การประมูลที่ดิน “ร้อนระอุ” อีกครั้ง

เมื่อไม่นานมานี้ ตลาดที่ดินในเขตชานเมือง ของฮานอย กลายเป็นตลาดที่ “ร้อนแรง” กว่าที่เคย เนื่องจากการประมูลที่ดินถูก “ขายหมด” อย่างต่อเนื่อง ราคาประมูลที่ประสบความสำเร็จในรอบต่อๆ มาได้ทำลายสถิติของรอบก่อนๆ อย่างต่อเนื่อง

สูงกว่าพื้นที่รอบข้าง 2-3 เท่า

โดยเฉพาะเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอดานฟองประสบความสำเร็จในการจัดการประมูลที่ดิน 85 แปลง รวมถึงแปลงที่ถูกรางวัลด้วยราคา 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นสองเท่าของราคาเริ่มต้น เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม การประมูลที่ดิน 68 แปลงในอำเภอทานห์โอยมีเอกสารเข้าร่วม 7,000 รายการ รวมถึงแปลงที่ถูกรางวัลด้วยราคามากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้หลายคนประหลาดใจ

และล่าสุดการประมูลที่ดินแปลงใหญ่ที่ตำบลเตี๊ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ดำเนินไปเป็นเวลาเกือบ 19 ชั่วโมง ตั้งแต่วันที่ 19 สิงหาคม ถึงเวลา 04.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ตามรายงานของผู้จัดงาน การประมูลที่ดินแปลงใหญ่ 19 แปลง ในพื้นที่ลองคุ้ก ตำบลเตี๊ยนเยน มีผู้เข้าร่วม 517 ราย มีเอกสารลงทะเบียน 1,100 ชุด การประมูลครั้งนี้ตึงเครียด ตื่นเต้น และเหนื่อยล้าสำหรับทั้งผู้จัดงานและผู้ประมูล หลายคนออกจากการประมูลก่อนกำหนด เนื่องจากมีที่ดินหลายแปลงถูกเสนอขายในราคาที่สูงเกินไป ในลักษณะของการ "พยายามบีบให้ราคาสูง" หรือ "ซื้อโดยไม่คำนึงถึงราคา"

ในขณะที่นักลงทุนกำลังเสนอราคา นอกการประมูลก็มีกลุ่มนายหน้าและสมาคมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมาเข้าร่วม โดยเปิดโหมดสตรีมมิ่ง วิดีโอ สดบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดีย เพื่อรายงานบรรยากาศรอบๆ พื้นที่การประมูลเพื่อปรับราคาและเก็งกำไร

ส่งผลให้แปลง LK03-12 (แปลงมุม 3 หน้ากว้าง) เนื้อที่กว่า 113 ตรว. ถูกประมูลไปสูงถึง 133.3 ล้านดอง/ตรว. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า (7.3 ล้านดอง/ตรว.) ส่วนแปลงที่เหลือมีราคาประมูลอยู่ที่ 97.3-127.3 ล้านดอง/ตรว. โดยแปลงที่ถูกประมูลต่ำที่สุดอยู่ที่ 91.3 ล้านดอง/ตรว.

นายหน้าบางคนที่เข้าร่วมกล่าวว่าราคาประมูลนั้นสูงกว่าราคาตลาดปัจจุบันในพื้นที่นี้มาก ซึ่งถือเป็นราคาสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในเขตชานเมืองของฮานอย

จากการเก็บข้อมูลเมื่อช่วงเช้าของวันที่ 20 ส.ค. หลังการประมูลสิ้นสุดลง ยังคงมีนายหน้าอสังหาฯ จำนวนมากที่ดำเนินการประมูลในพื้นที่หมู่บ้านลองคุค นายหน้าบางรายกล่าวว่าที่ดินที่ประมูลได้หลังการประมูลถูกขายออกไปในราคาส่วนต่าง 300-500 ล้านดอง ขึ้นอยู่กับพื้นที่และทำเล "ราคาที่ดินแปลง LK03-12 (แปลงมุม 3 ด้าน) พื้นที่กว่า 113 ตร.ม. ราคาประมูล 133.3 ล้านดอง/ตร.ม. ถูกขายให้กับผู้ชนะการประมูลในราคาโอน 300 ล้านดอง ส่วน 2 แปลงที่มีราคาประมูลต่ำสุด 91.3 ล้านดอง/ตร.ม. ถูกขายให้กับผู้ประมูลที่ชนะการประมูลในราคาโอน 600 ล้านดอง/แปลง" นายหน้ารายหนึ่งกล่าว

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่าผลการประมูลที่ดินที่มีราคาสูงเช่นนี้จะทำให้ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการใหม่มีราคาแพงขึ้น ในขณะเดียวกัน ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในบริเวณโดยรอบจะมีความคิดที่จะดันราคาขายที่ดินของตนให้สูงขึ้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างกะทันหันอาจทำให้เกิดกระแสการเก็งกำไรที่ดิน ซึ่งหลายคนรีบเร่งซื้อที่ดินโดยหวังจะทำกำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวอาจทำให้เกิดสถานการณ์ที่เงินหยุดนิ่งในที่ดินแทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ อื่นๆ

นายตวน กล่าวว่า เครื่องมือประวัติราคาของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาประมูลที่ดิน 19 แปลงใน LK03 และ LK03 ในตำบลเตียนเยน จังหวัดหว่ายดึ๊ก สูงกว่าราคาทั่วไปในตลาดถึง 2-3 เท่า

ที่ดินเปล่า 19 แปลงที่เพิ่งประมูลไป ในพื้นที่ลองคุ้ก ตำบลเตี่ยนเยน เขตหว่ายดึ๊ก เมืองฮานอย ภาพโดย : HUU HUNG

มีอะไรผิดปกติมั้ย?

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่าตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว อสังหาริมทรัพย์หลายกลุ่มในฮานอยมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาสูง (เกือบ 60 ล้านดอง/ตร.ม. และมีแนวโน้มจะซบเซา) ทำให้อัตรากำไรจากการลงทุนลดลงอย่างรวดเร็ว สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบในโครงการบ้านจัดสรรและเขตเมืองบางแห่งก็อยู่ที่ระดับหลายร้อยล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงจำเป็นต้องหันไปหาที่ดินในเขตชานเมือง ซึ่งที่ดินที่นำมาประมูลนั้นน่าสนใจกว่า

นายดิงห์ กล่าวว่า เมื่อกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งทำให้การแบ่งย่อยและการขายที่ดินมีความเข้มงวดมากขึ้น ความต้องการที่ดินในเขตชานเมืองก็เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อมูลที่ว่าเขตบางแห่งในฮานอยกำลังเตรียมที่จะกลายเป็นเขตในปี 2025 ได้ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของทั้งประชาชนและนักลงทุน ทำให้มีผู้คนหลายพันคนไปประมูลที่ดิน ในขณะที่การประมูลหลายแห่งในช่วงปลายปี 2023 กลับเงียบเหงา และที่ดินหลายแปลงต้องเลื่อนออกไปเนื่องจากไม่มีผู้เข้าร่วม

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับสื่อมวลชนว่า ราคาประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย ซึ่งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 30-40 กม. ซึ่งพุ่งสูงขึ้นเป็นกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ถือเป็นเรื่องผิดปกติ ที่ดินในเขตชานเมืองมีราคาสูงจนคนทั่วไปไม่สามารถซื้อได้

ทนายความเหงียน วัน ไห (สมาคมทนายความฮานอย) กล่าวว่า การประมูลที่ดินคาดว่าจะส่งผลดีต่องบประมาณท้องถิ่นในทันที แต่หากไม่ได้รับการจัดการอย่างเข้มงวด อาจก่อให้เกิดผลเสียหลายประการ บทเรียนที่ชัดเจนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็คือ การดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นไม่เพียงแต่จะรบกวนตลาดเท่านั้น แต่ยังสร้างเงื่อนไขให้ผู้เก็งกำไรดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นเพื่อทำกำไร ซึ่งอาจก่อให้เกิดฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ยั่งยืน

ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยังได้กล่าวอีกว่าราคาที่ดินที่ประมูลในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น ถั่นโอย ฮว่าย ดึ๊ก... สูงกว่าราคาตลาดมาก ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะการปั่นราคาและ "ราคาพุ่งสูง" ของกลุ่มเก็งกำไร จากการประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ กลุ่มนักลงทุนจากไฮ ดึ๊ก บั๊ก นิงห์ บั๊ก ซาง... เข้าร่วมการประมูลและจ่ายราคาสูง ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะผลักดันให้ราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นในอนาคต ทำให้ผู้ที่มีความต้องการจริงเข้าถึงได้ยาก ดังนั้น ดร. ตรัน ซวน เลือง จึงเสนอว่าเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและราคาพุ่งสูง จำเป็นต้องเพิ่มเงินมัดจำเป็น 50% ของมูลค่าเดิม และที่ดินที่ประมูลจะต้องซื้อขายหลังจาก 1-2 ปี มีการรับรองเอกสาร หรือหากโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเวลาดังกล่าว จะมีการเรียกเก็บภาษีสูง...

ผู้คนต้องตื่นตัวอยู่เสมอ

ตามบันทึกจริงของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong และตามเครื่องมือสถิติราคาทางประวัติศาสตร์ของเว็บไซต์ batdongsan.com.vn ราคาขายที่ดินทั่วไปในตำบล Tien Yen อำเภอ Hoai Duc ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 อยู่ที่ประมาณ 43 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้นประมาณ 48% เมื่อเทียบกับ 1 ปีก่อน ราคาขายที่ดินในตำบลใกล้เคียงตำบล Tien Yen อยู่ที่ 22-62 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นอยู่กับที่ตั้งและความสะดวกในการเชื่อมต่อการจราจร

ความสนใจและราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นเนื่องมาจากกิจกรรมการวางแผนและการประมูล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ที่ดินในเขต Dong Anh, Gia Lam, Thach That, Quoc Oai (ฮานอย) มีการค้นหาเพิ่มขึ้นจาก 48% เป็น 104% ความต้องการที่เพิ่มขึ้นผลักดันให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นจาก 4% เป็น 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2023

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ คาดการณ์ว่าตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี การประมูลที่ดินจะยังคงดำเนินต่อไป แม้ว่าจะไม่มีการประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่แล้วก็ตาม โดยการกำหนดราคาเริ่มต้นที่ใช้ตามกรอบราคาของรัฐในปัจจุบันจะต่ำกว่าที่ดินประเภทอื่นมาก ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก "ความร้อนแรง" ของการประมูลที่ดินโดยเฉพาะ และกลุ่มอสังหาฯ ทั่วไปอันเนื่องมาจากอิทธิพลและผลสืบเนื่องของปัจจัยต่างๆ ข้างต้น ผู้คนจึงต้องตื่นตัวก่อนลงทุนหรือมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

ขาดเครื่องมือในการรักษาเสถียรภาพราคาที่ดิน

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo กล่าวว่านายหน้าหลายคนกำลังโทรไปสอบถามเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกที่ ไปดูอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆ แห่งเพื่อกระตุ้นราคาตลาด การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมามีขนาดเล็กมาก ดังนั้นนักเก็งกำไรจึงต้องการใช้การประมูลที่ดินเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น ซึ่งพิสูจน์ได้ว่าราคาที่ดินกำลังสูงขึ้นจริง ทำให้ผู้คนตั้งราคาสูงขึ้น ในขณะที่บ้านหลายหลังบนถนนสายหลักของฮานอยปิดและว่างเปล่าเนื่องจากอีคอมเมิร์ซได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ แต่ราคาที่ดินในเขตชานเมืองกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งหมายความว่ามีผลกระทบจากชุมชนธุรกิจ “เราขาดเครื่องมือในการจัดการตลาดที่ดิน ในปี 2004 รัฐบาลได้สั่งห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน เนื่องจากการแบ่งย่อยและการขายที่ดินไม่เหมาะสมกับกระบวนการพัฒนาเมืองสมัยใหม่ หลายคนซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้ที่นั่น ที่ดินไม่ได้ถูกลงทุนหรือพัฒนา แต่เก็บเงินไว้ที่นั่น ทำให้ที่ดินเพิ่มขึ้นหลายเท่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ยังห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ เขตเมืองประเภทที่ 1 เขตเมืองประเภทที่ 2 และพื้นที่เมืองประเภทที่ 3 เราได้เข้มงวดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินแล้ว แต่ยังขาดเครื่องมือเดียว คือ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรักษาเสถียรภาพราคาตลาด” ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo กล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm