ที่ดินขาดทุนถึง 40% ยังขายยาก 4 วิธีประเมินราคาที่ดินล่าสุด

รัฐ ออกกฎเกณฑ์ประเมินราคาที่ดินใหม่ ตลาดตกต่ำ ที่ดินที่ประกาศเพิกถอนสามารถโอนได้หรือไม่...คือข่าวสารอสังหาฯล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและโดยเฉพาะที่ดินคาดการณ์ว่าจะเผชิญกับความยากลำบากในปี 2567 เนื่องจากความเชื่อมั่นด้านการลงทุนยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก (ที่มา: Vietnamnet)

รัฐบาลออกกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน

เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ เกี่ยวกับราคาที่ดิน วิธีการประเมินราคาที่ดินมี 4 วิธี ได้แก่:

วิธีการเปรียบเทียบ จะทำโดยการปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานเดียวกัน มีความคล้ายคลึงบางประการกับแปลงที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์ในตลาด หรือชนะการประมูลที่ดินที่ได้ชำระภาระผูกพันทางการเงินแล้ว วิธีการนี้คือ วิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินโดยไม่รวมมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน เพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดิน

ทางรัฐบาลกำหนดให้ใช้วิธีเปรียบเทียบเมื่อมีแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เหมือนกันอย่างน้อย 3 แปลงและมีปัจจัยที่คล้ายคลึงกันบางประการ

วิธีการสร้างรายได้ ทำได้โดยนำรายได้สุทธิต่อปีเฉลี่ยต่อพื้นที่ดินหารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเฉลี่ยในสกุลเงินเวียดนาม ระยะเวลา 12 เดือนกับธนาคารพาณิชย์ เงื่อนไขคือธนาคารเหล่านี้ต้องเป็นของรัฐโดยมีทุนก่อตั้งหรือหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดมากกว่าร้อยละ 50 ระยะเวลาการคำนวณดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีติดต่อกัน คำนวณจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดด้วยข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า

วิธีนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดิน เพื่อการเกษตร และไม่ใช่เพื่อการเกษตรที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้การประเมินแบบเปรียบเทียบ

วิธีการส่วนเกิน คือ การนำรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ลบด้วยต้นทุนรวมในการพัฒนาที่ประมาณการไว้ของแปลงที่ดิน พื้นที่ดิน โดยพิจารณาจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) วิธีนี้ใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินสำหรับโครงการลงทุนที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการเปรียบเทียบและรายได้ แต่ประมาณรายได้การพัฒนารวมและต้นทุนการพัฒนารวมของโครงการ

วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ ราคาที่ดิน คือ การเอาราคาที่ดินที่อยู่ในบัญชีราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับแก้จะออกโดยจังหวัดและจังหวัดโดยเปรียบเทียบกับราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด

เมื่อเทียบกับกฎระเบียบจากปี 2557 รัฐบาลได้ยกเลิกวิธีการหักภาษีมูลค่าที่ดินเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายที่ดินแก้ไขที่เพิ่งผ่านโดย รัฐสภา เมื่อกลางเดือนมกราคม

พระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหรือคณะกรรมการประชาชนอำเภอเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่รับผิดชอบช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันในการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง

ตลาดที่ดินตกต่ำ

จากข้อมูลของสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) พบว่าตลาดที่ดินไม่ "คึกคัก" เหมือนในอดีตอีกต่อไป สินค้าที่ดินมีการลดราคาหลายครั้ง ส่งผลให้ขาดทุนลดลง 30-40% แต่ยังคงยากที่จะขายออกได้

ตามรายงานล่าสุดเกี่ยวกับการพัฒนาตลาดที่ดินโดยสถาบันเศรษฐศาสตร์การก่อสร้างภายใต้กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่าอุปทานที่ดินรองในปี 2566 จะลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อน

โดยอุปทานรองของที่ดินโครงการในปี 2566 เทียบกับปี 2565 ได้แก่ ฮานอย ลดลงประมาณ 46.4% โฮจิมินห์ ลดลง 56.3% ดานัง ลดลง 44.5% บิ่ญเซือง ลดลงประมาณ 45.3% ไฮฟอง ลดลงประมาณ 58.6%

นอกจากนี้สถานการณ์การซื้อขายที่ดินในปี 2566 ก็เงียบสงบเช่นกัน ปริมาณธุรกรรมรองของที่ดินโครงการในฮานอยลดลงประมาณ 45.4% นครโฮจิมินห์ลดลง 60.1% ดานังลดลง 49.4% บิ่ญเซืองลดลง 48.1% ไฮฟองลดลง 30.3% ด่งนายลดลง 59.4%

ราคาธุรกรรมที่ดินรองในปี 2566 มีแนวโน้มลดลงประมาณ 10-15% เมื่อเทียบกับปี 2565 และลดลงอย่างมีนัยสำคัญในบางพื้นที่ เช่น ด่งนาย คั๊งฮวา ดานัง และนครโฮจิมินห์

ตามรายงานข้างต้นของสถาบันเศรษฐศาสตร์การก่อสร้าง การจัดการประมูลที่ดินโครงการได้รับการนำกลับมาใช้ใหม่ในพื้นที่ต่างๆ มากมายในไตรมาสสุดท้ายของปี 2023 แม้ว่าราคาที่ชนะการประมูลจะไม่ต่างจากราคาเริ่มต้นมากนัก แต่ก็ถือเป็นสัญญาณบวกสำหรับตลาดเมื่อกำลังซื้อแสดงสัญญาณการปรับปรุง

รายงานตลาดจากหน่วยวิจัยระบุว่า ตลาดที่ดินมีความต้องการค้นหาลดลงอย่างรวดเร็วในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนการค้นหาที่ดินในปี 2566 ลดลง 45% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยเฉพาะที่ดินโครงการ หากเทียบกับช่วงที่ “ไข้ที่ดิน” พุ่งสูงสุดในเดือน มี.ค. 65 ที่ดินจังหวัดภาคใต้ลดลง 71%

ความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนและความเชื่อมั่นของนักลงทุน ถือเป็นอุปสรรคบางประการในการตัดสินใจของลูกค้าในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ราคาหลักบันทึกลดลง 10-13% เมื่อเทียบกับปี 2565 ราคารองบันทึกลดลง 15-30% โดยที่การลดลงอยู่ในกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อโครงการขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานยังไม่สมบูรณ์-ถูกกฎหมาย

แม้ว่าจะมีสถานการณ์ที่ดูไม่สดใส แต่สถาบันเศรษฐศาสตร์การก่อสร้างคาดการณ์ว่าสถานการณ์การทำธุรกรรมยังคงไม่คึกคัก สภาพคล่องที่ต่ำในปี 2566 และจิตวิทยาที่ระมัดระวังของนักลงทุนในการตัดสินใจลงทุน หมายความว่าตลาดที่ดินในปี 2567 ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอีกมาก

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ซึ่งมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งย่อยและการขายที่ดินอาจส่งผลกระทบต่ออุปทาน จิตวิทยาของผู้ซื้อ และราคาของกลุ่มนี้ในอนาคต ความต้องการซื้อและราคาซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่คาดว่าจะยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง

ในทางกลับกัน สำหรับที่ดินแปลงเล็กสภาพคล่องจะดีขึ้นและราคาธุรกรรมรองอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566

นอกจากนี้ VARS ยังแสดงความเห็นเกี่ยวกับตลาดที่ดิน โดยคาดการณ์ว่าอุปทานในส่วนนี้จะขาดแคลนในปี 2567 เมื่อนโยบายกฎหมายฉบับใหม่สามารถเปลี่ยนเกมในตลาดนี้ได้ ความขาดแคลนอุปทานอาจผลักดันให้ราคาที่ดินสูงขึ้นประมาณ 5-7% เมื่อเทียบกับปี 2566 ในเมืองใหญ่ ในพื้นที่ที่พัฒนาแล้ว โครงสร้างพื้นฐานมักจะมีปัญหา

จากการสำรวจโดยศูนย์วิจัยการตลาด ณ สิ้นปี 2566 พบว่าในปี 2567 ประชากรที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ 63% ส่วนใหญ่สนใจในอพาร์ตเมนต์ ที่ดิน และบ้านพักอาศัย

การสำรวจจิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านที่ดำเนินการโดยหน่วยวิจัยในช่วงปลายปี 2566 แสดงให้เห็นว่าแปลงที่ดินเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุด และมีอัตราการรอซื้อที่สูงในช่วงล่าง ความเป็นจริงดังที่กล่าวมาข้างต้นแสดงให้เห็นว่าที่ดินยังคงเป็นผลิตภัณฑ์ที่ได้รับการต้อนรับจากตลาด อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดที่ดินจะเผชิญกับความยากลำบากในปี 2567 เนื่องจากความเชื่อมั่นด้านการลงทุนยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก

คำแนะนำในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายในประกาศฉบับที่ 22

ตามรายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แม้ว่าในช่วงแรกจะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านในอนาคตรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น แต่ปัญหาทางกฎหมายกับหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN ยังคงอยู่

ความเป็นจริงดังที่กล่าวมาข้างต้นแสดงให้เห็นว่าที่ดินยังคงเป็นผลิตภัณฑ์ที่ได้รับการต้อนรับจากตลาด (ภาพ : ฮวง ฮา)

HoREA เพิ่งออกเอกสารหมายเลข 23/2024/CV-HoREA เพื่อต้อนรับธนาคารแห่งรัฐ (SBV) เพื่อยืนยันว่าข้อบังคับในหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN ไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อข้อบังคับในปัจจุบัน

