ระวังการซื้อขายมินิอพาร์ทเม้นท์

ตั้งแต่ต้นเดือนธันวาคม 2566 จนถึงปัจจุบัน ใน ดานัง มีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก แม้กระทั่งการขายอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมากในรูปแบบที่แปลกประหลาด ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางคนมองว่านักลงทุนจำนวนมากใช้ประโยชน์จากกฎระเบียบที่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้อพาร์ตเมนต์แต่ละห้อง (สมุดสีชมพู) ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 เพื่อ "กำจัดทรัพย์สิน" ส่งผลให้สถานการณ์ที่ยากลำบากตกเป็นของผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์และนักลงทุนรายย่อย

ท่ามกลางสถานการณ์การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องเสริมสร้างการบริหารจัดการ การตรวจสอบ และการแจ้งเตือนเกี่ยวกับการซื้อขายอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงป้องกันสถานการณ์การคาดการณ์นโยบายที่อยู่อาศัยใหม่ ภาพ: HOANG HIEP

ผู้เช่าอพาร์ตเมนต์จ่ายครั้งเดียวเป็นเวลา 50 ปี

เมื่อไม่นานมานี้ เนื่องจากทางการได้ "เข้มงวด" การบริหารจัดการ ทำให้นักลงทุนมินิอพาร์ตเมนต์หลายรายไม่สามารถขายอพาร์ตเมนต์ของตนได้ และได้จำกัดการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับการขายอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากเกรงว่าจะถูกตรวจสอบและดำเนินการฝ่าฝืนกฎหมาย อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ รัฐสภา ได้ผ่านร่างพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) พร้อมกฎระเบียบเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายชั้น อพาร์ตเมนต์หลายห้องสำหรับบุคคล (มินิอพาร์ตเมนต์) รวมถึงการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ (สมุดสีชมพู) สำหรับแต่ละห้องชุดตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ก็มีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายมินิอพาร์ตเมนต์ผิดกฎหมาย พร้อมคำเชิญชวนให้ "เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ราคาถูก" ข้อมูลนี้ "กระทบ" จิตใจของผู้ที่มีเงินน้อยจำนวนมากที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง หรือนักลงทุนที่ต้องการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมือง ต่างคาดการณ์ถึงกฎระเบียบดังกล่าวที่จะให้ได้รับสมุดสีชมพู

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กผิดกฎหมายบนถนน Truong Thi 5 (Hoa Thuan Tay Ward, Hai Chau District) ในราคาเพียง 468 ล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนขนาด ^{35 ตารางเมตร} พวกเขายังเชิญชวนให้ร่วมลงทุนด้วยผลกำไร "เพ้อฝัน" 36% ใน 2 ปีแรกและสนับสนุนการซื้อคืนอพาร์ตเมนต์พร้อมผลกำไร 110% หลังจาก 24 เดือน อันที่จริงอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กนี้ยังไม่ได้สร้าง มีเพียงที่ดินเปล่าและป้าย 2 แผ่นที่มีมุมมองของอาคารที่พิมพ์ออกมาโดยไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับโครงการหรือการลงทุนใดๆ

อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในซอย 308 ถนนหว่างดิ่ว (เขตบิ่ญเหียน เขตไห่เชา) ซึ่งมีสองเลน มีระยะห่างจากถนน 2 เมตร และ 3.5 เมตร ยังมีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายอพาร์ตเมนต์ผิดกฎหมาย รองประธานคณะกรรมการประชาชนเขตไห่เชา นายเหงียน วัน ซุย กล่าวว่า หลังจากได้รับข้อมูลแล้ว ทางเขตได้มอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบและป้องกันการขายอพาร์ตเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กแห่งนี้ ซึ่งปัจจุบันยังไม่มีอพาร์ตเมนต์ขาย อย่างไรก็ตาม เมื่อมีผู้ขอซื้ออพาร์ตเมนต์ บุคคลที่อ้างตัวว่าเป็นนักลงทุนของอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในซอย 308 ถนนหว่างดิ่ว กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวไม่ได้ขาย ให้เช่าเท่านั้น และผู้เช่าจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า 50 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนขนาด ^{46-48 ตารางเมตร} ค่าเช่ารวมที่ต้องชำระ ณ ครั้งเดียวเมื่อเซ็นสัญญาอยู่ที่ 1.2-1.25 พันล้านดอง

อพาร์ตเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในซอย 308 หวงดิ่ว กำลังมีประกาศขายบนเว็บไซต์และโซเชียลเน็ตเวิร์กหลายแห่ง ภาพ: NAM TRAN

