อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ สร้างความประหลาดใจเกี่ยวกับราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ และสิทธิของเจ้าของบ้าน

เงินทุน FDI ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่ง การสำรวจราคาอพาร์ตเมนต์บางโครงการในโฮจิมินห์ กฎระเบียบเกี่ยวกับสิทธิของเจ้าของบ้าน... เป็นข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

เงินทุน FDI มีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในการเคลียร์อุปทานและสร้างมาตรฐานตลาด (ภาพ: Linh An)

การไหลเข้าของ FDI สู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ข้อมูลล่าสุดจากสำนักงานสถิติแห่งชาติเวียดนาม ณ วันที่ 31 สิงหาคม มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนในเวียดนามอยู่ที่ 20.52 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นกว่า 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนเกือบ 20% ของมูลค่าการลงทุนใหม่ทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันถึง 5.1 เท่า หากรวมมูลค่าการลงทุนใหม่และมูลค่าการลงทุนที่ปรับปรุงแล้ว มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนในกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2.55 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 3.7 เท่าจากช่วงเดียวกัน และคิดเป็นเกือบ 14.4% ของมูลค่าการลงทุนใหม่ทั้งหมด

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า เงินทุนจากต่างประเทศ (FDI) มีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ในการขจัดปัญหาอุปทานและสร้างมาตรฐานตลาดด้วยเกณฑ์การลงทุนจากต่างประเทศที่เข้มงวด ทั้งในด้านกฎหมาย การวางแผน และวิธีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ เงินทุนจากต่างประเทศจะส่งผลกระทบต่อภาคส่วนต่างๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม สำนักงาน ที่อยู่อาศัย และรีสอร์ท ซึ่งเป็นประเภทที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจโดยตรง

นายก๊วก อันห์ ระบุว่า กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการแล้ว ส่งผลให้เกิดเส้นทางที่ชัดเจนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการพัฒนา เศรษฐกิจ ที่มั่นคงและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ นักลงทุนต่างชาติมีความเชื่อมั่นและหลั่งไหลเข้าสู่เวียดนามมากขึ้นด้วยการสนับสนุนจากบริษัทกฎหมาย

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการของ Savills Vietnam กล่าวว่า กลุ่มธุรกิจบางกลุ่ม เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก รีสอร์ท สำนักงาน และที่อยู่อาศัย มีการพัฒนาในเชิงบวก ซึ่งได้รับความช่วยเหลือจากเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ

โดยเฉพาะในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก อิออนมอลล์ยังคงเดินหน้าขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องด้วยการเปิดตัวอิออนมอลล์เว้ (8.6 เฮกตาร์) ในเดือนกันยายน หน่วยงานนี้ยังได้ซื้อที่ดินขนาด 10.5 เฮกตาร์ในถั่นฮวา เพื่อสร้างศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคกลาง และได้อนุมัติแผนแม่บท 1/500 สำหรับโครงการอิออนมอลล์เบียนฮวา (12 เฮกตาร์) ขณะเดียวกัน Becamex IDC ยังได้เริ่มโครงการอาคารพาณิชย์ขนาด 7 เฮกตาร์ใน บิ่ญเซือง นิวซิตี้อีกด้วย

ในภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท นักท่องเที่ยวต่างชาติกำลังเดินทางกลับเวียดนาม โดยมีนักท่องเที่ยวมากกว่า 11.4 ล้านคนในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้น 45.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับปี 2562 คาดว่าภายในปี 2571 โครงการโรงแรม 191 แห่งจะมีห้องพักรวมประมาณ 49,800 ห้อง โดย 75% ของอุปทานใหม่นี้เป็นกลุ่มระดับกลางถึงระดับสูง โดย 70% เป็นแบรนด์ของเครือโรงแรมหรูระดับสากล ทำให้เวียดนามกลายเป็นตลาดสำคัญในภูมิภาค

ในตลาดที่อยู่อาศัย Cosmos Initia, TT Capital และ Koterasu Group เปิดตัวโครงการ TT AVIO ในบิ่ญเซือง โดยมีอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดเกือบ 2,000 ยูนิต Vinhomes ได้เปิดตัวโครงการ Vinhomes Global Gate บนพื้นที่ 385 เฮกตาร์ใน ฮานอย ซึ่งรวมถึงอพาร์ทเมนต์แบบเตี้ยมากกว่า 4,100 ยูนิตและอพาร์ทเมนต์แบบสูง 12,600 ยูนิต

ในส่วนของตลาดสำนักงาน จะมีการเพิ่มพื้นที่สำนักงานในนครโฮจิมินห์ประมาณ 35,000 ตารางเมตรในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จากโครงการเกรด B และ C จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ Thaisquare The Merit, Vinatex Building และ CMC Tower B ในกรุงฮานอย โครงการเกรด A จำนวน 2 โครงการ ได้แก่ Taisei Ha Noi Office Tower และ Heritage West Lake จะมีการเพิ่มพื้นที่สำนักงานอีก 46,000 ตารางเมตรภายในสิ้นปีนี้

คุณทรอย กริฟฟิธส์ กล่าวว่า ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าโครงการที่มีแหล่งเงินทุนจากต่างประเทศเข้ามามีส่วนร่วมนั้น จะช่วยสร้างความโปร่งใสและความชัดเจนทางกฎหมาย สำหรับนักลงทุนต่างชาติ นี่คือเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการตัดสินใจลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

ราคาขายอพาร์ทเม้นท์ใกล้แตะ 500 ล้านดอง/ตรม.

ตามรายงานตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 โดย DKRA Group พบว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และบิ่ญเซือง

ความต้องการของตลาดเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว ส่วนใหญ่มาจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวขายในเดือนนี้ในจังหวัดบิ่ญเซืองและลองอัน

ข้อมูลจาก DKRA Group แสดงให้เห็นว่าราคาขายเบื้องต้นของอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงเนื่องจากแรงกดดันด้านต้นทุนการผลิต ราคาขายของบางโครงการในจังหวัดที่ติดกับนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 3-8% เมื่อเทียบกับยอดขายรวมในช่วง 3-6 เดือนก่อนหน้า

สำหรับตลาดรอง ราคาขายและสภาพคล่องยังคงฟื้นตัว โดยธุรกรรมมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีหนังสือสีชมพูแล้วหรืออยู่ในระหว่างเตรียมส่งมอบบ้าน

ในส่วนของราคาขายของอพาร์ทเมนต์หลัก ตามข้อมูลของกลุ่ม DKRA ในนครโฮจิมินห์ ราคาจะอยู่ระหว่าง 30 - 493 ล้านดอง/ตร.ม. บิ่ญเซือง 26 - 59 ล้านดอง/ตร.ม. บาเรีย-หวุงเต่า 35 - 61 ล้านดอง/ตร.ม. ด่งนาย 33 - 41 ล้านดอง/ตร.ม. ลองอัน 21 - 29 ล้านดอง/ตร.ม.

จากการวิเคราะห์การเข้าถึงที่อยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วงปี พ.ศ. 2562-2566 ราคาที่อยู่อาศัยในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปี ซึ่งเท่ากับการเพิ่มขึ้นของรายได้ส่วนบุคคล ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้กำลังขยายกว้างขึ้น ทำให้ผู้คนเป็นเจ้าของบ้านได้ยากขึ้น

ในแต่ละปี ผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนรุ่นใหม่ในนครโฮจิมินห์ต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม อุปทานยังคงไม่เพียงพอต่อความต้องการ

จากการสำรวจพบว่าโครงการอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในนครโฮจิมินห์ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และตั้งอยู่ทางตะวันออกของไซ่ง่อน ยกตัวอย่างเช่น โครงการอีตันพาร์คในนครทูดึ๊กเฟสต่อไปนั้น Gamuda Land เสนอขายในราคาเฉลี่ย 140 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

Masterise Home เพิ่งเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ 2 อาคารในโครงการ Masteri Grand View ราคาเริ่มต้น 100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเป็นโครงการอาคารสูงแห่งแรกของ The Global City หรือ Thu Duc City ซึ่งเป็นเขตเมืองใหม่

ที่ Vinhomes Grand Park Urban Area ใน Thu Duc City เฟสต่อไปของโครงการ The Opus One ก็เปิดขายในราคาประมาณ 100 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน หลังจากสร้างห้องใต้ดิน 5 ห้องเสร็จแล้ว โครงการ King Crown Infinity กำลังเปิดขายผลิตภัณฑ์ชุดต่อไป โดยมีราคาขายตั้งแต่ 100 - 125 ล้านดอง/ตร.ม.

ตามแผนงาน ในโครงการเมืองสีเขียว เมืองจะจัดสรรที่ดินจำนวน 67,216.8 ตารางเมตร เพื่อสร้างโรงเรียนและสถานที่สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

บริษัท Vingroup ได้รับมอบที่ดินกว่า 127.4 เฮกตาร์เพื่อสร้างโครงการเมืองสีเขียว

คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยเพิ่งตัดสินใจส่งมอบที่ดินกว่า 127.4 เฮกตาร์ (ระยะที่ 1) ในเขตเทศบาล Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap, Lien Ha ในเขต Dan Phuong ซึ่งได้เคลียร์พื้นที่เรียบร้อยแล้ว ให้กับ Vingroup Corporation - JSC เพื่อดำเนินโครงการพื้นที่อเนกประสงค์ในเมือง - Green City

ตามมติคณะกรรมการประชาชนฮานอยหมายเลข 6011/QD-UBND ลงวันที่ 18 พฤศจิกายน พ.ศ. 2567 จากพื้นที่ทั้งหมดกว่า 127.4 เฮกตาร์ที่ได้รับการจัดสรรในระยะแรก มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจำนวน 409,786.6 ตารางเมตร โดยมีรูปแบบการใช้ที่ดินเป็นการจัดสรรที่ดินของรัฐพร้อมการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

พื้นที่ที่จะส่งมอบในครั้งนี้ประกอบด้วยที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 296,011.7 ตร.ม. ที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงจำนวน 113,774.9 ตร.ม. โดยมีฟังก์ชั่นการใช้งานต่างๆ เช่น บริการเชิงพาณิชย์ สำนักงาน โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ ฯลฯ

ตามแผน ในโครงการเมืองสีเขียว เมืองจะจัดสรรที่ดินจำนวน 67,216.8 ตารางเมตร เพื่อสร้างโรงเรียนและสถานที่สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินคือ การเช่าที่ดินโดยรัฐและเรียกเก็บค่าเช่าเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า ระยะเวลาเช่า 50 ปี โครงการนี้ประกอบด้วยการสร้างโรงเรียนมัธยมต้น โรงเรียนประถมศึกษา โรงเรียนอนุบาล สถานบริการเชิงพาณิชย์ ตลาด... การบริหารเมือง กิจกรรมชุมชน ศูนย์การแพทย์ บ้านวัฒนธรรม และกิจกรรมชุมชน

นอกจากนี้ เมืองยังกำหนดพื้นที่ 702,065.7 ตารางเมตรสำหรับปลูกต้นไม้และจราจร โดยรัฐจัดสรรพื้นที่นี้โดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน พื้นที่ 17,470.7 ตารางเมตรสำหรับก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ได้แก่ พื้นที่บำบัดน้ำเสีย พื้นที่ถ่ายโอนขยะมูลฝอย พื้นที่โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่วางแผนไว้ โรงงานน้ำ สถานีสูบน้ำ พื้นที่เหนือพื้นดินของโครงการ 11,939.4 ตารางเมตรสำหรับสนามหญ้า ถนนภายใน งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค และปลูกต้นไม้เพื่อใช้ร่วมกัน

บริษัท วินกรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น - JSC มีหน้าที่รับผิดชอบในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค การบำรุงรักษาและซ่อมแซมโครงการหลังจากการลงทุนก่อสร้าง และส่งมอบให้รัฐบาลท้องถิ่นบริหารจัดการและใช้ร่วมกันในเมือง

