ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องประสบปัญหาทั้งกำไรและขาดทุนปะปนกัน และต้องดิ้นรนเพื่อแก้ไขหนี้สิน

(แดน ทรี) - บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีกำไรเพิ่มขึ้น ลดลง และแม้กระทั่งขาดทุนในไตรมาสแรกของปี บางบริษัทยังคงมีหนี้สินทางการเงินสูง แม้จะยอมรับว่าไม่มีเงินเพียงพอที่จะชำระหนี้ในระยะสั้นก็ตาม

ภาพแห่งผลกำไรที่เกี่ยวพันกัน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาได้รับแรงหนุนจากปัจจัยบวกหลายประการ ก่อให้เกิดแรงผลักดันสู่วัฏจักรใหม่ ปัญหาทางกฎหมายของโครงการได้รับการแก้ไขแล้ว อุปทานในตลาดปรับตัวดีขึ้น และสภาพคล่องก็เพิ่มขึ้น ช่วยให้ธุรกิจหลายแห่งหลุดพ้นจากวงจรนี้ ฟื้นตัวทางธุรกิจ และเก็บเกี่ยว "ผลอันแสนหวาน"

ผลประกอบการทางธุรกิจที่มองโลกในแง่ดีที่สุดจนถึงขณะนี้คือ บริษัท วินโฮมส์ จอยท์ส สต็อก (รหัสหุ้น: VHM) โดยมีรายได้สุทธิเกือบ 15,698 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นสองเท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว บริษัทมีกำไรหลังหักภาษีรวม 2,652 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่า

สาเหตุที่กำไรของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วมาจากกิจกรรมทางธุรกิจหลัก โดยรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 76% เป็นเกือบ 7,200 พันล้านดอง

ตัวเลขทางการเงินยังสนับสนุนการประเมินของนาย Pham Thieu Hoa ประธานคณะกรรมการบริษัท Vinhomes ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปีนี้ด้วย เขากล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่ดีหลายประการ แม้ว่าจะยังเผชิญกับความท้าทายและความผันผวนอยู่บ้าง แต่ส่วนใหญ่ก็อยู่ในเกณฑ์ดี

คุณเล เตียน กง หัวหน้าฝ่ายบัญชีของบริษัท กล่าวว่า แรงจูงใจด้านรายได้และกำไรของบริษัทในปีนี้ส่วนใหญ่มาจาก 3 เสาหลัก ประการแรก คือ การก่อสร้าง การดำเนินงาน และการส่งมอบโครงการที่เปิดขายในปีก่อนๆ อย่างต่อเนื่อง ประการที่สอง คือ การที่บริษัทยังคงเปิดขายโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการทั้งหมด และประการที่สาม คือ แรงจูงใจในการเติบโตที่มาจากการขายต่อจำนวนมาก

อีกหนึ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทางภาคเหนือที่มีผลประกอบการทางธุรกิจเป็นบวกในไตรมาสแรกของปีคือ Van Phu - Invest Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VPI)

ในเอกสาร คุณ To Nhu Toan ประธานกรรมการบริษัท Van Phu - Invest ให้ความเห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกมากมายในหลายๆ ด้าน โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมมีการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งที่สุด ซึ่งกระจายตัวไปในทั้งสามภูมิภาคตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้

อย่างไรก็ตาม คุณตวนยังได้กล่าวอย่างระมัดระวังว่า วงจรตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะใช้เวลาประมาณ 10 ปี แต่ด้วยความผันผวนของปัจจัยทางเศรษฐกิจและ การเมือง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา วงจรนี้ได้เปลี่ยนแปลงไปและไม่ได้เป็นไปตามกรอบเดิมๆ ในอดีต ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จึงควรระมัดระวังก่อนตัดสินใจทางธุรกิจและการลงทุนทุกครั้ง โดยพิจารณาจากการวิเคราะห์กฎเกณฑ์ของตลาดอย่างสมเหตุสมผล

ในไตรมาสแรกของปี บริษัทมีกำไรหลังหักภาษีมากกว่า 142 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นกว่าสองเท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน บริษัทอธิบายว่ากำไรที่เพิ่มขึ้นอย่างมากมาจากการบันทึกรายได้จากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์และการโอนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรายได้จากการบริการอื่นๆ

อีกส่วนที่สำคัญคือค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยของบริษัทลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน เนื่องจากบริษัท Van Phu-Invest และบริษัทย่อยได้ชำระคืนเงินกู้ที่ครบกำหนด ส่งผลให้กำไรจากกิจกรรมทางการเงินอยู่ที่ 122 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเวลาเดียวกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีกำไรและขาดทุนปะปนกันในไตรมาสแรกของปี (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

บริษัท นัมลอง อินเวสต์เมนต์ จอยท์สต็อค (รหัสหุ้น: NLG) ซึ่งมีแนวโน้มการเติบโตที่คล้ายคลึงกัน มีรายได้สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 6 เท่า คิดเป็นมูลค่ากว่า 1,291 พันล้านดอง ซึ่งส่วนใหญ่มาจากรายได้จากการส่งมอบโครงการ หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว กำไรสุทธิอยู่ที่มากกว่า 108 พันล้านดอง ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในไตรมาสนี้นับตั้งแต่ปี 2565 และปรับตัวดีขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

บริษัทระบุว่าผลประกอบการไตรมาสแรกเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการส่งมอบผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่องในโครงการต่างๆ ในนครโฮจิมิน ห์ กานเทอ และด่งนาย นอกจากนี้ ในช่วงสี่เดือนแรกของปี บริษัทยังมียอดขาย 2,576 พันล้านดองเวียดนาม สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนเกือบ 2.2 เท่า

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกธุรกิจที่จะเติบโตได้ในไตรมาสแรกของปี ซึ่งมักถูกมองว่าเป็นจุดต่ำสุดของปี เนื่องจากเป็นช่วงเทศกาลตรุษเต๊ต Ha Do Group (รหัสหุ้น: HDG) รายงานว่ากำไรหลังหักภาษีในไตรมาสแรกอยู่ที่เกือบ 207 พันล้านดอง ลดลง 22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ก่อนหน้านี้ ในปี 2567 กำไรหลังหักภาษีของบริษัทลดลงมากกว่า 48% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า คุณฮาโด อธิบายว่า ผลผลิตการลงทุนในปี 2567 ต่ำกว่าที่วางแผนไว้ เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายในโครงการปัจจุบันยังคงส่งผลกระทบมากมายจากการเปลี่ยนแปลงกลไกนโยบาย

ปัญหาเหล่านี้เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ผลประกอบการของบริษัทไม่ดีขึ้นในไตรมาสแรกของปีนี้ บริษัทอ้างถึงความล้มเหลวในการบันทึกรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการตั้งสำรองส่วนต่างราคาขายไฟฟ้าของโครงการโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์หงษ์ฟอง 4 ซึ่งเป็นสาเหตุของกำไรหลังหักภาษีที่ลดลงอย่างมาก

ขณะเดียวกัน Novaland Group (รหัสหลักทรัพย์: NVL) ประกาศผลขาดทุนมากกว่า 476 พันล้านดองในไตรมาสแรก ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากส่วนต่างของอัตราแลกเปลี่ยนและผลขาดทุนจากการดำเนินงานอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ตัวเลขขาดทุนปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับระดับติดลบเกือบ 601 พันล้านดองในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน รายได้สูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันถึง 2.5 เท่า คิดเป็นมากกว่า 1,778 พันล้านดอง จากการส่งมอบโครงการหลายโครงการ

ณ วันที่ 31 มีนาคม สินทรัพย์รวมของกลุ่มบริษัทมีมูลค่ามากกว่า 234,807 พันล้านดอง และมีสินค้าคงคลังมูลค่า 148,639 พันล้านดอง โดยคิดเป็น 95% ของมูลค่าสินทรัพย์รวมทั้งหมด ประกอบด้วย กองทุนที่ดินและโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ส่วนที่เหลือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว สินค้าอสังหาริมทรัพย์ และอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วรอส่งมอบให้กับลูกค้า

ความพยายามในการจัดการหนี้สิน

นอกจากรายได้และกำไรที่เพิ่มขึ้นแล้ว วินโฮมส์ยังเพิ่มหนี้สินในไตรมาสที่ผ่านมาเพื่อนำไปใช้ในโครงการต่างๆ อีกด้วย ณ วันที่ 31 มีนาคม หนี้สินทั้งระยะยาวและระยะสั้นคงค้างทั้งหมดของบริษัทมีมูลค่าเกือบ 87,950 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี หนี้สินส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นจากการออกพันธบัตร อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของวินโฮมส์เพิ่มขึ้นจาก 37% เป็น 39% ณ สิ้นไตรมาสแรก

ในไตรมาสนี้ บริษัทได้ออกหุ้นกู้ภายใต้คำแนะนำของบริษัท Vietnam Technological and Commercial Securities Joint Stock Company โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 12% ต่อปี หุ้นกู้เหล่านี้ไม่มีหลักประกันหรือมีหลักประกันเป็นสิทธิการใช้ที่ดินและสินทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทหรือหุ้นจดทะเบียน

