มาตรการคว่ำบาตรไม่เข้มงวดเพียงพอ
คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งตัดสินใจปรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่งฐานขายที่อยู่อาศัยในอนาคตโดยไม่ได้รับใบอนุญาตและก่อสร้างไม่เป็นไปตามผังเมือง
คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ปรับที่ดิน Gamuda Land 900 ล้านดอง ฐานระดมทุนผิดกฎหมาย
โดยเฉพาะบริษัท Khai Thinh Real Estate Joint Stock ถูกปรับ 500 ล้านดอง ฐานดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้อย่างครบถ้วน หรือโดยไม่ได้รับอนุญาตในการดำเนินกิจการ
นาย Khai Thinh ได้ลงนามในสัญญาซื้อขายอพาร์ทเม้นท์ในโครงการที่พักอาศัยและพาณิชยกรรมผสมผสาน Khai Vy ในเขต Phu Thuan (เขต 7) โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัย และยินยอมให้เจ้าของโครงการซื้อและขายที่อยู่อาศัยในอนาคต
ขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีมติใช้บทลงโทษเพิ่มเติมด้วยการระงับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 4.5 เดือนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมแบบผสมผสานในเขตไควี
ในขณะเดียวกัน บริษัท แกมมูด้าแลนด์ จอยท์สต๊อก จำกัด ได้กระทำความผิดฐานลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด อาคารชุด A5 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการศูนย์ กีฬา และที่พักอาศัย ต.ตันหยง บนที่ดินแปลงที่ 39 ผังที่ 40 ต.กีเซิน อ.ตันหยง จ.ตรัง โดยไม่ได้เอกสารจากกรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุว่ามีสิทธิขายหรือให้เช่าที่พักอาศัยในอนาคตได้ตามกฎหมาย
มุมมองโครงการของบริษัท Gamuda Land Joint Stock Company ในฐานะผู้ลงทุน
ดังนั้น ตามมาตรา 4 มาตรา 58 แห่งพระราชกฤษฎีกา 16/2022 ของ รัฐบาล คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มีมติปรับบริษัท Gamuda Land เป็นเงิน 900 ล้านดองในข้อหาระดมทุนผิดกฎหมาย
ทนายความโด ตรุค ลัม กรรมการบริษัทกฎหมายแลม ตรี เวียด จำกัด สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ระบุว่า ขณะนี้มีบทลงโทษสำหรับการละเมิดกฎหมายอยู่บ้าง แต่ยังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งยังไม่เพียงพอที่จะยับยั้งได้ ขณะเดียวกัน ผลประโยชน์จากการระดมทุนผิดกฎหมายก็มีมาก จำนวนลูกค้ามีมาก และจำนวนเงินที่เก็บได้ก็ไม่น้อย การตรวจสอบ การดำเนินการเกี่ยวกับการละเมิด หรือการแก้ไขข้อพิพาทในศาลใช้เวลานาน นักลงทุนจึงเพิกเฉยและยินดีที่จะระดมทุนผิดกฎหมาย
ผลที่ตามมาของโครงการระดมทุนผิดกฎหมาย
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ปลอดภัยและสร้างผลกำไรมหาศาล แม้ในบริบทของตลาดที่ยากลำบากก็ตาม
ด้วยราคาที่น่าดึงดูดและคุ้มค่าและคำพูดที่ดูดีจากนักลงทุนรวมถึงหน่วยงานนายหน้า ลูกค้าและนักลงทุนมักจะมีอคติและไม่ต้องการให้นักลงทุนโครงการจัดเตรียมขั้นตอนทางกฎหมาย เช่น การวางแผนรายละเอียด 1/500 ใบอนุญาตการก่อสร้าง รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)...
หลังจากผ่านไปหลายปี โครงการก็ยังไม่เริ่มก่อสร้าง และลูกค้าพบว่าโครงการไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน ส่งผลให้นักลงทุนและลูกค้ามีความเสี่ยงที่จะ "สูญเสีย" เงินฝากและธุรกรรมต่างๆ
ลูกค้าที่ดำเนินโครงการดังกล่าวควรพิจารณาอย่างรอบคอบ เพราะหากโครงการไม่ได้รับการดำเนินไปเป็นเวลานาน อาจส่งผลให้ผู้ลงทุนหมดศักยภาพทางการเงินได้ หากผู้ลงทุนไม่มั่นใจว่าโครงการจะดำเนินไปได้ตามแผน ลูกค้าสามารถขอยกเลิกโครงการและคืนเงิน หรือยื่นฟ้องต่อศาลหากไม่สามารถบรรลุข้อตกลงได้
ทนายความแลมกล่าวว่า ปัจจุบันมีบทลงโทษสำหรับผู้ฝ่าฝืนแต่ยังถือว่าต่ำและยังไม่เพียงพอที่จะยับยั้งได้
ทนายความ Do Truc Lam กล่าวว่าผลที่ตามมาจากการระดมทุนผิดกฎหมายของนักลงทุนคือการละเมิดคำสั่งการจัดการ เศรษฐกิจ นโยบายที่ดิน การวางแผน และการก่อสร้างของรัฐ ความเสี่ยงต่อการสูญเสียภาษีต่องบประมาณ การละเมิดสิทธิอันชอบธรรมของลูกค้า ก่อให้เกิดความไม่พอใจของประชาชน ลดความไว้วางใจของประชาชน ก่อให้เกิดความไม่มั่นคง ความเสียหายต่อเศรษฐกิจโดยรวม ทำให้เกิดการสูญเสียเวลา ความพยายาม และการเงินของรัฐในการบริหารจัดการและการรับมือผลที่ตามมาจากการฝ่าฝืน และแน่นอนว่าประชาชนก็ได้รับความเสียหายอย่างใหญ่หลวงเช่นกัน
“รัฐควรเสริมและปรับปรุงกรอบกฎหมายเกี่ยวกับเงื่อนไขทางธุรกิจและการระดมทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบการคว่ำบาตรจำเป็นต้องมีมาตรการที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เช่น การเพิ่มอัตราค่าปรับ รวมถึงการระงับการดำเนินงานชั่วคราว ห้ามระดมทุนจากลูกค้า และหากกระทำความผิดซ้ำโดยเจตนา จะต้องรับผิดทางอาญา และต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ลูกค้า...” ทนายความแลมเน้นย้ำ
นอกจากนี้ เรายังต้องดำเนินการเชิงรุกในการบริหารจัดการภาครัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตรวจสอบและจัดการการละเมิดอย่างรวดเร็วเมื่อมีผู้ร้องเรียนหรือข้อกล่าวหาจากประชาชน นอกจากการเผยแพร่กฎหมายให้ประชาชนทราบแล้ว รัฐยังสามารถศึกษาและเพิ่มเติมกฎระเบียบที่กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องศึกษากฎระเบียบทางกฎหมายเกี่ยวกับกระบวนการ เงื่อนไขการเปิดขาย การระดมทุนโครงการ ฯลฯ ให้เป็นเอกสารบังคับที่ต้องส่งให้ลูกค้าล่วงหน้า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง ประชาชนยังต้องปรับปรุงและพัฒนาความรู้เกี่ยวกับการประเมินทางกฎหมายของโครงการที่มีคุณสมบัติ ระบุรูปแบบการทุจริตการระดมทุน ป้องกันไว้ดีกว่าแก้ไข หลีกเลี่ยงการสูญเสียเงินหรือการตกอยู่ในสถานการณ์ข้อพิพาทที่ยืดเยื้อ” ทนายความแลมกล่าว
ขณะนี้ ร่างพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 6 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ประเด็นหนึ่งที่กำลังพิจารณาในรัฐสภาคือประเด็นเรื่องเงินฝากเมื่อซื้อขายบ้านบนกระดาษ
ตามที่คณะกรรมการร่างกฎหมายได้พิจารณาแล้ว ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้มีการพิจารณาขอบเขตการกำกับดูแลร่วมกับร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยไม่ให้เกิดการซ้ำซ้อนหรือขัดแย้งในขอบเขตการกำกับดูแล พร้อมทั้งให้มีความสอดคล้องและสอดประสานกันของระบบกฎหมาย
หวังว่าเมื่อร่างกฎหมายนี้มีผลบังคับใช้ คงจะยุติข้อบกพร่องเกี่ยวกับการฝากเงินในโครงการ "บ้านบนกระดาษ" ที่กำลังดำเนินการอยู่ได้
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)