ที่น่าสังเกตคือ ในโครงการนี้ เทศบาลได้จัดสรรที่ดินจำนวน 8,945.6 ตารางเมตร ในแปลงที่ดินที่มีสัญลักษณ์ตั้งแต่ C-TT5.1 ถึง C-TT5.7 ไว้สำหรับพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ บริษัท วินกรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เป็นผู้รับผิดชอบการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส และหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น จะดำเนินการส่งมอบให้แก่อำเภอ รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินคือ รัฐจัดสรรที่ดินโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สิทธิของเจ้าของบ้าน

มาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดสิทธิของเจ้าของบ้านและผู้ใช้บ้านไว้ดังต่อไปนี้

1. เจ้าของบ้านที่เป็นองค์กรในประเทศ บุคคลธรรมดา หรือคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ มีสิทธิ์ดังต่อไปนี้:

ก) มีสิทธิที่จะได้รับการคุ้มครองโดยไม่ละเมิดต่อที่อยู่อาศัยตามกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายของตน

ข) การใช้ที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยและวัตถุประสงค์อื่นใดที่กฎหมายไม่ได้ห้ามไว้

ค) ได้รับหนังสือรับรองการมีกรรมสิทธิ์ในบ้านตามกฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดินและที่ดินตามกฎหมายนี้

ง) การขาย การให้เช่า การบริจาค การแลกเปลี่ยน การยกมรดก การจำนอง การบริจาคทุนทรัพย์พร้อมที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ กฎหมายที่ดิน และบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง การโอนสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย การเช่า การให้ยืม การให้เช่า การอนุญาตให้บริหารจัดการที่อยู่อาศัย และสิทธิอื่นๆ ตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีที่มีการบริจาคหรือยกมรดกที่อยู่อาศัยให้แก่บุคคลที่ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม บุคคลดังกล่าวจะมีสิทธิ์ได้รับเฉพาะมูลค่าของที่อยู่อาศัยนั้นเท่านั้น

ในกรณีที่กฎหมายที่ดินมีบทบัญญัติอื่นเกี่ยวกับสิทธิของเจ้าของบ้านที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งเป็นชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ บทบัญญัติดังกล่าวจะถูกนำมาใช้

ง) การใช้สาธารณูปโภคร่วมกันในเขตที่อยู่อาศัยนั้นตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้และบทบัญญัติแห่งกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

กรณีเป็นเจ้าของอาคารชุด มีสิทธิร่วมเป็นเจ้าของและใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดและโครงสร้างพื้นฐานส่วนกลางของอาคารชุดนั้น ยกเว้นสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจหรือต้องส่งมอบให้รัฐตามบทบัญญัติของกฎหมายหรือตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่าซื้อที่อยู่อาศัย

ข) การบำรุงรักษา ซ่อมแซม รื้อถอน และก่อสร้างใหม่บ้านเรือนตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้และกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ก) มีสิทธิเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ได้รับการคุ้มครองตามบทบัญญัติของมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัตินี้

ข) ร้องเรียน ประณาม และฟ้องร้องดำเนินคดีเกี่ยวกับการกระทำที่ละเมิดสิทธิความเป็นเจ้าของโดยชอบธรรมของตนและการกระทำอื่นที่ละเมิดกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

i) สิทธิอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

2. เจ้าของบ้านซึ่งเป็นองค์กรหรือบุคคลต่างประเทศมีสิทธิตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 20 แห่งพระราชบัญญัตินี้

3. ผู้ใช้ที่อยู่อาศัยซึ่งมิใช่เจ้าของบ้านมีสิทธิใช้สิทธิในการจัดการและใช้งานที่อยู่อาศัยตามข้อตกลงกับเจ้าของบ้าน

ดังนั้นเจ้าของบ้านจึงมีสิทธิตามที่กำหนดไว้ข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-attracts-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html