มีโอกาสลงทุนในอพาร์ทเมนท์สตูดิโอหนึ่งห้องนอนหรือไม่?

ในขณะที่นักลงทุนในประเทศและต่างประเทศที่ร่ำรวยกำลังเพลิดเพลินไปกับการเติบโตอย่างรวดเร็วของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น คนงานรุ่นใหม่กลับสูญเสียความหวังในการหารายได้พิเศษจากตลาดสำคัญ นั่นคือ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กของญี่ปุ่น ซึ่งถือเป็นแหล่งรายได้ของหลายๆ คนในช่วงเกษียณอายุ

อพาร์ทเมนต์ห้องเดียวหรือสตูดิโอเคยเป็นการลงทุนที่น่าดึงดูดสำหรับคนทำงานรุ่นใหม่ แต่ราคาเริ่มสูงเกินกว่าที่หลายๆ คนจะเอื้อมถึง เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น และธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่น (BOJ) เริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้ต้นทุนการจำนองบ้านสูงขึ้น

“คนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะนักลงทุนแบบ ‘มนุษย์เงินเดือน’ หายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้พวกเขา” มาซาโนริ โคดะ นักวิเคราะห์กล่าว พร้อมเสริมว่าธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของที่พุ่งสูงขึ้น เช่น ค่าบำรุงรักษา ทำให้การซื้ออพาร์ตเมนต์แบบห้องเดี่ยวเป็นเรื่องยากขึ้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบัน ซึ่งยังคงดำเนินต่อไปนับตั้งแต่ญี่ปุ่นประกาศใช้นโยบาย เศรษฐกิจ แบบกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงทศวรรษ 2010 ได้รับแรงหนุนจากนักลงทุนชาวญี่ปุ่นผู้มั่งคั่ง รวมถึงนักลงทุนและบริษัทต่างๆ ในเอเชีย ตามข้อมูลของโคดะ นักลงทุนรุ่นใหม่มีสัดส่วนเพียงเล็กน้อยในกลุ่มผู้ซื้อ โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีรายได้สูงในบริษัทที่มีสินทรัพย์ต่างประเทศ

ราคาอพาร์ตเมนต์ห้องเดี่ยวเริ่มสูงเกินกว่าที่พนักงานประจำจะเอื้อมถึง (ภาพ: ยูทากะ มิยากูจิ, อาริสะ โมริยามะ และ โคโนสุเกะ อุราตะ)

รัฐบาล ญี่ปุ่นพยายามผลักดันราคาสินค้าและค่าจ้างให้สูงขึ้นเป็นเวลาหลายปี ซึ่งจะช่วยให้ธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) สามารถปรับอัตราดอกเบี้ยให้เป็นปกติได้ ธนาคารกลางเพิ่งขึ้นอัตราดอกเบี้ยสูงสุดในรอบ 17 ปี ซึ่งเป็นสัญญาณที่ธนาคารกลางหวังว่าจะเป็นจุดจบของ “ทศวรรษที่สูญหาย” ภาวะเศรษฐกิจถดถอยอันยาวนานนี้เริ่มต้นขึ้นในช่วงทศวรรษ 1990 หลังจากฟองสบู่แตก ในช่วงทศวรรษ 2010 BOJ พยายามกระตุ้นการใช้จ่ายภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจผ่าน “การผ่อนคลายเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ” แต่ไม่ประสบความสำเร็จ จนสุดท้ายต้องหันไปใช้อัตราดอกเบี้ยติดลบ

ธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้เท่าเดิมเมื่อสิ้นสุดการประชุมนโยบายการเงินสองวันเมื่อปลายเดือนมีนาคม โดยคาดว่าจะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งในช่วงฤดูร้อน ในเดือนมกราคม ธนาคารกลางได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยข้ามคืนแบบไม่มีหลักประกัน สู่ระดับสูงสุดในรอบ 17 ปีที่ 0.5% เพิ่มขึ้น 0.25 จุดจากการปรับขึ้นครั้งก่อนในเดือนกรกฎาคม 2567

