พิจารณาลดเปอร์เซ็นต์รายได้จากการแปลงการใช้ที่ดิน
สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือกันเป็นกลุ่ม เห็นพ้องต้องกันถึงความจำเป็นในการออกมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อกำหนดกลไกและนโยบายเพื่อขจัดอุปสรรคและอุปสรรคในการจัดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้แทนระบุว่า หลังจากบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มากว่าหนึ่งปี ข้อจำกัด ข้อบกพร่อง และอุปสรรคหลายประการได้ถูกเปิดเผยออกมา ดังนั้น การออกมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติจะช่วยขจัดอุปสรรคและปัญหาใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นจากการปฏิบัติ ส่งเสริมการบรรลุเป้าหมายการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม เพิ่มประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน และสร้างแรงผลักดันในการพัฒนาประเทศให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง สอดคล้องกับข้อกำหนดการบริหารจัดการใหม่ๆ
นายมาย วัน ไห ( Thanh Hoa ) รองผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างมติดังกล่าว โดยแสดงความกังวลเกี่ยวกับกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และค่าเช่าที่ดิน เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัญหาที่ประชาชนและท้องถิ่นจำนวนมากต่างกังวล
ผู้แทนไม วัน ไห่ ชี้ให้เห็นว่า ในอดีต เมื่อบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์ โดยเฉพาะจากที่ดินสวน ที่ดินบ่อน้ำ ที่ดิน เกษตรกรรม ในแปลงเดียวกัน ค่อนข้างต่ำ ประชาชนต้องจ่ายเพียง 30% ของวงเงิน และ 50% สำหรับส่วนที่เกินวงเงิน
อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ประชาชนต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เนื่องด้วยรายการราคาที่ดินใหม่ที่กำหนดตามหลักการตลาดที่มีราคาสูง จำนวนเงินที่ต้องชำระจึงเพิ่มขึ้นอย่างมาก หลายครัวเรือนที่มีความต้องการสร้างบ้านหรือแบ่งที่ดินให้ลูกหลานอย่างแท้จริงกลับไม่มีฐานะทางการเงินเพียงพอที่จะทำเช่นนั้น
ผู้แทนเห็นว่าการแก้ไขข้อบังคับนี้ถูกต้องและจำเป็น แต่จำเป็นต้องพิจารณาระดับการจัดเก็บที่เฉพาะเจาะจงต่อไป ร่างกฎหมายปัจจุบันกำหนดให้ระดับการจัดเก็บอยู่ที่ 30% ของส่วนต่างภายในขีดจำกัด 50% ของส่วนต่างเกินขีดจำกัดไม่เกินหนึ่งเท่าของขีดจำกัด และ 100% ของส่วนต่างเกินขีดจำกัดหนึ่งเท่า
จากการวิเคราะห์ประเด็นนี้ ผู้แทนกล่าวว่า ความจำเป็นในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินส่วนใหญ่เกิดขึ้นในพื้นที่ชนบท ซึ่งหลายครัวเรือนมีภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบาก การเก็บค่าธรรมเนียมที่สูงเกินไปในขณะที่ราคาที่ดินในตลาดพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จะทำให้ประชาชนไม่สามารถชำระหนี้ได้ นำไปสู่การก่อสร้างโดยพลการโดยไม่ปฏิบัติตามขั้นตอน และสร้างความยากลำบากในการบริหารจัดการของรัฐ
ด้วยเหตุนี้ ไม วัน ไห่ รองผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ จึงเสนอให้ทบทวน ประเมินผล และพิจารณาลดสัดส่วนรายได้จากการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินต่อไป การทำเช่นนี้จะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อประชาชนเมื่อจำเป็นต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์หรือแบ่งที่ดินให้ลูกหลาน ในขณะเดียวกันก็สร้างความมั่นใจว่านโยบายต่างๆ เหมาะสมกับบริบทของราคาที่ดินในตลาดที่สูงมาก
การลดขั้นตอนและความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดิน
มาตรา 3 ร่างมติเพิ่มเติมบทบัญญัติที่ให้รัฐฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ กรณี “กรณีนำที่ดินไปดำเนินโครงการโดยผ่านข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่หมดกำหนดระยะเวลาการดำเนินตามข้อตกลงหรือขยายระยะเวลาการดำเนินตามข้อตกลงแล้ว แต่ตกลงใช้พื้นที่เกินกว่าร้อยละ 75 และจำนวนผู้ใช้ที่ดินเกินกว่าร้อยละ 75 ให้สภาประชาชนจังหวัดพิจารณาอนุมัติให้นำพื้นที่ที่เหลือไปจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินแก่ผู้ลงทุน”
เกี่ยวกับเนื้อหานี้ นายมาย วัน ไฮ (Thanh Hoa) รองผู้แทนรัฐสภา กล่าวว่า ในความเป็นจริง การดำเนินการพร้อมกันของสองกลไก คือ รัฐทวงคืนที่ดิน และรัฐวิสาหกิจเจรจากับประชาชนเองยังคงเป็นปัญหาอยู่ การควบคุมอัตราภาษีที่ดิน 75% อาจยังคงสร้างปัญหาต่อไป เนื่องจากพื้นที่ที่เหลือมักเป็นส่วนที่ “ยาก” ซับซ้อนทั้งในด้านระเบียบและขั้นตอน และแม้ว่าพื้นที่ที่เหลือจะมีขนาดเล็ก แต่กระบวนการขอความเห็นจากสภาประชาชนก็ยุ่งยากมาก
นายไม วัน ไห่ รองผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กล่าวว่า จำเป็นต้องมีแนวทางที่ครอบคลุมมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับความเป็นจริง เนื่องจากโครงการลงทุนส่วนใหญ่มุ่งพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงผลประโยชน์ของชาติ จึงไม่มีโครงการใดที่ขัดต่อผลประโยชน์ร่วมกัน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องชี้แจงเงื่อนไขและหลักเกณฑ์สำหรับโครงการที่รัฐรับผิดชอบในการฟื้นฟูที่ดิน เช่น โครงการด้านเทคโนโลยีขั้นสูง ชิปเซมิคอนดักเตอร์ นิคมอุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค เขตเกษตรไฮเทค เป็นต้น โครงการเหล่านี้มีลักษณะพิเศษและต้องการความก้าวหน้าอย่างรวดเร็ว
สำหรับโครงการที่นักลงทุนสามารถเจรจากับประชาชนได้เอง รัฐควรให้รัฐเป็นผู้ดำเนินการเชิงรุก ส่วนที่เหลือส่วนใหญ่ควรให้รัฐเป็นผู้รับผิดชอบโดยตรง เพื่อให้เกิดความรับผิดชอบ ความสม่ำเสมอของราคาต่อหน่วย ขั้นตอน และลดปัญหาต่างๆ หากรัฐเป็นผู้เจรจาส่วนใหญ่เอง รัฐจะเป็นผู้รับผิดชอบส่วนที่เหลือ ซึ่งจะยุ่งยากและก่อให้เกิดปัญหาด้านขั้นตอนและราคาที่ดินได้ง่าย
เมื่อพิจารณาเนื้อหานี้ สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ Tran Quoc Quan (Tay Ninh) ยังได้แสดงความกังวลและเสนอแนะว่าคณะกรรมาธิการร่างควรระบุและกำหนดอย่างชัดเจนว่าในกรณีนี้ รัฐจะเรียกคืนที่ดินตามราคาหน่วยค่าชดเชยที่ดิน ซึ่งเป็นราคาเฉลี่ยที่ตกลงกันสำหรับการโอนสิทธิ์ระหว่างเจ้าของโครงการและผู้ใช้ที่ดิน หรือตามราคาหน่วยของรายการราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เพื่อให้เป็นพื้นฐานสำหรับการดำเนินการอย่างเป็นเอกภาพ หลีกเลี่ยงข้อบกพร่องและข้อจำกัดที่เกิดขึ้นในการดำเนินการ และขจัดปัญหาคอขวดในการล่าช้าของโครงการ
รองผู้แทนรัฐสภา หวินห์ แถ่ง เฟือง (เตยนิญ) เสนอทางเลือกสองทาง หนึ่งคือ เพิ่มอัตราภาษีเป็นร้อยละ 80-85 ของพื้นที่หรือจำนวนผู้ใช้ที่ดิน เพื่อให้เกิดความเห็นพ้องต้องกันในสังคมที่สูงขึ้น ลดความเสี่ยงจากการถูกฟ้องร้อง และยังคงเป็นไปตามเงื่อนไขการดำเนินโครงการ สองคือ คงอัตราภาษีไว้ที่ร้อยละ 75 แต่มีเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าโครงการจะพิจารณาเพิกถอนได้เฉพาะเมื่อเป็นโครงการสำคัญที่มุ่งประโยชน์สาธารณะและการดำรงชีวิตของประชาชน และต้องมีคณะกรรมการประเมินอิสระยืนยันว่าข้อตกลงเป็นไปโดยสมัครใจ ถูกต้องตามกฎหมาย และไม่มีข้อร้องเรียนค้างอยู่
สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าวว่า นี่เป็นข้อเสนอเชิงนโยบายเพื่อขจัด "อุปสรรค" ในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดิน กลไกนี้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนที่ได้เจรจาต่อรองพื้นที่ส่วนใหญ่แล้ว แต่ประสบปัญหาในการอนุมัติพื้นที่ให้สามารถดำเนินโครงการได้ทันตามกำหนดเวลา
อย่างไรก็ตาม สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ขอให้หน่วยงานร่างชี้แจงหลักเกณฑ์การเสนออัตราส่วนพื้นที่และจำนวนประชาชนที่เห็นด้วยในร่างมติ การจัดการพื้นที่และจำนวนประชาชนที่มีที่ดินเหลืออยู่ต้องเป็นไปตามหลักสิทธิมนุษยชนและสิทธิพลเมืองตามบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญ และจำกัดการร้องเรียนและการฟ้องร้อง
ระหว่างการหารือในกลุ่ม สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ฟาน ถิ มี ดุง (เตย นิญ) ได้เสนอแนะว่าในมาตรา 5 มาตรา 3 จำเป็นต้องชี้แจงขอบเขตของโครงการให้ประธานคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลมีอำนาจตัดสินใจเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดิน เนื่องจากปัจจุบันโครงการลงทุนถูกจัดประเภทตามกลุ่มและตามอำนาจการตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน (ระดับจังหวัด ระดับอำเภอ และระดับตำบล) เนื่องจากรูปแบบการบริหารราชการแผ่นดินไม่ได้จำกัดอยู่ที่ระดับอำเภออีกต่อไป หน่วยงานต่างๆ จึงได้รับการปรับเปลี่ยน ดังนั้นการระบุกลุ่มโครงการภายใต้อำนาจของระดับตำบลให้ถูกต้องจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ในมาตรา 6 ข้อ 3 ร่างมติให้ประธานคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลมีอำนาจในการกำหนดราคาค่าชดเชยโดยการแสดง "จุดยืนที่คล้ายคลึงกัน" ในบัญชีราคาที่ดิน เมื่อยังไม่มีการกำหนดจุดยืนที่คล้ายคลึงกัน ผู้แทนกล่าวว่า ข้อบังคับนี้ดำเนินการได้ยากมาก เนื่องจากการกำหนด "จุดยืนที่คล้ายคลึงกัน" ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย (ประเภทถนน ทำเลที่ตั้ง รูปร่างของแปลงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ) และเกินขีดความสามารถและเงื่อนไขวิชาชีพของระดับตำบล หากหลักเกณฑ์ไม่ชัดเจน ประธานคณะกรรมการประชาชนจะไม่กล้าตัดสินใจ ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาในการเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนและสภาประชาชนจังหวัดได้อย่างง่ายดาย ดังนั้น จึงจำเป็นต้องชี้แจงหลักเกณฑ์หรือกลไกสนับสนุนเพื่อให้มั่นใจว่าข้อบังคับดังกล่าวได้รับการนำไปปฏิบัติจริง
ที่มา: https://daibieunhandan.vn/can-nhac-ky-quy-dinh-nha-nuoc-thu-hoi-phan-dien-tich-dat-con-lai-khi-da-thoa-thuan-duoc-75-10396268.html
การแสดงความคิดเห็น (0)