ป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและโครงการที่หยุดชะงัก

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป โครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนดจะถูกยกเลิกโดยไม่มีการชดเชยใดๆ กฎระเบียบนี้จะช่วย "คัดกรอง" นักลงทุน ป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน และแก้ไขปัญหาโครงการที่หยุดชะงัก

โครงการ IFC One Saigon (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังคงสร้างไม่เสร็จหลังจากผ่านไป 17 ปี

ดำเนินการอย่างเด็ดขาดเพื่อควบคุมการเก็งกำไรที่ดินและโครงการที่หยุดชะงัก

โครงการ IFC One Saigon (เดิมชื่อ Saigon One Tower) ซึ่งตั้งอยู่บนทำเลทองบริเวณหัวมุมถนนฮัมเงียและถนนตงดึ๊กถัง (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังคงสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์ แม้ว่าจะเคยมีการเปิดตัวใหม่ครั้งใหญ่ในช่วงเวลาสั้นๆ ก็ตาม

อาคาร IFC One Saigon สร้างบนที่ดินขนาด 6,672 ตารางเมตร ประกอบด้วยชั้นใต้ดิน 5 ชั้น ชั้นทางเทคนิค 3 ชั้น และชั้นเหนือพื้นดิน 41 ชั้น เริ่มก่อสร้างเมื่อ 17 ปีที่แล้ว แต่หลังจากดำเนินการอย่างล่าช้าเป็นเวลา 5 ปี โครงการก็หยุดการก่อสร้างอย่างเป็นทางการในปี 2011 แม้จะมีการเปลี่ยนเจ้าของหลายครั้ง แต่ IFC One Saigon ก็ยังคงสร้างไม่เสร็จ อาคารแห่งนี้ถูกกล่าวถึงซ้ำแล้วซ้ำเล่าในรายชื่อโครงการที่บดบังทัศนียภาพของเมือง

ตรงข้ามตลาดเบ็นถัน (นครโฮจิมินห์) ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินสาย 1 ที่พลุกพล่าน มีอาคารคอนกรีตดิบๆ ชื่อ วันเซ็นทรัลไซง่อน (เดิมชื่อ เดอะสปิริตออฟไซง่อน) ตั้งอยู่ นี่คือคอมเพล็กซ์แบบผสมผสาน ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า สำนักงาน อพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์หรู และโรงแรมระดับ 6 ดาว ครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดกว่า 8,500 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในทำเลทองใจกลางเขต 1 มีด้านหน้าติดถนนทั้งสี่ด้าน โครงการนี้เปลี่ยนมือมาหลายครั้งแล้ว แต่ยังไม่มีกำหนดการแล้วเสร็จที่แน่นอน

ในทำนองเดียวกัน โครงการแลงคาสเตอร์ ลินคอล์น (เขต 4) ซึ่งลงทุนโดยบริษัท ตรุง ถุย แลงคาสเตอร์ จำกัด เริ่มต้นในปี 2017 แต่หลังจากก่อสร้างใต้ดินเสร็จก็หยุดชะงักลง และโครงการดี-วัน ไซง่อน (เขตโก วับ) โดยบริษัท ดีเอชเอ ซึ่งได้รับอนุมัติในปี 2016 ก็ยังคงเป็นเพียงที่ดินว่างเปล่าจนถึงทุกวันนี้

หนึ่งในคุณสมบัติใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 คือการบังคับใช้บทลงโทษกับโครงการที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน การรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ในขณะที่กฎหมายฉบับก่อนหน้านี้บังคับใช้เฉพาะการถมที่ดินเนื่องจาก การละเมิดในโครงการที่มีการจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน เท่านั้น

ตัวอย่างข้างต้นเป็นเพียงส่วนหนึ่งของโครงการที่หยุดชะงักมานานหลายปีในนครโฮจิมินห์ กฎหมายที่ดินปี 2556 กำหนดว่าหลังจากที่นโยบายการลงทุนได้รับการอนุมัติแล้ว โครงการจะมีเวลา 12 เดือนในการดำเนินการ หรือ 24 เดือนหากมีการขยายเวลา หากไม่ดำเนินการภายในระยะเวลาดังกล่าว โครงการจะถูกเพิกถอน อย่างไรก็ตาม การเพิกถอนโครงการเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบริษัทได้ลงทุนขั้นพื้นฐานในที่ดินไปแล้ว

กฎหมายที่ดินปี 2024 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024) มีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้น ตัวอย่างเช่น โครงการลงทุนที่ไม่ถูกใช้งานติดต่อกันเป็นเวลา 12 เดือนนับจากวันที่ส่งมอบ หรือโครงการที่มีความคืบหน้าในการใช้ที่ดินล่าช้ากว่ากำหนด 24 เดือนตามที่ระบุไว้ในมติการลงทุน จะถูกเพิกถอน

