จุดใหม่ที่ต้องรู้เมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและแยกและรวมแปลงที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 มีประเด็นใหม่ ๆ มากมายที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ใช้ที่ดิน ดังนั้น ประชาชนสามารถเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์และแบ่งที่ดินได้ตามระเบียบข้อบังคับ ยกเว้น 7 กรณีที่ห้ามเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์และต้องได้รับอนุญาต

การขยายสิทธิให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

โดยใช้ประโยชน์จากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ค่อนข้างยืดหยุ่นนี้ ตั้งแต่เดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 จนถึงปัจจุบัน เช่นเดียวกับจังหวัดอื่นๆ ชาวเงอาน โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของเมืองวิญและอำเภอและเมืองใกล้เคียงบางแห่ง ได้ใช้โอกาสนี้ดำเนินการแบ่งแยกแปลงที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์จากที่ดินสวนและที่ดิน เกษตรกรรม ตามกฎหมายเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมาตรา 121 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน 7 กรณีที่ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ในกรณีที่เหลือ ผู้ใช้ที่ดินสามารถเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ และหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจต้องอำนวยความสะดวกแก่ประชาชนตามขั้นตอนที่กำหนด

ประชาชนเดินทางมาทำเรื่องที่ดินที่ศูนย์บริการบริหารราชการเมืองวินห์ ภาพโดย: เหงียน ไห่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 7 กรณีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่มีอำนาจ:

- การแปรรูปที่ดินทำกิน ที่ดินป่าสงวน ที่ดินป่าอนุรักษ์ และที่ดินป่าเพื่อการเกษตร ไปเป็นที่ดินประเภทอื่นในกลุ่มที่ดินเกษตรกรรม;

- แปลงที่ดินเกษตรกรรมให้เป็นที่ดินนอกเกษตรกรรม;

- แปลงพื้นที่ประเภทอื่นเป็นพื้นที่ปศุสัตว์รวม เมื่อดำเนินการโครงการปศุสัตว์รวมขนาดใหญ่

- การแปลงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่รัฐจัดสรรให้โดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ไปเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมประเภทอื่นที่รัฐจัดสรรให้ โดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดิน

- การแปลงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่มิใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยให้เป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ;

- แปลงที่ดินเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภค ที่ดินเพื่อสาธารณประโยชน์และเพื่อธุรกิจ ให้เป็นที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตรและธุรกิจ;

- การแปลงที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและธุรกิจที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่อการค้าหรือบริการเป็นที่ดินเพื่อการค้าหรือบริการ

เอกสารเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน การแบ่งและรวมที่ดิน คิดเป็นกว่า 60% ของเอกสารธุรการของศูนย์บริการบริหารสาธารณะนครวินห์ ภาพโดย: เหงียน ไห่

นายเหงียน กง ถั่น ผู้อำนวยการสำนักงานทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดินจังหวัด เหงะอาน กล่าวเสริมว่า ภายหลังจากกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2567 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกคำสั่งเลขที่ 34/2024/QD-UBND ยกเลิกคำสั่งเลขที่ 28/2021/QD-UBND และคำสั่งอื่นๆ อีกหลายฉบับ โดยให้กำหนดระเบียบข้อบังคับที่ยืดหยุ่นมากขึ้นเกี่ยวกับเขตที่ดินที่อยู่อาศัย เงื่อนไขในการแบ่งและรวมที่ดิน สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อประชาชนมากขึ้น... ดังนั้น ในมาตรา 10 คำสั่งเลขที่ 34/2024/QD-UBND กำหนดให้เมืองวินห์ เมือง อำเภอ ตำบลในพื้นที่ชายแดนชายฝั่งทะเล ครัวเรือนที่มีแปลงที่ดินมีพื้นที่ขั้นต่ำ 50 ตร.ม. ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการตามขั้นตอนการแบ่งและรวมที่ดินเพื่อออกหนังสือรับรอง

ในส่วนของอำนาจหน้าที่ มาตรา 123 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญญัติให้อำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับองค์กรเป็นคณะกรรมการประชาชนจังหวัด และคณะกรรมการประชาชนอำเภอเป็นคณะกรรมการประชาชนอำเภอ อนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับบุคคล

นอกจากนี้ หากบุคคลใดเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรเพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์หรือบริการ แม้จะไม่มีข้อจำกัดใดๆ ก็ตาม หากพื้นที่มีขนาดตั้งแต่ 0.5 เฮกตาร์ (5,000 ตารางเมตร) ขึ้นไป จะต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดก่อนที่คณะกรรมการประชาชนอำเภอจะตัดสินใจ หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ซึ่งอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเมื่อได้รับมอบหมายตามกฎหมาย จะไม่ถูกกระจายอำนาจหรืออนุมัติใหม่

ภาระทางการเงินเพิ่มขึ้นตามบัญชีราคาที่ดินใหม่

ตัวแทนจากกรมสรรพากรเขต X ให้สัมภาษณ์กับเราว่า ก่อนหน้านี้ ตามพระราชกฤษฎีกา 45/2024 ที่กำหนดแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุว่า เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประชาชนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพียง 50% ที่คำนวณจากราคาที่ดินที่อยู่อาศัย ในทำนองเดียวกัน หากเปลี่ยนวัตถุประสงค์จากที่ดินสวนเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% จะถูกคำนวณ...

ขั้นตอนการบริหาร ณ แผนกบริการครบวงจร ของตำบลหง็อกบิช เดียนเชา ภาพโดย: เหงียนไห่

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ตามพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ซึ่งกำหนดแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ในมาตรา 8 ข้อ 1 ข้อ 2 กำหนดให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยคิดเป็น 100% ของราคาที่ดินที่อยู่อาศัยหลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ลบด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินสวนก่อนหน้านั้น คูณด้วยพื้นที่ที่ขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ด้วยเหตุนี้ เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ภาระผูกพันทางการเงินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556

อย่างไรก็ตาม ประชาชนบางส่วนได้ปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแล้ว พบว่าจังหวัดเหงะอานและจังหวัดอื่นๆ อีกหลายแห่งกำลังใช้บัญชีราคาที่ดินสำหรับปี พ.ศ. 2563-2567 ดังนั้นภาระผูกพันทางการเงินข้างต้นจึงยังค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ ตามมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ว่าด้วยแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 หากท้องถิ่นใดยังไม่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่สำหรับปี พ.ศ. 2568-2593 จะใช้บัญชีราคาที่ดินสำหรับปี พ.ศ. 2563-2567 เป็นการชั่วคราวจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

ประชาชนชำระภาษีการจดทะเบียนที่กรมสรรพากรวิญ ภาพโดย: เหงียน ไห่

ในเมืองเหงะอาน ผู้แทนกรมสรรพากรของเขต X กล่าวว่า เมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2568 สภาประชาชนจังหวัดเหงะอานได้ออกมติหมายเลข 03/2025/NQ-HDND แก้ไขและเพิ่มเติมมติหมายเลข 19/2029/NQ-HDND อนุมัติบัญชีราคาที่ดินในพื้นที่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ถึง 31 ธันวาคม 2567 จากนั้นในวันที่ 21 พฤษภาคม 2568 ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเหงะอานได้ลงนามในมติแก้ไขและเพิ่มเติมมติที่เกี่ยวข้องก่อนหน้านี้ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับการประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินในเมืองหวิญและเขตและเมืองสำหรับระยะเวลาปี 2563-2567 ดังนั้น ตามกฎระเบียบแล้ว ภาคอุตสาหกรรมจะต้องนำกฎระเบียบใหม่มาใช้แทนที่จะรอจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2569 เอกสารการรวมที่ดิน การแบ่งที่ดิน หรือการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ได้รับตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคม 2568 จะถูกนำไปใช้ตามบทบัญญัติของมติ 03/2568/NQ-HDND และรายละเอียดการตัดสินใจเกี่ยวกับรายการราคาของ 20 อำเภอ เมือง และเทศบาลของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

ตามภาคผนวกที่ออกตามมติที่ 03/2025/NQ-HDND ของจังหวัด พื้นที่วางแผนสำหรับการประมูลเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากกองทุนที่ดินมีรายการราคาของตนเอง รวมถึงราคาเริ่มต้นรายปี ภาพ: เหงียน ไห่

หากได้รับคำขอแบ่งที่ดินหรือรวมที่ดินก่อนวันที่ 21 พฤษภาคม 2568 คำขอดังกล่าวจะดำเนินการตามบัญชีราคาที่ดินเดิม และหากได้รับคำขอตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคม 2568 เป็นต้นไป คำขอจะถูกคำนวณตามบัญชีราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในข้อมติ 03/2568/NQ-HDND ประชาชนและธุรกิจที่มีความต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัย การแบ่งที่ดิน หรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ควรศึกษาและอ้างอิงเงื่อนไข ขั้นตอน และแหล่งเงินทุนเพื่อปฏิบัติตามข้อบังคับดังกล่าว

-

มติที่ 03/2025/NQ-HDND ของสภาประชาชนจังหวัดเหงะอาน ที่ออกเมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2568 กำหนดว่า:

- รายการราคาที่ดิน 20 อำเภอ ตำบล และตัวเมืองวิญ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562 ถึง 31 ธันวาคม 2567.

- บัญชีราคาประเมินที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและธุรกิจ (ยกเว้นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและบริการ) เท่ากับ 20% ของราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ติดกัน (ทำเลเส้นทางเดียวกัน) หรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยทำเลใกล้เคียง (ทำเลเส้นทางเดียวกันและสาธารณูปโภคพื้นฐานเดียวกัน)

- ราคาประเมินที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ เท่ากับ 25% ของราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ติดกัน (ทำเลเส้นทางเดียวกัน) หรือ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยทำเลใกล้เคียง (ทำเลเส้นทางเดียวกันและสาธารณูปโภคเดียวกัน)

- บัญชีราคาที่ดินเพื่อการผลิตและการประกอบกิจการเพื่อวัตถุประสงค์การขุดแร่ เท่ากับร้อยละ 40 ของราคาที่ดินติดกัน (ทำเลเส้นทางเดียวกัน) หรือทำเลเทียบเท่า

(ข้อความบางส่วนจากมติที่ 03/2025/NQ-HDND)

การ โฆษณา

ที่มา: https://baonghean.vn/diem-moi-can-biet-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-va-tach-hop-thua-dat-theo-luat-dat-dai-2024-10298486.html