จากบทเรียนตลอดชีวิต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นที่การขายสิ่งที่ตลาดต้องการ

อุปทาน “ไม่ตรงกัน” เสี่ยงราคาที่อยู่อาศัยพุ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่งเข้าสู่ช่วง “ชะงักงัน” เมื่ออุปสงค์และอุปทานลดลงอย่างรวดเร็ว ปัญหาทางกฎหมายของโครงการถูกพันเกี่ยว และแหล่งเงินทุนถูกปิดกั้น ธุรกิจหลายแห่งต้องเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างยิ่ง รวมถึงการเลิกจ้างพนักงานหลายพันคน และถึงขั้นต้องระงับการดำเนินงานชั่วคราว

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยอมรับในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เรียนรู้ "บทเรียนอันน่าจดจำ" หลังจากโควิด-19

หลังจากนั้น บริษัทจึงต้องมุ่งเน้นไปที่การปรับโครงสร้างองค์กร แก้ไขปัญหาเงินทุน และส่งเสริมการพัฒนาผลิตภัณฑ์ ปัญหาใหญ่ที่สุดคือหนี้พันธบัตร ซึ่งได้รับการจัดการอย่าง “นุ่มนวล” ด้วยการสนับสนุนจาก รัฐบาล และธนาคารแห่งรัฐในการออกหนังสือเวียนขยายระยะเวลาการชำระหนี้และขยายระยะเวลาการชำระหนี้พันธบัตร

อย่างไรก็ตาม นายโจวยังคงกังวลว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ในปีนี้จะยังคงมีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัย โดย 71% ของอุปทานยังคงอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ ส่วนที่เหลืออยู่ในกลุ่มระดับกลาง และยังขาดแคลนผลิตภัณฑ์ราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตามข้อมูล ณ สิ้นปี 2566

เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายคิดเป็น 70% ของปัญหาตลาด นครโฮจิมินห์จึงมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 148 โครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นกระบวนการลงทุน การก่อสร้าง และการดำเนินธุรกิจ หรือถูกระงับการดำเนินการ ส่งผลให้ลูกค้ากว่า 58,000 รายที่ซื้อบ้านในโครงการไม่ได้รับ "สมุดสีชมพู"

การขาดแคลนที่อยู่อาศัยอาจนำไปสู่ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นหรือราคาที่สูงลิ่ว ท่ามกลางสถานการณ์ที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ ประธาน HoREA เชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องส่งเสริมโครงสร้างผลิตภัณฑ์ โดยมุ่งเน้นไปที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน และสร้างความมั่นใจว่าตลาดจะมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง

Từ bài học nhớ đời, doanh nghiệp địa ốc dồn lực bán thứ thị trường cần - 1 — ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญความเสี่ยงที่ราคาบ้านจะปรับขึ้นต่อเนื่องเนื่องจากขาดแคลนอุปทาน (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ "ไม่สอดคล้องกัน" และการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่นายเหงียน ซวน กวาง ประธานกรรมการบริษัท นามลอง อินเวสต์เมนต์ กล่าวถึงเมื่อเร็วๆ นี้ ภาวะ "ไม่สอดคล้องกัน" ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ วิกฤตความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งนำไปสู่สภาพคล่องที่ลดลง และสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้น ล้วนเป็นปัญหาที่ตลาดต้องเผชิญ

นอกจากนี้ คุณกวางกล่าวว่า ธุรกิจต่างๆ ยังต้องเผชิญกับความท้าทายทางการเงินเมื่อหนี้สินยังคงอยู่ และพันธบัตรที่ขยายออกไป แม้จะยังคงอยู่ต่อไปในปี 2567 และ 2568 ความท้าทายประการที่สามคือความท้าทายทางกฎหมายของโครงการ เนื่องจากกฎหมายบางฉบับยังคงมีความซ้ำซ้อน ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงสูง และกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีโอกาสพัฒนา

ปรากฏการณ์ "เฟสต่างกัน" ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัย หมายความว่าอุปทานในตลาดมีแนวโน้มเอียงไปทางกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ และขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ได้รับการเตือนจากผู้เชี่ยวชาญและตัวแทนจากหน่วยงานบริหารจัดการมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว เมื่อไม่นานมานี้ มีความคิดเห็นที่มุ่งส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ พัฒนาผลิตภัณฑ์ "ที่ตลาดต้องการ" นี้

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านระบุว่า ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวระยะแรกในปีนี้ ความต้องการในกลุ่มนี้ยังคงสูงมาก ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดดีขึ้น และในไม่ช้าตลาดก็จะเข้าสู่ช่วงใหม่หลังวิกฤต

ธุรกิจจำนวนมากเข้าสู่การแข่งขัน

จากการประเมินและแบบจำลองการวิจัยของ Savills พบว่า นครโฮจิมินห์ต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชน และ 60-70% ของอุปทานทั้งหมดมาจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังมีอุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการเหล่านี้ และอุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในตลาดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย และ ลองอาน แต่อาจไม่เพียงพอ

โครงการอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าในนครโฮจิมินห์ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน ราคาขายอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดองต่อยูนิต เหมาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก

ด้วยตลาดขนาดใหญ่เช่นนี้ ธุรกิจจำนวนมากจึงรีบเร่งขยายตลาดเพื่อขยายอุปทานของผลิตภัณฑ์ที่มีสภาพคล่องสูงนี้ บริษัท Nam Long ดำเนินกลยุทธ์โดยมุ่งเน้นผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ตอบสนองความต้องการของตลาด ส่งเสริมนโยบายสนับสนุน จัดการสินค้าคงคลัง และกระตุ้นยอดขาย เป้าหมายรายได้ในปีนี้อยู่ที่ประมาณ 6,657 พันล้านดอง จากโครงการสำคัญในนครโฮจิมินห์ ลองอาน และ กานเทอ

บริษัท An Gia มุ่งมั่นที่จะพัฒนาโครงการในระดับกลางและระดับราคาที่เข้าถึงได้ เนื่องจากสามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้ ผู้นำของ An Gia เชื่อมั่นว่าธุรกิจนี้ยังคงแสดงให้เห็นถึง "ความแข็งแกร่งที่ไม่อาจต้านทาน" แม้ในช่วงที่ตลาดกำลังเฟื่องฟูหรือหยุดชะงัก ตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่และมีสภาพคล่องสูง

บริษัท ทีที แคปิตอล อินเวสต์เมนต์ จอยท์สต็อค จำกัด และพันธมิตรชาวญี่ปุ่นอีกสองราย ได้แก่ คอสมอส อินิเทีย (บริษัทในเครือไดวา เฮาส์ กรุ๊ป) และโคเทราสุ ได้เปิดตัวโครงการร่วมทุนระยะยาวเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัดในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง โดยบริษัทร่วมทุนดังกล่าวประกาศว่าจะลงทุนประมาณ 150 ล้านดอลลาร์สหรัฐในอีก 5 ปีข้างหน้า โดยมีเป้าหมายที่จะนำอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดออกสู่ตลาดประมาณ 1,000 ยูนิตต่อปี

กิจการร่วมค้ายังกล่าวอีกว่า ได้เสร็จสิ้นการลงทุนในโครงการใกล้ Vincom Di An เมือง Di An จังหวัด Binh Duong ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์เกือบ 2,000 ยูนิต ราคาขายต่ำกว่า 2 พันล้านดองต่อยูนิตแล้ว ข้อมูลล่าสุดระบุว่า โครงการนี้กำลังอยู่ในขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้สามารถเปิดตัวในตลาดได้ตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปีนี้

ในส่วนของโครงการเคหะสังคม รัฐบาลมีโครงการก่อสร้างเคหะสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 ธุรกิจหลายแห่งได้ลงทะเบียนเพื่อดำเนินการตามเป้าหมายนี้ และกำลังทยอยดำเนินการให้สำเร็จ

กลุ่มบริษัทโนวาแลนด์จดทะเบียนลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 200,000 ยูนิตในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง กลุ่มบริษัทฮวงกวนตั้งเป้าที่จะก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จ 50 โครงการ หรือคิดเป็น 50,000 ยูนิตภายในปี พ.ศ. 2573 โดยจำนวนบ้านพักอาศัยทั้งสองหลังที่จดทะเบียนคิดเป็น 1 ใน 4 ของเป้าหมายรวมที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้

ก่อนหน้านี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น หุ่งถิญ, วินกรุ๊ป, ซันกรุ๊ป, ฮิมแลม, เบคาเม็กซ์… ต่างให้คำมั่นสัญญาว่าจะสร้างบ้านพักอาศัยสังคม จากความมุ่งมั่นสู่ความเป็นจริง วินกรุ๊ปได้ริเริ่มโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมากมายในภาคเหนือและภาคกลาง

การกลับมาของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอาจดึงดูดความสนใจจากตลาดอย่างมากในอนาคตอันใกล้ อุปทานของสินค้าประเภทนี้อาจพุ่งสูงขึ้นในตลาดชานเมืองของนครโฮจิมินห์ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ซึ่งจะช่วยบรรเทา "ความต้องการ" ในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

อย่างไรก็ตาม ในบริบทที่อุปทานที่อยู่อาศัย 70% ยังคงเป็นตลาดระดับไฮเอนด์ สภาพคล่องในตลาดจึงเป็นเรื่องยาก และปัญหาทางกฎหมายของโครงการยังไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องการการปรับโครงสร้างองค์กรอย่างเข้มแข็ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตลาดพันธบัตรอยู่ในภาวะ "soft landed" แต่ยังคงมีแรงกดดันด้านอายุสัญญาอยู่

ดังนั้นความเห็นจำนวนมากจึงระบุว่า ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องวางแผนปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ ปรับปรุงสุขภาพทางการเงินอย่างต่อเนื่อง และเสริมสร้างกลไกให้ร่างกายแข็งแรงก่อนเข้าสู่การแข่งขันรูปแบบใหม่

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm