การประมูลที่ดินเริ่มคึกคักอีกครั้ง

ช่วงนี้ ตลาดที่ดินในเขตชานเมือง ของฮานอย คึกคักเป็นพิเศษ โดยการประมูลที่ดินขายหมดเกลี้ยงอย่างต่อเนื่อง และราคาประมูลที่ชนะในแต่ละครั้งก็ทำลายสถิติของครั้งก่อนๆ อยู่เสมอ

สูงกว่าบริเวณโดยรอบ 2-3 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอแดนฟองประสบความสำเร็จในการจัดการประมูลที่ดิน 85 แปลง รวมถึงแปลงหนึ่งที่ได้ราคาประมูลสูงถึง 100 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งเป็นสองเท่าของราคาเริ่มต้น และเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม การประมูลที่ดิน 68 แปลงในอำเภอแทงโอ๊ยมีผู้สมัครเข้าร่วมประมูลมากถึง 7,000 ราย โดยมีแปลงหนึ่งที่ได้ราคาประมูลสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร สร้างความประหลาดใจให้กับหลายคน

เมื่อไม่นานมานี้ การประมูลที่ดินครั้งประวัติศาสตร์ในตำบลเทียนเยน อำเภอฮว่าดึ๊ก กินเวลานานเกือบ 19 ชั่วโมง ตั้งแต่วันที่ 19 สิงหาคม จนถึง 4:30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ตามที่ผู้จัดงานระบุ การประมูลที่ดิน 19 แปลงในพื้นที่ลองคึ๊กของตำบลเทียนเยนดึงดูดผู้เข้าร่วม 517 คน โดยมีผู้ยื่นใบสมัคร 1,100 ราย การประมูลเป็นไปอย่างตึงเครียด น่าลุ้นระทึก และเหน็ดเหนื่อยสำหรับทั้งผู้จัดงานและผู้ประมูล หลายคนออกจากงานก่อนเวลาเพราะที่ดินบางแปลงถูกประมูลในราคาที่สูงเกินไป ด้วยความพยายามอย่างสุดกำลังที่จะได้ที่ดินมาครอบครองไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตาม

ในขณะที่นักลงทุนกำลังประมูลกันอยู่นั้น นอกพื้นที่ประมูล มีกลุ่มนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมารวมตัวกันและ ถ่ายทอด สดผ่านแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดีย เพื่อรายงานบรรยากาศรอบ ๆ พื้นที่ประมูล เพื่อปั่นราคาและเก็งกำไร

ผลที่ได้คือ แปลงที่ดิน LK03-12 (แปลงหัวมุมที่มีหน้าติดถนนสามด้าน) มีพื้นที่กว่า 113 ตารางเมตร ได้รับการประมูลในราคาสูงถึง 133.3 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้น (7.3 ล้านดง/ตารางเมตร) มากกว่า 18 เท่า ส่วนแปลงที่ดินที่เหลือ มีราคาประมูลที่ชนะอยู่ในช่วง 97.3 ถึง 127.3 ล้านดง/ตารางเมตร โดยราคาประมูลที่ต่ำที่สุดอยู่ที่ 91.3 ล้านดง/ตารางเมตร

นายหน้าบางรายที่เข้าร่วมงานแสดงความคิดเห็นว่า ราคาประมูลที่ชนะนั้นสูงกว่าราคาตลาดปัจจุบันในพื้นที่อย่างมาก นอกจากนี้ยังเป็นราคาสูงสุดเป็นประวัติการณ์สำหรับเขตชานเมืองของฮานอยอีกด้วย

จากการสังเกตการณ์ต่อเนื่องในเช้าวันที่ 20 สิงหาคม หลังจากการประมูลสิ้นสุดลง พบว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายยังคงทำการซื้อขายอยู่ที่บริเวณสถานที่ประมูลหมู่บ้านลองคึค นายหน้าบางรายกล่าวว่า ที่ดินที่ประมูลได้ถูกนำไปขายต่อในราคาที่สูงขึ้น 300-500 ล้านดง ขึ้นอยู่กับพื้นที่และทำเลที่ตั้ง “ที่ดินแปลง LK03-12 (แปลงหัวมุม มีหน้าติดถนน 3 ด้าน) ขนาดกว่า 113 ตารางเมตร ราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่ 133.3 ล้านดง/ตารางเมตร และผู้ชนะการประมูลได้นำไปขายต่อในราคา 300 ล้านดง ส่วนที่ดินสองแปลงที่มีราคาประมูลต่ำสุดอยู่ที่ 91.3 ล้านดง/ตารางเมตร ถูกนำไปขายต่อในราคาแปลงละ 600 ล้านดง” นายหน้ารายหนึ่งกล่าว

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า ราคาประมูลที่ดินที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการใหม่ๆ แพงขึ้น ในขณะเดียวกัน เจ้าของที่ดินในบริเวณโดยรอบก็มีแนวโน้มที่จะผลักดันราคาขายที่ดินของตนให้สูงขึ้นตามไปด้วย การพุ่งขึ้นอย่างฉับพลันของราคาที่ดินอาจก่อให้เกิดกระแสการเก็งกำไรที่ดิน โดยมีผู้คนจำนวนมากรีบซื้อที่ดินหวังจะได้กำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เช่นนี้อาจทำให้เงินถูกผูกไว้กับที่ดินแทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ อื่นๆ

นายตวนกล่าวว่า เครื่องมือตรวจสอบประวัติราคาของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า ราคาประมูลที่ชนะสำหรับที่ดิน 19 แปลงในพื้นที่ LK03 และ LK03 ของตำบลเทียนเยน อำเภอฮว่าดึ๊ก สูงกว่าราคาตลาดทั่วไป 2-3 เท่า

พื้นที่ที่มีที่ดิน 19 แปลง เพิ่งถูกประมูลขายในเขตลองคึค ตำบลเทียนเยน อำเภอฮว่าดึ๊ก กรุงฮานอย ภาพ: ฮู ฮุง

มีอะไรผิดปกติหรือเปล่า?

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาอพาร์ทเมนต์ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (แตะระดับเกือบ 60 ล้านดง/ตารางเมตร และมีแนวโน้มทรงตัว) ทำให้กำไรจากการลงทุนลดลงอย่างมาก สำหรับบ้านชั้นเดียวในบางโครงการและเขตเมือง ราคาก็สูงถึงหลายร้อยล้านดง/ตารางเมตรเช่นกัน ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงมองหาการลงทุนในที่ดินในเขตชานเมือง โดยเฉพาะที่ดินที่นำออกประมูลได้รับความสนใจมากขึ้น

นายดิงห์กล่าวว่า ด้วยกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งเข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดิน ทำให้ความต้องการที่ดินชานเมืองมีความคึกคักมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข่าวที่ว่าบางเขตของฮานอยกำลังเตรียมที่จะยกระดับเป็นเขตเมืองภายในปี 2025 ได้ส่งผลกระทบต่อความคิดของทั้งประชาชนและนักลงทุน ทำให้มีผู้คนหลายพันคนเข้าร่วมการประมูลที่ดิน ในขณะที่การประมูลหลายครั้งในช่วงปลายปี 2023 กลับไม่คึกคัก และบางแปลงต้องเลื่อนออกไปเนื่องจากมีผู้เข้าร่วมไม่เพียงพอ

ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับสื่อมวลชนว่า ราคาประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย ซึ่งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 30-40 กิโลเมตร ถูกผลักดันให้สูงขึ้นไปกว่า 100 ล้านดงต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นเรื่องผิดปกติ ราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ถูกปั่นขึ้นอย่างไม่เป็นธรรมจนคนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อได้

ทนายความ เหงียน วัน ไห่ (สมาคมทนายความฮานอย) กล่าวว่า การประมูลที่ดินคาดว่าจะนำมาซึ่งผลประโยชน์ในทันทีต่องบประมาณท้องถิ่น แต่หากไม่จัดการอย่างเข้มงวด อาจนำไปสู่ผลเสียหลายประการ บทเรียนที่ชัดเจนจากปีที่ผ่านมาคือ การปั่นราคาที่ดินให้สูงขึ้นอย่างผิดปกติ ไม่เพียงแต่จะทำให้ตลาดปั่นป่วน แต่ยังสร้างโอกาสให้นักเก็งกำไรผลักดันราคาให้สูงขึ้นไปอีกเพื่อผลกำไร ซึ่งอาจนำไปสู่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ยั่งยืนได้

ดร. ตรัน ซวน ลวง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม กล่าวว่า ที่ดินที่นำออกประมูลในเขตชานเมืองฮานอย เช่น เขตแทงห์โอไอและเขตฮว่าดึ๊ก... ได้ราคาที่สูงกว่าราคาตลาดมาก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปั่นราคาและการปั่นราคาโดยกลุ่มนักเก็งกำไร ท่านได้สังเกตการณ์การประมูลที่ผ่านมา พบว่ามีนักลงทุนจากจังหวัดไฮเดือง บักนิญ และบักเกียง เข้าร่วมและเสนอราคาสูง นี่เป็นปัจจัยที่จะผลักดันราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นในอนาคต ทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงเข้าถึงตลาดได้ยาก ดังนั้น ดร. ตรัน ซวน ลวง จึงเสนอแนะว่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการปั่นราคา ควรเพิ่มเงินมัดจำเป็น 50% ของมูลค่าเริ่มต้น และที่ดินที่นำออกประมูลควรซื้อขายหรือจดทะเบียนได้หลังจาก 1-2 ปี หรือหากขายต่อภายในระยะเวลาดังกล่าว ควรเก็บภาษีในอัตราที่สูงขึ้น

ประชาชนต้องระมัดระวังตัวอยู่เสมอ

จากการสังเกตการณ์ของนักข่าวจากหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong และสถิติราคาในอดีตจาก batdongsan.com.vn พบว่า ราคาเสนอขายที่ดินเปล่าทั่วไปในตำบลเทียนเยน อำเภอฮว่าดึ๊ก ในไตรมาสที่สองของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 43 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 48% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่วนราคาเสนอขายที่ดินในตำบลใกล้เคียงมีตั้งแต่ 22-62 ล้านดง/ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและการคมนาคมขนส่ง

ความสนใจและราคาที่ดินในชานเมืองฮานอยเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากปัจจัยด้านการวางผังเมืองและกิจกรรมการประมูล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 การค้นหาที่ดินในเขตดงอาน จาลัม ทัคทัต และกว็อกโอไอ (นครฮานอย) เพิ่มขึ้น 48%-104% และความต้องการที่เพิ่มขึ้นนี้ส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองเหล่านี้สูงขึ้น 4% ถึง 24% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2566

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า การประมูลที่ดินจะยังคงคึกคักต่อไปจนถึงสิ้นปี เนื่องจากยังไม่มีการนำกรอบราคาที่ดินใหม่มาใช้ การกำหนดราคาเริ่มต้นโดยอิงจากกรอบราคาที่รัฐกำหนดในปัจจุบัน จะส่งผลให้ราคาต่ำกว่าที่ดินประเภทอื่นมาก ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงท่ามกลางความคึกคักของการประมูลที่ดินโดยเฉพาะ และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป ซึ่งได้รับอิทธิพลและผลกระทบจากหลายปัจจัย ผู้คนจึงจำเป็นต้องระมัดระวังก่อนลงทุนหรือพิจารณาความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

ขาดเครื่องมือในการรักษาเสถียรภาพราคาที่ดิน

ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว กล่าวว่า นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากโทรศัพท์ไปทั่วทุกหนทุกแห่งเพื่อสอบถามเกี่ยวกับการซื้อที่ดินและบ้าน และไปเยี่ยมชมอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆ ที่เพื่อปั่นราคาตลาดให้สูงขึ้นอย่างผิดปกติ การประมูลที่ดินในชานเมืองฮานอยในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมามีขนาดเล็กมาก ดังนั้นนักเก็งกำไรจึงต้องการใช้การประมูลเหล่านี้เพื่อผลักดันราคาให้สูงขึ้น โดยแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินกำลังเพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง และชี้นำผู้คนไปสู่ราคาที่สูงขึ้น ในขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งบนถนนสายหลักในใจกลางฮานอยกำลังปิดตัวลงเนื่องจากความนิยมที่เพิ่มขึ้นของอีคอมเมิร์ซ ในขณะที่ราคาที่ดินในชานเมืองกลับพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอิทธิพลของภาคธุรกิจ “เรายังขาดเครื่องมือในการบริหารจัดการตลาดที่ดิน ในปี 2547 รัฐบาลได้สั่งห้ามการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดิน เนื่องจากไม่สอดคล้องกับการพัฒนาเมืองสมัยใหม่ หลายคนซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่พัฒนา ที่ดินไม่ได้ถูกนำไปลงทุนหรือพัฒนา แต่เงินกลับสะสมอยู่ตรงนั้น ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับล่าสุดก็ห้ามการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินในเมืองพิเศษ เมืองประเภทที่ 1 เมืองประเภทที่ 2 และเมืองประเภทที่ 3 เราได้เข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินแล้ว แต่เรายังขาดเครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่ง นั่นคือ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยรักษาเสถียรภาพราคาในตลาด” ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว กล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm