ขอความเห็นอย่างเป็นทางการเรื่องการแก้ไข พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 หลังจากบังคับใช้ครบ 1 ปี เพราะเหตุใดจึงจำเป็นต้องแก้ไข?

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ส่งร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อย่างเป็นทางการไปยังหน่วยงานต่างๆ เพื่อรวบรวมความคิดเห็นก่อนส่งไปยังรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 10

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ได้ขอความเห็นอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมบทความหลายข้อของกฎหมายที่ดินปี 2024 - ภาพ: NGOC HIEN

แหล่งข่าวจาก Tuoi Tre Online เมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม กล่าวว่า กระทรวง เกษตร และสิ่งแวดล้อมได้ส่งร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินปี 2567 และรายงานเกี่ยวกับร่างกฎหมายดังกล่าวไปยังหน่วยงานต่างๆ เพื่อขอความคิดเห็น

เพราะเหตุใดจึงต้องแก้ไข พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ?

ในร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติบางประการของกฎหมายที่ดิน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมระบุว่า หลังจากบังคับใช้มาหนึ่งปีแล้ว นอกเหนือจากผลลัพธ์ที่ได้มา ยังคงมีปัญหาอีกหลายประการที่ต้องมีการศึกษาและแก้ไขเพิ่มเติมต่อไป

โดยเฉพาะระบบผังเมืองและแผนการใช้ที่ดินตามกฎหมายปัจจุบันไม่เหมาะสมกับรูปแบบองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับ

การกำหนดให้ต้องมีการวางแผนการใช้ที่ดินรายปีในระดับอำเภอจะทำให้ขั้นตอนต่างๆ เพิ่มมากขึ้น ยืดระยะเวลาการเข้าถึงที่ดิน และทำให้การใช้ที่ดินล่าช้า

กฎหมายที่ดินปี 2024 อนุญาตให้สถานที่ที่มีการวางผังเมืองและชนบทไม่จำเป็นต้องจัดทำแผนการใช้ที่ดินแยกกัน แต่สามารถใช้การวางแผนนี้เพื่อการจัดการได้

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง อัตราความครอบคลุมของการวางผังเมืองและชนบทยังคงต่ำ ในหลายพื้นที่ การวางผังเมืองไม่ได้ครอบคลุมเขตการปกครองทั้งหมด ดังนั้น แม้จะมีการวางผังเมืองแล้ว แต่ท้องถิ่นต่างๆ ก็ยังต้องวางผังการใช้ที่ดินเพิ่มเติม ซึ่งทำให้เกิดความซ้ำซ้อนและสิ้นเปลือง

ตามข้อมูลของกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ปัจจุบันการจัดสรรและให้เช่าที่ดินส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือการเสนอราคาเพื่อเลือกนักลงทุน

อย่างไรก็ตามกระบวนการนี้ขึ้นอยู่กับลำดับและขั้นตอนของกฎหมายเกี่ยวกับการประมูลและการเสนอราคา ดังนั้นจึงต้องใช้เวลาในการเตรียมการค่อนข้างมาก

ในขณะเดียวกัน ในหลายกรณี นักลงทุนที่มีศักยภาพเพียงพอยังไม่ได้รับการคัดเลือก ทำให้โครงการต้องล่าช้า การนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ล่าช้า ส่งผลกระทบต่อความน่าดึงดูดใจในการลงทุน

นอกจากนี้ สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่มีฟังก์ชั่นหลากหลายและมีความต้องการทางเทคนิคสูง ซึ่งมีบทบาทในการส่งเสริมการพัฒนาในระดับท้องถิ่นหรือระดับภูมิภาค จำเป็นต้องมีนักลงทุนที่มีความสามารถโดดเด่น

อย่างไรก็ตาม กลไกการประมูลในปัจจุบันทำให้กระบวนการดำเนินการใช้เวลานาน และอาจไม่คัดเลือกนักลงทุนที่ตรงตามข้อกำหนดที่คาดหวังได้อย่างแท้จริง

นอกจากนี้ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมเชื่อว่าการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินส่วนเกินสำหรับสำนักงานใหญ่และสิ่งอำนวยความสะดวกการทำงาน ที่ดินที่ได้คืนจากการแปลงเป็นทุนและการขายกิจการของรัฐวิสาหกิจเพื่อรองรับการพัฒนา เศรษฐกิจ (รวมถึงกรณียกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือการเช่าที่ดิน) จะทำให้ระยะเวลายาวนานขึ้น เพิ่มขั้นตอนและต้นทุนการปฏิบัติตามกฎหมาย

เป็นเรื่องที่ยากเป็นพิเศษสำหรับโครงการในรายการส่งเสริมการลงทุนที่จำเป็นต้องใช้กองทุนที่ดินข้างต้นในบริบทของการดำเนินการตามรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่น 2 ระดับและการควบรวมหน่วยงานบริหาร องค์กรกลาง และองค์กรส่วนท้องถิ่น

การแก้ไขระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการประเมินราคาที่ดิน

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เห็นว่าปัจจุบันยังไม่มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่มีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับสถานที่ลงทุน โครงการเร่งด่วนและเร่งด่วนที่ให้บริการด้านการเมืองและการต่างประเทศ (เช่น โครงการที่ให้บริการ APEC) โครงการในเขตการค้าเสรี ศูนย์กลางการเงินระหว่างประเทศ โครงการด้านโลจิสติกส์...

กระทรวงฯ ยังได้ชี้ให้เห็นปัญหาหลายประการในเรื่องการเวนคืนที่ดิน การชดเชย และการย้ายถิ่นฐาน ซึ่งจำเป็นต้องมีการแก้ไขในกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องราคาที่ดิน กระทรวงเชื่อว่ารัฐในฐานะตัวแทนของเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องใช้สิทธิในการควบคุมและตัดสินใจเรื่องราคาที่ดิน

โดยเฉพาะในตลาดแรก (การจัดสรรที่ดิน การให้เช่า การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน) ราคาที่ดินจะถูกกำหนดโดยรัฐ โดยไม่คำนึงถึงผลการปรึกษาหารือ

ในตลาดรอง (การโอน การเช่า การจำนอง การเพิ่มทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน) ราคาที่ดินจะได้รับการตกลงโดยคู่สัญญาตามกฎหมายแพ่ง โดยรัฐควบคุมโดยหลักผ่านการวางแผน เครื่องมือทางการเงิน การวางแนวทางเชิงพื้นที่ และโครงสร้างพื้นฐาน

อย่างไรก็ตาม ตามระเบียบปัจจุบัน การประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐในตลาดหลักขึ้นอยู่กับราคาที่ดินรองและผลลัพธ์ของหน่วยงานที่ปรึกษา ขณะที่การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

สาเหตุคือต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการ ผลการประเมินไม่สอดคล้องกัน และไม่สะท้อนถึงลักษณะที่แท้จริงของราคาที่ดินทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

สิ่งนี้ไม่ได้ส่งเสริมบทบาทที่เด็ดขาดของรัฐในการควบคุมราคาที่ดินอย่างเต็มที่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความก้าวหน้าในการเข้าถึงที่ดินและการดำเนินโครงการลงทุน แม้กระทั่งทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นและกระทบต่อสิทธิของนักลงทุน

การกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อนำวิธีส่วนเกินมาใช้กับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนขององค์กรก็มีข้อบกพร่องอยู่หลายประการเช่นกัน

วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับความพร้อมของข้อมูล ราคาโอน อัตราค่าเช่า ประเภทและรูปแบบของธุรกิจ

ในขณะเดียวกัน ตลาดสิทธิการใช้ที่ดินมักมีความผันผวน หรือแม้แต่เพิ่มขึ้นอย่างฉับพลัน และไม่มั่นคง การประเมินระดับความผันผวนส่วนใหญ่อาศัยข้อมูลในอดีต ซึ่งไม่ได้สะท้อนมูลค่าเพิ่มที่แท้จริงของที่ดินในอนาคตอย่างแม่นยำ

ดังนั้นกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมจึงเชื่อว่าหากยังคงใช้วิธีการบริหารราคาที่ดินในลักษณะนี้ต่อไป ราคาที่ดินที่รัฐกำหนดก็จะต้องขึ้นอยู่กับความผันผวนของตลาดเป็นหลัก

นอกจากนี้ ยังมีความเห็นว่า การบังคับใช้กฎเกณฑ์ที่กำหนดให้ใช้ราคาที่ดินเฉพาะเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินให้กับองค์กรการลงทุนนั้นมีลักษณะเอารัดเอาเปรียบ ทำให้ระยะเวลาดำเนินการยาวนานขึ้น ต้นทุนเพิ่มขึ้น ความสามารถในการแข่งขันลดลง และส่งผลกระทบต่อความน่าดึงดูดการลงทุนในพื้นที่

นอกจากนี้ความเสี่ยงในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะส่วนยังทำให้เกิดความกลัวและความรับผิดชอบในหมู่เจ้าหน้าที่และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องบางส่วน ทำให้กระบวนการกำหนดราคาที่ดินล่าช้าและกระทบต่อความคืบหน้าในการดำเนินโครงการลงทุน

กลับสู่หัวข้อ

ง็อกเฮียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm