ล่าสุดสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมพิจารณาและเสนอนายกรัฐมนตรีเพิ่มค่าใช้จ่าย 2 รายการ ได้แก่ ค่าเงินสำรองและค่าดอกเบี้ยเงินกู้ เข้าไปในข้อ 3 มาตรา 5d ของ "ร่างพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน"
การขจัดอุปสรรคในการประเมินมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์
นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า สมาคมยินดีกับความพยายามอันยิ่งใหญ่ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในการทำให้ "ร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน" เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งหากประกาศใช้ในเร็วๆ นี้ จะช่วยขจัดอุปสรรคในการประเมินค่าเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หลายร้อยโครงการ
การออก "ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน" ก่อนกำหนด จะช่วยขจัดอุปสรรคในการประเมินราคาเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หลายร้อยโครงการ
การออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดินก่อนกำหนด ตามที่ประธาน HoREA กล่าว จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าจะไม่มีการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน และให้ลูกค้าและผู้ลงทุนโครงการสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐได้
พร้อมกันนี้ยังรับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย (รวมถึงบุคคลต่างชาติ) ที่ได้รับ "สมุดสีชมพู" และผู้ลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงิน 5% ที่เหลือของมูลค่าสัญญา และการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินล่าช้าไม่ได้เกิดจาก "ความผิด" ของผู้ลงทุน
อย่างไรก็ตาม HoREA พบว่ามาตรา 3 มาตรา 5d แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 แก้ไขและเพิ่มเติมในมาตรา 8 มาตรา 1 ไม่ได้รวมรายการสองรายการ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินระหว่างการก่อสร้างและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้
เป็นการไม่สมเหตุสมผลและไม่สมดุลอย่างแท้จริงระหว่างการคำนวณ “ประมาณการต้นทุนการพัฒนาที่ดินรวมของแปลงที่ดิน พื้นที่ดิน” ในข้อ 3 และการคำนวณ “ประมาณการรายได้การพัฒนาที่ดินรวมของแปลงที่ดิน พื้นที่ดิน” ในข้อ 2
ตาม HoREA "วิธีการส่วนเกินจะดำเนินการโดยนำรายได้การพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดิน พื้นที่ดิน โดยพิจารณาจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดิน แผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ"
และในมาตรา 5d วรรค 2 หมวด "ประมาณการรายได้รวมจากการพัฒนาที่ดินและพื้นที่ดิน" คำนึงถึงปัจจัย "ความผันผวนของราคาโอนและราคาค่าเช่าในช่วงระยะเวลาการดำเนินโครงการ"
เสนอให้เพิ่มอีก 2 ประเภทค่าใช้จ่าย
อย่างไรก็ตาม ข้อ 3 ข้อ 5d ในส่วน "การประมาณต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดิน" ไม่ได้คำนึงถึงปัจจัย "ต้นทุนฉุกเฉิน" ซึ่งไม่สมดุลและไม่สมเหตุสมผล
เพราะในความเป็นจริงแล้วในระหว่างการดำเนินโครงการมักมีต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเพิ่มเติมเกิดขึ้น ดังนั้นการจัดทำ “ต้นทุนฉุกเฉิน” จึงมีความจำเป็นมาก
HoREA เสนอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมพิจารณาเสนอต่อ นายกรัฐมนตรี โดยเพิ่มประเภทค่าใช้จ่ายอีก 2 ประเภทลงในพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดิน ฉบับที่ 44/2014/ND-CP
นอกจากนี้ ตามที่นายเล ฮวง ชาว กล่าว “ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย” คือค่าใช้จ่ายจริงของนักลงทุนโครงการทั้งหมด รวมถึงกิจการอสังหาริมทรัพย์ด้วย
มาตรา 2 ข้อ 14 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และข้อ c ข้อ 2 ข้อ 9 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568) ทั้งสองฉบับกำหนดว่า "ผู้ประกอบการประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ผ่านโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของทุนจดทะเบียนรวมสำหรับโครงการที่มีขนาดการใช้ที่ดินน้อยกว่า 20 ไร่ ไม่น้อยกว่าร้อยละ 15 ของทุนจดทะเบียนรวมสำหรับโครงการที่มีขนาดการใช้ที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป และต้องมั่นใจว่ามีศักยภาพในการระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุน"
ในกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการดำเนินโครงการหลายโครงการพร้อมๆ กัน จะต้องมีทุนจดทะเบียนที่เพียงพอเพื่อให้อัตราส่วนของโครงการแต่ละโครงการข้างต้นสามารถดำเนินโครงการทั้งหมดได้
ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องระดมแหล่งเงินทุนอื่นๆ รวมถึงเงินกู้ ดังนั้น “ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย” จึงเป็นค่าใช้จ่ายจริงของนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกคน
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน ตามบทบัญญัติของข้อ ก วรรค 3 มาตรา 16 แห่งพระราชกฤษฎีกา 132/2020/ND-CP ระบุว่า “ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมที่หักได้เมื่อคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษีสำหรับวิสาหกิจที่มีธุรกรรมกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมหลังหักดอกเบี้ยเงินฝากและดอกเบี้ยเงินกู้ที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาของผู้เสียภาษี ซึ่งหักได้เมื่อคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษีของวิสาหกิจไม่เกินร้อยละ 30 ของกำไรสุทธิรวมจากกิจกรรมทางธุรกิจในช่วงระยะเวลา บวกกับค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยหลังหักดอกเบี้ยเงินฝากและดอกเบี้ยเงินกู้ที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลา บวกกับค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาของผู้เสียภาษี”
ดังนั้น HoREA จึงเสนอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมพิจารณาเสนอต่อนายกรัฐมนตรี เพิ่มรายการค่าใช้จ่าย 2 รายการ ได้แก่ "ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน" และ "ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้" ลงในมาตรา 3 มาตรา 5d แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 แก้ไขและเพิ่มเติมในมาตรา 8 มาตรา 1 แห่ง "ร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน"
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)