ราคาประมูลที่ดินสูง: ความต้องการของตลาด หรือ "นายหน้า" ดันราคา?

(Baothanhhoa.vn) - ที่ดินหลายแปลงที่วางแผนไว้ในเมืองแท็งฮวาและพื้นที่ใกล้เคียง ซึ่งถูกนำมาประมูลในช่วงต้นปี 2568 มีราคาประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้น สถานการณ์เช่นนี้สะท้อนถึงความต้องการที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยของตลาด หรือเป็นเพราะนายหน้าที่ดินเก็งกำไรและปรับราคาขึ้น?

ย่านที่อยู่อาศัยที่เพิ่งสร้างขึ้นใหม่ในเขตฮวงฮวา ภาพโดย: เลฮอย

ตั้งแต่เดือนมกราคม พ.ศ. 2568 ถึงต้นเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2568 บริษัทประมูลหุ้น Nhat An Phu Joint Stock Auction สาขา Thanh Hoa ประสบความสำเร็จในการจัดประมูล 19 ครั้ง รวมถึงการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) จำนวน 15 ครั้ง ราคาเริ่มต้นรวมของทรัพย์สินที่นำมาประมูลมีมูลค่ามากกว่า 429 พันล้านดอง ขณะที่ราคาประมูลรวมที่ชนะประมูลมีมูลค่ามากกว่า 668 พันล้านดอง ซึ่งต่างจากราคาเริ่มต้นมากกว่า 239 พันล้านดอง ผลลัพธ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพของการจัดการประมูล เพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณแผ่นดิน และแสดงให้เห็นถึงสัญญาณเชิงบวกของตลาดการประมูล LUR ในพื้นที่ต่างๆ ของจังหวัด

นายเหงียน หง็อก ลินห์ ชี ผู้อำนวยการบริหารสาขา กล่าวว่า “เมื่อเทียบกับปี 2567 จำนวนแปลงที่ดินที่วางแผนไว้ซึ่งถูกนำมาประมูลลดลง เนื่องจากปัจจัยเชิงวัตถุวิสัย เช่น กระบวนการเปลี่ยนผ่านนโยบายภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 การแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สินหลายมาตรา และการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่โดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด อย่างไรก็ตาม ตลาดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนผู้เข้าร่วมประมูลที่เพิ่มขึ้น ราคาประมูลที่ชนะการประมูลเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีทำเลที่ตั้งที่ดี มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว และมีความต้องการใช้ที่ดินสูง เช่น เมืองแท็งฮวา อำเภอฮว่างฮวา อำเภอเฮาลอค และอำเภอกวางซวง”

จากการวิจัย พบว่าหนึ่งในปัจจัยขับเคลื่อนตลาดคือการปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับมูลค่าจริงหลังจากช่วงวิกฤตที่ดินปี 2564-2566 ราคาเริ่มต้นของที่ดินหลายแปลงในพื้นที่ผังเมืองปัจจุบันลดลงจาก 10% เหลือ 20% นับเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในการเข้าร่วมประมูล นอกจากนี้ ท่ามกลางความยากลำบากของตลาด เงินทุนจากภาคการผลิตและธุรกิจก็ถูกย้ายไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ความสนใจในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น

นอกจากสัญญาณเชิงบวกแล้ว ยังมีปรากฏการณ์ที่องค์กรและบุคคลบางกลุ่มเข้าร่วมประมูลเพื่อ "เก็งกำไร" โดยมุ่งเป้าไปที่พื้นที่ที่มีศักยภาพทำกำไรสูง โดยการขึ้นราคา แล้วนำไปขายต่อเพื่อหวังผลกำไรส่วนต่าง สถานการณ์เช่นนี้อาจส่งผลกระทบหลายประการ ก่อให้เกิดความยากลำบากแก่ผู้ที่มีความต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง เมื่อต้องซื้อที่ดินที่ประมูลคืนจากคนกลางในราคาที่สูงกว่าราคาจริง

ที่ดินขายทันทีหลังการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่รัฐสภาในเขตอำเภอหว่างฮัว

สถิติตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2568 จนถึงปัจจุบัน ในเขตฮว่างฮวา มีที่ดินเปล่าสำหรับวางผังที่อยู่อาศัย 30 แปลง รวม 1,109 แปลงที่นำมาประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดิน ที่ดินเหล่านี้กระจุกตัวอยู่ในตำบลต่างๆ ได้แก่ ตำบลฮว่างดง ตำบลฮว่างฟู ตำบลฮว่างถิญ ตำบลฮว่างไห่ ตำบลฮว่างเตี่ยน ตำบลฮว่างกิม และตำบลฮว่างเติน ผลการประมูลพบว่ามีที่ดินเปล่าที่ประมูลสำเร็จแล้ว 1,063 แปลง พื้นที่ 172,187 ตารางเมตร และราคาประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดินรวมทั้งหมดสูงกว่า 2,004 พันล้านดอง สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 1.8 เท่า ยกตัวอย่างเช่น ในเขตฮว่างถิญ มีที่ดินเปล่า 35 แปลงในเขตที่อยู่อาศัยบั๊กดวนวี ถูกนำออกประมูลในช่วงกลางเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2568 โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 5 ถึง 9 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่นำมาประมูลหลายแปลงมีราคาตั้งแต่ 14 ถึง 19 ล้านดองต่อตารางเมตร และที่ดินบางแปลงในทำเลดีมีราคาสูงถึง 20 ถึง 22 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในช่วงกลางเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2568 ในเขตเฮาล็อก ที่ดิน 137 แปลงในเขตที่อยู่อาศัยใหม่ของหมู่บ้านฮวาฟู ตำบลฮวาล็อก ถูกนำมาประมูลขายทอดตลาด พื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่ที่สวยงาม มีเส้นทางคมนาคมใหม่ และมีความต้องการที่ดินสูงจากคนในพื้นที่ ราคาเริ่มต้นของที่ดินทั้งหมดกำหนดไว้ที่มากกว่า 126 พันล้านดอง และราคาที่ดินที่ชนะการประมูลทั้งหมดอยู่ที่ 222 พันล้านดอง การประมูลที่ดินครั้งนี้มีผู้ยื่นเอกสารประมูลถึง 1,212 ราย

รายงานของ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในช่วงเดือนแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวดีขึ้น ปริมาณและปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในถั่นฮว้าคึกคักในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา การประมูลกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ดึงดูดผู้คนจำนวนมากเข้าร่วม อัตราความสำเร็จในการประมูลสูง หลายเว็บไซต์มีราคาประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นมาก อย่างไรก็ตาม บางเว็บไซต์มีราคาประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ทำให้ผู้คนไม่ทราบมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากการประมูลสำเร็จ ที่ดินส่วนใหญ่ก็ถูกนำไปขายบนกระดานซื้อขายและบนโซเชียลมีเดียทันที แสดงให้เห็นว่าหลายคนเข้าร่วมการประมูลเพื่อ "เก็งกำไร" และขายต่อเพื่อหวังผลกำไร หลายคนสงสัยว่านี่เป็นปรากฏการณ์ไข้ที่ดินเสมือนจริงหรือไม่ เมื่อราคาถูกดันขึ้นสูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกประกาศอย่างเป็นทางการ เน้นย้ำให้มุ่งเน้นการแก้ไขและจัดการกับการปั่นราคา การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ และการตรวจสอบการลงทุนและโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประชาชนจำเป็นต้องตื่นตัวและศึกษาค้นคว้าอย่างละเอียดในแต่ละพื้นที่ เพื่อดูว่าราคาที่เพิ่มขึ้นนั้นเกิดจากศักยภาพในการพัฒนา หรือเกิดจาก "กระแสความร้อนแรง" ที่เกิดขึ้นหลังจากการจัดหน่วยงานบริหาร

บทความและภาพถ่าย: Viet Huong

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm