แปลงที่ดินขาดทุนถึง 40% ยังขายยาก 4 วิธีประเมินราคาที่ดินล่าสุด

รัฐบาล ออกกฎเกณฑ์ประเมินราคาที่ดินใหม่ ตลาดตกต่ำ ที่ดินที่ถูกประกาศเพิกถอนสามารถโอนได้หรือไม่... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: đất nền cắt lỗ đến 40% vẫn khó thanh khoản, 4 phương pháp định giá đất mới nhất

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและโดยเฉพาะที่ดิน คาดการณ์ว่าจะประสบปัญหาในปี 2567 เนื่องจากความเชื่อมั่นด้านการลงทุนยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก (ที่มา: Vietnamnet)

รัฐบาลออกกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน

เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ เกี่ยวกับราคาที่ดิน วิธีการประเมินราคาที่ดินมี 4 วิธี ได้แก่

วิธีการเปรียบเทียบ จะดำเนินการโดยการปรับราคาที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานเดียวกัน โดยมีความคล้ายคลึงกันบางประการกับที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์ในตลาดหรือจากการประมูลที่ดินที่ได้ชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว วิธีการนี้คือการวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินออกแล้ว เพื่อกำหนดราคาที่ดิน

รัฐบาลกำหนดให้ใช้วิธีเปรียบเทียบเมื่อมีแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เหมือนกันอย่างน้อย 3 แปลงและมีปัจจัยบางประการที่คล้ายคลึงกัน

วิธีการคำนวณรายได้ ใช้วิธีการหารรายได้สุทธิต่อปีเฉลี่ยต่อพื้นที่ หารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ยในสกุลเงินดองเวียดนาม ระยะเวลา 12 เดือนที่ธนาคารพาณิชย์ เงื่อนไขคือธนาคารเหล่านี้ต้องเป็นของรัฐ โดยมีทุนจดทะเบียนหรือจำนวนหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดมากกว่า 50% ระยะเวลาในการคำนวณอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยคือ 3 ปีติดต่อกัน โดยคำนวณจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยใช้ข้อมูลก่อนวันประเมินมูลค่า

วิธีนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินทำ การเกษตร และไม่ใช่เกษตรกรรมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้การประเมินแบบเปรียบเทียบ

วิธีส่วนเกิน (Surplus Method) คือการนำรายได้รวมที่ประเมินไว้จากการพัฒนาโครงการ ลบด้วยต้นทุนรวมที่ประเมินไว้จากการพัฒนาโครงการของที่ดินหรือพื้นที่ โดยพิจารณาจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง และจำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) วิธีนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินสำหรับโครงการลงทุนที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการเปรียบเทียบรายได้ แต่สามารถประมาณรายได้รวมและต้นทุนรวมของโครงการได้

วิธีการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การปรับ ราคาที่ดิน คือการนำราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินมาคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคานี้กำหนดโดยจังหวัดและอำเภอ โดยเปรียบเทียบกับราคาที่ดินทั่วไปในตลาด

เมื่อเทียบกับกฎระเบียบจากปี 2014 รัฐบาลได้ยกเลิกวิธีการหักภาษีที่ดินเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายที่ดินแก้ไขที่เพิ่งผ่านโดย รัฐสภา ในช่วงกลางเดือนมกราคม

พระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดหรืออำเภอเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่ช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง

ตลาดที่ดินตกต่ำ

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ตลาดที่ดินไม่ได้ "ร้อนแรง" เหมือนในอดีตอีกต่อไป ที่ดินมีราคาลดลงอย่างมาก โดยขาดทุนมากถึง 30-40% แต่ยังคงขายได้ยาก

ตามรายงานล่าสุดเกี่ยวกับการพัฒนาตลาดที่ดินโดยสถาบันเศรษฐศาสตร์การก่อสร้างภายใต้กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่าอุปทานที่ดินรองในปี 2566 จะลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

โดยอุปทานรองของที่ดินโครงการในปี 2566 เทียบกับปี 2565 ในเขตฮานอยลดลงประมาณ 46.4% นครโฮจิมินห์ลดลง 56.3% ดานังลดลง 44.5% บิ่ญเซืองลดลงประมาณ 45.3% และไฮฟองลดลงประมาณ 58.6%

นอกจากนี้ สถานการณ์การซื้อขายที่ดินในปี 2566 ก็ค่อนข้างเงียบเหงาเช่นกัน โดยปริมาณการซื้อขายที่ดินโครงการรองในฮานอยลดลงประมาณ 45.4% โฮจิมินห์ลดลง 60.1% ดานังลดลง 49.4% บิ่ญเซืองลดลง 48.1% ไฮฟองลดลง 30.3% และด่งนายลดลง 59.4%

ราคาซื้อขายที่ดินรองในปี 2566 มีแนวโน้มลดลงประมาณ 10-15% เมื่อเทียบกับปี 2565 และลดลงอย่างมีนัยสำคัญในบางพื้นที่ เช่น ด่งนาย คั๊ญฮวา ดานัง และนครโฮจิมินห์

ตามรายงานข้างต้นของสถาบันเศรษฐศาสตร์การก่อสร้าง การจัดการประมูลที่ดินโครงการได้รับการดำเนินการใหม่ในหลายพื้นที่ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 แม้ว่าราคาประมูลที่ชนะจะไม่แตกต่างจากราคาเริ่มต้นมากนัก แต่ก็ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับตลาดเมื่อกำลังซื้อแสดงสัญญาณการปรับปรุง

รายงานตลาดจากหน่วยวิจัยระบุว่า ตลาดที่ดินมีความต้องการค้นหาลดลงอย่างมากในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนการค้นหาที่ดินในปี 2566 ลดลง 45% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยเฉพาะที่ดินโครงการ เมื่อเทียบกับช่วงที่ "ไข้ที่ดิน" พุ่งสูงสุดในเดือนมีนาคม 2565 ที่ดินในจังหวัดภาคใต้ลดลงถึง 71%

ความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนและความเชื่อมั่นของนักลงทุนถือเป็นอุปสรรคสำคัญในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้า ราคาหลักลดลง 10-13% เมื่อเทียบกับปี 2565 ส่วนราคารองลดลง 15-30% โดยกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อ โครงการขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานยังไม่สมบูรณ์ ซึ่งถูกกฎหมายกำหนดให้ลดลง

แม้จะมีสถานการณ์ที่ไม่ค่อยดีนัก แต่สถาบันเศรษฐศาสตร์การก่อสร้างคาดการณ์ว่าสถานการณ์การซื้อขายจะยังคงไม่สดใสนัก ด้วยสภาพคล่องที่ต่ำในปี 2566 และความระมัดระวังของนักลงทุนในการตัดสินใจลงทุน จะทำให้ตลาดที่ดินในปี 2567 ยังคงต้องใช้เวลาอีกนานในการฟื้นตัว

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ซึ่งเข้มงวดเรื่องการแบ่งที่ดินและการซื้อขาย อาจส่งผลกระทบต่ออุปทาน ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ และราคาที่ดินในกลุ่มนี้ในอนาคต คาดว่าอุปสงค์และราคาซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง

ในทางกลับกัน สำหรับที่ดินแปลงเล็กสภาพคล่องจะดีขึ้นและราคาธุรกรรมรองอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566

นอกจากนี้ VARS ยังให้ความเห็นเกี่ยวกับตลาดที่ดินว่า อุปทานในตลาดนี้จะขาดแคลนในปี 2567 ซึ่งกฎหมายฉบับใหม่จะเข้ามาเปลี่ยนแปลงตลาดนี้ อุปทานที่ขาดแคลนอาจทำให้ราคาที่ดินในเมืองใหญ่สูงขึ้นประมาณ 5-7% เมื่อเทียบกับปี 2566 ขณะเดียวกัน พื้นที่พัฒนาแล้วที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วมักจะมีเสถียรภาพ

จากการสำรวจของศูนย์วิจัยการตลาด ณ สิ้นปี 2566 พบว่าในปี 2567 ประชากรที่มีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์มีถึงร้อยละ 63 โดยส่วนใหญ่สนใจประเภทห้องชุด ที่ดิน และบ้านพักอาศัย

ผลสำรวจจิตวิทยาผู้ซื้อบ้านที่จัดทำโดยหน่วยวิจัย ณ สิ้นปี 2566 พบว่า ที่ดินเปล่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมากที่สุด และมีอัตราการรอซื้อสูงในช่วงราคาต่ำสุด ข้อเท็จจริงนี้แสดงให้เห็นว่าที่ดินเปล่ายังคงเป็นสินค้าที่ตลาดให้ความสนใจ อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าตลาดที่ดินเปล่าจะเผชิญกับความยากลำบากในปี 2567 เนื่องจากจิตวิทยาการลงทุนยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก

คำแนะนำในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายในหนังสือเวียนที่ 22

ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า แม้ว่าในช่วงแรกจะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านในอนาคตรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น แต่ปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN ยังคงอยู่

ความเป็นจริงข้างต้นแสดงให้เห็นว่าที่ดินยังคงเป็นสินค้าที่ตลาดต้องการ (ภาพ: ฮวง ฮา)

HoREA เพิ่งออกเอกสารหมายเลข 23/2024/CV-HoREA เพื่อต้อนรับธนาคารแห่งรัฐ (SBV) เพื่อยืนยันว่ากฎระเบียบในหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN ไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน

ด้วยเหตุนี้ สมาคมจึงยินดีกับการที่ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามส่ง "ข้อมูลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราความปลอดภัยของเงินทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ" โดยยืนยันว่าไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ตามที่ HoREA ระบุ แม้ว่าในช่วงแรกจะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านในอนาคตรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น แต่หนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN ก็ยังคงมีปัญหาทางกฎหมายอยู่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในประเด็น ก ข้อ 11 มาตรา 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 มาตรา 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) กำหนดระเบียบที่ใช้บังคับเฉพาะกับกรณีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "พร้อมอยู่" แต่ไม่รวมถึงกรณีสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "ไม่สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "ก่อตัวในอนาคต"

ตามที่ HoREA ระบุ แนวคิดเรื่อง “บ้านสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ” ไม่สามารถตีความได้ว่ารวมถึง “ที่อยู่อาศัยในอนาคต” ที่จะได้รับการยอมรับจากธนาคารพาณิชย์เป็นหลักประกันเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังนั้น

นอกจากนี้ ประกาศของธนาคารแห่งรัฐยังยืนยันว่า “หนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ที่ควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ ไม่ถือเป็นเอกสารที่กำกับการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

แต่ในความเป็นจริง หนังสือเวียนที่ 41 (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) มีกฎหมายควบคุมที่ไม่เกี่ยวข้องกับ “กฎหมายควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ” แต่เกี่ยวข้องกับ “การดำเนินการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 11 มาตรา 2 บัญญัติว่า “สินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไข” เช่นเดียวกับบทบัญญัติในหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐ “ที่กำกับดูแลการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

HoREA เชื่อว่าหากหนังสือเวียนฉบับที่ 41 ควบคุมเพียงแค่ “อัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ” ก็ไม่จำเป็นต้องกำหนดกฎหมายควบคุม “เงื่อนไข” ของ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้าน” ในมาตรา 11 มาตรา 2 เพราะมีหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐที่ควบคุมการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่ออยู่แล้ว

นอกจากนั้น ตามที่สมาคมระบุ เอกสาร “ข้อมูลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ” ที่ออกโดยธนาคารแห่งรัฐเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ใช่เอกสารทางกฎหมายเหมือนหนังสือเวียน ดังนั้นจึงมีประโยชน์สำหรับการให้ข้อมูลเท่านั้น

ขณะเดียวกัน ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศจะต้องยึดตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อและหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐในการดำเนินการให้สินเชื่อ

เมื่อเผชิญกับความยากลำบากดังกล่าว สมาคมกล่าวว่าจำเป็นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN ในเร็วๆ นี้ เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการฟื้นตัวและพัฒนา

ที่ดินที่ถูกประกาศเพิกถอนสามารถโอนได้หรือไม่?

หลายๆคนสงสัยว่า หากมีการแจ้งเวนคืนที่ดินแต่ไม่มีการตัดสินใจเวนคืนที่ดิน ฝ่ายที่ทำธุรกรรมทราบแต่ยังคงทำธุรกรรมโดยสมัครใจ จะสามารถโอนและจดทะเบียนที่ดินได้หรือไม่ และเพราะเหตุใด?

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ตอบสนองต่อเรื่องนี้ดังนี้:

กฎหมายที่ดินในปัจจุบันไม่มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนว่าสิทธิของผู้ใช้ที่ดินสามารถใช้ได้หรือไม่ในกรณีที่มีประกาศการคืนที่ดิน

ตามบทบัญญัติของมาตรา 6 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติหมายเลข 35/2018/QH14 ที่แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราจำนวนหนึ่งของกฎหมาย 37 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับการวางผัง ในกรณีที่มีแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่จะต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและกู้คืนที่ดินตามแผนผังเพื่อใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินต่อไป

ลำดับและขั้นตอนการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน กำหนดไว้ในมาตรา 79 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 43/2557/กท-ฉป โดยให้สำนักงานที่ดินมีหน้าที่ส่งข้อมูลทะเบียนที่ดินไปยังกรมสรรพากรเพื่อกำหนดและแจ้งการจัดเก็บภาระผูกพันทางการเงินในกรณีที่ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามกฎหมายก่อนดำเนินการปรับปรุงหรือแก้ไขเพิ่มเติมทะเบียนที่ดิน ผู้ใช้ที่ดินต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามกฎหมาย

ห้ามออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ยึดติดในที่ดิน เมื่อมีการแจ้งการเรียกคืนที่ดิน หรือมีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดินโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 6 มาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 43/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2014 ของรัฐบาล ซึ่งมีรายละเอียดการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน

แหล่งที่มา