ด้วยเหตุนี้ สมาคมจึงยินดีกับการที่ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามส่ง “ข้อมูลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบว่าด้วยอัตราความปลอดภัยของเงินทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ” มา โดยยืนยันว่าไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ตามที่ HoREA ระบุ แม้ว่าในช่วงแรกจะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านในอนาคตรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น แต่หนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN ยังคงมีปัญหาทางกฎหมายอยู่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในข้อ a ข้อ 11 มาตรา 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) ระบุข้อบังคับที่ใช้บังคับกับกรณีของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "พร้อมอยู่" เท่านั้น แต่ไม่รวมถึงกรณีของสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "ไม่สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "ก่อตัวในอนาคต"

ตามที่ HoREA ระบุ แนวคิดเรื่อง “บ้านสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ” ไม่สามารถตีความให้รวมถึง “ที่อยู่อาศัยในอนาคต” ที่จะได้รับการยอมรับจากธนาคารพาณิชย์เป็นหลักประกันสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังนั้นได้

นอกจากนี้ ประกาศของธนาคารแห่งรัฐยังได้ยืนยันว่า “หนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ที่ควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศนั้น ไม่ถือเป็นเอกสารที่กำกับการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

แต่ในความเป็นจริงแล้ว หนังสือเวียนที่ 41 (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) มีข้อบังคับทางกฎหมายที่ไม่เกี่ยวข้องกับ “ข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ” แต่เกี่ยวข้องกับ “การดำเนินการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 11 ข้อ 2 บัญญัติว่า “การกู้ยืมเงินโดยใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อบ้านให้บุคคลทั่วไปที่ตรงตามเงื่อนไข” เช่นเดียวกับบทบัญญัติในหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐ “ที่ควบคุมการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

HoREA เชื่อว่าหากหนังสือเวียนฉบับที่ 41 ควบคุมเฉพาะ “อัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ” เท่านั้น ก็ไม่จำเป็นต้องให้มีกฎหมายควบคุม “เงื่อนไข” ของ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือสินเชื่อที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้าน” ในมาตรา 11 ข้อ 2 เพราะมีหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐที่ควบคุมการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่ออยู่แล้ว”

นอกจากนั้น ตามที่สมาคมได้กล่าวไว้ เอกสาร “ข้อมูลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดเกี่ยวกับอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ” ที่ออกโดยธนาคารแห่งรัฐเมื่อเร็วๆ นี้ ไม่ถือเป็นเอกสารทางกฎหมายเช่นเดียวกับหนังสือเวียน ดังนั้นจึงมีประโยชน์สำหรับการให้ข้อมูลเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศจะต้องยึดตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อและหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐในการดำเนินการให้สินเชื่อ

เมื่อเผชิญกับความยากลำบากดังกล่าว สมาคมกล่าวว่าจำเป็นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN ในเร็วๆ นี้ เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการฟื้นตัวและพัฒนา

ที่ดินที่ถูกประกาศเพิกถอนสามารถโอนได้หรือไม่?

หลายๆคนสงสัยว่า หากมีการแจ้งการเวนคืนที่ดิน แต่ยังไม่มีการตัดสินใจเรื่องการเวนคืนที่ดิน ฝ่ายที่ร่วมทำธุรกรรมทราบแต่ยังคงทำธุรกรรมด้วยความสมัครใจ จะสามารถโอนและจดทะเบียนที่ดินได้หรือไม่ และเพราะเหตุใด

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ตอบสนองต่อประเด็นนี้ดังนี้:

กฎหมายที่ดินในปัจจุบันไม่มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนว่าผู้ใช้ที่ดินสามารถใช้สิทธิได้หรือไม่ในกรณีที่มีการแจ้งเตือนการกู้คืนที่ดิน

ตามบทบัญญัติในวรรค 1 มาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติหมายเลข 35/2018/QH14 ซึ่งแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ จำนวน 37 ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการวางแผน ในกรณีที่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่จะต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและกู้คืนที่ดินตามแผนผังเพื่อให้สามารถใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินได้ต่อไป

ลำดับและขั้นตอนการโอนสิทธิการใช้ที่ดินกำหนดไว้ในมาตรา 79 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 43/2014/ND-CP โดยให้สำนักงานที่ดินมีหน้าที่ส่งข้อมูลทะเบียนที่ดินให้กรมสรรพากรเพื่อกำหนดและแจ้งการจัดเก็บภาระผูกพันทางการเงินในกรณีที่ต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามระเบียบ ก่อนทำการปรับปรุงหรือแก้ไขเพิ่มเติมทะเบียนที่ดิน ผู้ใช้ที่ดินจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กำหนด

ห้ามออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ยึดมากับที่ดิน เมื่อมีการแจ้งการเรียกคืนที่ดิน หรือมีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดินโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจเพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 19 วรรค 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 43/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาล ซึ่งมีรายละเอียดการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน

แหล่งที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-cat-lo-den-40-van-kho-thanh-khoan-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-moi-nhat-260111.html