จากบทเรียนตลอดชีวิต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นที่การขายสิ่งที่ตลาดต้องการ

อุปทาน “ไม่ตรงเฟส” เสี่ยงราคาบ้านพุ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่งจะผ่านช่วง “ชะงักงัน” เมื่ออุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างรวดเร็ว ปัญหาทางกฎหมายของโครงการก็พัวพัน และแหล่งเงินทุนก็ถูกปิดกั้น ธุรกิจหลายแห่งต้องเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างยิ่ง ต้องเลิกจ้างพนักงานหลายพันคน และถึงขั้นต้องระงับการดำเนินงานชั่วคราว

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยอมรับในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เรียนรู้ "บทเรียนอันน่าจดจำ" หลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19

หลังจากนั้น บริษัทต้องเน้นการปรับโครงสร้าง แก้ปัญหาเงินทุน และส่งเสริมการพัฒนาผลิตภัณฑ์ ปัญหาใหญ่ที่สุดคือหนี้พันธบัตร ซึ่งได้รับการจัดการอย่าง “นุ่มนวล” ด้วยการสนับสนุนจาก รัฐบาล และธนาคารแห่งรัฐในการออกหนังสือเวียนขยายเวลาชำระหนี้และขยายเวลาหนี้พันธบัตร

อย่างไรก็ตาม นายโจวยังคงกังวลว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ในปีนี้ อาจยังคงมีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัย โดยอุปทาน 71% ยังคงอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ ส่วนที่เหลืออยู่ในกลุ่มระดับกลาง และยังมีผลิตภัณฑ์ราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่เพียงพอ ตามข้อมูลเมื่อสิ้นปี 2566

นอกจากนี้ เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายที่คิดเป็น 70% ของปัญหาในตลาด นครโฮจิมินห์จึงมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 148 โครงการ ที่ไม่สามารถดำเนินการลงทุน ก่อสร้าง และดำเนินกิจการได้ หรือถูกระงับการดำเนินการ ส่งผลให้ลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการกว่า 58,000 รายไม่ได้รับ "สมุดสีชมพู"

การขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยอาจนำไปสู่ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงหรือราคาที่สูงในบริบทของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่หายากมากขึ้น ประธาน HoREA เชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องส่งเสริมโครงสร้างผลิตภัณฑ์โดยเน้นที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน และให้แน่ใจว่าตลาดมีการพัฒนาอย่างมีสุขภาพดี

Từ bài học nhớ đời, doanh nghiệp địa ốc dồn lực bán thứ thị trường cần - 1 — ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญความเสี่ยงจากราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเนื่องจากขาดแคลนอุปทาน (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

ตลาดที่ "ไม่สอดคล้องกัน" และการขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงก็เป็นหนึ่งในความท้าทายที่นายเหงียน ซวน กวาง ประธานคณะกรรมการบริหารบริษัท Nam Long Investment กล่าวถึงเมื่อเร็วๆ นี้ "ไม่สอดคล้องกัน" ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ วิกฤตความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านซึ่งส่งผลให้สภาพคล่องลดลง และสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้นเป็นปัญหาที่ตลาดต้องเผชิญ

นอกจากนี้ นายกวางยังกล่าวอีกว่าธุรกิจต่างๆ ยังเผชิญกับความท้าทายทางการเงินเมื่อหนี้สินยังคงอยู่ และพันธบัตรที่ขยายออกไปนั้นจะยังคงมีอยู่ต่อไปในปี 2024 และ 2025 ประการที่สามคือความท้าทายทางกฎหมายของโครงการเมื่อกฎหมายบางฉบับยังคงทับซ้อนกัน ในขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงสูง และกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีโอกาสในการพัฒนา

ปรากฏการณ์ "เฟสต่างกัน" ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย หมายความว่าอุปทานในตลาดเอียงไปทางกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ และขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ได้รับการเตือนจากผู้เชี่ยวชาญและตัวแทนจากหน่วยงานจัดการมาหลายปีแล้ว เมื่อไม่นานมานี้ มีความคิดเห็นที่มุ่งส่งเสริมให้ธุรกิจพัฒนาผลิตภัณฑ์ "ที่ตลาดต้องการ" นี้

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนมองว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวครั้งแรกในปีนี้ ความต้องการในกลุ่มนี้ยังคงสูงมาก ส่งผลให้สภาพคล่องเพิ่มขึ้น และในไม่ช้าตลาดก็จะเข้าสู่ช่วงใหม่หลังวิกฤต

หลายธุรกิจเข้าสู่การแข่งขัน

ตามการประมาณการและแบบจำลองการวิจัยของ Savills นครโฮจิมินห์ต้องการอพาร์ทเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง และ 60-70% ของอุปทานทั้งหมดมาจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์มีผลิตภัณฑ์เหล่านี้ไม่เพียงพอและอุปทานกระจุกตัวอยู่ในตลาดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย ลองอัน แต่ก็อาจไม่เพียงพอ

โครงการอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในนครโฮจิมินห์ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดองต่อยูนิต เหมาะกับครอบครัวขนาดเล็กมาก

ด้วยตลาดขนาดใหญ่เช่นนี้ ธุรกิจจำนวนมากจึงรีบเข้ามาแข่งขันเพื่อขยายอุปทานของผลิตภัณฑ์ที่มีสภาพคล่องสูงนี้ บริษัท Nam Long ใช้กลยุทธ์เน้นผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ตอบสนองความต้องการของตลาด ส่งเสริมนโยบายสนับสนุน จัดการสินค้าคงคลัง และกระตุ้นยอดขาย เป้าหมายรายได้ในปีนี้คือประมาณ 6,657 พันล้านดอง ซึ่งมาจากโครงการสำคัญในนครโฮจิมินห์ ลองอัน และ กานโธ

บริษัท An Gia เลือกที่จะพัฒนาโครงการในกลุ่มราคาปานกลางและราคาไม่แพง เนื่องจากสามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้ ผู้นำของบริษัท An Gia เชื่อว่ากลุ่มนี้ยังคงพิสูจน์ให้เห็นถึง "ความแข็งแกร่งที่ไม่มีใครเทียบได้" แม้ว่าตลาดจะรุ่งเรืองหรือหยุดชะงัก ตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่และมีสภาพคล่องสูง

บริษัท TT Capital Investment Joint Stock Company และหุ้นส่วนชาวญี่ปุ่นอีก 2 ราย ได้แก่ Cosmos Initia (บริษัทในเครือ Daiwa House Group) และ Koterasu ได้เปิดตัวโครงการร่วมทุนระยะยาวเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัดในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง โดยโครงการร่วมทุนดังกล่าวประกาศว่าจะลงทุนประมาณ 150 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในอีก 5 ปีข้างหน้า โดยมีเป้าหมายที่จะนำอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดประมาณ 1,000 แห่งออกสู่ตลาดในแต่ละปี

นอกจากนี้ บริษัทร่วมทุนยังกล่าวอีกว่าได้ดำเนินการลงทุนโครงการใกล้ Vincom Di An เมือง Di An จังหวัด Binh Duong เสร็จสิ้นแล้ว โดยมีอพาร์ตเมนต์เกือบ 2,000 ยูนิต ราคาขายต่ำกว่า 2,000 ล้านดองต่อยูนิต ตามข้อมูลล่าสุด โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้สามารถเปิดตัวในตลาดได้ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปีนี้

ในส่วนของบ้านพักสังคม รัฐบาลมีโครงการก่อสร้างบ้านพักสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนทำงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วย ในช่วงปี 2564 - 2573 ซึ่งสถานประกอบการหลายแห่งได้ลงทะเบียนเพื่อดำเนินการตามเป้าหมายดังกล่าวแล้ว และทยอยดำเนินการจนสำเร็จ

Novaland Group จดทะเบียนลงทุนก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 200,000 ยูนิตในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง Hoang Quan Group ตั้งเป้าสร้างโครงการให้แล้วเสร็จ 50 โครงการ หรือเท่ากับ 50,000 ยูนิตภายในปี 2030 โดยจำนวนผู้จดทะเบียนทั้ง 2 ยูนิตเท่ากับ 1/4 ของเป้าหมายรวมที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้

ก่อนหน้านี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex… ต่างให้คำมั่นสัญญาว่าจะสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับสังคม จากคำมั่นสัญญาสู่ความเป็นจริง Vingroup ได้เริ่มโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับสังคมมากมายในภาคเหนือและภาคกลาง

การกลับมาของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอาจดึงดูดความสนใจจากตลาดได้อย่างมากในช่วงเวลาอันใกล้นี้ อุปทานของผลิตภัณฑ์นี้อาจพุ่งสูงขึ้นในตลาดชานเมืองของนครโฮจิมินห์ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ส่งผลให้ผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง "ไม่รู้สึกกระหาย" ที่จะเป็นเจ้าของบ้านอีกต่อไป

อย่างไรก็ตาม ในบริบทที่อุปทานที่อยู่อาศัย 70% ยังคงเป็นกลุ่มไฮเอนด์ สภาพคล่องในตลาดจึงทำได้ยาก และปัญหาทางกฎหมายของโครงการยังไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องการการปรับโครงสร้างที่เข้มแข็ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตลาดพันธบัตร "อ่อนตัว" แต่ยังคงมีแรงกดดันของความครบกำหนดอยู่

ดังนั้นความเห็นจำนวนมากจึงระบุว่า ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องวางแผนปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ ดูแลสุขภาพทางการเงินอย่างต่อเนื่อง และเสริมสร้างกลไกให้ร่างกายแข็งแรงก่อนเข้าสู่การแข่งขันครั้งใหม่

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm