หยุดเก็งกำไรอสังหาฯ ด้วยภาษี

ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำเป็นสาเหตุหนึ่งที่การเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อราคายังคงเกิดขึ้น

ในการประชุมคณะกรรมการรัฐบาลประจำร่วมกับกระทรวง สาขา สมาคม ธนาคารและบริษัทต่างๆ เกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้ให้คำแนะนำที่ชัดเจนเกี่ยวกับการจัดการกับการกระทำที่ก่อให้เกิดราคาเสมือน การเก็งกำไร การจัดการ และการแสวงหากำไรเกินควรจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงการคลัง ต้องเร่งศึกษาและออกนโยบายเกี่ยวกับภาษีที่ดินและบ้านที่ไม่ได้ใช้ ภาษีส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินกับราคาขาย รวมทั้งมีกลไกรับมือธุรกรรมที่ไม่ชัดเจน...

เร่งด่วนมาก

คุณ Doan Quoc Duyet กรรมการบริหารบริษัท Viet Tin Thanh Real Estate Company แบ่งปันมุมมองของตนเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขในการปราบปรามการเก็งกำไรและการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์ และเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการรวมปัจจัยต่างๆ เข้าด้วยกันเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพอย่างยั่งยืน เขาเชื่อว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการสร้างระบบกฎหมายที่มั่นคงและชัดเจนเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อเข้าใจข้อมูลที่ถูกต้องเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาตั้งใจจะซื้อขาย นอกจากนี้ การควบคุมอุปสงค์และอุปทานจากทางการยังต้องเข้มงวดมากขึ้น เพราะในความเป็นจริง นักลงทุนจำนวนมากยังคงขายตามโครงสร้างทุนที่มีอยู่ แทนที่จะขายตามความต้องการของตลาดที่แท้จริง ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ส่งผลให้เกิดช่องโหว่ในการเก็งกำไร “ รัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ จำเป็นต้องส่งเสริมการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ช่วยติดตามกิจกรรมทางการตลาดอย่างใกล้ชิด และป้องกันการขายแบบเสมือนจริงโดยมิจฉาชีพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างกระทรวงและภาคส่วนต่างๆ ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการจำกัดข้อมูลเท็จ ลดรูปแบบของการขึ้นราคาและการดันราคาในตลาด” นายดูเยตเสนอ

ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจส่วนใหญ่เห็นด้วยกับแนวทางของ นายกรัฐมนตรี เกี่ยวกับการจัดการที่เข้มงวดเพื่อป้องกันความวุ่นวายและการสูญเสียการควบคุมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: ตรังเหงียน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีความเห็นตรงกัน ประเมินว่าแนวทางที่เข้มงวดของนายกรัฐมนตรีแสดงให้เห็นว่ากิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการพัฒนาเป็นลำดับแรกในอนาคต เขาย้ำว่าการต่อสู้กับการเก็งกำไร การจัดการ และการพุ่งขึ้นของราคาเป็นงานเร่งด่วนเพื่อสร้างตลาดที่โปร่งใสและมีสุขภาพดี

นายโจว กล่าวว่า จำเป็นต้องระบุบุคคลที่มีความเสี่ยงต่อการถูกจัดการให้ชัดเจน เขาได้ยกตัวอย่างการ “กำหนดราคา” การประมูลที่ดิน โดยที่ผู้ที่มีที่ดินจำนวนมากในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งสามารถดันราคาประมูลให้สูงขึ้นโดยเจตนาเพื่อให้ที่ดินแปลงอื่นๆ ที่ตนเป็นเจ้าของได้รับประโยชน์ “พวกเขาสามารถใช้เงินฝากจำนวนหลายร้อยล้านดองเพื่อปรับราคาที่ดินให้เพิ่มขึ้นเป็นหมื่นล้านดองได้” นายโจวอธิบาย เขายังเน้นย้ำว่าสมาคมได้เสนอให้เพิ่มบทลงโทษที่เข้มงวดต่อพฤติกรรมดังกล่าวในกฎหมายการประมูลทรัพย์สิน แต่ยังไม่ได้รับการยอมรับ ดังนั้น เขาจึงหวังว่าในอนาคต กฎหมายว่าด้วยการจัดการการฝ่าฝืนทางปกครอง จะเพิ่มบทลงโทษ เช่น การยึดเงินฝาก และการห้ามเข้าร่วมประมูลในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ให้เป็นมาตรการป้องปรามที่เพียงพอ

วิธีแก้ปัญหาสำคัญประการหนึ่งที่นายโจวเสนอ คือ การสร้างพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ซึ่งเป็นสถานที่ที่รวมเอาผลิตภัณฑ์ที่มีแหล่งกำเนิดและสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน แตกต่างโดยสิ้นเชิงจากพื้นที่ซื้อขายส่วนตัวในปัจจุบันที่ให้บริการธุรกรรมอพาร์ตเมนต์รายบุคคลเป็นหลัก เขายังสังเกตว่าจำเป็นต้องเพิ่มอัตราเงินฝากในกิจกรรมการประมูลและเสนอราคาเพื่อป้องกันการเก็งกำไรกำไร แต่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างความยุ่งยากให้กับผู้ซื้อบ้านตัวจริง

ใช้ประโยชน์จากเครื่องมือภาษีอย่างเต็มที่

ประธาน HoREA ยังได้เสนอว่ารัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ จะต้องกำหนดแนวทางแก้ปัญหาอื่นๆ อีกมากมาย รวมไปถึงนโยบายด้านภาษีด้วย เขายกตัวอย่างรูปแบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ซึ่งกำหนดอัตราภาษี 1.21 เปอร์เซ็นต์จากมูลค่าทรัพย์สินในแต่ละปี ช่วยควบคุมและฟื้นฟูวงจรการใช้อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศเวียดนาม กระทรวงการคลังเสนอภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ 20 เปอร์เซ็นต์จากส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลแล้ว นี่เป็นนโยบายสำคัญที่ต้องมีฐานข้อมูลที่โปร่งใสและชัดเจนเพื่อสร้างความไว้วางใจและให้เกิดความยุติธรรมให้กับประชาชน

อย่างไรก็ตาม เขาตั้งข้อสังเกตว่าการใช้ภาษีกับบ้านหลายหลังจำเป็นต้องมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน และไม่สามารถใช้อัตราภาษีเดียวกันสำหรับประเภททรัพย์สินที่แตกต่างกันที่มีพื้นที่ ที่ตั้ง และมูลค่าที่แตกต่างกันได้ ตัวอย่างเช่น บ้านขนาดเล็กในพื้นที่ชนบทไม่สามารถเก็บภาษีได้ เช่นเดียวกับวิลล่าในนครโฮจิมินห์ นอกจากนี้ เขายังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการทำให้โครงสร้างพื้นฐานเทคโนโลยีดิจิทัลเสร็จสมบูรณ์ รหัสประจำตัวทางอิเล็กทรอนิกส์ และการจัดทำฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นรากฐานสำหรับการบริหารจัดการและการจัดเก็บภาษีที่มีประสิทธิภาพและโปร่งใส ในเวลาเดียวกัน งานโฆษณาชวนเชื่อเพื่อช่วยให้ผู้คนประกาศอย่างซื่อสัตย์และถูกกฎหมายก็ได้รับการชื่นชมอย่างมากจากประธาน HoREA เช่นกัน “จำเป็นต้องจัดทำรายการราคาที่ดินโดยละเอียดสำหรับแต่ละแปลงเพื่อให้แน่ใจว่ามีความถูกต้องและสอดคล้องกับมูลค่าตลาดที่แท้จริง” นายโจวเน้นย้ำ

