จำเป็นต้องมีกลไกทางกฎหมายเพื่อบริหารจัดการและแสวงหาประโยชน์จากพื้นที่ใต้ดิน

  ตามที่ผู้แทน Do Duc Hien (คณะผู้แทนรัฐสภาแห่งชาตินครโฮจิมินห์) สมาชิกถาวรของคณะกรรมการกฎหมายของรัฐสภา ได้กล่าวไว้ว่า ระเบียบว่าด้วย "ระบบการใช้ที่ดินเพื่อการก่อสร้างโครงการทางอากาศ โครงการใต้ดิน ที่ดินที่เกิดจากกิจกรรมรุกล้ำทางทะเล" เป็นหนึ่งในเนื้อหาของภารกิจในการปรับปรุงนโยบายสถาบันเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ที่ดินให้สอดคล้องกับการพัฒนาสถาบันของ เศรษฐกิจ ตลาดแบบสังคมนิยม ตามที่กำหนดไว้ในมติคณะกรรมการกลางหมายเลข 18-NQ/TW

เพื่อสร้างเนื้อหาให้เป็นระบบนี้ ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) นอกจากจะให้ความสำคัญกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับกลไกการบริหารจัดการและการใช้ที่ดินบนผิวดินแล้ว ยังมีระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับระบบการใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างโครงการลอยฟ้าและโครงการใต้ดินอีกด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างกฎหมายได้กำหนดมาตรา 214 ไว้เพื่อควบคุมที่ดินสำหรับการก่อสร้างใต้ดิน

“กล่าวได้ว่ากฎเกณฑ์ดังกล่าวได้ก่อให้เกิดกลไกทางกฎหมายเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดินให้สูงสุดในทิศทางการขยายกองทุนที่ดินในอวกาศ เพื่อสนองตอบเป้าหมายการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในบริบทของกองทุนที่ดินที่จำกัดมากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในเขตเมือง ซึ่งถือเป็นนวัตกรรมที่สำคัญและจำเป็นอย่างยิ่งในนโยบายการจัดการและการใช้ที่ดินที่หลายประเทศได้นำไปปฏิบัติแล้วและกำลังดำเนินการอยู่” ผู้แทนกล่าวยืนยัน

กฎเกณฑ์เกี่ยวกับการวางแผนพื้นที่ใต้ดินยังคงกระจัดกระจาย แยกจากกัน และขาดความสม่ำเสมอ

อย่างไรก็ตาม ผู้แทน Do Duc Hien ได้ชี้ให้เห็นว่า ตามบทบัญญัติของมาตรา 179 วรรค 1 ของกฎหมายที่ดินปัจจุบัน " ผู้ใช้ที่ดินมีหน้าที่ต้องใช้ที่ดินเพื่อจุดประสงค์ที่ถูกต้อง ภายในขอบเขตแปลงที่ดินที่ถูกต้อง ตามกฎหมายเกี่ยวกับความลึกใต้ดินและความสูงเหนือศีรษะ ปกป้องงานสาธารณะใต้ดิน และปฏิบัติตามบทบัญญัติทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ" เนื้อหาดังกล่าวยังคงบันทึกไว้ในมาตรา 30 วรรคหนึ่ง แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ทั้งนี้ ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 175 “ ผู้ใช้ที่ดินให้ใช้พื้นที่และพื้นที่ใต้ดินได้ในแนวดิ่งจากแนวเขตแปลงที่ดินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย” ดังนั้น กฎหมายที่ดิน กฎหมายแพ่ง และร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ในปัจจุบันจึงไม่มีการกำหนดข้อกำหนดที่ชัดเจนเกี่ยวกับความสูงและความลึกที่องค์กรและบุคคลที่มีสิทธิใช้ที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้ การจำกัดความสูงและความลึกนี้จะต้องดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายเฉพาะ

จากการทบทวน ผู้แทนได้แสดงความเห็นว่า กฎหมายการก่อสร้าง กฎหมายการวางผังเมือง และเอกสารการบังคับใช้ในปัจจุบัน มีกฎระเบียบที่แยกจากกันในการจัดการพื้นที่ดินและพื้นที่เหนือดิน ในส่วนของพื้นที่ใต้ดิน มีพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 39 ปี 2553 ของรัฐบาล และปัจจุบันท้องถิ่นบางแห่ง เช่น ฮานอย ก็มีการวางแผนพื้นที่ใต้ดินแล้ว อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ว่ากฎระเบียบเหล่านี้ยังคงกระจัดกระจายมาก แนวทางยังแยกจากกัน และขาดความสม่ำเสมอ การวางแผนยังไม่ครอบคลุมทั้งหมดจึงทำให้เกิดความสับสนในการบริหารจัดการ ในหลายกรณีขอบเขตการใช้ที่ดินโดยผู้ใช้ที่ดินมีความกว้างมากหรือไม่ได้รับการกำหนด ส่งผลให้ในแปลงที่ดินหนึ่งๆ มีเพียงหน่วยงานเดียวเท่านั้นที่ใช้ประโยชน์และใช้ที่ดินนั้น ส่งผลให้การใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ดินทำได้ยาก

มีความจำเป็นต้องเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับหลักการแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินใต้ดินเป็นการแบ่งเขตแนวตั้ง

จากการวิเคราะห์ข้างต้น เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ ผู้แทน Do Duc Hien กล่าวว่า จำเป็นต้องศึกษาร่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ และเพิ่มเติมด้วยกฎเกณฑ์เกี่ยวกับหลักการแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินใต้ดินเป็นการแบ่งเขตแนวตั้ง ทั้งนี้ ตามประเภทที่ดินแต่ละประเภท นอกจากพื้นที่ผิวดินของผู้ใช้ที่ดินแล้ว ยังต้องระบุความลึกสูงสุดที่ผู้ใช้ที่ดินผิวดินสามารถใช้ประโยชน์ได้ด้วย พร้อมกันนี้ให้เสริมกฎระเบียบการใช้พื้นที่เหนือพื้นดินให้มีความสม่ำเสมอ

ทั้งนี้ ตามที่ผู้มอบอำนาจได้กล่าวไว้ แม้ว่ามาตรา 214 วรรค 1 จะบัญญัติว่า ที่ดินสำหรับก่อสร้างใต้ดินให้หมายความรวมถึง (1) ที่ดินสำหรับก่อสร้างงานเหนือดินที่ให้บริการการดำเนินการ ประโยชน์ และการใช้พื้นที่ใต้ดิน และ (2) พื้นที่ใต้ดินสำหรับก่อสร้างงานใต้ดินที่มิใช่ส่วนใต้ดินของงานเหนือดินก็ตาม อย่างไรก็ตาม บทบัญญัติส่วนใหญ่ของร่างกฎหมายฉบับใหม่ กล่าวถึงเฉพาะที่ดินเพื่อก่อสร้างงานเหนือดินที่ใช้สำหรับการดำเนินงานและการใช้ประโยชน์จากงานใต้ดินเท่านั้น โดยไม่มีกฎเกณฑ์ใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดพื้นที่ใต้ดินสำหรับงานก่อสร้าง ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่สาธารณะ สวนดอกไม้ สวนสาธารณะ และจัตุรัส องค์กรและบุคคลสามารถได้รับสิทธิใช้พื้นที่ใต้ดินได้หรือไม่ นอกจากนี้ ผู้แทนยังกล่าวด้วยว่า ในกรณีที่มีการอนุญาตให้ใช้พื้นที่ใต้ดินเพื่อก่อสร้างงานที่มิใช่ส่วนใต้ดินของงานบนดินด้วย จะต้องแก้ไขกลไกการใช้ที่ดินและความสัมพันธ์ระหว่างผู้มีสิทธิใช้พื้นที่ดินกับเจ้าของงานใต้ดินอย่างไร เพื่ออำนวยความสะดวกต่อกระบวนการใช้ประโยชน์และใช้ประโยชน์

ในทางกลับกัน มาตรา 214 วรรคสอง แห่งร่างกฎหมายที่ดิน กำหนดว่าผู้ใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้ มีสิทธิโอน เช่า หรือเช่าช่วงพื้นที่ใต้ดินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่รัฐกำหนดตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง กฎหมายว่าด้วยสถาปัตยกรรม ฯลฯ ดังนั้น จึงเข้าใจได้ว่า ภายในขอบเขตความลึกใต้ดินที่กฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง กฎหมายว่าด้วยสถาปัตยกรรม กำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินใช้ ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิโอน เช่า หรือเช่าช่วงพื้นที่ใต้ดินได้ แนวทางนี้ ตามที่ผู้แทนกล่าวไว้ ยังสอดคล้องโดยพื้นฐานกับระบอบสิทธิพื้นผิวที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง ซึ่งระบุว่า " สิทธิพื้นผิว คือ สิทธิของบุคคลใน ดิน ผิวน้ำ พื้นที่เหนือดิน ผิวน้ำ และ ใต้ดิน ซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินนั้นเป็นของบุคคลอื่น " อย่างไรก็ตามร่างกฎหมายดังกล่าวยังไม่ได้กำหนดวัตถุประสงค์ของการโอน การเช่า การเช่าช่วง รวมถึงขั้นตอนและขั้นตอนการดำเนินการโดยเฉพาะ เพื่อให้แน่ใจถึงความเป็นไปได้ของการควบคุม ผู้แทน Do Duc Hien เสนอว่าร่างกฎหมายนั้นจำเป็นต้องศึกษาและเพิ่มเติมเพื่อชี้แจงเนื้อหาเหล่านี้ด้วย

ผู้แทนได้วิเคราะห์ว่า ร่าง พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไข) มีบทบัญญัติให้จดทะเบียนเบื้องต้นและจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างงานบนพื้นดินที่ใช้ในการดำเนินการ การใช้ประโยชน์และใช้งานงานใต้ดิน และการเป็นเจ้าของงานใต้ดิน แต่ไม่มีบทบัญญัติที่ระบุว่าบุคคลที่มีสิทธิบนผิวดินต้องจดทะเบียนสิทธิบนผิวดิน โดยพิจารณาว่าการขึ้นทะเบียนมีความจำเป็นมาก เพราะสามารถกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างสิทธิบนพื้นผิวและสิทธิการใช้ที่ดินได้ผ่านการขึ้นทะเบียนเท่านั้น รวมถึงสามารถกำหนดสถานะทางกฎหมายของบุคคลที่มีสิทธิบนพื้นผิวได้ด้วย ผู้แทนจึงได้ขอให้หน่วยงานร่างกฎหมายพิจารณาเพิ่มระเบียบเกี่ยวกับกระบวนการและขั้นตอน ตลอดจนประกาศใช้เอกสารตัวอย่าง ค่าธรรมเนียม และกลไกการขึ้นทะเบียนสิทธิบนพื้นผิว...

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขยังต้องเพิ่มเติมระเบียบข้อบังคับที่ชี้แนะการดำเนินประเด็นที่เกี่ยวข้องกับสิทธิผิวดิน เช่น การคำนวณต้นทุนการโอนสิทธิผิวดินในระดับที่สมเหตุสมผลในการโอนสิทธิผิวดินเพื่อให้สมดุลกับผลประโยชน์ของคู่สัญญา ระหว่างผู้ใช้ที่ดินและผู้ถือสิทธิผิวดิน ระหว่างผู้ได้รับสิทธิผิวดินเป็นครั้งแรกกับบุคคลต่อไปนี้ วิธีการพิจารณากำหนดความรับผิดชอบของผู้ที่ได้รับสิทธิผิวดินในการคุ้มครองและจัดการทรัพย์สินส่วนกลางหรือความรับผิดชอบในการชดเชยความเสียหายที่เกิดกับผิวดินหรือทรัพย์สินที่ติดมากับดิน.../.

ลิงค์ที่มา: https://dangcongsan.vn/phap-luat/can-co-co-che-phap-ly-de-quan-ly-khai-thac-khong-gian-ngam-640377.html