วิสาหกิจกังวลต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้น

ราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ของนครโฮจิมินห์ยังไม่ส่งผลกระทบต่อโครงการในทันที แต่ในอนาคตจะส่งผลกระทบต่อตลาด เนื่องจากจะเพิ่มต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ ให้กับธุรกิจ

นครโฮจิมินห์: วิสาหกิจกังวลต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้น

ราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ของนครโฮจิมินห์ยังไม่ส่งผลกระทบต่อโครงการในทันที แต่ในอนาคตจะส่งผลกระทบต่อตลาด เนื่องจากจะเพิ่มต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ ให้กับธุรกิจ

บันทึกการแปลงเพิ่มขึ้นอย่างมาก

นครโฮจิมินห์จะเริ่มใช้รายการราคาที่ดินใหม่เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 ตามมติหมายเลข 79/2024/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์

ก่อนหน้านี้ เมื่อทราบว่านครโฮจิมินห์ประกาศรายการราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4-38 เท่า (ไม่รวมค่าสัมประสิทธิ์ K) จากรายการราคาที่ดินเดิม ทำให้ผู้คนจำนวนมากที่ต้องการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและทำ "หนังสือปกแดง" ต่างไปที่สำนักงานที่ดินสาขาต่างๆ เพื่อดำเนินการที่เกี่ยวข้องก่อนที่จะนำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้

ปลายเดือนตุลาคม ขณะที่ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เดาตู่ เดินทางมาที่สำนักงานที่ดินอำเภอโกวาป นายตรัน วัน จุง พนักงานบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กำลังรอยื่นเอกสาร 6 ชุด นายจุงเล่าว่าในเดือนตุลาคม (ก่อนที่จะมีการบังคับใช้รายการราคาที่ดินใหม่) เขาได้จัดทำและยื่นเอกสาร 15 ชุดให้กับลูกค้าในเขตโกวาป เขต 12 และฮอกมอน เอกสารเหล่านี้ส่วนใหญ่ใช้เพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ออกหนังสือสำคัญ และแม้กระทั่งโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า รายการราคาที่ดินใหม่นี้จะมีผลกระทบอย่างมากต่อบุคคลที่มีความจำเป็นต้องยื่นขอรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือแปลงที่ดินเพื่ออยู่อาศัยแยก...

นายหวอ ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดีเคอาร์เอ กรุ๊ป กล่าวว่า “ราคาที่ดินใหม่ในระยะสั้นจะส่งผลกระทบทางจิตวิทยาทั้งด้านบวกและด้านลบ ผู้ที่ต้องการเปลี่ยนจากที่ดินผืนอื่นมาเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจะต้องเสียภาษีที่สูงกว่าหลายเท่า (อย่างน้อย 10 เท่า) โดยเฉพาะในเขตพื้นที่รอบนอก เนื่องจากพื้นที่ เกษตรกรรม ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่นี้ และภาษีที่ต้องจ่ายก็สูงกว่าราคาที่ดิน เกษตรกรรม ที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้เสียอีก”

ภาคธุรกิจก็มีความกังวลเช่นกัน

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่กล่าวว่า ในระยะสั้น รายการราคาที่ดินใหม่จะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ในอนาคตอันใกล้ จะทำให้ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินและต้นทุนการจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นทางอ้อม

คุณฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัท เจิ่น อันห์ เปิดเผยว่า ประเด็นที่นักลงทุนและภาคธุรกิจกังวลอย่างมากคือ ทางการจะอนุญาตให้มีหนี้ภาษีเมื่อแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือไม่ ก่อนหน้านี้ หนี้ภาษีไม่สามารถแปลงที่ดินได้ แต่ในปัจจุบัน ในกรณีที่ไม่มีเงื่อนไขในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน กฎหมายที่ดินอนุญาตให้ผู้ใช้ที่ดินบันทึกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นหนี้ได้ และจะต้องชำระเฉพาะเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสร้างรายได้เท่านั้น

“ในส่วนของราคา อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอน เพราะตามกลไกตลาด เมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้น ราคาผลผลิตก็ไม่จำเป็นต้องลดลงหรือคงที่” คุณเทียนกล่าวเน้นย้ำ

คุณตรัน กวาง ตรัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ OneHousing มีมุมมองเดียวกันว่า ประชาชนจำนวนมากในนครโฮจิมินห์ยังคงรอให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง แต่เป็นไปไม่ได้ สาเหตุคือปัจจัยนำเข้าทั้งหมดของบริษัทพัฒนาโครงการ เช่น ภาษีที่ดินตามรายการราคาใหม่ ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการลงทุนด้านการออกแบบผลิตภัณฑ์ ฯลฯ ล้วนเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

คุณ Trung กล่าวว่า ในสภาวะที่ที่ดินมีสภาพคล่องต่ำลงเรื่อยๆ การเป็นเจ้าของที่ดินที่สวยงาม โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องใช้งบประมาณมหาศาล เมื่อราคาที่ดินสูง นักลงทุนก็สร้างผลิตภัณฑ์ที่ได้รับความนิยม ย่อมขาดทุนอย่างแน่นอน เมื่อมีทำเลที่สวยงาม ผู้พัฒนาโครงการก็จำเป็นต้องสร้างผลิตภัณฑ์ที่คู่ควรกับทำเลนั้นด้วย ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินไม่ถูก

ในมุมมองของตลาด คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่าราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่กำหนดราคาโดยใช้วิธีส่วนเกิน (Surplus Method) อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินใหม่นี้จะส่งผลกระทบต่อตลาดใน "ระยะที่ 2" ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ และในเวลานี้ผู้คนมีความคิดอยากขายที่ดินในราคาที่สูงกว่าเดิม ส่งผลให้เกิดแรงกดดันให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้น

ดังนั้น รัฐจึงจำเป็นต้องมีมาตรการที่มีประสิทธิภาพในการควบคุมกิจกรรมของนักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน ฯลฯ เพื่อหลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากรายการราคาที่ดินใหม่ในการ “โก่งราคา” ทำลายตลาดเพื่อจุดประสงค์ในการแสวงหากำไรเกินควรอย่างผิดกฎหมาย

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-doanh-nghiep-lo-tang-chi-phi-tao-lap-quy-dat-dong-tien-su-dung-dat-d229242.html