ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อบ้านพบว่าการกู้ยืมเงินทุนเป็นเรื่องยากด้วยหนังสือเวียน 06

ในขณะที่ธุรกิจและประชาชนจำนวนมากกำลังประสบปัญหาเนื่องจากความยากลำบากในการกู้ยืมเงินทุนจากธนาคาร ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ออกหนังสือเวียนฉบับที่ 06 เมื่อเร็ว ๆ นี้ โดยเพิ่มความต้องการเงินทุน 4 รายการที่สถาบันสินเชื่อ (CI) ไม่สามารถปล่อยกู้ได้

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายเชื่อว่าหนังสือเวียนที่ 06 ได้สร้างอุปสรรคเพิ่มเติม ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากทำให้จำนวนกรณีที่สถาบันสินเชื่อไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นจาก 6 เป็น 10

สร้างคอขวดผลักดันธุรกิจเข้าสู่สถานการณ์ที่ยากลำบาก

นายเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ ฮานอย ให้สัมภาษณ์กับ VTC News ว่า กังวลเกี่ยวกับ “คอขวด” ของกระแสสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้นจากหนังสือเวียนหมายเลข 06 นายเดียปกล่าวว่า ในบริบทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญกับความยากลำบากมาอย่างยาวนาน หนังสือเวียนหมายเลข 06 ของธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2566 จะสร้าง “ช่องทางแคบ” โดยไม่ตั้งใจ ซึ่งทำให้เงินทุนเข้าถึงธุรกิจได้ยากขึ้น และอาจผลักดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเข้าสู่สถานการณ์ที่ยากต่อการเข้าถึงสินเชื่อ

นายเดียป ชี้ว่า หนังสือเวียนฉบับที่ 06 ได้เพิ่มจำนวนลูกค้า 4 ราย (จาก 6 ราย เป็น 10 ราย) “ที่ต้องการเงินทุนแต่ไม่ได้รับอนุญาตให้กู้ยืม” ซึ่งเป็นการขัดขวางและปิดกั้นโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของธุรกิจโดยไม่ได้ตั้งใจ “ มาตรา 8, 9 และ 10 จะนำไปสู่สถานการณ์ที่ธุรกิจบางประเภทในภาค เศรษฐกิจ ที่จำเป็นต้องกู้ยืมเงินทุน เช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ” นายเดียป กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญชี้ ร่าง พ.ร.บ. 06 จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก (ภาพประกอบ)

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้วิเคราะห์ว่า การเพิ่มกรณีไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อในหนังสือเวียนที่ 06 ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน "การลงทุนแบบมีเงื่อนไขและภาคธุรกิจ" เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบ "เชิงลบ" ต่อการลงทุนและการพัฒนาโดยทั่วไปอีกด้วย เนื่องจากโครงการลงทุนอื่นๆ บางโครงการก็ตกอยู่ในกรณีที่ถูกห้ามปล่อยกู้เช่นกัน เช่น โครงการลงทุนตามวิธี PPP (การลงทุนในรูปแบบการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน) เพื่อดำเนินการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน สะพาน ถนน ท่าเรือ สนามบิน โรงไฟฟ้า โรงพยาบาล โรงเรียน เกษตรกรรม ป่าไม้ ประมง เป็นต้น

หนังสือเวียนที่ 06 จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น

เนื่องจากหลังจากได้รับการรับรองจากหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจให้เป็นผู้ลงทุนโครงการ PPP แล้ว วิสาหกิจดังกล่าวมีสถานะทางกฎหมายเพียงพอ และ ณ จุดนี้ จึงมีความจำเป็นต้องระดมทุนเพื่อชดเชยเงินลงทุนในการดำเนินโครงการ หรือมีความจำเป็นต้องแสวงหา “บุคคลที่สาม” เพื่อเชิญชวนให้มีการร่วมลงทุน ความร่วมมือด้านการลงทุน และความร่วมมือทางธุรกิจในการดำเนินโครงการ อย่างไรก็ตาม ข้อ 9 ข้อ 8 ของหนังสือเวียนที่ 39/2016/TT-NHNN (แก้ไขเพิ่มเติมในข้อ 2 ข้อ 1 ของหนังสือเวียนที่ 06/2023/TT-NHNN) กำหนดว่าสถาบันสินเชื่อไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยกู้แก่ “บุคคลที่สาม”

ในทางกลับกัน เมื่อโครงการ PPP เหล่านี้มีคุณสมบัติพร้อมดำเนินการ ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่โครงการเสร็จสมบูรณ์ นักลงทุนก็จะมีรายได้จากโครงการ ยกตัวอย่างเช่น หลังจากโครงการลงทุนด้านการผลิตไฟฟ้าเสร็จสมบูรณ์ เชื่อมต่อ ทดสอบ และมีราคาขายไฟฟ้าแล้ว ณ จุดนี้ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนอีกต่อไป

ดังนั้น ประธาน HoREA ระบุว่า หนังสือเวียนหมายเลข 06 ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถร่วมมือกับนักลงทุนได้ นายเชา กล่าวว่า การกู้ยืมเงินทุน "เพื่อชำระค่าลงทุนตามสัญญาร่วมลงทุน สัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน หรือสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจ เพื่อดำเนินโครงการลงทุน" ในช่วงที่โครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่ "ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจ" (แม้ว่าโครงการจะมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน เช่น "นโยบายการลงทุนที่อนุมัติการตัดสินใจ" หรือ "ใบอนุญาตก่อสร้าง") ถือเป็นเรื่องไม่น่าพอใจ

นายโจวเสนอให้ นายกรัฐมนตรี และธนาคารแห่งรัฐแก้ไขหนังสือเวียนที่ 06 เพื่ออำนวยความสะดวกให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินทุนได้ทันทีเมื่อโครงการมีสิทธิ์ดำเนินการ

“ธนาคารได้ปกป้องตัวเองมากเกินไป”

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริษัท Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP Invest) ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม (VACC) กล่าวว่า กฎระเบียบที่กำหนดให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่จะดำเนินการได้ก่อนจึงจะกู้ยืมเงินทุนได้นั้นไม่สมเหตุสมผล "ธนาคารต่างๆ ได้ปกป้องตัวเองอย่างระมัดระวังเกินไป"

คุณเฮียปถามว่า " ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานก่อน และต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางเทคนิคด้านโครงสร้างพื้นฐานเสียก่อนจึงจะเปิดขายได้ เมื่อโครงการมีคุณสมบัติพร้อมขายแล้ว การกู้ยืมเงินจะมีประโยชน์อะไร? ใครบ้างที่ต้องกู้ยืมเงินอีก? "

ขณะเดียวกัน เมื่ออนุมัติสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารจะพิจารณาแผนธุรกิจอย่างรอบคอบ ไม่ใช่ปล่อยกู้ง่าย ธนาคารยังกำหนดให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องจำนองโครงการและจำนองสินทรัพย์เพิ่มเติม “ หากเข้มงวดสินเชื่อแบบนี้ อสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาได้ยากมาก ผมคิดว่ากฎระเบียบนี้จำเป็นต้องได้รับการพิจารณาใหม่ ” คุณเฮียปกล่าวเน้นย้ำ

ดร.คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ เห็นด้วยว่าธนาคารแห่งรัฐควรพิจารณาโครงการใหม่ไปในทิศทางที่ว่าโครงการอาจไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในปัจจุบัน แต่สามารถเป็นไปตามเงื่อนไขในอนาคตได้ (ในรูปแบบของ "สินทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคต") ตามการประเมินของสถาบันการเงิน เมื่อนั้นควรอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อ

ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวอีกว่า การควบคุมไม่ให้กู้ยืมเงินทุนเพื่อชำระค่าลงทุนตามสัญญาลงทุน สัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน หรือสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจ ถือเป็นการปิดกั้นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคต จนถึงปัจจุบัน นักลงทุนเพียงแค่สร้างฐานรากอาคารให้เสร็จสมบูรณ์หลังจากได้รับอนุมัติแล้วเท่านั้น จึงจะสามารถขายให้กับลูกค้าเพื่อระดมทุนเพิ่มเติมเพื่อดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จได้

สัญญาซื้อขายทั้งหมดในขณะนี้อิงตามสัญญาร่วมลงทุนหรือสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจ และธนาคารให้สินเชื่อเพื่อให้ลูกค้าสามารถซื้อบ้านได้ หากประกาศ 06 มีผลบังคับใช้ นักลงทุนจะไม่สามารถระดมทุนจากผู้ซื้อได้ ซึ่งหมายความว่าพวกเขาจะต้องลงทุนเงินทุนของตนเองเพื่อดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จก่อนจึงจะขายได้ ซึ่งจะก่อให้เกิดความยากลำบากสำหรับนักลงทุน เนื่องจากมีผู้ลงทุนเพียงไม่กี่รายที่มีเงินทุนเพียงพอสำหรับดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จ

Ngoc Vy - Bich Dao

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์
ความโกรธ

แหล่งที่มา: https://vtc.vn/chuyen-gia-doanh-nghiep-bat-dong-san-nguoi-mua-nha-kho-vay-von-voi-thong-tu-06-ar807539.html