การระดมเงินทุนที่ผิดกฎหมายจะต้องได้รับการลงโทษอย่างรุนแรง

มาตรการคว่ำบาตรยังไม่เข้มงวดเพียงพอ

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งมีมติปรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่งฐานขายที่อยู่อาศัยในอนาคตโดยไม่ได้รับใบอนุญาตและก่อสร้างไม่เป็นไปตามผังเมือง

อสังหาฯ - ความไม่เพียงพอในการระดมเงินทุนโครงการในนครโฮจิมินห์ - ตอนที่ 3: การระดมเงินทุนที่ผิดกฎหมายต้องได้รับการจัดการอย่างเคร่งครัด — คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ปรับบริษัท Gamuda Land 900 ล้านดอง ฐานระดมทุนผิดกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท Khai Thinh Real Estate Joint Stock ถูกปรับเป็นเงิน 500 ล้านดอง ฐานดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้อย่างครบถ้วน หรือไม่ได้รับอนุญาตในการดำเนินกิจการ

นาย Khai Thinh ได้ลงนามในสัญญาซื้อขายอพาร์ทเม้นท์ในโครงการที่พักอาศัยและพาณิชยกรรมผสมผสาน Khai Vy ในเขต Phu Thuan (เขต 7) โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานบริหารจัดการที่พักอาศัย และตกลงยินยอมให้เจ้าของโครงการซื้อและขายที่อยู่อาศัยในอนาคต

ขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีมติใช้บทลงโทษเพิ่มเติมด้วยการระงับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 4.5 เดือนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์แบบผสมผสาน Khai Vy

ในขณะเดียวกัน บริษัท แกมมูด้า แลนด์ จอยท์สต๊อก จำกัด ได้กระทำความผิดฐานลงนามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด อาคารชุด A5 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการศูนย์กีฬาและพื้นที่อยู่อาศัย ตันถัง บนที่ดินแปลงที่ 39 ผังหมายเลข 40 ในเขตกีซอน (เขตตันฟู) โดยไม่มีเอกสารจากกรมโยธาธิการและผังเมือง แจ้งว่ามีสิทธิขายหรือเช่าที่พักอาศัยในอนาคตได้ตามกฎหมาย

อสังหาริมทรัพย์ - ความไม่เพียงพอในการระดมทุนโครงการในนครโฮจิมินห์ - ตอนที่ 3: การระดมทุนที่ผิดกฎหมายต้องได้รับการจัดการอย่างเคร่งครัด (รูปที่ 2) — มุมมองโครงการของบริษัท แกมมูด้า แลนด์ จอยท์ สต็อก จำกัด ในฐานะผู้ลงทุน

ดังนั้น ตามมาตรา 58 วรรค 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 16/2022 ของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มีมติปรับบริษัท Gamuda Land เป็นเงิน 900 ล้านดอง ฐานระดมทุนผิดกฎหมาย

ตามคำกล่าวของทนายความ Do Truc Lam กรรมการบริษัท Lam Tri Viet Law Company Limited - สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ในปัจจุบันมีบทลงโทษสำหรับผู้ฝ่าฝืนกฎหมายอยู่แต่ก็ยังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งยังไม่เพียงพอที่จะหยุดยั้งได้ อีกทั้งกำไรจากการระดมเงินทุนผิดกฎหมายก็มีมากเกินไป จำนวนลูกค้าก็มีมาก และจำนวนเงินที่เก็บได้ก็ไม่น้อยเช่นกัน และการตรวจสอบ การจัดการกับการละเมิด หรือการแก้ไขข้อพิพาทในศาลต้องใช้เวลานาน ดังนั้นนักลงทุนจึงมักละเลยและเต็มใจที่จะระดมทุนอย่างผิดกฎหมาย

ผลที่ตามมาจากการระดมทุนผิดกฎหมาย

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ปลอดภัยและสร้างผลกำไรมหาศาล แม้ในบริบทของตลาดที่ยากลำบากก็ตาม

ด้วยราคาที่น่าดึงดูดใจและคุ้มค่า และคำพูดแบบ "มีปีก" จากนักลงทุนรวมไปถึงหน่วยงานนายหน้า ลูกค้าและนักลงทุนมักจะมีอคติและไม่ต้องการให้นักลงทุนโครงการจัดเตรียมขั้นตอนทางกฎหมาย เช่น การวางแผนรายละเอียด 1/500, ใบอนุญาตการก่อสร้าง, รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)...

หลังจากผ่านไปหลายปี โครงการดังกล่าวไม่ได้รับการดำเนินการ ลูกค้าจึงตระหนักได้ว่าโครงการดังกล่าวไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน ส่งผลให้ผู้ลงทุนและลูกค้ามีความเสี่ยงที่จะ "สูญเสีย" เงินฝากและธุรกรรมของตน

ลูกค้าที่ทำธุรกรรมในโครงการดังกล่าวควรพิจารณาให้รอบคอบเพราะถ้าหากโครงการไม่ได้รับการดำเนินการเป็นเวลานานก็อาจทำให้ผู้ลงทุนไม่มีความสามารถทางการเงินอีกต่อไป ในกรณีที่ผู้ลงทุนไม่สามารถดำเนินการให้เป็นไปตามเป้าหมายได้ ลูกค้าสามารถขอยกเลิกธุรกรรมและคืนเงินหรือยื่นฟ้องหากไม่สามารถบรรลุข้อตกลงได้

ทนายความ Do Truc Lam กล่าวว่าผลที่ตามมาจากการระดมเงินทุนโดยผิดกฎหมายของนักลงทุนคือการละเมิดคำสั่งการจัดการทางเศรษฐกิจ นโยบายที่ดิน การวางแผน และการก่อสร้างของรัฐ ความเสี่ยงของการสูญเสียภาษีต่องบประมาณ; การละเมิดสิทธิอันชอบธรรมของลูกค้า; ก่อให้เกิดความโกรธแค้นในประชาชนและลดความไว้วางใจจากประชาชน ก่อให้เกิดความไม่มั่นคงและเสียหายแก่เศรษฐกิจโดยรวม; ทำให้เกิดการสูญเสียเวลา ความพยายาม และเงินแผ่นดินในการบริหารจัดการและการจัดการกับผลที่ตามมาจากการละเมิด และผู้คนก็ได้รับความเสียหายมากมายเช่นกัน

“รัฐควรเสริมและปรับปรุงกรอบกฎหมายเกี่ยวกับเงื่อนไขทางธุรกิจและการระดมทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบการคว่ำบาตรจำเป็นต้องมีมาตรการที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เช่น การเพิ่มค่าปรับ รวมถึงการระงับการดำเนินงานชั่วคราว ห้ามระดมเงินทุนจากลูกค้า และหากกระทำความผิดซ้ำโดยเจตนา จะต้องรับผิดทางอาญา และต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ลูกค้า...” ทนายความแลมเน้นย้ำ

“นอกจากนี้ เราต้องดำเนินการเชิงรุกในการบริหารจัดการของรัฐ โดยเฉพาะการตรวจสอบและจัดการการละเมิดอย่างรวดเร็วเมื่อมีผู้ร้องเรียนและคำตำหนิจากประชาชน นอกจากงานเผยแพร่กฎหมายให้ประชาชนรับทราบแล้ว รัฐยังสามารถศึกษาและเพิ่มเติมระเบียบที่กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องมีการแนะนำระเบียบกฎหมายเกี่ยวกับกระบวนการ เงื่อนไขการเปิดขาย การระดมทุนโครงการ ฯลฯ ให้เป็นเอกสารบังคับที่ต้องส่งให้ลูกค้าล่วงหน้า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง ประชาชนยังต้องปรับปรุงตนเองและเพิ่มพูนความรู้เกี่ยวกับการประเมินกฎหมายของโครงการที่ผ่านคุณสมบัติ ระบุรูปแบบการทุจริตการระดมทุน ป้องกันดีกว่าแก้ไข หลีกเลี่ยงการสูญเสียเงินหรือตกอยู่ในสถานการณ์ข้อพิพาทยาวนาน” ทนายความแลมกล่าว

ขณะนี้ร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) อยู่ระหว่างการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 6 ครั้งที่ 15 ประเด็นหนึ่งที่ได้หารือกันในรัฐสภาคือเรื่องเงินฝากเมื่อซื้อและขายบ้านแบบกระดาษ

ตามที่คณะกรรมการจัดทำร่างได้พิจารณาร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) แล้ว ได้มีการพิจารณาถึงขอบเขตการกำกับดูแลร่วมกับร่าง พ.ร.บ. ที่ดิน (แก้ไข) ร่าง พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อไม่ให้เกิดการซ้ำซ้อนหรือขัดแย้งในขอบเขตการกำกับดูแล และในขณะเดียวกันก็ต้องรักษาความสอดคล้องและสอดประสานกันของระบบกฎหมาย

หวังว่าเมื่อร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้มีผลบังคับใช้ คงจะยุติข้อบกพร่องเรื่องการฝากเงินในโครงการ “บ้านบนกระดาษ” ที่กำลังดำเนินการอยู่ได้

แหล่งที่มา