ในกรณีที่ที่ดินไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์หรือโครงการล่าช้ากว่ากำหนด นักลงทุนอาจได้รับการขยายเวลาไม่เกิน 24 เดือน และต้องจ่ายเงินเพิ่มเติมให้แก่รัฐในจำนวนที่เท่ากับระยะเวลาการขยายเวลาดังกล่าว หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการขยายเวลาแล้ว หากที่ดินยังคงไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์ รัฐจะเรียกคืนที่ดินโดยไม่จ่ายค่าชดเชยใดๆ สำหรับที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการลงทุน

ต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ของ "เหตุสุดวิสัย" ด้วย

การฟื้นฟูโครงการที่หยุดชะงักเพื่อพัฒนาทรัพยากรที่ดินเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าควรพิจารณาเหตุสุดวิสัย เช่น กระบวนการทางกฎหมายที่ยืดเยื้อ เนื่องจากภาคธุรกิจเองต้องการดำเนินการทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นโดยเร็วที่สุดเพื่อเริ่มต้นการก่อสร้าง การขาย และการคืนทุน

นายแองกัส ลิว ประธานกรรมการบริหารของบริษัท กามูดา แลนด์ เวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์อินเวสต์เมนต์ว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการถมทะเลสำหรับโครงการที่ไม่ได้ดำเนินการหลังจากหมดระยะเวลาขยายเวลาตามกฎหมายที่ดินปี 2024 มีจุดประสงค์เพื่อป้องกันการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี ระยะเวลาขยายเวลาอาจยาวนานกว่านั้นได้ เช่น ในช่วงการระบาดของโควิด-19

นายเลอ ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เลอ ทันห์ คอนสตรัคชั่น จำกัด กล่าวจากประสบการณ์ทางธุรกิจว่า ในความเป็นจริงแล้ว มีเหตุสุดวิสัยเกิดขึ้นมากมาย ตัวอย่างเช่น ธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการได้เนื่องจากความล่าช้าในขั้นตอนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น นายเหงียจึงกล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาที่กำกับดูแลกฎหมายที่ดินจำเป็นต้องเพิ่มเติมและชี้แจงเนื้อหาในส่วนนี้ให้ชัดเจน มิเช่นนั้น ในหลายกรณี ธุรกิจต่างๆ จะถูก "ปิดตัว" อย่างไม่เป็นธรรม

นายเหงียกล่าวว่า "ทันทีที่เรายื่นใบสมัครโครงการ เราต้องระบุระยะเวลา แต่แม้ว่าการลงทุนจะได้รับการอนุมัติแล้ว เราก็ยังไม่สามารถเริ่มดำเนินการได้ทันที เพราะการขอใบอนุญาตการลงทุนและขั้นตอนอื่นๆ ต้องใช้เวลาหลายปี"

ข่าวดีสำหรับธุรกิจที่ต้องการดำเนินการโครงการต่อไปเมื่อเกิดความล่าช้าคือ กฎหมายได้กำหนดเงื่อนไขสำหรับความล่าช้าอันเนื่องมาจากเหตุสุดวิสัย เช่น ภัยพิบัติทางธรรมชาติหรือสงคราม ยิ่งไปกว่านั้น หากสามารถพิสูจน์ได้ว่าความล่าช้าเกิดจากความผิดพลาดของหน่วยงานราชการหรือผู้รับผิดชอบในการบังคับใช้กฎหมาย โครงการจะไม่ถูกยกเลิก อย่างไรก็ตาม ธุรกิจต่างๆ ยังเสนอแนะว่าควรมีการกำหนดระเบียบข้อบังคับที่ละเอียดมากขึ้นและบทลงโทษที่เฉพาะเจาะจงสำหรับบุคคลและองค์กรที่รับผิดชอบทางอ้อมต่อความล่าช้าของโครงการ

นอกเหนือจากกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นในกฎหมายที่ดินปี 2024 แล้ว กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ยังได้นำเสนอการเปลี่ยนแปลงหลายประการที่เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดทางการเงินของนักลงทุน ตัวอย่างเช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่า 20% ของเงินลงทุนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีพื้นที่น้อยกว่า 20 เฮกตาร์ และไม่น้อยกว่า 15% ของเงินลงทุนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีพื้นที่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป และต้องรับประกันความสามารถในการระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนด้วย

ในกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดำเนินโครงการหลายโครงการพร้อมกัน จะต้องมีเงินทุนสำรองเพียงพอเพื่อรักษาสัดส่วนที่กล่าวไว้ข้างต้นสำหรับแต่ละโครงการเพื่อให้สามารถดำเนินโครงการทั้งหมดให้แล้วเสร็จ นอกจากนี้ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ยังกำหนดเงื่อนไขต่างๆ เช่น วงเงินสินเชื่อ พันธบัตรองค์กร เป็นต้น

ด้วยกฎระเบียบที่เข้มงวดเช่นนี้ ธุรกิจต่างๆ จึงต้องพิจารณาปัจจัยทั้งหมดอย่างรอบคอบก่อนเริ่มโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพและกระจัดกระจาย ซึ่งอาจนำไปสู่ความล่าช้าของโครงการและการสิ้นเปลืองทรัพยากร

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html