ธุรกิจอสังหาฯ ควรทำอย่างไร เพื่อหลีกเลี่ยง “จมอยู่กับกองทรัพย์สิน” ?

ตลาดอสังหาฯ ยังอยู่ในภาวะยากลำบาก

จากรายงานล่าสุดของ VAR พบว่าอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุนต่อ GDP ของประเทศโดยตรงถึง 15% และมีอิทธิพลขยายไปสู่ 40 อุตสาหกรรมหลักของ เศรษฐกิจ เช่น การก่อสร้าง ธนาคาร-การเงิน หลักทรัพย์ ประกันภัย การท่องเที่ยว เกษตรกรรม...

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญใน “ระบบนิเวศ” ทางเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่การผลิต และมีอิทธิพลต่อเสถียรภาพมหภาค การเติบโต ความมั่นคงทางสังคม และการจ้างงาน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรทำอย่างไรเพื่อป้องกันนกตายในทุ่งนา? ภาพที่ 1 — ตลาดอสังหาฯ ยังอยู่ในภาวะยากลำบาก (ภาพ: DT)

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคม 2565 จนถึงปัจจุบัน เนื่องมาจากสาเหตุหลายประการ เช่น โรคระบาด วงจรการเติบโตของตลาด การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ลดลง และความยากลำบากของตลาด

นอกจากนี้ ยังมีเหตุผลเชิงอัตวิสัยจากนโยบายที่เข้มงวดขึ้นหลายชุดเกี่ยวกับสินเชื่อ พันธบัตรภาคเอกชน ฯลฯ รวมถึงปัญหาทางกฎหมายในกระบวนการดำเนินโครงการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึง ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะซบเซา อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงนับตั้งแต่ปลายปี 2565 ลดลงเล็กน้อยในช่วงต้นปี แต่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ภาคธุรกิจสามารถอดทนได้

แรงกดดันจากต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้นในขณะที่กระแสเงินสด “ขาดแคลน” เนื่องจากไม่สามารถขายสินค้าได้ ไม่สามารถระดมทุนจากพันธบัตร ไม่เป็นไปตามมาตรฐานสินเชื่อ... ทำให้สุขภาพของธุรกิจอ่อนแอลงเรื่อยๆ

สถานการณ์ที่ยากลำบากที่ยาวนานไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังทำให้เกิดภาวะชะงักงันในอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย

ข้อมูลสำรวจ VARs กับสมาชิกที่เป็นธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ แสดงให้เห็นว่าหากสถานการณ์ตลาดยังคงยากลำบาก ธุรกิจถึง 23% จะสามารถดำเนินกิจการได้เพียงถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 และธุรกิจ 43% สามารถอยู่รอดได้ถึงสิ้นปี 2566

หากไม่สามารถหา “ทางออก” ได้ทันเวลา ตลาดอาจเผชิญกับสถานการณ์การออกจากตลาดของหลายบริษัท ตั้งแต่บริษัทลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงบริษัทให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แรงงานจำนวนมากจะตกงาน ซึ่งส่งผลกระทบต่อระบบประกันสังคม

ต้องช่วยตัวเองให้รอด จะได้ไม่ “จมอยู่ในกองทรัพย์”

เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาล ได้ออกนโยบายหลายฉบับเพื่อช่วยเหลือธุรกิจต่างๆ ในการเลื่อนการชำระหนี้ออกไป อย่างไรก็ตาม เพื่อช่วยเหลือธุรกิจเหล่านี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาทบทวนทรัพยากรและโครงการที่มีอยู่อย่างจริงจัง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรทำอย่างไรเพื่อป้องกันนกตายในอสังหาริมทรัพย์ ภาพที่ 2 — ภาพประกอบ (ภาพ: DC)

ควรคงไว้เฉพาะโครงการที่มีศักยภาพที่ธุรกิจมีศักยภาพในการดำเนินการ เรียกร้องให้มีการลงทุน ร่วมทุน หุ้นส่วน และขายบางส่วนหรือทั้งหมดของโครงการที่ไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARs กล่าวว่า ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแสวงหาลูกค้า/นักลงทุน หรือติดต่อหน่วยงานผู้เชี่ยวชาญเพื่อสนับสนุนการเชื่อมต่อกับผู้ที่ต้องการร่วมลงทุนหรือซื้อโครงการคืน เพื่อให้บรรลุข้อตกลงในเร็วๆ นี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องลดความคาดหวังลง หรือแม้แต่ยอมรับการขายขาดทุน "ไม่สามารถเผชิญกับความยากลำบากได้ แต่ยังคงต้องการกำไร"

“เราต้องสร้างสมดุลระหว่างการลดความคาดหวังเพื่อลดภาระต้นทุน การนำกระแสเงินสดกลับมาเพื่อสร้างเครื่องจักรใหม่ และการดำเนินโครงการที่เป็นไปได้ รวมถึงการ “ถือครอง” โครงการต่อไป แบกรับต้นทุน “ติดหล่ม” กับกำไรที่เพิ่มขึ้น และเผชิญกับความเสี่ยงของการ “จมอยู่กับกองทรัพย์สิน” นายดิงห์กล่าว

ในความเป็นจริง ธุรกิจหลายแห่งพยายามประคับประคองธุรกิจไว้ แม้ศักยภาพจะไม่เพียงพอ แต่กลับดันตัวเองเข้าสู่ทางตันด้วย "ดอกเบี้ยทบต้น" นานาชนิด ท้ายที่สุดแล้ว พวกเขากลับได้รับผลอันขมขื่นจากหนี้ก้อนโต ดอกเบี้ยที่สูงกว่าเงินต้นหลายเท่า

ยังมีนักลงทุนที่เต็มใจลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพ

รายงานของ VAR ยังแสดงให้เห็นอีกว่าในช่วงกว่าหนึ่งปีที่ผ่านมา ตลาดการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ธุรกิจบางแห่งทุ่มเงินมหาศาลไปกับการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เพื่อแสวงหาโอกาสในการขยายตลาดและเพิ่มอัตรากำไรให้กับกลุ่มธุรกิจของตน กลุ่มนักลงทุนหลายกลุ่มที่มีกระแสเงินสด "จำนวนมาก" ก็กำลังมองหาโอกาสและพร้อมที่จะลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพเช่นกัน

ในบรรดานักลงทุนเหล่านี้ เราต้องกล่าวถึงกระแสเงินทุนจากนักลงทุนต่างชาติที่ไหลเข้าและจะไหลเข้าเวียดนามอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้ นักลงทุนเหล่านี้ส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ค่อนข้างสมบูรณ์เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง

“นี่เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มีโครงการ “สะอาด” จำนวนมาก ที่จะขายหรือร่วมมือกันสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทั้งสองฝ่าย เป็นแนวทางที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดเพื่อชำระหนี้ ป้องกันการล่มสลายหรือยุบกิจการ หรือนำกระแสเงินสดมาใช้ในการดำเนินโครงการอื่นๆ ต่อไป ป้องกันการสูญเสียและสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน ฟื้นฟูการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ และนำสินค้าออกสู่ตลาด” นายดิงห์กล่าว

เพื่อให้เงินทุนจากต่างประเทศยังคงไหลเวียนอย่างแข็งแกร่งและกลายเป็น "แรงกระตุ้น" ให้กับตลาด หน่วยงานต่างๆ จำเป็นต้องปรับปรุงกรอบกฎหมายและนโยบายจูงใจการลงทุนสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่จะลงทุนในเวียดนามอย่างต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน รัฐต้องเดินหน้าหาแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดความยุ่งยากและปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการที่ไม่สามารถโอนได้อย่างทั่วถึง โดยให้ความสำคัญกับโครงการเร่งด่วนที่เหมาะสมกับความต้องการของตลาดเป็นหลัก

แหล่งที่มา