ระวังในการซื้อ-ขายมินิอพาร์ทเม้นท์

ตั้งแต่ต้นเดือนธันวาคม 2566 จนถึงปัจจุบัน ใน เมืองดานัง มีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายมินิอพาร์ทเมนท์ รวมถึงการขายอาคารมินิอพาร์ทเมนท์ในรูปแบบที่ไม่ธรรมดาหลายแห่ง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางรายมองว่าการเคลื่อนไหวครั้งนี้เป็นความพยายามของนักลงทุนจำนวนมากที่จะใช้ประโยชน์จากกฎระเบียบการได้รับใบรับรองการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์แต่ละห้อง (สมุดสีชมพู) ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 เพื่อ "กำจัดสินค้า" โดยโอนความยุ่งยากไปยังผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์และนักลงทุนรายย่อย

จากการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ทางการต้องเข้มงวดในการจัดการ การตรวจสอบ และการตักเตือนที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายห้องชุดและคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก และป้องกันไม่ให้เกิดสถานการณ์คาดเดานโยบายที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ภาพโดย : HOANG HIEP

ผู้เช่าอพาร์ทเม้นท์จ่ายครั้งเดียวเป็นเวลา 50 ปี

ล่าสุดเนื่องจากทางการมีนโยบาย “เข้มงวด” ในการบริหารจัดการ ทำให้ผู้ลงทุนมินิอพาร์ตเมนต์จำนวนมากไม่สามารถขายอพาร์ตเมนต์ของตนเองได้ และมีการจำกัดการโพสต์ข้อมูลเกี่ยวกับการขายอพาร์ตเมนต์ของตน เนื่องจากเกรงว่าจะถูกตรวจสอบและลงโทษหากฝ่าฝืน อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ รัฐสภา ได้ผ่านพระราชบัญญัติการเคหะ (แก้ไขเพิ่มเติม) โดยมีข้อกำหนดหลายประการเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายชั้นหลายห้องชุดสำหรับบุคคล (มินิอพาร์ทเมนท์) รวมถึงการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (สมุดสีชมพู) ให้กับห้องชุดแต่ละห้องตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน ก็ปรากฏข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายมินิอพาร์ทเมนท์ผิดกฎหมายพร้อมคำเชิญชวนให้ "เป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ราคาถูก" ข้อมูลนี้ “กระทบ” จิตวิทยาของคนมีเงินน้อยที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงหรือผู้ลงทุนที่ต้องการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมือง เพื่อเตรียมพร้อมกับกฎเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้นในการได้รับสมุดสีชมพู

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายมินิอพาร์ทเมนท์ผิดกฎหมายบนถนน Truong Thi 5 (Hoa Thuan Tay Ward, เขต Hai Chau) ในราคาเพียง 468 ล้านดอง สำหรับอพาร์ทเมนท์ 1 ห้องนอนที่มีพื้นที่ ^{35 ตร.ม.} พวกเขายังเสนอความร่วมมือด้านการลงทุนด้วยกำไรที่ "เพ้อฝัน" ถึง 36% ใน 2 ปีแรกและสนับสนุนการซื้ออพาร์ตเมนต์กลับคืนด้วยกำไร 110% หลังจาก 24 เดือน ที่จริงแล้วอาคารมินิอพาร์ทเมนต์นี้ยังไม่ได้ถูกสร้างขึ้น มีเพียงที่ดินเปล่าและป้ายพิมพ์ 2 ป้ายที่มีมุมมองของอาคาร แต่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับโครงการหรือการลงทุน

อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กในซอย 308 ถนนฮวงดิ่ว (แขวงบิ่ญเฮียน เขตไห่เชา) มี 2 ฝั่งซอย มีทางเข้าออกกว้าง 2 เมตร และ 3.5 เมตร ยังมีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ผิดกฎหมายที่ขายอยู่ นายเหงียน วัน สุย รองประธานคณะกรรมการประชาชนอำเภอไห่จาว กล่าวว่า หลังจากได้รับข้อมูลแล้ว ทางอำเภอได้มอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้าไปตรวจสอบและป้องกันการขายห้องชุดในอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กแห่งนี้ และขณะนี้ยังไม่มีการขายห้องชุดเกิดขึ้นแต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม เมื่อมีคนขอซื้ออพาร์ทเมนท์ บุคคลที่อ้างตัวว่าเป็นนักลงทุนในอาคารอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กในเลน 308 ฮวงดิ่ว กลับบอกว่าอพาร์ทเมนท์ดังกล่าวไม่ได้ขาย แต่ให้เช่าเท่านั้น และผู้เช่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า 50 ปี โดยเฉพาะห้องชุด 2 ห้องนอน พื้นที่ ^{46-48 ตร.ม.} ค่าเช่ารวมที่ต้องชำระครั้งเดียวอยู่ที่ 1.2-1.25 พันล้านดอง เมื่อเซ็นสัญญา

อพาร์ทเม้นท์ในอาคารมินิอพาร์ทเม้นท์ในเลน 308 ฮวงดิ่ว กำลังถูกประกาศขายตามเว็บไซต์และโซเชียลเน็ตเวิร์กหลายแห่ง ภาพ: NAM TRAN

ขายที่ดินแจกอาคารมินิอพาร์ทเมนท์กำลังเฟื่องฟู

จากการค้นคว้าข้อมูลมาเกือบหนึ่งเดือนแล้ว พบว่าในเว็บไซต์และโซเชียลเน็ตเวิร์กหลายแห่ง มีข้อมูล "แพร่หลาย" เกี่ยวกับการขายมินิอพาร์ทเมนต์ควบคู่ไปกับรายได้จากการให้เช่าอพาร์ทเมนต์ ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กในซอยถนนเลดวน (เขตถั่นเค) มี 4 ชั้น 5 อพาร์ทเมนต์ ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงหนึ่งกว้างเพียง 50 ตาราง ^เมตร มีกระแสเงินสด 18-19 ล้านดอง/เดือน กำลังมีการโฆษณาขายในราคา 3.55 พันล้านดอง อาคารอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กบนถนน Le Thanh Nghi (เขต Hai Chau) มี 6 ชั้น 22 อพาร์ทเมนท์ พื้นที่ดิน ^{204 ตร.ม.} รายได้ 100-150 ล้านดอง/เดือน ขายในราคา 25.9 พันล้านดอง อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กบนถนน Trung Nu Vuong (เขต Hai Chau) มี 5 ชั้น 28 ยูนิต พื้นที่ดิน 200 ตาราง ^เมตร มีรายได้ 150 ล้านดอง/เดือน และมีการโฆษณาขายในราคา 25,000 ล้านดอง... ในกรณีหนึ่ง บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งถึงกับโพสต์ข้อมูลเกี่ยวกับการ "ขายอาคารอพาร์ตเมนต์สำหรับผู้มีรายได้สูง" ร่วมกับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอีก 14 แห่งในเขต Hai Chau, Son Tra และ Ngu Hanh Son

การที่ข้อมูลการขายมินิอพาร์ทเมนท์ “บานสะพรั่ง” มากขึ้นในช่วงนี้ สร้างความประหลาดใจและสับสนให้กับนายหน้าและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง (ซึ่งขอให้ไม่เปิดเผยชื่อในเขตไห่จาว) วิเคราะห์ว่า ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารผันผวนตั้งแต่ 5-5.5% ต่อปี หากรายได้จากการให้เช่าอพาร์ทเมนท์เป็นไปตามที่โฆษณาไว้ เห็นได้ชัดว่าอัตราดอกเบี้ยต่อปีจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารมาก ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กมีโฆษณาขายในราคา 9 พันล้านดอง แต่สร้างรายได้ 55 ล้านดอง/เดือน ซึ่งเทียบเท่ากับกำไร 7.3%/ปี มินิอพาร์ทเมนท์มีการโฆษณาขายในราคา 14,000 ล้านดอง แต่สร้างรายได้ 95 ล้านดอง/เดือน ซึ่งหมายถึงกำไร 8.2%/ปี... ดังนั้นมินิอพาร์ทเมนท์จำนวนมากจึงขายกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งมีสิ่งผิดปกติหลายอย่าง

เป็นไปได้ที่นักลงทุนหลายรายอาจตกอยู่ภายใต้แรงกดดันจากการกู้ยืมจากธนาคารเพื่อลงทุนในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่มีขนาดใหญ่เกินไป เนื่องจากพวกเขาไม่สามารถขายอพาร์ตเมนต์ของตนเองได้ในอดีตอันเนื่องมาจากการ "เข้มงวด" และการตรวจสอบบ่อยครั้งโดยหน่วยงานของรัฐ ในทางกลับกัน การจะบรรลุเงื่อนไขในการจัดทำหนังสือสีชมพู การเป็นนักลงทุนในการก่อสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก การป้องกันและดับเพลิง ข้อกำหนดด้านมาตรฐานการก่อสร้าง... สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ที่เพิ่งผ่านโดยรัฐสภาก็เป็นเรื่องยากมากเช่นกัน

ดังนั้น เมื่อคาดการณ์ว่าการจะได้สมุดสีชมพูจะเป็นเรื่องยาก นักลงทุนจำนวนมากจึงถือโอกาสนี้ใช้ประโยชน์จากจิตวิทยาของผู้ซื้อจำนวนมากที่เข้าใจผิดว่าตนจะได้รับสมุดสีชมพูสำหรับแต่ละห้องชุด เพื่อ "กำจัดสินค้า" หากเป็นความจริง ผู้ที่ซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่ออยู่อาศัยจริงหรือผู้ลงทุนที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเวลานี้เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับนโยบายใหม่ จะต้อง "ลิ้มรสความขมขื่น" ในภายหลังอย่างแน่นอน

นายเหงียน ดึ๊ก ลาป ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและฝึกอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ (ดานัง) กล่าวว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า จะมีการเปลี่ยนรูปแบบจากหอพักและบ้านเช่าไปเป็นที่อยู่อาศัยทางสังคมครั้งใหญ่ เนื่องจากกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่มีนโยบายที่จะส่งเสริมและส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างแข็งแกร่งทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ นายหน้าอสังหาฯและผู้เชี่ยวชาญยังได้เรียกร้องให้ทางการเข้มงวดในการบริหารจัดการ การตรวจสอบ และการตักเตือน...ต่อการพัฒนาใหม่และผิดปกติดังกล่าวข้างต้น และคาดการณ์กฎระเบียบและนโยบายใหม่ๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัย

นาม ทราน

แหล่งที่มา