ผู้เชี่ยวชาญ: ราคาที่ดินสูง ราคาบ้านลดยาก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ต้นทุนปัจจัยการผลิตก็จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นและไม่สามารถลดลงได้

นายเหงียน กวาง ฮุย ประธานเจ้าหน้าที่บริหารคณะการเงินและการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียน ไตร) กล่าวว่า การอัพเดต รายการราคาที่ดิน การเข้าใกล้ราคาตลาดเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม การปรับตัวนี้ต้องดำเนินการอย่างเหมาะสม ไม่ใช่เป็น “ภาระ” แต่เพื่อเป็นก้าวสู่ความเป็นธรรม ความโปร่งใส และการพัฒนาที่ยั่งยืน

ตามที่เขากล่าวไว้ ในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง รายได้ของประชาชนไม่ได้เพิ่มขึ้นตาม และ รัฐบาล กำลังสนับสนุนให้ลดราคาที่อยู่อาศัยลงเพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคงทางสังคม การขึ้นราคาที่ดินอย่างรวดเร็วเกินไปจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างถี่ถ้วน ละเอียดอ่อน และมีกลยุทธ์ เพื่อไม่ให้ที่ดินซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตกลายมาเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโดยไม่ได้ตั้งใจ

ผู้เชี่ยวชาญชี้ราคาที่ดินสูงขึ้น ที่อยู่อาศัยจะลดความร้อนได้ยาก (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

โดยพื้นฐานแล้ว รายการราคาที่ดินเป็นพื้นฐานในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าตอบแทน ซึ่งเป็นขั้นตอน “ปัจจัยนำเข้า” ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการ เมื่อรายการราคาที่ดินเพิ่มขึ้นหลายเท่า โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง ต้นทุนปัจจัยนำเข้าของธุรกิจก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและสะท้อนออกมาในราคาขายบ้านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ในความเป็นจริง หลายโครงการใน ฮานอย ต้นทุนที่ดินคิดเป็น 30-50% ของโครงสร้างต้นทุน ดังนั้น หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 20-30% ราคาขายสุดท้ายอาจเพิ่มขึ้นได้หลายสิบเปอร์เซ็นต์

“ สิ่งนี้ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้มีรายได้ปานกลางนั้นอยู่ไกลออกไปมากขึ้น ในขณะเดียวกัน ตลาดก็มีความเสี่ยงที่จะเกิดความไม่สมดุลอย่างร้ายแรง นั่นก็คือ มีบ้านหรูมากเกินไป แต่บ้านราคาไม่แพงกลับไม่เพียงพอ ” นายฮุยเน้นย้ำ

ดร. Tran Xuan Luong รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ยังกล่าวอีกว่า ข้อเสนอของบางพื้นที่ในการขึ้นราคาที่ดินในระยะปัจจุบันนั้นไม่เหมาะสม

เนื่องจากต้นทุนที่ดินคิดเป็น 30-50% ของต้นทุนปัจจัยการผลิต ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอีก

นอกจากนี้ จิตวิทยาของฝูงชนและผลกระทบจาก FOMO (ความกลัวที่จะพลาด) ยังคงมีอิทธิพลอย่างมาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเวียดนาม การเคลื่อนไหวอย่างการขึ้นราคาที่ดินสามารถทำให้ผู้คนและนักลงทุนเชื่อได้อย่างรวดเร็วว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป จึงส่งเสริมการเก็งกำไรและสร้างความตื่นเต้นมากกว่าที่หน่วยที่ปรึกษาต้องการ

สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามยังเน้นย้ำว่าขณะนี้รัฐบาล กระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่นต่างๆ กำลังมองหาแนวทางในการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาด หนึ่งในแนวทางที่มีประสิทธิภาพคือการลดต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เป็นส่วนประกอบของราคาขายอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจะส่งผลกระทบต่อต้นทุน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง สำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น จะส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ของโครงการ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

หากราคาที่ดินสูงขึ้น จะส่งผลให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลให้ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนลดลง โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง การขาดโครงการลงทุนจะส่งผลกระทบต่อแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองเพื่อการกระจายตัวของประชากร ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดลดลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้การรักษาเสถียรภาพของระบบประกันสังคมในพื้นที่เป็นเรื่องยาก

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวอย่างเปราะบาง หลายธุรกิจต้องปรับโครงสร้าง เงินทุนหมุนเวียนมีจำกัด หากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นในช่วงเวลานี้ อาจสร้างภาระหนักเป็นสองเท่า ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดชะลอตัวลง ปัจจุบันราคาเช่าที่ดินสำหรับนักศึกษาใกล้มหาวิทยาลัยเพิ่มขึ้นประมาณ 30% หากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นก็จะส่งผลให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อนักศึกษาและผู้เช่าบ้าน

ข้อดีของการดึงดูดการลงทุนที่ลดลง

นอกจากจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแล้ว ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายรายกล่าวไว้ หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงเกินไป ก็จะลดความได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุนลงด้วย

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม ให้ความเห็นว่าราคาที่ดินที่สูงอาจลดความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของเวียดนาม นายเฮียปกล่าวว่า อัตราการเช่าพื้นที่ 80-90% ในกลุ่มอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ในปัจจุบัน มาจากข้อได้เปรียบหลัก 3 ประการ ได้แก่ ต้นทุนแรงงานต่ำ ราคาที่ดินที่เหมาะสม และโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ที่สะดวกสบาย

“ แต่ถ้าเราสูญเสียปัจจัยที่ดินที่สมเหตุสมผลในขณะที่ต้นทุนแรงงานเพิ่มขึ้น ข้อได้เปรียบของเราในการดึงดูดการลงทุนจะยังคงอยู่หรือไม่ ” เขากล่าวถาม

ราคาที่ดินที่สูงทำให้ข้อได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุนลดลง (ภาพ: Minh Duc)

ตามที่เขากล่าวไว้ กฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดให้ต้องรับรองความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และผู้ลงทุน แต่ในความเป็นจริง ในวิธีการปัจจุบันในการกำหนดราคาที่ดิน ผลประโยชน์ขององค์กรต่างๆ รวมถึงการเช่าที่ดินและองค์กรใช้ที่ดินโดยทั่วไป หรือโดยเฉพาะองค์กรพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับการพิจารณาอย่างเหมาะสม

“ ราคาที่ดินที่สูงทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้นและความเสี่ยงก็เพิ่มขึ้นด้วย แล้วธุรกิจใดบ้างที่กล้าที่จะดำเนินโครงการ หากธุรกิจไม่ดำเนินโครงการ รายได้ที่ยั่งยืนของท้องถิ่นก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย ” นายเฮียปกล่าวเน้นย้ำ

ดร. คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายของ นายกรัฐมนตรี ยืนยันว่านี่เป็นข้อกำหนดที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในกระบวนการพัฒนาเมือง แต่จะต้องสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ รัฐจำเป็นต้องจัดเก็บภาษีในจำนวนที่เหมาะสม แต่ไม่สามารถแลกเปลี่ยนโดยการผลักดันให้ค่าครองชีพและราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นได้

“ หากรายการราคาที่ดินถูกสร้างขึ้นสูงเกินไปเมื่อเทียบกับความอดทนของเศรษฐกิจ ก็จะทำให้เกิดผลกระทบเป็นลูกโซ่ ส่งผลกระทบต่อการลงทุนของภาครัฐ การดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งโอกาสในการอยู่อาศัยของประชาชน ” นายลุคกล่าวยืนยัน

ราคาที่ดินที่สูงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้นและความเสี่ยงเพิ่มขึ้น แล้วธุรกิจใดบ้างที่กล้าที่จะดำเนินโครงการ?

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม

ไม่ควรเพิ่มทีเดียวเพิ่มช็อก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การปรับราคาที่ดินจำเป็นต้องมีการแบ่งเขตโดยเฉพาะ และไม่ควรปรับกะทันหันหรือเพิ่มขึ้นอย่างน่าตกใจ

นายเหงียน กวาง ฮุย เน้นย้ำว่า ประเด็นหลักในการปรับราคาที่ดินอยู่ที่การนำไปปฏิบัติ เป็นไปไม่ได้ที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นพร้อมกันโดยไม่มีกลไกสนับสนุนที่เหมาะสม นโยบายที่ดินที่ดีต้องสร้างหลักสามประการ ได้แก่ รัฐได้รับทรัพยากรที่เป็นธรรม ธุรกิจมีพื้นที่ประกอบธุรกิจที่แข็งแรง และประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่สมเหตุสมผล

เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องใช้กลไกการปรับค่าสัมประสิทธิ์ที่ยืดหยุ่น โดยแยกความแตกต่างระหว่างภูมิภาค ประเภทที่ดิน และวัตถุประสงค์การใช้งานอย่างชัดเจน ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดควรได้รับการยกเว้น ลดหย่อน หรือขยายระยะเวลาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ขณะเดียวกัน ที่ดินสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ระดับไฮเอนด์ หรือโครงการที่ใช้ประโยชน์จากทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง สามารถตั้งราคาใกล้เคียงกับตลาดเพื่อหลีกเลี่ยงการขาดทุนงบประมาณ

ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องมีการปฏิรูปอย่างจริงจังในด้านการวางแผน ขั้นตอน และต้นทุนทางกฎหมาย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน เมื่อกระบวนการเตรียมโครงการยืดเยื้อ ต้นทุนเงินทุนและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น นักลงทุนจะเพิ่มราคาขาย ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง หากการวางแผนมีความโปร่งใส อนุมัติรวดเร็ว มีการคาดการณ์ระยะยาว และลดต้นทุนค่านายหน้า แม้ว่าราคาที่ดินจะสูงขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยก็ยังคงทรงตัว

“ ในระดับมหภาค ที่ดินไม่เพียงแต่เป็นแหล่งรายได้เท่านั้น แต่ยังเป็นแรงผลักดันการเติบโตอย่างยั่งยืนอีกด้วย เมื่อวางแผนอย่างชาญฉลาดและใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม ที่ดินจะกลายเป็น “ทุนพัฒนา” ที่สร้างโครงสร้างพื้นฐาน อุตสาหกรรม เขตเมือง และการจ้างงาน ในทางกลับกัน หากเรามองที่ดินเป็นเพียงแหล่งรายได้ระยะสั้น เราก็อาจตกอยู่ในวังวนของราคาที่สูงขึ้น การเข้าถึงที่ลดลง ก่อให้เกิดความเหลื่อมล้ำ และขัดขวางความสามารถในการแข่งขันของประเทศได้อย่างง่ายดาย ” นายฮุยกล่าวเน้นย้ำ

ดังนั้น เขาจึงเห็นว่าจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนปรัชญาการพัฒนาที่ดิน ที่ดินไม่ใช่ภาระที่ต้องแสวงหาผลประโยชน์ แต่เป็นทรัพยากรเชิงกลยุทธ์ที่ต้องดำเนินการในรูปแบบของกระแสเงินทุนระยะยาว รายการราคาที่ดินที่เหมาะสม สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง แต่มีความยืดหยุ่นด้านนโยบาย จะช่วยให้งบประมาณเพิ่มรายได้อย่างโปร่งใส และสร้างพื้นฐานในการลดต้นทุนที่อยู่อาศัยผ่านการลดต้นทุนอื่นๆ ควบคู่ไปกับการส่งเสริมให้ธุรกิจพัฒนาอย่างยั่งยืน

ตามที่รองประธานของ Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep กล่าว รายการราคาที่ดินในหลายประเทศนั้นให้ทั้งการรับประกันและสะท้อนถึงมูลค่าตลาดที่ถูกต้องในขณะที่ยังคงรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคมไว้ได้

เขายกตัวอย่างสิงคโปร์เป็นตัวอย่างของการกำหนดราคาที่ดินโดยอิงตาม “วงจรชีวิตเมือง” โดยคำนึงถึงศักยภาพการพัฒนาในอีก 10-20 ปีข้างหน้า โดยราคาที่ดินของรัฐจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องปีละ 2-5% ซึ่งเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานและดัชนีประชากร นอกจากนี้ สิงคโปร์ยังเปิดเผยแผนที่ราคาที่ดินออนไลน์ต่อสาธารณะ ซึ่งช่วยทำให้ข้อมูลมีความโปร่งใสและลดการเก็งกำไร

เขาเชื่อว่าเวียดนามจำเป็นต้องมีฐานข้อมูลที่ดินแบบซิงโครนัส ซึ่งเชื่อมโยงจากกรมสรรพากร ทนายความ ธนาคาร และตลาดซื้อขาย แทนที่จะพึ่งพาการสำรวจทางปกครองเพียงอย่างเดียว รายการราคาที่ดินควรได้รับการประกาศต่อสาธารณะ ค้นหาได้ง่าย และมีกลไกการรับฟังความคิดเห็นจากสังคม ไม่ควรมีการปรับราคาอย่างกะทันหัน แต่สามารถค่อยๆ เพิ่มขึ้นได้ 3-5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับพื้นที่ เพื่อหลีกเลี่ยง "ภาวะช็อกจากราคา" และผลกระทบด้านลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย

เมื่อเร็ว ๆ นี้กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมของฮานอยได้ส่งร่างเกี่ยวกับการก่อสร้างบัญชีราคาที่ดินฉบับแรก (บัญชีราคาที่ดินฉบับแรกตามบทบัญญัติของมาตรา 257 ของกฎหมายที่ดินปี 2024) ซึ่งจะประกาศและนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 ตามร่างดังกล่าวคาดว่าราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในฮานอยจะเพิ่มขึ้น 2% - 26% เมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินในปัจจุบัน ไม่เพียงแต่ฮานอยเท่านั้น หลายพื้นที่ทั่วประเทศก็เข้าสู่ "วัฏจักรราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น" เช่นเดียวกันในช่วงปี พ.ศ. 2567-2568 ในนครโฮจิมินห์ ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วซึ่งมีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม พ.ศ. 2567 เพิ่มขึ้นจาก 4 เท่าเป็น 38 เท่า โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 687.2 ล้านดอง/ตร.ม. บั๊กซาง (เดิม) ก็เพิ่มขึ้นประมาณ 2.4 เท่าเช่นกัน โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตร.ม. แม้แต่ไฮฟองก็มีที่ดินที่ปรับราคาขึ้นสูงถึง 373% เมื่อเทียบกับราคาเดิม

ที่มา: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html