มันทำให้ราคาอสังหาฯเพิ่มขึ้นหรือเปล่า?

ตามรายงานของ VietNamNet กระทรวงการคลัง เพิ่งส่งเอกสารให้รัฐบาลเพื่อเสนอให้มีการร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับทดแทน) ซึ่งรวมถึงเนื้อหาเกี่ยวกับอัตราภาษีสำหรับรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบัน นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) ในเวียดนามไม่ได้แบ่งแยกตามระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้โอน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการซื้อและขายบ้านและที่ดินจะถูกกำหนดในอัตราภาษี 2% ของราคาโอน

ในเอกสารที่ส่งมาเมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงการคลังเสนอว่าอาจเป็นไปได้ที่จะจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองเช่นเดียวกับบางประเทศ

กระทรวงฯ ยังได้เสนอให้ศึกษาและปรับปรุงตารางภาษีแบบก้าวหน้าที่ใช้กับบุคคลที่มีถิ่นพำนักซึ่งมีรายได้จากเงินเดือนและค่าจ้างให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของรายได้และตัวชี้วัด มหภาค ในช่วงที่ผ่านมา และทบทวนและปรับอัตราภาษีในตารางภาษีฉบับเต็มที่สอดคล้องกับเนื้อหาที่แก้ไขใหม่เกี่ยวกับรายได้จากการโอนเงินทุนและการโอนอสังหาริมทรัพย์

ในการหารือเรื่องนี้ ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งกล่าวว่า ปัจจุบัน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง โดยอัตราภาษีที่ใช้คือ 2% ดังนั้น การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์จึงจำเป็นต้องศึกษาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีซ้ำซ้อน

W-real estate rental vietnamnet.jpg
ในสิงคโปร์ ที่ดินที่ซื้อขายในปีแรกจะถูกเก็บภาษี 100% จากส่วนต่างของมูลค่า หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 50% และหลังจาก 3 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 25% ภาพ: ฮ่อง ข่านห์

อันที่จริงแล้ว เนื่องจากอุปทานที่ไม่เพียงพอ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ๆ อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์จึงสูงมาก มีการเสนอมาตรการหลายอย่างเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย รวมถึงการเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สอง ผู้ที่มีบ้านหลายหลัง และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์การขาดแคลนที่อยู่อาศัยและ “ราคาพุ่งสูง” ไม่ใช่สถานการณ์ที่พบได้ทั่วไปทั่วประเทศ แต่เกิดขึ้นเฉพาะในเมืองใหญ่เท่านั้น เราไม่ควรพิจารณาเพียงปรากฏการณ์หรือพื้นที่เพียงไม่กี่แห่งแล้วพูดถึงตลาดโดยรวม

บุคคลนี้มีความเชื่อว่าภาษีที่เสนอนี้จะทำให้ผู้ลงทุนนำภาษีนี้ไปคำนวณรวมในราคาขาย ส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น

“หยุด” การคาดเดาและการเล่นเซิร์ฟ

อย่างไรก็ตาม รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตง ติงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ เห็นด้วยกับข้อเสนอของกระทรวงการคลังที่จะเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครอง

“นี่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรง” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

เพื่อตอบสนองต่อความกังวลที่ว่าภาษีดังกล่าวอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น หากนักลงทุนนำภาษีนี้มาคำนวณรวมเข้ากับราคาขาย คุณทินห์กล่าวว่า ในปัจจุบัน เมื่ออุปทานมีน้อยและอุปสงค์สูงเกินไป “อำนาจ” ของตลาดอยู่ในมือของผู้ขาย และผู้ขายสามารถตัดสินใจได้เป็นส่วนใหญ่ว่าจะเพิ่มหรือลดอำนาจนั้น อย่างไรก็ตาม เมื่ออุปทานและอุปสงค์ปรับตัวดีขึ้น ภาษีนี้จะช่วยลดการเก็งกำไร ทำให้ตลาดมีความแข็งแกร่งมากขึ้น

“ผมเห็นด้วยกับความจำเป็นในการจัดเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินระยะสั้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องดำเนินการ ส่วนวิธีการจัดเก็บภาษีนั้น กระบวนการออกกฎหมายจะมีการคำนวณที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น การคำนวณตัวเลือกการซื้อขายภายในหนึ่งปีนั้น ภาษีควรจะสูง ยิ่งช้ายิ่งดี และหลังจาก 5 ปี ภาษีอาจจะต่ำมากหรือไม่ต้องเสียภาษีเลยก็ได้…” นายติญห์แสดงความคิดเห็น

นายเหงียน เดอะ ดิเอป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย ยังเห็นด้วยกับข้อเสนอของกระทรวงการคลัง โดยกล่าวว่า จำเป็นต้องพิจารณาระยะเวลาในการดำเนินการ

“การจัดเก็บภาษีแบบก้าวหน้าสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นสิ่งที่จำเป็น อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาปัจจุบันที่ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ข้อเสนอนี้อาจก่อให้เกิดผลกระทบทางจิตวิทยา ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีขั้นตอนและแผนงานที่ชัดเจน” นายเดียปกล่าว

คุณเดียป กล่าวว่า แผนงานอาจกำหนดไว้ในระดับที่เหมาะสมภายใน 2-3 ปีข้างหน้า จากนั้นในอีก 5-7-10 ปีข้างหน้า แผนงานจะค่อยๆ เปลี่ยนแปลงไปทีละขั้น โดยในช่วงแรก อัตราภาษีจะอยู่ในระดับต่ำ และจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นเมื่อตลาดมีเสถียรภาพและมีข้อมูลที่ดินครบถ้วน

ประเทศต่างๆ ทั่วโลกหลายแห่งใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนของพฤติกรรมเก็งกำไรและลดความน่าดึงดูดใจของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจ รวมถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย

นอกจากนี้ บางประเทศยังจัดเก็บภาษีจากกำไรจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรม และเวลาของการซื้อและการขายต่อ หากระยะเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราภาษีจะสูงขึ้น หากระยะเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นช้ากว่า อัตราภาษีจะต่ำลง

เช่นเดียวกับในสิงคโปร์ ที่ดินที่ซื้อขายในปีแรกจะถูกเก็บภาษี 100% จากส่วนต่างของมูลค่า หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 50% และหลังจาก 3 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 25%

ในไต้หวัน (จีน) การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการภายใน 2 ปีแรกหลังจากการซื้อจะใช้อัตราภาษี 45%, ดำเนินการภายใน 2-5 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 35%, ภายใน 5-10 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 20% และดำเนินการหลังจาก 10 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 15%

ข้อเสนอการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือ ครอง ตามที่กระทรวงการคลังได้กล่าวไว้ เพื่อให้มีการควบคุมในระดับที่เหมาะสมและหลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงสามารถศึกษาการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองได้