อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงถือเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพที่รอคอยนักลงทุน

ความต้องการมหาศาลจากความต้องการที่แท้จริง

ตามข้อมูลของ Savills ในช่วงปี 2019-2023 ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี และในโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี ในขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียง 4% และ 3% ตามลำดับ ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านยากขึ้นกว่าเดิมสำหรับหลายๆ คน นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาของผู้พัฒนา และความล่าช้าในการออกนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทำให้สถานการณ์ซับซ้อนมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนมักมีกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ระดับ B และ C อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้กำลังขาดแคลนอย่างหนัก ความต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนที่มีคนหนุ่มสาว ไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่

กิจกรรมของกลุ่มอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์ (ภาพ: Savills)

นางสาวเกียง ฮวินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของบริษัท Savills กล่าวว่าทั้งนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอาน ต่างประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้ นครโฮจิมินห์จะมีโครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มขึ้น ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีจำกัด

ในทางกลับกัน ฮานอยจะเน้นพัฒนาโครงการระดับ B ความไม่สมดุลนี้เกิดจากหลายปัจจัย เช่น การเติบโตของรายได้ กองทุนที่ดินที่มีจำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูง รวมไปถึงขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อนในการออกใบอนุญาตโครงการพัฒนาใหม่

เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นประมาณ 6% ของ GDP รัฐบาล จึงได้ดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ ในเวลาเดียวกัน นางเกียงกล่าวว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับการดำเนินโครงการเหล่านี้

วัตถุประสงค์หลักของโครงการเหล่านี้คือการปรับปรุงการเชื่อมต่อการขนส่งระหว่างจังหวัดและเมือง ลดระยะทางทางภูมิศาสตร์และเวลาเดินทางโดยเฉพาะระหว่างศูนย์กลางเมืองและเขตชานเมือง ซึ่งจะอำนวยความสะดวกในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมและดึงดูดการลงทุน

“โมเดลการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ซึ่งโดยทั่วไปคือระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิผลในการแก้ปัญหาการจราจรและการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยการเน้นพัฒนาพื้นที่รอบ ๆ แนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น อำนวยความสะดวกในการเดินทางและการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ ในเวลาเดียวกัน การใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินยังช่วยลดต้นทุนการลงทุน ส่งผลให้มีทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้คนมากขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเสริม

TOD model คือการสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ผู้เชี่ยวชาญ Giang Huynh กล่าวว่าเพื่อลดแรงกดดันต่อกองทุนที่ดินและต้นทุนในเมือง กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์มีเป้าหมายที่จะขยายเขตเมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซืองและบั๊กนิญ การลงทุนอย่างหนักในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งได้อำนวยความสะดวกให้กับกระบวนการนี้ ทำให้เขตชานเมืองน่าดึงดูดใจนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

การผลักดันนโยบาย

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าการประกาศใช้กฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายใหม่เหล่านี้สัญญาว่าจะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมในตลาด

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ได้ทำให้กระบวนการซื้อและขายบ้านง่ายขึ้น และในขณะเดียวกันก็ได้กำหนดระเบียบข้อบังคับที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติ ดังนั้น ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ถึง 30% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในอาคาร และไม่เกิน 250 หลังในหนึ่งเขต ระยะเวลาการเป็นเจ้าของคือ 50 ปี และสามารถขยายออกไปได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่แต่งงานกับพลเมืองเวียดนาม ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างถาวร” นางเกียงกล่าว

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ได้ห้ามการแบ่งย่อยที่ดินในเมืองใหญ่ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 ในเวลาเดียวกัน กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ยังมีการปรับปรุงที่สำคัญ โดยเน้นที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่

นอกจากนี้ กฎบังคับการสงวนพื้นที่ 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ทำให้นักลงทุนมีโอกาสเปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวให้กลายเป็นโครงการบ้านพักอาศัยสังคม นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับสิทธิประโยชน์มากมาย เช่น การใช้ที่ดินฟรี ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน และมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมยังเป็นที่ดินที่อุดมสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนอีกด้วย

Savills ยังกล่าวอีกว่า หากต้องการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง เราจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุม โดยผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคสาธารณะและเอกชน ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถแก้ไขปัญหาที่ยากลำบากนี้ได้

ในบริบทของงบประมาณของรัฐที่มีจำกัดและอัตราดอกเบี้ยที่สูง การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนยังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิผลระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

เป้าหมายระดับโลกในการลดการปล่อยคาร์บอนยังเพิ่มความเร่งด่วนให้กับปัญหาดังกล่าวอีกด้วย ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสามารถช่วยบรรลุเป้าหมายเหล่านี้ได้โดยการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่หรือเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เหมาะสม เช่น สำนักงานว่างเปล่าหรือศูนย์การค้า โดยได้รับการสนับสนุนจากการวางแผนและระเบียบข้อบังคับที่เหมาะสม นอกจากนี้ ความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้นและการวางแผนที่มีประสิทธิภาพจะมีบทบาทสำคัญในการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

รัฐบาลเมืองควรมีแรงจูงใจที่แข็งแกร่งสำหรับเจ้าของที่ดินในการทำงานร่วมกันเพื่อสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนแห่งใหม่ โดยการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ผสมผสานกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและพื้นที่สีเขียว เราสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้บางส่วน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้แนวคิดเหล่านี้กลายเป็นจริง

ที่มา: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html