อยากมีเมืองสนามบินต้องทำอย่างไรไม่ให้เจอ “รสขม” อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะลดลงเมื่อใด?

ธุรกิจต่างๆ ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันเนื่องจากกระแสเงินสดที่ไม่เพียงพอ ผู้ซื้อบ้านกำลังรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลง กาน โธ ต้องการสร้างเมืองสนามบิน... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

เพื่อช่วยตัวเอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องตรวจสอบทรัพยากรและโครงการที่มีอยู่อย่างจริงจัง (ที่มา: Dan Tri)

ธุรกิจควรทำอย่างไรเพื่อหลีกเลี่ยงการ “จมอยู่กับกองทรัพย์สิน”?

ตามข้อมูลบนเว็บไซต์ Congluan.vn ตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคม 2565 จนถึงปัจจุบัน เนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น การระบาด วงจรการเติบโตของตลาด การเติบโตทาง เศรษฐกิจ ที่ตกต่ำ ปัญหาในตลาด นโยบายที่เข้มงวดขึ้นด้านสินเชื่อ พันธบัตรขององค์กร ฯลฯ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะซบเซา

อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงนับตั้งแต่ปลายปี 2565 โดยลดลงเล็กน้อยในช่วงต้นปีนี้ แต่ยังคงอยู่ในเกณฑ์สูงที่ธุรกิจต้องรับมือ

แรงกดดันจากต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้นในขณะที่กระแสเงินสด “ขาดแคลน” เนื่องจากไม่สามารถขายสินค้าได้ ไม่สามารถระดมทุนจากพันธบัตร หรือไม่สามารถปฏิบัติตามมาตรฐานสินเชื่อ... ทำให้ “สุขภาพ” ของธุรกิจอ่อนแอลงเรื่อยๆ

สถานการณ์ที่ยากลำบากที่ยาวนานไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังทำให้เกิดภาวะชะงักงันในอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย

ข้อมูลสำรวจ VARs กับสมาชิกที่เป็นธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ แสดงให้เห็นว่าหากสถานการณ์ตลาดยังคงยากลำบาก ธุรกิจถึง 23% จะสามารถดำเนินกิจการได้เพียงถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 และธุรกิจ 43% สามารถอยู่รอดได้ถึงสิ้นปี 2566

หากไม่สามารถหาทางออกได้ทันเวลา ตลาดอาจเผชิญกับสถานการณ์การออกจากตลาดของหลายบริษัท ตั้งแต่บริษัทลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แรงงานจำนวนมากจะตกงาน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อระบบประกันสังคม

เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาล ได้ออกนโยบายหลายฉบับเพื่อช่วยเหลือธุรกิจในการเลื่อนการชำระหนี้ออกไป อย่างไรก็ตาม เพื่อช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาทรัพยากรและพิจารณาโครงการที่มีอยู่อย่างจริงจัง ควรคงไว้เฉพาะโครงการที่มีศักยภาพและธุรกิจสามารถดำเนินการได้เท่านั้น เรียกร้องให้มีการลงทุน ร่วมทุน หุ้นส่วน และขายบางส่วนหรือทั้งหมดของโครงการที่ไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARs กล่าวว่า ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแสวงหาลูกค้า/นักลงทุน หรือติดต่อหน่วยงานผู้เชี่ยวชาญเพื่อสนับสนุนการเชื่อมต่อกับผู้ที่ต้องการร่วมลงทุนหรือซื้อโครงการคืน เพื่อให้บรรลุข้อตกลงในเร็วๆ นี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องลดความคาดหวังลง หรือแม้แต่ยอมรับการขายขาดทุน "ไม่สามารถเผชิญกับความยากลำบากได้ แต่ยังคงต้องการกำไร"

ในความเป็นจริง ธุรกิจหลายแห่งพยายามประคับประคองธุรกิจไว้ แม้ศักยภาพจะไม่เพียงพอ แต่กลับดันตัวเองเข้าสู่ทางตันด้วย "ดอกเบี้ยทบต้น" นานาชนิด ท้ายที่สุดแล้ว พวกเขากลับได้รับผลอันขมขื่นจากหนี้ก้อนโต ดอกเบี้ยที่สูงกว่าเงินต้นหลายเท่า

รายงานของ VAR ระบุว่าในช่วงกว่าหนึ่งปีมานี้ ตลาดการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ธุรกิจบางแห่งทุ่มเงินมหาศาลไปกับการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เพื่อแสวงหาโอกาสในการขยายตลาดและเพิ่มอัตรากำไรของธุรกิจ กลุ่มนักลงทุนหลายกลุ่มมีกระแสเงินสด "จำนวนมาก" มองหาโอกาสและพร้อมที่จะลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพ

ในบรรดานักลงทุนเหล่านี้ เราต้องกล่าวถึงกระแสเงินทุนจากนักลงทุนต่างชาติที่ไหลเข้าและจะไหลเข้าเวียดนามอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้ นักลงทุนเหล่านี้ส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ค่อนข้างสมบูรณ์เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง

“นี่เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่จะได้ดำเนินโครงการ “สะอาด” จำนวนมาก ขายโครงการ หรือร่วมมือกัน เพื่อสร้างมูลค่าให้กับทั้งสองฝ่าย เป็นแนวทางที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดเพื่อชำระหนี้ ป้องกันการล่มสลายและการยุบกิจการ หรือนำกระแสเงินสดมาใช้ในการดำเนินโครงการอื่นๆ ต่อไป ป้องกันการสูญเสียและสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน ฟื้นฟูการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ และนำสินค้าออกสู่ตลาด” นายดิงห์กล่าว

ผู้ซื้อบ้านรอการลดอัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการระดมเงินทุนของธนาคารต่างๆ ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา และเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ “ลดลง” อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับแสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายบุคคล ยังคงสูงอยู่ และแรงกดดันทางการเงินก็ทวีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ

จากการสำรวจพบว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าปัจจุบันของธนาคารร่วมทุนพาณิชย์เพื่อการค้าต่างประเทศเวียดนาม (Vietcombank) อยู่ที่ประมาณ 10.7% ต่อปี; ธนาคารร่วมทุนพาณิชย์เพื่อการลงทุนและพัฒนาเวียดนาม (BIDV) อยู่ที่ประมาณ 9.1-10.9% ต่อปี; ธนาคารร่วมทุนพาณิชย์ทหาร (MB) อยู่ที่ประมาณ 13-14% ต่อปี; ธนาคารร่วมทุนพาณิชย์เทคโนโลยีและการค้าเวียดนาม (Techcombank) อยู่ที่ประมาณ 10-12.1% ต่อปี; ธนาคารร่วมทุนพาณิชย์อันบินห์ (ABBank) อยู่ที่ประมาณ 14.6-15.4% ต่อปี...

สำหรับผู้กู้ใหม่ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ธนาคารเวียดนาม มาริไทม์ คอมเมอร์เชียล จอยท์ สต็อค (MSB) เสนอให้สูงสุดในเดือนมิถุนายนนี้ คือ 4.99% ต่อปี ขณะเดียวกัน ธนาคารเทียนฟอง คอมเมอร์เชียล จอยท์ สต็อค (TPBank) และธนาคารไซ่ง่อน คอมเมอร์เชียล จอยท์ สต็อค (SCB) เสนอสินเชื่อบ้านที่อัตราดอกเบี้ย 7.8-7.9% ต่อปี และธนาคารโอเรียนท์ คอมเมอร์เชียล จอยท์ สต็อค (OCB) อัตราดอกเบี้ย 8.49% ต่อปี... อัตราดอกเบี้ยเหล่านี้เป็นอัตราดอกเบี้ยพิเศษระยะสั้น หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะถูกคำนวณตามอัตราตลาด ซึ่งประเมินไว้ที่ประมาณ 13.5% ต่อปี

การดำเนินการอย่างต่อเนื่องของธนาคารแห่งรัฐในการลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานสามครั้งในระยะเวลาไม่ถึงสามเดือน ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารต่างๆ ที่ลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับ "จุดสูงสุด" ในช่วงต้นปี ทำให้เกิดความคาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง

แต่ในความเป็นจริง ลูกค้ายังคงต้อง "ก้มหน้า" จ่ายหนี้ธนาคารทุกเดือน และรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลง บางครั้งพวกเขาถึงกับ "นั่งคิดหนัก" เพราะไม่รู้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงหรือจะสูงขึ้นต่อไป

ผู้นำธนาคารแห่งหนึ่งอธิบายถึงสาเหตุที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่สอดคล้องกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ลดลง โดยระบุว่าสถาบันการเงินส่วนใหญ่ต้องระดมเงินทุนในอัตราที่สูงในช่วงสุดท้ายของปี 2565 ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จึงจำเป็นต้องมีการชะลอออกไปบ้าง โดยแต่ละธนาคารมีขั้นตอนการปรับตัวที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับต้นทุนเงินทุนและศักยภาพทางการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อเก่าที่ต้นทุนเงินทุนสูง ทำให้การลดอัตราดอกเบี้ยทำได้ยากยิ่งขึ้น