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ นาย Nguyen Van Duoc กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Trong Tin Accounting and Tax Consulting กล่าวว่าอัตราภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต่ำเกินไป ส่งผลให้เกิดการเก็งกำไรและสถานการณ์ที่ดินรกร้างเพิ่มมากขึ้น เขาวิเคราะห์ว่าการใช้ภาษี 2% ของมูลค่ารวมโดยไม่คำนึงถึงกำไรหรือขาดทุนจะนำไปสู่ความไม่เท่าเทียมกันและการสูญเสียงบประมาณ ในขณะเดียวกัน ภาษีกำไรร้อยละ 20 ได้ถูกยกเลิกเนื่องจากความยากลำบากในการควบคุมการประกาศราคา อย่างไรก็ตาม ด้วยความก้าวหน้าของการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสดและระบบการลงทะเบียนธุรกรรม คุณ Duoc เชื่อว่าถึงเวลาที่จะนำระบบเหล่านี้กลับมาใช้อีกครั้งเพื่อความยุติธรรมและจำกัดการเก็งกำไร

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เสนอให้สร้างฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ เสริมสร้างการกำกับดูแลและความรับผิดชอบสำหรับองค์กรรับรองเอกสารและพื้นที่ซื้อขาย ช่วยให้ผู้คนพิสูจน์ต้นทุนที่เกิดขึ้น และสร้างเงื่อนไขสำหรับการจัดการภาษีที่โปร่งใส

นายดง มินห์ ฮอง กรรมการบริษัท ดีวีแอล แท็กซ์ เอเจนท์ จำกัด เห็นด้วยว่าการเก็บภาษีกำไรร้อยละ 20 ถือเป็นสิ่งที่สมเหตุสมผล และควรนำไปใช้กับบุคคลธรรมดาเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับธุรกิจ นายฮ่อง กล่าวว่า อัตราภาษีดังกล่าวจะช่วยลดการกักตุนอสังหาริมทรัพย์และจำกัดการเก็งกำไรราคา “ในระยะเริ่มต้น หากตรวจพบการประกาศราคาสินค้าเท็จ รัฐบาลสามารถดำเนินคดีอาญาฐานหลีกเลี่ยงภาษีได้ ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและมีสุขภาพดีมากขึ้น” เขากล่าว

จัดการ "นายหน้าฉ้อโกง" อย่างละเอียดถี่ถ้วน

อาจารย์ทนาย Tran Quoc Bao จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ เน้นย้ำว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ หลายคนต้องการเป็นเจ้าของเพื่อสะสม แต่ไม่ใช่ทุกคนที่มีความรู้ทางกฎหมายและความเข้าใจเกี่ยวกับตลาดเพียงพอ เขาเตือนว่านี่เป็นสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยให้ผู้หลอกลวงใช้ประโยชน์ ขึ้นราคาเกินจริง และบิดเบือนจิตวิทยาของลูกค้า เขาเสนอว่าทางการจำเป็นต้องจัดการสถานการณ์อย่างจริงจังเพื่อป้องกันความวุ่นวายและการสูญเสียการควบคุมในตลาด

ตามที่ทนายความเป่ากล่าว คดีฉ้อโกงส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมทางแพ่ง การที่ลูกค้าลงนามในสัญญาซื้อขายและการวางเงินมัดจำ ล้วนเป็นการกระทำโดยสมัครใจและเป็นไปตามกฎหมาย ดังนั้นจึงค่อนข้างยากที่จะกำหนดราคาที่ถูกหรือผิดที่ต้องจัดการ เช่นเดียวกับกรณีของนางสาวมาย เลียน (อาศัยอยู่ในเขต 11 นครโฮจิมินห์) ซึ่งเป็นเหยื่อของการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์และภาวะเงินเฟ้อ เธอเล่าว่าเธอถูกหลอกให้ซื้อที่ดินในบาวล็อค (ลัมดง) ในราคา 1,300 ล้านดอง ในขณะที่ราคาจริงเพียงประมาณ 300-400 ล้านดองเท่านั้น ดังนั้นเธอจึงหวังว่าทางการจะต้องดำเนินการขั้นเด็ดขาดและจัดการกับนายหน้าที่ฉ้อโกงอย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อช่วยลดความวุ่นวายในตลาด

ที่มา: https://nld.com.vn/chan-dau-co-nha-dat-bang-thue-196250526213600293.htm