นโยบายที่ค้างอยู่ในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข

กฎหมายที่ดินปี 2567 ระบุเฉพาะกรณีที่รัฐจะเรียกคืนที่ดิน กระจายทางเลือกการชดเชย และออกหนังสือปกแดงสำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557...

เมื่อวันที่ 18 มกราคม รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่ดินแก้ไขใหม่ ซึ่งประกอบด้วย 16 บทและ 260 มาตรา โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 เมื่อเทียบกับกฎหมายปัจจุบัน กฎหมายที่ดินแก้ไขใหม่ปี 2024 มีประเด็นใหม่ 5 กลุ่ม ซึ่งรวมถึงกฎระเบียบเพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้ใช้ที่ดินได้ดีขึ้น การเข้าถึงที่ดินของบุคคลและธุรกิจเพื่อวัตถุประสงค์ ทางสังคม เศรษฐกิจ และการผลิตและธุรกิจ ปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ด้านการเงินที่ดิน เช่น การประเมินราคาที่ดิน การรักษาเสถียรภาพค่าเช่าที่ดิน และการเพิ่มประสิทธิภาพและประสิทธิผลในการบริหารจัดการของรัฐ

32 กรณีเรียกคืนที่ดินเพื่อประโยชน์ชาติและสาธารณะ

ตามมาตรา 79 รัฐจะเรียกร้องคืนที่ดินในกรณีที่ “จำเป็นจริงๆ” จำนวน 31 กรณี เพื่อใช้ในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ เหล่านี้เป็นโครงการก่อสร้างจราจร; การชลประทาน; การประปา; การบำบัดของเสีย; พลังงาน,แสงสว่างสาธารณะ; น้ำมันและก๊าซ; โครงสร้างพื้นฐานด้านไปรษณีย์และโทรคมนาคม ตลาดดั้งเดิม, ตลาดขายส่ง; ความเชื่อ ศาสนา; พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจและความบันเทิงสาธารณะ กิจกรรมชุมชน; สำนักงานใหญ่หน่วยงานของรัฐ

กิจกรรมการเวนคืนที่ดิน; การขุดแร่; โครงการบริเวณจุดเชื่อมต่อการจราจร; โครงการลงทุนก่อสร้างโครงการเขตเมืองแบบผสมผสาน โครงการเขตที่อยู่อาศัยในชนบท... ก็จะมีการเวนคืนที่ดินโดยรัฐด้วย

บทบัญญัตินี้เหนือกว่ากฎหมายปัจจุบันซึ่งระบุโดยทั่วไปเพียงว่า "รัฐมีมติเรียกคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ" โดยไม่มีเกณฑ์หรือเงื่อนไขเฉพาะเจาะจง นายเหงียน ไห่ นาม สมาชิกคณะกรรมการเศรษฐกิจถาวร กล่าวว่ากฎระเบียบที่ใช้ในปัจจุบันไม่โปร่งใส ก่อให้เกิดการถกเถียงและข้อร้องเรียนในหลายท้องถิ่น โดยเฉพาะการจัดซื้อที่ดินสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์และบริการ

“การกำกับดูแลอย่างละเอียดถี่ถ้วนถึง 32 กรณีของการเวนคืนที่ดิน ถือเป็นก้าวสำคัญในการช่วยชี้แจง เป็นรูปธรรม และเอาชนะธรรมชาติทั่วไปของกฎระเบียบเก่าได้” นายนัม กล่าว

นายนาม ได้เข้าร่วมในกระบวนการพิจารณาเนื้อหานี้ โดยกล่าวว่า นี่เป็นบทบัญญัติที่กรรมการจะต้อง “ขึ้นและลงหลายครั้ง” เพื่อคำนวณข้อดีข้อเสีย ในที่สุดคณะกรรมการเศรษฐกิจก็ตกลงที่จะให้รายละเอียดและรายการอย่างชัดเจน แม้ว่าจะไม่ครอบคลุมทั้งหมด แต่ในทางปฏิบัติทั้ง 32 กรณีก็ถือว่าค่อนข้างสมบูรณ์แล้ว กฎหมายยังกำหนดอีกว่า ในกรณีที่ต้องมีการกู้คืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการหรืองานเพื่อประโยชน์แห่งชาติหรือสาธารณะที่ไม่อยู่ภายใต้การควบคุม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ จะแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 3 นี้ตามขั้นตอนที่ง่ายกว่า

นายนาม กล่าวว่า การดำเนินการถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการชดเชยและฟื้นฟูที่ดิน หน่วยงานของรัฐ โดยเฉพาะสภาการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่ใหม่ จะต้องยึดมั่นในความเป็นกลาง ไม่เข้าข้างฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือประชาชน และต้องอยู่ภายใต้การกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด

รัฐจะทวงคืนที่ดินเพื่อนำมาลงทุนโครงการก่อสร้างเขตเมืองที่มีฟังก์ชั่นหลากหลาย ภาพโดย: ง็อก ทานห์

รองศาสตราจารย์เหงียน กวาง เตวียน หัวหน้าคณะนิติศาสตร์เศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ ฮานอย ประเมินว่าการลงรายการดังกล่าวจะทำให้กรณีการจัดซื้อที่ดินโดยรัฐมีความโปร่งใส สะดวกสำหรับหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย และง่ายต่อการพิจารณาความรับผิดชอบและการลงโทษหากกระทำผิด ประชาชนยังสามารถตรวจสอบและกำกับดูแลเพื่อปกป้องสิทธิของตนเองได้อย่างง่ายดาย

“กฎหมายจะช่วยลดปัญหาการเวนคืนที่ดินโดยไม่เลือกปฏิบัติ และท้องถิ่นต่างๆ ก็จะเข้าใจตรงกัน ไม่ให้แต่ละพื้นที่มีวิถีทางของตนเอง” นายเตวียน กล่าว พร้อมเน้นย้ำว่าบทบัญญัตินี้จะมีผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยังหวังว่ากฎระเบียบนี้จะช่วย "เอาชนะสถานการณ์การยึดที่ดินที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในบางพื้นที่ได้ดังที่เคยเกิดขึ้นมาก่อน"

เพิ่มรูปแบบการชดเชยให้กับผู้ที่ถูกยึดที่ดิน

ภายใต้กฎหมายที่ดินในปัจจุบัน การชดเชยจะทำโดยการจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันกับประเภทที่ดินที่ได้รับคืน หากไม่มีที่ดินจะมีการชดเชยเป็นเงินสดตามราคาที่ดินที่ระบุไว้ตามประเภทที่ดินที่เรียกคืน

กฎหมายแก้ไขใหม่ที่กำหนดขึ้นกำหนดให้มีการจ่ายค่าชดเชยในรูปแบบต่างๆ เช่น เงินสด ที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้อย่างเดียวกัน ที่อยู่อาศัย และที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ต่างกัน หากบุคคลที่ถูกเวนคืนที่ดินมีความจำเป็นต้องใช้ที่ดิน และท้องที่นั้นมีเงื่อนไขเรื่องกองทุนที่ดิน ระเบียบนี้ทำให้มติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางได้รับการรับรองสิทธิในการเลือกรูปแบบของการชดเชยให้กับผู้ที่ได้รับที่ดินคืนก่อน

ตามที่คณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ระบุว่า การควบคุมค่าชดเชยที่ดินในพื้นที่อื่นๆ ยังสร้างเงื่อนไขให้ท้องถิ่นที่ไม่มีกองทุนที่ดินเพียงพอ ทำให้ลดแรงกดดันต่องบประมาณแผ่นดินเมื่อต้องเบิกเงินล่วงหน้าเพื่อจ่ายค่าชดเชยเป็นเงินสด

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง ภาพ : สื่อมวลชนรัฐสภา

ศาสตราจารย์ Hoang Van Cuong (รองอธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) กล่าวว่า หากการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่ใหม่ทำได้ดี จะช่วยเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจและสังคม และในเวลาเดียวกันก็สามารถเปลี่ยนแปลงชีวิตของผู้คนที่ได้รับที่ดินคืนมาได้ดีขึ้นอีกด้วย

“หากท้องถิ่นต่างๆ ปฏิบัติตามเจตนารมณ์ของกฎหมายอย่างเหมาะสม ปัญหาเร่งด่วนและข้อร้องเรียนของประชาชนที่เกี่ยวข้องกับการจัดซื้อที่ดินจะไม่เกิดขึ้นอีกต่อไป” นายเกืองกล่าว

ตามที่ศาสตราจารย์ Nguyen Quang Tuyen กล่าว ประเด็นสำคัญที่ต้องประสานผลประโยชน์เมื่อเรียกร้องคืนที่ดิน และการชดเชย การสนับสนุน และการจัดถิ่นฐานใหม่คือราคาค่าชดเชย หากราคาค่าชดเชยมีความสอดคล้องกันระหว่างคู่กรณีและเงื่อนไขการตั้งถิ่นฐานใหม่ดี ข้อพิพาทเรื่องที่ดินจะลดลง และข้อขัดแย้งที่ยาวนานจะได้รับการแก้ไข

ขยายขอบเขตการโอนที่ดินทำการเกษตร

กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันระบุว่าครัวเรือนและบุคคลที่ไม่ได้ผลิตผลทางการเกษตรโดยตรงจะไม่ได้รับโอนหรือให้ของขวัญที่เป็นสิทธิในการใช้ที่ดินปลูกข้าว

ขณะเดียวกัน กฎหมายที่แก้ไขระบุว่า บุคคลที่ไม่ได้ผลิตทางการเกษตรโดยตรง จะต้องจัดตั้งองค์กรทางเศรษฐกิจ และมีแผนในการใช้ที่ดินปลูกข้าวที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ เมื่อรับโอนหรือบริจาคที่ดินปลูกข้าวเกินกว่าขีดจำกัด พื้นที่สำหรับจังหวัดและเมืองศูนย์กลางในภาคตะวันออกเฉียงใต้และภูมิภาคสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงนี้มีขนาด 3 เฮกตาร์ จังหวัดอื่นๆ และเมืองที่บริหารโดยส่วนกลางมีพื้นที่ 2 เฮกตาร์

คณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภาเห็นว่าการขยายขอบเขตการโอนที่ดินเพื่อการเกษตรเมื่อเทียบกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินในปัจจุบันมีจุดมุ่งหมายเพื่อให้เกิดความสะดวกและความยืดหยุ่นในการผลิตทางการเกษตร อย่างไรก็ตามเพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคงทางอาหารและปกป้องพื้นที่ปลูกข้าว จึงจำเป็นต้องเพิ่มเงื่อนไขในการรับการโอนที่ดินเพื่อการเกษตรจากองค์กรทางเศรษฐกิจ

ชาวนาเกี่ยวข้าวในซอนเตย์ ฮานอย มิถุนายน 2022 ภาพโดย: Ngoc Thanh

นายเหงียน ไห่ นาม สมาชิกคณะกรรมการเศรษฐกิจถาวร ได้ประเมินว่านี่เป็นหนึ่งในความก้าวหน้าที่ช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอน และกระตุ้นให้องค์กรเศรษฐกิจต่างๆ ลงทุนในการพัฒนาเกษตรกรรมที่มีเทคโนโลยีสูงและผลผลิตสูง อย่างไรก็ตาม หน่วยงานท้องถิ่นจะต้องยึดตามเงื่อนไขและสถานการณ์ของตนเองจึงจะบังคับใช้ได้อย่างเหมาะสม

ทั้งนี้ คณะกรรมการประชาชนอำเภอจึงมีหน้าที่พิจารณาอนุมัติแผนการใช้ที่ดินปลูกข้าวขององค์กรเศรษฐกิจที่ได้รับโอนเกินขีดจำกัด นี่จะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้มั่นใจได้ว่าจะไม่มีการครอบครองที่ดินเกษตรกรรมเพื่อแสวงหากำไรโดยผิดกฎหมาย

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่ากฎระเบียบข้างต้นจะสร้างเงื่อนไขให้เกษตรกรรมของเวียดนามพัฒนาอย่างรวดเร็วและยั่งยืน อันจะนำไปสู่ความมั่นคงด้านอาหารของชาติ ขนาดของการผลิตทางการเกษตรในเวียดนามกำลังขยายตัวมากขึ้น เกษตรกรร่ำรวยขึ้น และหน้าตาของชนบทก็กำลังเปลี่ยนแปลงไป สิ่งนี้ส่งผลดีต่อทั้งเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการขยายเมืองและการพัฒนาเขตที่อยู่อาศัยในชนบท

นโยบายนี้ยังช่วยให้เวียดนามสามารถเปลี่ยนจากการเกษตรแบบกระจัดกระจายและแตกแขนงไปสู่การเกษตรแบบรวมศูนย์ที่ทันสมัยซึ่งประยุกต์ใช้วิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี และผลิตสินค้าที่ยั่งยืนและมีประสิทธิภาพ HoREA คาดว่าจากบทบัญญัติของกฎหมาย เวียดนามจะมีเกษตรกรมหาเศรษฐีจำนวนมาก

การอนุมัติหนังสือแดงสำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557

กฎหมายที่ดินแก้ไขที่เพิ่งผ่านมา อนุญาตให้ถือครองที่ดินได้โดยไม่ต้องมีเอกสารก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 (แทนที่จะเป็นวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 ตามกฎระเบียบในปัจจุบัน) โดยไม่ต้องมีข้อโต้แย้งใดๆ จึงจะได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินได้ กฎหมายแก้ไขแบ่งกรณีผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีเอกสารก่อนเดือนกรกฎาคม 2557 ออกเป็น 3 กลุ่มเวลาสำหรับการออกหนังสือปกแดง ได้แก่ กรณีการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 18 ธันวาคม 2523 ตั้งแต่วันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 ถึง ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536; และตั้งแต่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557

ทั้งสามกลุ่มข้างต้นนี้ จะต้องได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินตั้งอยู่ว่า ขณะนี้ไม่มีข้อพิพาท ไม่มีการละเมิดกฎหมายที่ดิน และที่ดินไม่ได้รับการจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต แต่ละกลุ่มจะมีข้อกำหนดเฉพาะในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

ครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับการจัดสรรที่ดินทำการเกษตรก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 โดยไม่มีเอกสารใดๆ ได้จดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรในท้องที่ที่มีภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ และได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนในระดับตำบลว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ ก็จะได้รับใบรับรองและไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ซอน ฮา - เวียด ตวน

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/chinh-sach-noi-bat-trong-luat-dat-dai-sua-doi-4703163.html