แม้เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวจะเป็นข่าวดี แต่อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องกลับชี้ให้เห็นถึงข้อเสีย นั่นคือภาวะเงินฝืดสิ้นสุดลงและสินเชื่อฟรีที่แทบจะฟรี ซึ่งทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงพนักงานประจำ สามารถเข้าถึงการกู้ยืมเงินได้มานานแล้ว อพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องนอน ซึ่งผู้ซื้อสามารถซื้อและปล่อยเช่าได้ เป็นเครื่องมือการลงทุนที่ได้รับความนิยม และธนาคารต่างๆ ก็ได้ให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อเหล่านี้เนื่องจากพวกเขามีเงินเดือนที่มั่นคง

“อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเรื่อย ๆ นับตั้งแต่ผมซื้อ [อสังหาริมทรัพย์] เมื่อห้าปีก่อน อัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงไป ดังนั้นแม้ว่าเงินต้นรายเดือนจะยังคงเท่าเดิม แต่ค่าธรรมเนียมดอกเบี้ยกลับเพิ่มขึ้น” TY พนักงานบริษัทเคมีวัย 32 ปีกล่าว TY ซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งแรกจากสองแห่งของเขาในโตเกียวและโอซาก้าเมื่อห้าปีก่อน ซึ่งเป็นช่วงที่ธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) ใช้นโยบายการเงินแบบผ่อนคลายที่สุดและอัตราดอกเบี้ยติดลบ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดสองทศวรรษที่ผ่านมา ข้อมูลจาก Tokyo Kantei ผู้ให้บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์สตูดิโอสร้างใหม่ในเมืองหลวงในปี 2566 อยู่ที่ 32.86 ล้านเยน เพิ่มขึ้น 50% จากราคาเฉลี่ย 21.79 ล้านเยนในปี 2547 ส่วนราคาอพาร์ตเมนต์เก่าก็เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน โดยในปี 2566 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 16.02 ล้านเยน เพิ่มขึ้นเกือบ 72% จากปี 2547 ซึ่งราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองอยู่ที่ 9.32 ล้านเยน

อัตราผลตอบแทนรวม (gross yield) ซึ่งเป็นอัตราส่วนของรายได้ค่าเช่าที่ผู้เช่าได้รับต่อปีต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ได้ลดลงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนจากอพาร์ตเมนต์สตูดิโอใหม่ในปี 2566 อยู่ที่ 3.37% ลดลงจาก 3.98% ในปี 2557 หรือลดลงเกือบ 0.61% ส่วนอัตราผลตอบแทนจากอพาร์ตเมนต์เดิมอยู่ที่ 5.66% ลดลงเกือบ 1.73% จาก 7.39% ในปี 2557

ท่ามกลางกำไรที่ลดลง คนงานรุ่นใหม่มีความกังวลว่าพวกเขาจะมีเงินเพียงพอสำหรับใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือไม่ แต่ยังคงสนใจที่จะซื้อและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

Renosy บริการด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ดำเนินการโดย GA Technologies ซึ่งจดทะเบียนในโตเกียว เปิดเผยว่า การสอบถามจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ทำงานในธนาคารต่างประเทศ บริษัทด้านไอที และหน่วยงานของรัฐเพิ่มขึ้นสิบเท่าระหว่างปี 2564 ถึง 2567 โดยนักลงทุนที่มีศักยภาพมองหาการกระจายความเสี่ยง แทนที่จะพึ่งพา NISA เพียงอย่างเดียว

“หลายคนในวัย 20 กว่าๆ คิดว่าในอนาคตจะต้องใช้เงินจำนวนมาก เช่น ค่าใช้จ่ายสำหรับการแต่งงาน การมีบุตร หรือค่าใช้จ่าย ด้านการศึกษา ปัญหาที่ทำให้พวกเขากังวลคือ เงินจำนวนนั้นสามารถสะสมผ่าน NISA ได้หรือไม่” เจ้าหน้าที่ฝ่ายกลยุทธ์ธุรกิจของ Renosy กล่าว

“ย้อนกลับไปเมื่อห้าปีก่อน มีข่าวเกี่ยวกับ ‘ปัญหาเงิน 20 ล้านเยน’ หลังเกษียณเยอะมาก และมูลค่าของเงินจะลดลงถ้าฝากไว้ในธนาคารเฉยๆ ผมคิดว่าผมควรเก็บเงินส่วนตัวไว้กับที่อื่น เช่น การลงทุน” TY เล่า ปัญหาเงิน 20 ล้านเยนหมายถึงกฎทั่วไปที่คนเราต้องการเงินออม 20 ล้านเยนเพื่อเกษียณอย่างสบาย

ยูกิโกะ ดาเตะ นักวางแผนการเงินและตัวแทนจาก You&me Partners ที่ FP เปิดเผยว่า ความต้องการความรู้ทางการเงินกำลังเพิ่มขึ้น ดาเตะกล่าวว่าโซเชียลมีเดียอย่าง Instagram, X และ YouTube เป็นแหล่งข้อมูลที่ “ได้รับความนิยมอย่างล้นหลาม” สำหรับคนหนุ่มสาวที่ต้องการเรียนรู้ความรู้ทางการเงิน โดยส่วนใหญ่ตัดสินใจลงทุนโดยอาศัยเพียงสิ่งที่ได้เรียนรู้จากแพลตฟอร์มเหล่านี้ ซึ่งมักเป็นคำแนะนำที่มีคุณภาพน่าสงสัย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยง “เนื่องจากบริษัทขายสามารถทำกำไรได้หลายล้านเยนต่อหน่วยลงทุนใหม่แต่ละหน่วย การขายจึงมักก้าวร้าว บางครั้งมีคำอธิบายที่ไม่เพียงพอ และในบางกรณี เอกสารอาจถูกนำเสนอในลักษณะที่ทำให้เข้าใจผิด ละเลยข้อมูลสำคัญและตีความข้อเท็จจริงผิด” อิซาโอะ คัตสึตะ ทนายความที่เคยดูแลคดีกลโกงการขายที่มุ่งเป้าไปที่ผู้ที่ไม่สนใจการลงทุนแต่ถูกหลอกล่อให้ลงทุนเงินก้อนโต กล่าว

คัตสึตะกล่าวเสริมว่า สถานะของเจ้าของทรัพย์สินภายใต้กฎหมายญี่ปุ่นนั้น “อ่อนแอ” กว่าบริษัทให้เช่าช่วงมาก สถานะที่อ่อนแอนี้ยังครอบคลุมไปถึงสัญญาด้วย

ภายในปี 2565 การศึกษาทางการเงินจะเป็นภาคบังคับในระดับมัธยมปลาย โดยทั่วไปแล้ว ชั้นเรียนจะสอนโดยครูวิชาเศรษฐศาสตร์ในครัวเรือนหรือสังคมศึกษาที่มีพื้นฐานทางการเงิน หรือโดยผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมการเงินและหลักทรัพย์ แต่ก็ยังคงมีปัญหาอยู่

“ครูหลายคนเองก็ไม่มีประสบการณ์ด้านการลงทุนและเรื่องพวกนี้ ผมจึงคิดว่าเป็นเรื่องยาก [สำหรับพวกเขา] ที่จะให้ความรู้แก่นักเรียนเกี่ยวกับความรู้ทางการเงิน” เดตกล่าว “มีคนจำนวนมากที่ต้องการข้อมูล แต่กลับมีผู้เชี่ยวชาญไม่เพียงพอที่จะให้ข้อมูลได้อย่างถูกต้อง”

ที่มา: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html