มีโอกาสลงทุนซื้อสตูดิโอห้องหนึ่งห้องนอนบ้างไหม?

ในขณะที่นักลงทุนในและต่างประเทศที่ร่ำรวยกำลังเพลิดเพลินไปกับการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น คนงานรุ่นใหม่กลับสูญเสียความหวังในการหารายได้พิเศษจากตลาดสำคัญ นั่นก็คือ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในญี่ปุ่น ซึ่งถือเป็นแหล่งรายได้ของหลายๆ คนในช่วงเกษียณอายุ

อพาร์ทเมนท์ห้องเดียวหรือสตูดิโอเคยเป็นการลงทุนที่น่าดึงดูดใจสำหรับมืออาชีพรุ่นใหม่ แต่ราคากำลังสูงขึ้นจนหลายคนไม่อาจซื้อได้ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น และธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่น (BOJ) เริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้ต้นทุนเงินกู้จำนองสูงขึ้น

“คนรุ่นใหม่โดยเฉพาะนักลงทุนที่รับเงินเดือนรายเดือนหายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเองก็ไม่ปล่อยสินเชื่อให้พวกเขาเช่นกัน” นักวิเคราะห์ มาซาโนริ โคดะ กล่าว พร้อมเสริมว่าธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ราคาทรัพย์สินที่เพิ่มสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของที่พุ่งสูงขึ้น เช่น ค่าบำรุงรักษา ทำให้การซื้ออพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนเป็นเรื่องยากยิ่งขึ้น

ตามข้อมูลของโคดะ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบัน ซึ่งต่อเนื่องมาตั้งแต่มีการบังคับใช้นโยบาย เศรษฐกิจ แบบฟื้นตัวของญี่ปุ่นในปี 2010 นั้น ได้รับการสนับสนุนจากคนรวยชาวญี่ปุ่น รวมถึงนักลงทุนและบริษัทต่างๆ ในเอเชีย นักลงทุนรุ่นใหม่คิดเป็นเพียงส่วนเล็ก ๆ ของผู้ซื้อ โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ที่รับเงินเดือนสูงในบริษัทที่มีองค์ประกอบต่างชาติ

ราคาของอพาร์ทเมนต์ห้องเดียวมีสูงเกินกว่าที่พนักงานกินเงินเดือนจะเอื้อมถึง (ภาพ: ยูทากะ มิยากุจิ, อาริสะ โมริยามะ และโคโนสุเกะ อุราตะ)

เป็นเวลาหลายปีที่ รัฐบาล ญี่ปุ่นพยายามผลักดันราคาและค่าจ้างให้สูงขึ้น ซึ่งจะช่วยให้ BOJ สามารถปรับระดับอัตราดอกเบี้ยให้เป็นปกติได้ เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารกลางได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสู่ระดับสูงสุดในรอบ 17 ปี ซึ่งเป็นสัญญาณที่ธนาคารหวังว่าจะเป็นจุดสิ้นสุดของ “ทศวรรษที่สูญหายไป” ภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่ยาวนานนี้เริ่มต้นขึ้นในทศวรรษ 1990 หลังจากฟองสบู่ทางการเงินแตก ในช่วงทศวรรษ 2010 BOJ พยายามกระตุ้นการใช้จ่ายภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจผ่าน "การผ่อนปรนเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ" แต่ล้มเหลว โดยสุดท้ายต้องใช้อัตราดอกเบี้ยติดลบ

BOJ คงอัตราดอกเบี้ยไว้เท่าเดิมในช่วงปลายเดือนมีนาคม หลังจากการประชุมนโยบายการเงิน 2 วัน โดยคาดว่าจะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งในช่วงฤดูร้อน ในเดือนมกราคม ธนาคารกลางได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ข้ามคืนไม่มีหลักประกันสู่ระดับสูงสุดในรอบ 17 ปีที่ 0.5% เพิ่มขึ้น 0.25 จุดจากการเพิ่มขึ้นครั้งก่อนในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2567

แม้ว่าเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวจะถือเป็นข่าวดี แต่การที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตอกย้ำถึงด้านลบ ได้แก่ ภาวะเงินฝืดสิ้นสุดลง และสินเชื่อฟรีเกือบทั้งหมดทำให้ผู้ซื้อบ้านรวมถึงพนักงานประจำสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้อย่างสะดวกมานานแล้ว อพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องนอน ซึ่งผู้ซื้อสามารถซื้อและชำระเงินด้วยการปล่อยเช่า ถือเป็นเครื่องมือการลงทุนที่ได้รับความนิยม และธนาคารให้สินเชื่อกับผู้ซื้อเหล่านี้เนื่องจากพวกเขาได้รับเงินเดือนคงที่

“อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ 5 ปีที่แล้วตอนที่ฉันซื้อ [อสังหาริมทรัพย์] อัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลง แม้ว่าเงินต้นรายเดือนจะเท่าเดิม แต่ค่าธรรมเนียมดอกเบี้ยกลับเพิ่มขึ้น” TY พนักงานบริษัทเคมีภัณฑ์วัย 32 ปีกล่าว เมื่อ 5 ปีที่แล้ว TY ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งแรกจากทั้งหมดสองแห่งในโตเกียวและโอซากะ ในช่วงเวลาที่นโยบายการเงินของธนาคารกลางญี่ปุ่นยังผ่อนปรนที่สุดและอัตราดอกเบี้ยติดลบ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา ตามข้อมูลของผู้ให้บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ Tokyo Kantei ราคาเฉลี่ยของสตูดิโอที่สร้างใหม่ในเมืองหลวงในปี 2023 อยู่ที่ 32.86 ล้านเยน เพิ่มขึ้น 50% จากราคาเฉลี่ย 21.79 ล้านเยนในปี 2004 และการเพิ่มขึ้นนี้เห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับอพาร์ตเมนต์เก่า โดยในปี 2023 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 16.02 ล้านเยน เพิ่มขึ้นเกือบ 72% จากปี 2004 ที่ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองอยู่ที่ 9.32 ล้านเยน

อัตราผลตอบแทนรวม — อัตราส่วนของรายได้ค่าเช่าที่ผู้เช่าได้รับในหนึ่งปีเทียบกับราคาของทรัพย์สิน — ลดลงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ผลตอบแทนจากอพาร์ตเมนต์สตูดิโอใหม่ในปี 2023 อยู่ที่ 3.37% ลดลงจาก 3.98% ในปี 2014 ซึ่งลดลงเกือบ 0.61 จุดเปอร์เซ็นต์ ผลตอบแทนจากอพาร์ทเมนต์เก่าอยู่ที่ 5.66 เปอร์เซ็นต์ ลดลงเกือบ 1.73 จุดเปอร์เซ็นต์จาก 7.39 เปอร์เซ็นต์เมื่อปี 2557

ท่ามกลางกำไรที่ลดลง คนงานรุ่นใหม่ที่กังวลว่าพวกเขาจะมีเงินเพียงพอใช้ชีวิตหลังเกษียณอายุหรือไม่ ยังคงสนใจที่จะซื้อและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

Renosy บริการด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินงานโดย GA Technologies ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์โตเกียว เปิดเผยว่า การสอบถามข้อมูลจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ทำงานในธนาคารต่างประเทศ บริษัทด้านไอที และหน่วยงานของรัฐมีจำนวนเพิ่มขึ้นสิบเท่าระหว่างปี 2021 ถึง 2024 โดยนักลงทุนที่มีศักยภาพต้องการกระจายความเสี่ยง แทนที่จะพึ่งพา NISA เพียงอย่างเดียว

“ผู้คนจำนวนมากในวัย 20 ปีคิดว่าในอนาคตพวกเขาจะต้องมีเงินจำนวนมาก เช่น ค่าใช้จ่ายสำหรับการแต่งงาน การมีลูก หรือค่าใช้จ่าย ด้านการศึกษา แต่ปัญหาคือเงินจำนวนนั้นสามารถสะสมได้ผ่าน NISA เท่านั้นหรือไม่” เจ้าหน้าที่ด้านกลยุทธ์ทางธุรกิจของ Renosy กล่าว

“เมื่อ 5 ปีก่อน มีข่าวเกี่ยวกับ ‘ปัญหาเงิน 20 ล้านเยน’ หลังเกษียณมากมาย และมูลค่าของเงินจะลดลงหากฝากไว้ในธนาคาร ฉันคิดว่าควรเก็บเงินส่วนตัวไว้ในที่อื่น เช่น การลงทุน” TY เล่า ปัญหา 20 ล้านเยนหมายความถึงกฎทั่วไปที่ผู้คนต้องมีเงินออม 20 ล้านเยนเพื่อเกษียณอย่างสบาย

ยูกิโกะ ดาเตะ นักวางแผนการเงินและตัวแทนพาร์ทเนอร์ You&me ประจำสำนักงาน FP กล่าวว่าความต้องการความรู้ทางการเงินกำลังเพิ่มมากขึ้น Date กล่าวว่าโซเชียลมีเดียอย่าง Instagram, X และ YouTube เป็นแหล่งข้อมูลยอดนิยมสำหรับคนหนุ่มสาวที่พยายามเรียนรู้เรื่องการเงิน โดยส่วนใหญ่ตัดสินใจลงทุนโดยพิจารณาเพียงสิ่งที่เรียนรู้จากแพลตฟอร์มดังกล่าวเท่านั้น ซึ่งคำแนะนำเหล่านี้มักมีคุณภาพน่าสงสัย

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยง “เนื่องจากบริษัทขายสามารถสร้างกำไรได้เป็นล้านเยนจากการขายหน่วยลงทุนใหม่แต่ละหน่วย การนำเสนอขายจึงมักจะก้าวร้าว บางครั้งมีการอธิบายไม่เพียงพอ และในบางกรณี เอกสารอาจนำเสนอในลักษณะที่ทำให้เข้าใจผิด ละเลยสิ่งสำคัญ และตีความข้อเท็จจริงผิดๆ” อิซาโอะ คัตสึตะ ทนายความที่เคยดูแลคดีเกี่ยวกับกลวิธีการขายอันเลวร้ายที่มุ่งเป้าไปที่ผู้ที่ไม่สนใจลงทุนแต่ถูกหลอกล่อให้ใช้เงินเป็นจำนวนมาก กล่าว

Katsuta กล่าวเสริมว่า สถานะของเจ้าของทรัพย์สินภายใต้กฎหมายญี่ปุ่นนั้น “อ่อนแอกว่า” มากเมื่อเทียบกับบริษัทที่ให้เช่าช่วง ตำแหน่งที่อ่อนแอนั้นขยายไปถึงสัญญาด้วย

ในปี 2022 การศึกษาทางการเงินจะกลายเป็นภาคบังคับในระดับมัธยมศึกษาตอนปลาย โดยทั่วไปชั้นเรียนจะสอนโดยครูเศรษฐศาสตร์ในครัวเรือนหรือครูสังคมศึกษาที่มีพื้นฐานทางการเงินหรือผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมการเงินและหลักทรัพย์ แต่ก็ยังมีปัญหาอีกมากมาย

“ครูหลายๆ คนไม่มีประสบการณ์ด้านการลงทุนและเรื่องแบบนั้น ดังนั้นฉันคิดว่าเป็นเรื่องยาก [สำหรับพวกเขา] ที่จะให้ความรู้ด้านการเงินแก่นักเรียน” เดตกล่าว "มีคนจำนวนมากที่ต้องการข้อมูล แต่ยังมีผู้เชี่ยวชาญไม่เพียงพอที่จะให้ข้อมูลได้อย่างถูกต้อง"

ที่มา: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html