ตามการวิเคราะห์ของทีมวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์เวียดคอมแบงก์ จำกัด (VCBS) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงช้ากว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเนื่องจากความล่าช้าของนโยบาย ในขณะเดียวกัน การลดอัตราดอกเบี้ยก็มุ่งเน้นไปที่ธุรกิจและอุตสาหกรรมที่มีความสำคัญเป็นหลัก

นอกจากนี้ รายงานทางการเงินประจำไตรมาสแรกของปี 2566 ของธนาคารพาณิชย์จดทะเบียน 27 แห่ง และ 28 แห่ง แสดงให้เห็นว่าต้นทุนการจ่ายดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีธนาคารพาณิชย์ 9 แห่งที่จ่ายดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่มขึ้นมากกว่า 100% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ ต้นทุนการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ ดอกเบี้ยการออกตราสารหนี้ที่มีมูลค่าสูง... ก็เพิ่มขึ้นในธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่เช่นกัน เหตุผลส่วนหนึ่งที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่สามารถลดลงได้ตามที่คาดการณ์ไว้

จากการประเมินแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยตามสถานการณ์พื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ เอสเอสไอ เชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยอาจลดลงอีก 50-100 จุดพื้นฐานตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี และจะลดลงอย่างต่อเนื่องในปี 2567

กานโธต้องการสร้างเมืองสนามบินขนาดประมาณ 10,000 เฮกตาร์

ตามข้อมูลพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของเมืองกานโธ นาย Tran Viet Truong ประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธ เสนอให้วางแผนสร้างเมืองสนามบินขนาดประมาณ 10,000 เฮกตาร์ในฟอรั่ม "แนวโน้มการลงทุนด้านการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน - การพัฒนาเศรษฐกิจในสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง"

Bất động sản mới nhất. Thành phố Cần Thơ về đêm. (Nguồn: Cổng Thông tin điện tử TP. Cần Thơ)

เมืองกานโธในยามค่ำคืน (ที่มา: พอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์เมืองกานโธ)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายเจิ่น เวียด เจือง เสนอให้กระทรวงก่อสร้างให้ความสำคัญกับการประสานงานและการปรึกษาหารือ เพื่อนำเสนอต่อรัฐบาลเพื่อขออนุมัติโครงการลงทุนเพื่อยกระดับและขยายสนามบินนานาชาติเกิ่นเทอให้เป็นไปตามมาตรฐานระดับภูมิภาค/พื้นที่ ควบคู่ไปกับการก่อสร้างท่าเรือเพิ่มเติมเพื่อรองรับการขนส่งสินค้าทางอากาศ ตามแผนการพัฒนาระบบสนามบินแห่งชาติ ซึ่งถือเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับเมืองเกิ่นเทอที่จะใช้เป็นพื้นฐานในการวางแผนเมืองสนามบินที่มีพื้นที่ประมาณ 10,000 เฮกตาร์

ปัจจุบันเมืองเกิ่นเทอมีสนามบินนานาชาติเกิ่นเทอ ซึ่งสร้างขึ้นในช่วงทศวรรษ 1960 มีรันเวย์ยาว 1,800 เมตร x 30 เมตร ต่อมาโครงการได้รับการปรับปรุงและยกระดับเป็นรันเวย์ยาว 3,000 เมตร กว้าง 45 เมตร เพื่อรองรับเครื่องบินเช่น A320, A321 และเครื่องบินที่เทียบเท่า เชื่อมต่อเกิ่นเทอกับฮานอยและเมืองอื่นๆ อาคารผู้โดยสารครอบคลุมพื้นที่เกือบ 21,000 ^{ตารางเมตร} รองรับผู้โดยสารได้ 3-5 ล้านคนต่อปี

ตามแผนเดิมที่คณะกรรมการประชาชนเมืองเกิ่นเทอได้กล่าวไว้ แผนการพัฒนาเมืองท่าอากาศยานจะมีพื้นที่ประมาณ 2,000 เฮกตาร์ เพื่อสร้างศูนย์กลางการเชื่อมโยง การผลิต การแปรรูป และการจัดจำหน่ายผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรของภูมิภาคสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะให้ความสำคัญกับการสร้างระบบโลจิสติกส์การบิน ท่าเรือแม่น้ำ และระบบคลังสินค้ากลางเพื่อเก็บรักษาผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร

ขจัดปัญหาในการวางแผนการแบ่งเขต C4 และการวางแผนทั่วไปของเบียนฮัว

ในการประชุมหารือร่วมกับแผนกและสาขาต่างๆ เกี่ยวกับงานวางแผนระดับท้องถิ่นเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา นาย Cao Tien Dung ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนเมืองเบียนฮวาประสานงานกับกรมก่อสร้างอย่างเร่งด่วน เพื่อทำงานร่วมกับนักลงทุนในโครงการต่อไปเกี่ยวกับข้อเสนอในการปรับการวางแผนรายละเอียด เหตุผลในการปรับการวางแผนการแบ่งส่วน C4 และการวางแผนทั่วไปของเมืองเบียนฮวา

ขณะเดียวกัน นายดุงยังกล่าวอีกว่า กรมก่อสร้างควรประสานงานกับกรม หน่วยงาน และคณะกรรมการประชาชนเมืองเบียนฮวา เพื่อทบทวนกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรให้ความสำคัญกับข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขในการปรับปรุงรายละเอียดการวางแผนโครงการ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการจัดสรรพื้นที่สีเขียว งานสาธารณะ และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในสัดส่วนที่เพียงพอตามแผนที่ได้รับอนุมัติไว้ก่อนหน้านี้ เนื้อหาเหล่านี้ต้องจัดทำและรายงานต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดภายในวันที่ 12 มิถุนายน

ผังเมืองทั่วไปของเมืองเบียนฮวา แบ่งย่อย C4 ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 1,500 เฮกตาร์ ครอบคลุมพื้นที่ตำบลลองหุ่งทั้งหมด และบางส่วนของแขวงตัมเฟื้อก เมืองเบียนฮวา จังหวัดด่งนาย ในอดีต ในเขตนี้ นักลงทุนได้ดำเนินโครงการในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัย เช่น โครงการเขตที่อยู่อาศัยลองหุ่ง พื้นที่เมืองริมน้ำด่งนาย พื้นที่เมืองอควาซิตี้ และพื้นที่เมืองบริการเชิงพาณิชย์ระดับไฮเอนด์บนเกาะเฟื้อกหุ่ง...

โครงการปรับปรุงผังเมืองเบียนฮวาได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2557 และผังเมือง C4 ได้รับการอนุมัติในเดือนกันยายน พ.ศ. 2559 อย่างไรก็ตาม ในขณะที่มีการอนุมัติผังเมืองทั่วไปและผังเมือง C4 เอกสารรายละเอียดผังเมือง 1 ใน 500 ของโครงการที่ได้รับอนุมัติก่อนหน้านี้ยังไม่ได้รับการปรับปรุงให้ครบถ้วน ทำให้เกิดความไม่สอดคล้องและความแตกต่างระหว่างผังเมืองในทุกระดับ ด้วยเหตุนี้ โครงการในเขตเมืองหลายโครงการจึงต้องระงับการก่อสร้างและการดำเนินงานชั่วคราว รวมถึงโครงการของ Novaland Group

ในจดหมายอย่างเป็นทางการที่ส่งถึงนายกรัฐมนตรีเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา นายดุงได้เสนอประเด็นต่างๆ เกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเบียนฮวา หนึ่งในนั้นคือข้อเสนอให้นายกรัฐมนตรีพิจารณาอนุมัตินโยบายให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายจัดทำเอกสารเพื่อปรับผังเมืองทั่วไปของเมืองเบียนฮวาในระดับท้องถิ่น ขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายยอมรับว่านี่เป็นข้อบกพร่องในระดับท้องถิ่นในกระบวนการจัดทำผังเมือง การประเมิน และการอนุมัติ

สำหรับนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ประธานเทศบาลจังหวัดด่งนายได้ขอรายงานฉบับเต็มเกี่ยวกับสถานะการดำเนินการจริงของโครงการ จากนั้น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะสรุปและรายงานต่อกระทรวงก่อสร้างและนายกรัฐมนตรี ส่วนเงื่อนไขการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตในพื้นที่ตามแบบแปลนรายละเอียดที่ได้รับอนุมัตินั้น นายดุงได้สั่งการให้กรมก่อสร้างพิจารณาดำเนินการเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถขายที่อยู่อาศัยในอนาคตต่อไปได้ตามกฎหมาย

การแทรกแซงอย่างรุนแรงจากทุกระดับของรัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องโดยหวังว่าความยากลำบากและข้อบกพร่องต่างๆ จะได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้ จะสร้างความมั่นใจให้กับประชาชนและธุรกิจ ช่วยฟื้นฟูการผลิตและธุรกิจ และมีส่วนสนับสนุนในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

แหล่งที่มา