จุดใหม่ที่ต้องรู้เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและแยกรวมแปลงที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 มีประเด็นใหม่ๆ มากมายที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ใช้ที่ดิน ทั้งนี้ ยกเว้น 7 กรณีที่ห้ามเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์และต้องได้รับอนุญาต ประชาชนมีสิทธิเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์และแยกแปลงที่ดินได้ตามระเบียบข้อบังคับ

การขยายสิทธิให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

โดยใช้ประโยชน์จากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งค่อนข้างยืดหยุ่นนี้ ตั้งแต่เดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 จนถึงปัจจุบัน เช่นเดียวกับจังหวัดอื่นๆ ประชาชนในจังหวัดเหงะอาน โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของเมืองวิญ และเขตและเมืองใกล้เคียงบางแห่ง ได้ใช้โอกาสนี้ในการดำเนินการแยกแปลงที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์จากที่ดินสวนและที่ดิน เพื่อการเกษตร ตามกฎหมายเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมาตรา 121 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 มีกรณีการแปลงสภาพเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน 7 กรณีที่ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ในกรณีอื่นๆ ผู้ใช้ที่ดินได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจต้องอำนวยความสะดวกขั้นตอนให้กับประชาชนตามกฎหมาย

ประชาชนเดินทางมาดำเนินการเรื่องที่ดิน ณ ศูนย์บริการบริหารสาธารณะเมืองวินห์ ภาพ: เหงียน ไห่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 7 กรณีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่มีอำนาจ:

- แปลงที่ดินปลูกข้าว ที่ดินป่าประโยชน์พิเศษ ที่ดินป่าอนุรักษ์ และที่ดินป่าเพื่อการผลิต ไปเป็นที่ดินประเภทอื่นในกลุ่มที่ดินเกษตรกรรม;

- แปลงที่ดินเกษตรกรรมให้เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม;

- แปลงที่ดินประเภทอื่นมาเป็นที่ดินปศุสัตว์รวมเมื่อมีการดำเนินโครงการปศุสัตว์รวมขนาดใหญ่;

- การแปลงที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรที่รัฐจัดสรรให้โดยไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรประเภทอื่นที่รัฐจัดสรรให้โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน

- การแปลงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่มิใช่ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย;

- แปลงที่ดินเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภค ที่ดินเพื่อประโยชน์สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ให้เป็นที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตรและธุรกิจ;

- การแปลงที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมและธุรกิจที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่อการค้าหรือบริการเป็นที่ดินเพื่อการค้าหรือบริการ

ไฟล์เกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน การแบ่งและรวมที่ดิน คิดเป็นมากกว่า 60% ของไฟล์การบริหารของศูนย์บริการการบริหารสาธารณะเมืองวินห์ ภาพ: เหงียน ไห่

นายเหงียน กง ถัน ผู้อำนวยการสำนักงานทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดินจังหวัด เหงะอาน กล่าวเสริมว่า หลังจากกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2024 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกคำสั่งหมายเลข 34/2024/QD-UBND ยกเลิกคำสั่งหมายเลข 28/2021/QD-UBND และคำสั่งอื่นๆ อีกจำนวนมาก โดยให้ระเบียบข้อบังคับที่ยืดหยุ่นมากขึ้นเกี่ยวกับขอบเขตที่ดินที่อยู่อาศัย เงื่อนไขในการแบ่งและรวมที่ดิน สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับประชาชน... ดังนั้น ในมาตรา 10 คำสั่งหมายเลข 34/2024/QD-UBND กำหนดว่าเมืองวินห์ เมือง อำเภอ เทศบาลในพื้นที่ชายแดนชายฝั่งทะเล ครัวเรือนที่มีที่ดินเปล่าที่มีพื้นที่ขั้นต่ำ 50 ตร.ม. ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการตามขั้นตอนการแบ่งและรวมที่ดินเพื่อออกหนังสือรับรองได้

ในส่วนของอำนาจหน้าที่ มาตรา 123 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 กำหนดให้อำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับองค์กรเป็นคณะกรรมการประชาชนจังหวัด และคณะกรรมการประชาชนอำเภอเป็นผู้อนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับบุคคล

นอกจากนี้ ในกรณีที่บุคคลเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเกษตรเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าหรือการบริการแม้จะไม่มีข้อจำกัดก็ตาม หากพื้นที่นั้นมีตั้งแต่ 0.5 เฮกตาร์ (5,000 ตร.ม.) ขึ้นไป จะต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดก่อนที่คณะกรรมการประชาชนอำเภอจะตัดสินใจ หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเมื่อได้รับมอบหมายตามกฎหมายจะต้องไม่กระจายอำนาจหรือออกใบอนุญาตใหม่อีกครั้ง

ภาระทางการเงินเพิ่มขึ้นตามบัญชีราคาที่ดินใหม่

ตัวแทนกรมสรรพากรภาค X กล่าวกับเราว่า ก่อนหน้านี้ ตามพระราชกฤษฎีกา 45/2024 ที่กำหนดแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2013 เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประชาชนจะต้องชำระเพียง 50% ของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณตามราคาที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น ทำนองเดียวกัน หากเปลี่ยนวัตถุประสงค์จากที่ดินสวนเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย จะมีการคิดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50%...

ขั้นตอนการบริหารจัดการ ณ จุดบริการครบวงจร ชุมชนหง็อกบีช เดียนโจว ภาพ: เหงียน ไห่

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน ตามพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP แนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ในวรรค 1 วรรค 2 มาตรา 8 ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย คือ 100% ของราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยภายหลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยลบด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินสวนก่อนหน้านี้คูณด้วยพื้นที่ที่ขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์ ด้วยเหตุนี้ เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ภาระผูกพันทางการเงินเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินภายใต้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556

อย่างไรก็ตาม ตามที่ประชาชนบางส่วนได้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแล้ว ปัจจุบันจังหวัดเหงะอานและจังหวัดอื่นๆ อีกหลายจังหวัดกำลังใช้บัญชีราคาที่ดินสำหรับระยะเวลา 2563-2567 ดังนั้น ระดับภาระผูกพันทางการเงินข้างต้นยังค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินใหม่ ตามมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง แนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ หากท้องถิ่นใดยังไม่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินใหม่สำหรับช่วงปี พ.ศ. ๒๕๖๘-๒๕๙๓ บัญชีราคาที่ดินสำหรับช่วงปี พ.ศ. ๒๕๖๓-๒๕๖๗ จะถูกใช้เป็นการชั่วคราวจนถึงวันที่ ๓๑ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๖๘

ประชาชนดำเนินการจดทะเบียนชำระภาษี ณ กรมสรรพากร ภาพ: เหงียน ไห่

ไทย ในเมืองเหงะอาน ผู้แทนกรมสรรพากรของภูมิภาค X กล่าวว่า เมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2025 สภาประชาชนจังหวัดเหงะอานได้ออกมติหมายเลข 03/2025/NQ-HDND แก้ไขและเพิ่มเติมมติหมายเลข 19/2029/NQ-HDND อนุมัติบัญชีราคาที่ดินในพื้นที่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2024 จากนั้นในวันที่ 21 พฤษภาคม 2025 ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเหงะอานได้ลงนามในมติแก้ไขและเพิ่มเติมมติที่เกี่ยวข้องก่อนหน้านี้ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับการประกาศบัญชีราคาที่ดินในเมืองวินห์และเขตและเมืองสำหรับช่วงระยะเวลาปี 2020-2024 ดังนั้น ตามกฎระเบียบ อุตสาหกรรมจะต้องใช้กฎระเบียบใหม่แทนที่จะรอจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2026 เอกสารการรวมที่ดิน การแบ่งที่ดิน หรือการแปลงเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ได้รับตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคม 2025 จะถูกนำไปใช้ตามบทบัญญัติของมติ 03/2025/NQ-HDND และการตัดสินใจโดยละเอียดเกี่ยวกับรายการราคาของ 20 อำเภอ เมือง และเทศบาลของคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด

ตามภาคผนวกที่ออกตามมติที่ 03/2025/NQ-HDND ของจังหวัด พื้นที่วางแผนสำหรับการประมูลใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินมีรายการราคาเป็นของตัวเอง ซึ่งรวมถึงราคาเริ่มต้นประจำปีด้วย ภาพ: เหงียน ไห่

เมื่อเทียบกับข้อกำหนดข้างต้น หากได้รับเอกสารการแบ่งและรวมที่ดินก่อนวันที่ 21 พฤษภาคม 2568 จะได้รับการแก้ไขตามบัญชีราคาที่ดินฉบับเดิม แต่หากได้รับเอกสารตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคม 2568 เป็นต้นไป จะคำนวณตามบัญชีราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในมติ 03/2025/NQ-HDND ประชาชนและธุรกิจที่ต้องการที่ดินสำหรับอยู่อาศัย การแบ่งที่ดิน และการแปลงการใช้ที่ดิน ควรศึกษาและอ้างอิงเงื่อนไข ขั้นตอน และการเงิน เพื่อให้สอดคล้องกับกฎระเบียบ

-

มติที่ 03/2025/NQ-HDND ของสภาประชาชนจังหวัดเหงะอาน ที่ออกเมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2025 กำหนดว่า:

- ตารางราคาที่ดิน 20 อำเภอ ตำบล และเมืองวิญ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562 ถึง 31 ธันวาคม 2567

- บัญชีราคาที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรและเพื่อธุรกิจ (ไม่รวมที่ดินเพื่อการค้าและบริการ) เท่ากับ 20 % ของราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยติดกัน (ทำเลเส้นทางเดียวกัน) หรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยทำเลเทียบเท่า (เส้นทางเดียวกันและโครงสร้างพื้นฐานเดียวกัน)

- ราคาประเมินที่ดินเพื่อการค้าและบริการ เท่ากับ 25 % ของราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยติดกัน (ทำเลเส้นทางเดียวกัน) หรือ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยทำเลเทียบเท่า (เส้นทางเดียวกันและโครงสร้างพื้นฐานเดียวกัน)

- บัญชีราคาที่ดินเพื่อการผลิตและประกอบกิจการเพื่อวัตถุประสงค์การขุดแร่ : เท่ากับร้อยละ 40 ของราคาที่ดินที่อยู่ติดกัน (ทำเลเส้นทางเดียวกัน) หรือทำเลเทียบเท่า

(ข้อความคัดลอกจากมติที่ 03/2025/NQ-HDND)

โฆษณา การ โฆษณา

ที่มา: https://baonghean.vn/diem-moi-can-biet-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-va-tach-hop-thua-dat-theo-luat-dat-dai-2024-10298486.html