วิสาหกิจกังวลต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้น

ราคาที่ดินที่ปรับใหม่ของนครโฮจิมินห์ยังไม่กระทบต่อโครงการในทันที แต่ในอนาคตจะส่งผลกระทบต่อตลาด เพราะจะทำให้ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ สำหรับธุรกิจเพิ่มขึ้น

โฮจิมินห์ซิตี้: องค์กรต่างๆ กังวลเรื่องต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในการจัดตั้งกองทุนที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ราคาที่ดินที่ปรับใหม่ของนครโฮจิมินห์ยังไม่กระทบต่อโครงการในทันที แต่ในอนาคตจะส่งผลกระทบต่อตลาด เพราะจะทำให้ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ สำหรับธุรกิจเพิ่มขึ้น

โปรไฟล์การแปลงเพิ่มขึ้นอย่างมาก

นครโฮจิมินห์จะเริ่มใช้รายการราคาที่ดินใหม่เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 ตามคำสั่งหมายเลข 79/2024/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์

ก่อนหน้านี้ เมื่อทราบว่านครโฮจิมินห์ประกาศรายการราคาที่ดินเพิ่ม 4 - 38 เท่า (ไม่รวมค่าสัมประสิทธิ์ K) เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม ทำให้ผู้คนจำนวนมากที่ต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและทำ "หนังสือปกแดง" ต่างเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินสาขาต่างๆ เพื่อดำเนินการที่เกี่ยวข้อง ก่อนที่จะนำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้

เมื่อปลายเดือนตุลาคม เมื่อผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu มาที่สำนักงานทะเบียนที่ดินอำเภอ Go Vap นาย Tran Van Trung พนักงานบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กำลังรอยื่นเอกสาร 6 ชุด นาย Trung เล่าว่าในเดือนตุลาคม (ก่อนที่จะใช้รายการราคาที่ดินใหม่) เขาได้จัดทำและส่งเอกสาร 15 ชุดให้กับลูกค้าใน Go Vap เขต 12 และ Hoc Mon เอกสารเหล่านี้ส่วนใหญ่มีไว้สำหรับการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ ออกหนังสือปกแดง และแม้แต่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า รายการราคาที่ดินใหม่นี้จะมีผลอย่างมากต่อบุคคลที่ต้องการยื่นขอรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือแยกแปลงที่ดินเพื่ออยู่อาศัย...

นายโว่ ฮ่อง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า “รายการราคาที่ดินใหม่ในระยะสั้นจะส่งผลทางจิตวิทยาทั้งในแง่บวกและแง่ลบ ผู้ที่ต้องการเปลี่ยนจากที่ดินอื่นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะต้องเสียภาษีที่สูงกว่าหลายเท่า (อย่างน้อย 10 เท่า) โดยเฉพาะในเขตรอบนอก เนื่องจากที่ดิน เพื่อการเกษตร ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่นี้ และจำนวนภาษีที่ต้องจ่ายยังสูงกว่าราคาที่ดินเพื่อการเกษตรที่ซื้อมาก่อนหน้านี้ด้วยซ้ำ”

ภาคธุรกิจก็มีความกังวลเช่นกัน

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ระบุว่าในระยะสั้นรายการราคาที่ดินใหม่จะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ในอนาคต จะทำให้ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินและต้นทุนการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นโดยอ้อม

นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัททราน อันห์ เปิดเผยว่า ประเด็นที่นักลงทุนและธุรกิจกังวลมากคือ ทางการจะอนุญาตให้มีหนี้ภาษีเมื่อแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือไม่ ก่อนหน้านี้ กฎหมายที่ดินไม่อนุญาตให้มีหนี้ภาษีเมื่อแปลงที่ดิน แต่ปัจจุบัน ในกรณีที่ไม่มีเงื่อนไขในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน กฎหมายที่ดินอนุญาตให้ผู้ใช้ที่ดินบันทึกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นหนี้ได้ และจะต้องชำระเฉพาะเมื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดินและสร้างรายได้เท่านั้น

“ในส่วนของราคานั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้มีแนวโน้มจะสูงขึ้นอย่างแน่นอน เพราะตามกลไกของตลาด เมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้น ก็ไม่มีเหตุผลใดที่ราคาผลผลิตจะลดลงหรือคงเดิม” นายเทียนเน้นย้ำ

นายทราน กวาง ตรัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ OneHousing ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ประชาชนจำนวนมากในนครโฮจิมินห์ยังคงรอให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง แต่เป็นไปไม่ได้ สาเหตุก็คือ ปัจจัยนำเข้าทั้งหมดของบริษัทพัฒนาโครงการ เช่น ต้นทุนภาษีที่ดินตามรายการราคาใหม่ ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการลงทุนออกแบบผลิตภัณฑ์ ฯลฯ ล้วนเพิ่มขึ้นสูงมาก

นายตรัง กล่าวว่า ในบริบทที่ที่ดินมีน้อยลงเรื่อยๆ การจะได้มาซึ่งทำเลดีๆ โดยเฉพาะใจกลางเมือง ธุรกิจต่างๆ ต้องใช้เงินมหาศาล เมื่อราคาที่ดินสูง นักลงทุนก็จะผลิตสินค้าที่ได้รับความนิยม พวกเขาก็จะต้องขาดทุนอย่างแน่นอน ด้วยทำเลสวยๆ ผู้พัฒนาโครงการก็ต้องสร้างผลิตภัณฑ์ที่คู่ควรกับทำเลนั้นเช่นกัน ดังนั้นจึงไม่มีราคาถูก

จากมุมมองของตลาด นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่ารายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ยังไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่กำหนดราคาโดยใช้วิธีส่วนเกิน อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินใหม่จะส่งผลกระทบต่อตลาดใน "ระยะที่ 2" เมื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ และในเวลานี้ ผู้คนมีความคิดอยากขายที่ดินในราคาที่สูงกว่าเดิม ส่งผลให้ราคาบ้านถูกกดดันให้ปรับขึ้น

ดังนั้น รัฐจำเป็นต้องมีมาตรการควบคุมกิจกรรมของนักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน ฯลฯ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อหลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากรายการราคาที่ดินใหม่ในการ “โก่งราคา” ทำลายตลาดเพื่อจุดประสงค์ในการแสวงหากำไรเกินควรอย่างผิดกฎหมาย

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-doanh-nghiep-lo-tang-chi-phi-tao-lap-quy-dat-dong-tien-su-dung-dat-d229242.html