นอกจากการเติบโตของรายได้และกำไรแล้ว หนี้สินของ Van Phu - Invest ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยหนี้สินระยะยาวและระยะสั้น ณ วันที่ 31 มีนาคม มีมูลค่าเกือบ 5,951 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 31% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี หนี้สินที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากเงินกู้ระยะยาวจากธนาคาร (ประมาณ 1,434 พันล้านดอง) ซึ่งได้รับสินเชื่อจากธนาคารหลายแห่ง เช่น Vietcombank, MB, SHB และ VPBank

เมื่อเทียบกับ Vinhomes อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของ Van Phu ถือว่าค่อนข้างสูง โดยเพิ่มขึ้นจาก 90% ในช่วงต้นปีเป็น 114% ในช่วงปลายไตรมาสแรก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาหนี้สิน (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

บริษัทอื่นๆ บางแห่งมีอัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับที่ปลอดภัยหรือต่ำ เช่น บริษัท ฮาโด และบริษัท นัมลอง หนี้สินรวมของบริษัท ฮาโด ณ วันที่ 31 มีนาคม ลดลงเล็กน้อยประมาณ 2% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี เนื่องจากหนี้ระยะยาวลดลง เงินกู้ระยะยาวของบริษัทส่วนใหญ่เป็นเงินกู้จากธนาคาร โดยไม่มีหนี้พันธบัตรคงค้าง บริษัทรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนไว้ที่ 63% ณ สิ้นไตรมาสแรก

หรือ ณ วันที่ 31 มีนาคม นามลองมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด 4,395 พันล้านดอง หนี้สินทางการเงินรวมอยู่ที่ 7,101 พันล้านดอง ซึ่งรวมถึงหนี้สินระยะยาว 58% และไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนักเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่เพียง 49% ซึ่งอยู่ในระดับที่ปลอดภัย

เรื่องราวที่น่าจับตามองที่สุดคือหนี้สินของ Novaland Group ณ วันที่ 31 มีนาคม หนี้สินทางการเงินรวมอยู่ที่ 59,258 พันล้านดอง ซึ่ง 54% เป็นหนี้สินระยะสั้น หนี้สินลดลงมากกว่า 2,300 พันล้านดองในช่วง 3 เดือนแรกของปี โดยส่วนใหญ่เป็นหนี้สินระยะสั้น อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 1.2 เท่า

อย่างไรก็ตาม กลุ่มบริษัทระบุว่าหนี้สินลดลงเกือบ 4% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2567 และลดลงเกือบ 9% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงก่อนการปรับโครงสร้างหนี้ ในส่วนของพันธบัตรในประเทศ โนวาแลนด์ได้ลดหนี้คงค้างของพันธบัตรที่ออกโดยภาคเอกชนลง 18% และขยายการจำหน่ายพันธบัตรที่ออกโดยภาคเอกชนและพันธบัตรที่ออกให้แก่ประชาชนทั่วไปมากกว่า 4,000 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565

ตลาดได้บันทึกไว้ว่าตั้งแต่ต้นปี ธุรกิจหลายแห่ง รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ล่าช้าในการชำระดอกเบี้ยพันธบัตร สะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบาก

ในแถลงการณ์ล่าสุด Novaland ระบุว่าสถานการณ์ทางการเงินในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อข้อตกลงทางกฎหมายของโครงการไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลกระทบอย่างมากต่อรายได้และความคืบหน้าในการเบิกจ่ายเงินกู้ นับจากนี้จนถึงสิ้นปี 2569 กลุ่มบริษัทจะไม่สามารถจัดหากระแสเงินสดเพื่อชำระหนี้ได้

อย่างไรก็ตาม ฝ่ายบริหารของบริษัทกล่าวว่ามีแผนงานและแผนงานการชำระเงินโดยละเอียดสำหรับแต่ละกลุ่ม Novaland วางแผนที่จะชำระคืนเงินกู้ส่วนใหญ่ภายใน 3 ปีข้างหน้า เช่น การขยายระยะเวลาการชำระหนี้ การเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ และการเปลี่ยนแปลงแผนการชำระดอกเบี้ย

ล่าสุด โนวาแลนด์ ได้ขอความเห็นจากผู้ถือหุ้นเกี่ยวกับการออกหุ้นแลกหนี้ให้กับผู้ถือหุ้นบางรายที่ขายหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อชำระหนี้ให้กับกลุ่มบริษัทในรูปแบบเงินกู้และพันธบัตร ซึ่งรวมถึงผู้ถือหุ้นรายใหญ่ 2 ราย คือ โนวากรุ๊ป และไดมอนด์ พร็อพเพอร์ตี้ส์

แรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้พันธบัตรยังส่งผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ สมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA) ประมาณการว่าในช่วง 8 เดือนที่เหลือของปี จะมีพันธบัตรครบกำหนดชำระหนี้ประมาณ 163,212 พันล้านดอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 53%

ที่มา: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm