เก็งกำไรที่ดินเป็นบล็อก โครงการ “ระงับ”

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป โครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนดจะถูกเพิกถอนโดยไม่ได้รับค่าชดเชย กฎระเบียบนี้จะก่อให้เกิดการ "ชำระล้าง" นักลงทุน ป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน และจัดการกับโครงการที่ "ถูกระงับ"

โครงการ IFC One Saigon (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังคงไม่เสร็จสมบูรณ์หลังจากผ่านมา 17 ปี

มาตรการเข้มสกัดการเก็งกำไรที่ดิน “ระงับ” โครงการ

โครงการ IFC One Saigon (เดิมชื่อ Saigon One Tower) ตั้งอยู่บน "ดินแดนสีทอง" ตรงหัวมุมถนน Ham Nghi - Ton Duc Thang (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังคงไม่เสร็จสมบูรณ์หลังจากเปิดใหม่อย่างคึกคักมาได้ระยะหนึ่ง

โครงการ IFC One Saigon สร้างขึ้นบนพื้นที่ 6,672 ตารางเมตร ประกอบด้วยชั้นใต้ดิน 5 ชั้น ชั้นเทคนิค 3 ชั้น และชั้นพักอาศัย 41 ชั้น เริ่มก่อสร้างเมื่อ 17 ปีที่แล้ว แต่หลังจากการดำเนินงานล่าช้ามา 5 ปี ในปี 2554 โครงการนี้จึงยุติการก่อสร้างอย่างเป็นทางการ หลังจากเปลี่ยนเจ้าของหลายครั้ง IFC One Saigon ก็ไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ โครงการนี้ถูกกล่าวถึงหลายครั้งในรายการโครงการที่ทำให้ภาพลักษณ์ของเมืองดูแย่ลง

ตรงข้ามตลาดเบนถัน (โฮจิมินห์) ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินหมายเลข 1 อันพลุกพล่าน คืออาคารคอนกรีตเปลือยที่มีชื่อว่า วัน เซ็นทรัล ไซ่ง่อน (เดิมชื่อ เดอะ สปิริต ออฟ ไซ่ง่อน) อาคารนี้ประกอบด้วยศูนย์การค้า สำนักงาน อพาร์ตเมนต์ ซูเปอร์อพาร์ตเมนต์ และโรงแรมระดับ 6 ดาว มีพื้นที่รวมกว่า 8,500 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนจัตุรัสเบนถัน ทำเลทองใจกลางเขต 1 ที่มีอาคาร 4 ด้าน โครงการนี้ผ่านมือเจ้าของหลายรายแล้ว แต่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ

ในทำนองเดียวกัน โครงการแลงคาสเตอร์ลินคอล์น (เขต 4) ซึ่งบริษัท Trung Thuy Lancaster จำกัด ลงทุน ได้เริ่มต้นขึ้นในปี 2560 แต่หลังจากการก่อสร้างใต้ดิน โครงการก็ถูก "ระงับ" ไว้ ขณะเดียวกัน โครงการ D-One Saigon (เขต Go Vap) ของบริษัท DHA ได้รับการอนุมัติในปี 2559 แต่จนถึงปัจจุบัน โครงการยังคงเป็นเพียงที่ดินเปล่า

ประเด็นใหม่ประการหนึ่งของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คือ การใช้บทลงโทษกับโครงการที่เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ รับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ในขณะที่กฎหมายฉบับก่อนใช้บังคับเฉพาะการเพิกถอนที่ดินอันเนื่องมาจาก การละเมิดโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินเท่านั้น

นี่เป็นเพียงตัวอย่างเล็กๆ น้อยๆ ของโครงการที่ถูก "ระงับ" มานานหลายปีในนครโฮจิมินห์ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดว่าหลังจากอนุมัตินโยบายการลงทุนแล้ว โครงการจะมีระยะเวลาดำเนินการ 12 เดือน หรือ 24 เดือนหากขยายเวลาออกไป หากเกินระยะเวลานี้และโครงการไม่ได้รับการดำเนินการ โครงการจะถูกเพิกถอน อย่างไรก็ตาม การเพิกถอนโครงการเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบริษัทได้ลงทุนขั้นพื้นฐานในที่ดินดังกล่าวแล้ว

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567) มีกฎระเบียบที่เข้มงวดกว่ามาก ตัวอย่างเช่น โครงการลงทุนที่ไม่ได้ใช้งานติดต่อกัน 12 เดือนนับจากวันที่ส่งมอบ หรือโครงการที่มีความคืบหน้าในการใช้ประโยชน์ที่ดินล่าช้ากว่าความคืบหน้าที่ระบุไว้ในคำตัดสินการลงทุน 24 เดือน จะถูกเพิกถอน

ในกรณีที่ที่ดินไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์หรือล่าช้ากว่ากำหนด ผู้ลงทุนจะได้รับการขยายเวลาไม่เกิน 24 เดือน และต้องจ่ายเงินเพิ่มให้แก่รัฐ หลังจากระยะเวลาขยายเวลาแล้ว หากที่ดินยังไม่ถูกใช้ประโยชน์ รัฐจะเรียกคืนที่ดินคืนโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการลงทุนในที่ดิน

ต้องคำนึงถึงกรณี “เหตุสุดวิสัย” ด้วย

การฟื้นฟูโครงการที่ถูกระงับเพื่อฟื้นฟูทรัพยากรที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น แต่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าจำเป็นต้องคำนึงถึงกรณีเหตุสุดวิสัย เช่น กระบวนการทางกฎหมายที่ใช้เวลานานหลายปี เนื่องจากธุรกิจเองก็ต้องการดำเนินกระบวนการทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นโดยเร็วที่สุด เพื่อให้สามารถดำเนินการก่อสร้าง ขาย และฟื้นฟูเงินทุนได้

นายแองกัส ลิว ประธานกรรมการบริษัท Gamuda Land Vietnam ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการถมที่ดินสำหรับโครงการที่ไม่ได้ดำเนินการหลังจากหมดระยะเวลาขยายเวลาตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 นั้นมีไว้เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี ระยะเวลาขยายเวลาอาจยาวนานกว่านั้น เช่น ในช่วงการระบาดของโควิด-19

จากประสบการณ์ทางธุรกิจ คุณเล ฮูเหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล แถ่ง คอนสตรัคชั่น จำกัด กล่าวว่า ในความเป็นจริงมีกรณีเหตุสุดวิสัยเกิดขึ้นมากมาย ตัวอย่างเช่น ธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการได้เนื่องจากความล่าช้าในการดำเนินการตามขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น คุณเหงียจึงกล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาที่ควบคุมดูแลกฎหมายที่ดินจำเป็นต้องเสริมและชี้แจงเนื้อหานี้ มิฉะนั้นในหลายกรณี ธุรกิจจะถูกทำลายอย่าง "ไม่เป็นธรรม"

“ทันทีที่เรายื่นเอกสารโครงการ เราก็ต้องบันทึกกำหนดเวลา แต่หลังจากที่การลงทุนได้รับการอนุมัติแล้ว เรายังไม่สามารถดำเนินการได้ทันที เนื่องจากการยื่นขอใบอนุญาตการลงทุนและขั้นตอนอื่นๆ ใช้เวลานานหลายปี” คุณ Nghia กล่าว

ประเด็นสำคัญสำหรับธุรกิจที่ต้องการดำเนินโครงการเมื่อโครงการล่าช้ากว่ากำหนดคือ กฎหมายกำหนดเงื่อนไขสำหรับความล่าช้าเนื่องจากเหตุสุดวิสัย เช่น ภัยพิบัติทางธรรมชาติ การโจมตีของศัตรู และหากพิสูจน์ได้ว่าโครงการล่าช้าเนื่องจากความผิดของเจ้าหน้าที่หรือผู้ปฏิบัติหน้าที่สาธารณะ โครงการจะไม่ถูกเพิกถอน อย่างไรก็ตาม ธุรกิจต่างๆ ยังแนะนำว่าในคำสั่งดังกล่าวควรมีกฎระเบียบที่ละเอียดขึ้นและบทลงโทษที่เฉพาะเจาะจงสำหรับบุคคลและองค์กรที่เป็นสาเหตุให้โครงการล่าช้าทางอ้อม

นอกจากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่เข้มงวดขึ้นแล้ว กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ยังมีการเปลี่ยนแปลงหลายประการที่เกี่ยวข้องกับฐานะทางการเงินของนักลงทุน ตัวอย่างเช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่า 20% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีขนาดการใช้ประโยชน์ที่ดินน้อยกว่า 20 เฮกตาร์ และไม่น้อยกว่า 15% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีขนาดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 20 เฮกตาร์ขึ้นไป และต้องมั่นใจว่าสามารถระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนได้

ในกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดำเนินโครงการหลายโครงการพร้อมกัน จะต้องมีการจัดสรรทุนที่เพียงพอเพื่อให้มั่นใจว่าอัตราส่วนของแต่ละโครงการข้างต้นสามารถดำเนินโครงการทั้งหมดได้ นอกจากนี้ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ยังกำหนดเงื่อนไขต่างๆ เช่น วงเงินสินเชื่อคงเหลือ พันธบัตรบริษัท ฯลฯ

ภายใต้กฎระเบียบที่เข้มงวดเช่นนี้ ธุรกิจต่างๆ จะต้องคำนวณอย่างรอบคอบก่อนเริ่มโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ โครงการหยุดชะงัก และการสูญเสียทรัพยากร

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html