจากใช้นโยบายข้างต้นมาหลายปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ก็ถูกควบคุมและลดลงในทุกกลุ่ม

ในการหารือกันในกลุ่มก่อนหน้านี้ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถั่นห์ ยอมรับว่าการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สมดุล “กลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าหลายร้อยล้านบาทต่อตารางเมตรนั้นซ้ำซ้อน สัดส่วนของการก่อสร้างที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยนั้นสูงมาก แต่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยกลับมีน้อยมาก” เขากล่าว

เมื่อปีที่แล้ว ผู้เชี่ยวชาญก็ได้เตือนถึงข้อบกพร่องนี้เช่นกัน ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในโฮจิมินห์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 จะเข้าสู่ช่วงที่สภาพคล่องตึงตัว เนื่องจากอุปทานบ้านราคาสูงเพิ่มขึ้น ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทที่มีความต้องการสูงในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกลับไม่มีสินค้า

นายหวอ หวุ๋น ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam กล่าวว่า ปีที่แล้วอุปทานอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 22,000-24,000 ยูนิต โดยสองไตรมาสแรกคิดเป็น 50% ของอุปทานทั้งหมด ส่วนที่เหลือเปิดตัวในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี อย่างไรก็ตาม กลุ่มผลิตภัณฑ์เหล่านี้ไม่ได้รวมที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ทำให้ตลาดตกอยู่ในภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในช่วงปลายปี

นายเกียรติยังยืนยันด้วยว่านักลงทุนหลายรายมีแผนจะเปิดตัวอพาร์ทเมนท์ระดับหรูหราและซูเปอร์ลักชัวรีสู่ตลาด ซึ่งอาจนำไปสู่การกำหนดระดับราคาใหม่ที่มีคอลัมน์ราคาที่สูงขึ้นในอนาคต

ในการประชุมปรึกษาหารือด้านกฎหมายวันนี้ ผู้แทน Pham Duc An (ประธานคณะกรรมการธนาคารเพื่อการเกษตรและการพัฒนาชนบทเวียดนาม) กล่าวว่าความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินที่สูงขึ้นทำให้ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถเช่าหรือซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทำให้สภาพแวดล้อมการลงทุนมีความน่าดึงดูดน้อยลง

นายอันเห็นด้วยว่าจะต้องเคารพกฎเกณฑ์ของตลาด และกล่าวว่าร่างดังกล่าวจำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ และระบุความรับผิดชอบและความกระตือรือร้นของหน่วยงานจัดการ แทนที่จะ "รอจนกว่าจะเกิดเหตุการณ์บางอย่างขึ้นจึงค่อยควบคุมตลาด"

ผู้แทน Dieu Huynh Sang (รองหัวหน้าคณะผู้แทนจังหวัดบิ่ญเฟื้อก) ภาพ: สื่อรัฐสภา — ผู้แทน Dieu Huynh Sang (รองหัวหน้าคณะผู้แทนจังหวัดบิ่ญเฟื้อก) ภาพ: *สื่อรัฐสภา*

ผู้แทน Dieu Huynh Sang ยังกล่าวอีกว่า การทำให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรงเป็นเงื่อนไขสำคัญสำหรับการดำเนินงานที่ราบรื่นของตลาดที่เกี่ยวข้อง เช่น ตลาดทุน ตลาดสินเชื่อ และตลาดสกุลเงิน

เธอเสนอให้ร่างเพิ่มเติมกลไกเพื่อซิงโครไนซ์ระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กับข้อมูลที่ดินและการพัฒนาเมือง การพัฒนาตลาดต้องคำนึงถึงการวางแผนและแผนการใช้ที่ดินที่สมเหตุสมผล สร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และสร้างระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม เอาชนะการเก็งกำไร และเพิ่มการใช้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ใช้เงินสด

นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า กฎระเบียบในร่างกฎหมายฉบับนี้ “ยังไม่มั่นคง” เนื่องจากไม่ได้นำเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาความไม่สมดุลในภาคอสังหาริมทรัพย์ และไม่มีมาตรการควบคุมตลาดที่มีประสิทธิภาพ เขากล่าวว่า กฎระเบียบต้องเริ่มต้นจากการวางแผน กำหนดอย่างชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อยู่ที่ไหน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอยู่ที่ไหน และจำเป็นต้องมีแผนการดำเนินงานที่ชัดเจน

นายธานห์ กล่าวว่า ควบคู่ไปกับการวางแผน จำเป็นต้องมีนโยบายเพื่อสร้างกลไกสนับสนุนธุรกิจ ส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ที่ตลาดยังขาดแคลน

คาดว่าร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) จะได้รับการพิจารณาให้ความเห็นชอบจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 6 ในช่วงปลายปี 2566

ลิงค์ที่มา