การขายที่ดินเพื่อแจกอาคารมินิอพาร์ทเมนท์กำลังเฟื่องฟู

จากการวิจัยเกือบหนึ่งเดือน พบว่ามีข้อมูล "เพิ่มขึ้น" เกี่ยวกับการขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก รวมถึงรายได้จากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์ อย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในซอยบนถนนเลดวน (เขตถั่นเคว) สูง 4 ชั้น 5 ห้องชุด บนที่ดินกว้างเพียง ^{50 ตารางเมตร} มีรายได้ 18-19 ล้านดองต่อเดือน ขายได้ในราคา 3.55 พันล้านดอง ส่วนอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กบนถนนเลดั่นหงี (เขตไห่เชา) สูง 6 ชั้น 22 ห้องชุด พื้นที่ ^{204 ตารางเมตร} มีรายได้ 100-150 ล้านดองต่อเดือน ขายได้ในราคา 2.59 หมื่นล้านดอง อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กบนถนน Trung Nu Vuong (เขต Hai Chau) มี 5 ชั้น 28 ยูนิต ที่ดิน ^{200 ตร.ม.} มีรายได้ 150 ล้านดอง/เดือน และประกาศขายในราคา 25,000 ล้านดอง... ในกรณีหนึ่ง บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งถึงกับโพสต์ข้อมูลเกี่ยวกับการ "ขายอาคารอพาร์ตเมนต์สำหรับผู้มีรายได้สูง" ร่วมกับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอีก 14 ยูนิตในเขต Hai Chau, Son Tra และ Ngu Hanh Son

ข้อมูลที่ "กำลังเฟื่องฟู" เกี่ยวกับการขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเวลานี้สร้างความประหลาดใจและความสับสนให้กับนายหน้าและผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง (ขอสงวนนามในเขตไห่เชา) ได้วิเคราะห์ว่าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารผันผวนอยู่ที่ 5-5.5% ต่อปี หากกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์เป็นไปตามที่โฆษณาไว้ อัตราดอกเบี้ยรายปีจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารมาก ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กประกาศขายราคา 9 พันล้านดอง แต่มีรายได้ 55 ล้านดองต่อเดือน คิดเป็นอัตราดอกเบี้ย 7.3% ต่อปี ขณะที่อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กประกาศขายราคา 14 พันล้านดอง แต่มีรายได้ 95 ล้านดองต่อเดือน คิดเป็นอัตราดอกเบี้ย 8.2% ต่อปี... ดังนั้นจึงมีการขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมาก ซึ่งมีสิ่งผิดปกติหลายประการ

เป็นไปได้ว่านักลงทุนจำนวนมากกำลังถูกกดดันจากสินเชื่อธนาคารให้ลงทุนในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่มีขนาดสูงเกินไป เนื่องจากที่ผ่านมาพวกเขาไม่สามารถขายอพาร์ตเมนต์ได้เนื่องจากมาตรการ "คุมเข้ม" และการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐจำนวนมาก ในทางกลับกัน การที่จะบรรลุเงื่อนไขในการอนุมัติหนังสือรับรองการจดทะเบียนอาคารชุดขนาดเล็ก การเป็นนักลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก การป้องกันและดับเพลิง ข้อกำหนดเกี่ยวกับมาตรฐานการก่อสร้าง... ให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ที่เพิ่งผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน

ดังนั้น ด้วยการคาดการณ์ว่าการได้สมุดสีชมพูจะเป็นเรื่องยาก นักลงทุนจำนวนมากจึงฉวยโอกาสนี้ โดยอาศัยจิตวิทยาของผู้ซื้อจำนวนมากที่เข้าใจผิดว่าจะได้รับสมุดสีชมพูสำหรับอพาร์ตเมนต์แต่ละห้องเพื่อ "ขายทิ้ง" หากเป็นเช่นนั้น ผู้ที่ซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่ออยู่อาศัยหรือนักลงทุนที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในช่วงเวลานี้เพื่อก้าวทันนโยบายใหม่ ก็จะ "ต้องลิ้มรสชาติอันขมขื่น" ในภายหลังได้อย่างง่ายดาย

นายเหงียน ดึ๊ก แลป ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและฝึกอบรมอสังหาริมทรัพย์ (ดานัง) ให้ความเห็นว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า จะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากหอพักและบ้านเช่าไปสู่ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เนื่องจากกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่มีนโยบายส่งเสริมและสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างเข้มแข็งทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังได้เรียกร้องให้ทางการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการ การตรวจสอบ การเตือนภัย... ต่อสถานการณ์ใหม่และผิดปกติดังกล่าว และคาดการณ์กฎระเบียบและนโยบายใหม่ๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัย

นาม ทราน

แหล่งที่มา