กลโกงอสังหาฯสารพัด (*): เพราะความโลภ

ทำไมผู้คนมากมายถึงถูกหลอกให้ขึ้นรถบัสไปดูที่ดินในด่งนายและ บิ่ญเซือง ทั้งที่สงสัยหรือรู้แน่ชัดว่าจะถูกหลอก แต่ก็ยังยอมจ่ายเงินเพื่อเซ็นสัญญามัดจำหรือสัญญาซื้อขายที่ดินให้กับโครงการ "ผี" แม้แต่คนที่รู้กลโกงอสังหาริมทรัพย์ผ่านสื่อก็ยังตกหลุมพราง สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าเป็นเวลาหลายปี

การโจมตีทางจิตวิทยา

ในฐานะที่เคยติดตามกลุ่มคนหลอกลวงให้ขายที่ดิน คุณ Pham Khanh ซึ่งอาศัยอยู่ในเขต Phu Nhuan นครโฮจิมินห์ เล่าว่าตอนแรกเธออ่านออนไลน์เกี่ยวกับธนาคารที่ขายและขายอสังหาริมทรัพย์ราคาถูก จึงติดต่อไปสอบถาม ผู้ที่โพสต์บทความขอให้เธอไปดูเอกสารอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานแห่งหนึ่งในเขต 2 (ปัจจุบันคือเมือง Thu Duc) เมื่อไปถึง เธอได้ทราบว่านี่คือสำนักงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง ซึ่งมีพนักงานและลูกค้าจำนวนมากมาดูเอกสารอสังหาริมทรัพย์ด้วย

เจ้าหน้าที่จึงอ้างว่าเป็นวันหยุดสุดสัปดาห์ ธนาคารไม่กล้ายื่นเอกสาร จึงพยายามหาทางชวนลูกค้ากลุ่มนี้ขึ้นรถที่รออยู่เพื่อไปดูโครงการที่ดินราคาถูกที่กำลังเปิดขายในอำเภอเญินตราก จังหวัด ด่งนาย แม้จะยังสงสัยอยู่ แต่คุณข่านห์ก็ยังตัดสินใจติดตามไปเพื่อสืบหาความจริง

โครงการ "ผี" ในตำบลไลหุ่ง อำเภอเบาบ่าง จังหวัด บิ่ญเฟื้อก เคยถูกร่างขึ้นเพื่อขายให้กับนักลงทุนหลายร้อยคน ภาพโดย: เถ่าเหงียน

บนรถบัส หน้าต่างทุกบานปิดสนิท พนักงานและลูกค้าต่างพูดคุยกันอย่างออกรสออกชาติเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนในที่ดินที่พวกเขาซื้อและจะซื้อ เมื่อมาถึง คุณข่านห์เห็นที่ดินว่างเปล่ามีหลังคา มีโต๊ะและเก้าอี้วางเรียงรายอยู่

ที่นี่เธอและลูกค้าท่านอื่นๆ ได้รับการดูแลอย่างเอาใจใส่เป็นอย่างดี บางคนเมื่อทราบข่าวโครงการที่ดินก็ยอมจ่ายเงินมัดจำทันที เพราะเห็นว่าราคาที่ดินถูก แถมยังได้ร่วมลุ้นรางวัลใหญ่อีกด้วย พนักงานยังคงเร่งเร้าให้คุณข่านห์จ่ายเงินมัดจำ เพราะที่ดินแปลงสวยใกล้จะขายหมดแล้ว

ฉันรู้ดีว่าในบรรดาลูกค้ามี "เหยื่อล่อ" มากมาย และยังมีลูกค้าจริงที่ตกหลุมพรางของกลอุบายที่ล่อลวงความโลภและความปรารถนา ที่สำคัญ คนเหล่านี้ขาดข้อมูลและสูญเสียเงิน ไม่ใช่เพราะเวทมนตร์ใดๆ ทั้งสิ้น" คุณข่านห์กล่าวสรุป

ในทำนองเดียวกัน คุณตุง อดีตข้าราชการในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เนื่องจากเขาอ่านหนังสือพิมพ์และฟังวิทยุเป็นประจำ เขาจึงรู้ทันกลโกงทุกรูปแบบ อย่างไรก็ตาม เมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา เพื่อนจากชมรมหมากรุกชวนเขาไปดูที่ดินโครงการหนึ่งที่ด่งนายกับหลานชายเป็นนายหน้า ราคาที่ดินเพียง 600-700 ล้านดองต่อแปลง แต่คุณตุงก็ยังตกลงไปดูที่ดินจริง...

เมื่อรถบรรทุกมาถึง เขาเห็นที่ดินเปล่ามีเสาปูนสำหรับแบ่งที่ดินประมาณ 10 แปลง ที่สำคัญคือพื้นที่นี้อยู่ไกลจากย่านที่อยู่อาศัยมาก ไม่มีสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น ถนน ไฟฟ้า หรือน้ำประปา เมื่อรู้ว่าจะถูกโกง คุณตุงจึงตัดสินใจไม่ซื้อ แม้เจ้าหน้าที่จะพยายามโน้มน้าวเขาก็ตาม

อย่างไรก็ตาม เพื่อนของเขาและผู้ติดตามอีกไม่กี่คนถูกหลอก เพราะเชื่อว่าคำอธิบายที่ว่านี่เป็นโครงการเล็กๆ ในโครงการใหญ่โต หรือโครงการที่เปิดขายอย่างเป็นทางการจะมีราคาสูงถึง 2 พันล้านดองต่อแปลง ซึ่งขายให้ญาติพี่น้องและคนรู้จัก ทำให้ราคาถูกมาก "ผมเพิ่งรู้ว่าถ้าใครไม่ตื่นตัว ก็โดนหลอกได้ง่ายมาก โดยเฉพาะคนที่ติดตามเพื่อนๆ และญาติ..." - คุณตุงเล่า

พิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ

อาจารย์ด้านจิตวิทยา Nguyen Thi Ngoc Giau อาจารย์มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า คนที่มีเงินและต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือช่องทางการลงทุนอื่นๆ มักจะถูกดึงดูดด้วยโฆษณาและข้อเสนอที่น่าดึงดูดใจ

นักลงทุนรายย่อยส่วนใหญ่มักต้องการซื้อของถูก ได้รางวัลใหญ่ ซื้อแล้วขายต่อเพื่อทำกำไรอย่างรวดเร็ว ดังนั้นพวกเขาจึงตกหลุมพรางของผู้มีประสบการณ์หรือผู้ร้ายที่เชี่ยวชาญในการใช้กลอุบายหรือเอฟเฟกต์ของฝูงชนเพื่อหลอกลวงได้ง่าย

"ในฝูงชนที่ไร้สติ ผู้คนมักจะกระทำด้วยอารมณ์มากกว่าเหตุผล เพราะความกลัวที่จะพลาดโอกาส ความโลภจึงถูกผลักดันให้สูงขึ้น ทำให้พวกเขาตัดสินใจโดยไม่มีเวลาเรียนรู้เพียงพอ ยกตัวอย่างเช่น คนที่ถูกหลอกให้ซื้อที่ดินมักจะจ่ายเงินอย่างรวดเร็วโดยไม่เข้าใจถึงความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ รวมถึงความสามารถในการชำระเงินและปัจจัยอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างถ่องแท้" - อาจารย์ Giau วิเคราะห์

โฆษณาที่ดินราคาถูกและที่ดินจริงในด่งนาย ที่ซึ่งผู้ถูกสัมภาษณ์จัดงานขายที่ดิน เชิญชวนผู้ซื้อให้วางเงินมัดจำ ภาพโดย: เซิน นุง

ทนายความ ตรัน ก๊วก เบา จากสำนักงานกฎหมายเวียด ทิน บาว กล่าวว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านการขายที่ดินในต่างจังหวัดมักมีสองรูปแบบ รูปแบบแรกคือมีสินค้าจริงเพียงไม่กี่ชิ้น แต่ใช้ "กลลวง" เพื่อดันราคาให้สูงขึ้นหลายเท่าเพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้ยอมจ่าย รูปแบบที่สองคือการขายที่ดินโครงการ "ผี" ซึ่งขายที่ดินผิดทำเล ผิดพื้นที่ ไม่เพียงพอ และไม่ตรงตามแบบที่บริษัทออกแบบเองเพื่อดึงดูดลูกค้า

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบใด บุคคลเหล่านี้มักจะตั้งบริษัทขึ้นมา แล้วส่งพนักงานไปลงโฆษณาและโพสต์ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกบนโซเชียลมีเดียและเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์เพื่อดึงดูดผู้คนที่ต้องการ จากนั้นก็ใช้กลเม็ดมากมายเพื่อพาพวกเขาไปดูที่ดินในต่างจังหวัด เป้าหมายสูงสุดคือการขายที่ดินหรือชักชวนผู้ซื้อให้วางเงินมัดจำแล้วจึงนำไปขาย

ทนายความเป่ากล่าวว่า เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ตกหลุมพราง ผู้ซื้อจำเป็นต้องตื่นตัวและปฏิเสธที่จะไปดูอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกในมณฑลนี้ตั้งแต่แรก หากพวกเขาติดตามและพบสิ่งผิดปกติแล้ว พวกเขาต้องไม่ซื้อ ลงทุน วางเงินมัดจำ จอง หรือทำสิ่งอื่นใดโดยเด็ดขาด ไม่ว่าผู้ถูกกล่าวหาจะใช้กลอุบายมากมายเพียงใดก็ตาม

หากคุณตกลงซื้อที่ดินในโครงการใดโครงการหนึ่งแล้ว คุณต้องพิจารณาความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการให้ชัดเจน เช่น โครงการได้รับการอนุมัติให้ลงทุนหรือไม่ มีการวางแผนแบบ 1/500 หรือไม่ และนักลงทุนได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางภาษีหรือไม่ หากเป็นไปตามเงื่อนไขเหล่านี้ คุณต้องตรวจสอบต่อไปว่าโครงการมีโครงสร้างพื้นฐานครบถ้วนหรือไม่ หากไม่เป็นไปตามนั้น แสดงว่าไม่มีหลักเกณฑ์และเงื่อนไขเพียงพอสำหรับการขาย ผู้ซื้อต้องปฏิเสธอย่างหนักแน่น หากบริษัทระบุว่าที่ดินมีใบรับรอง คุณต้องดูที่ตั้ง เลขที่โฉนด เลขที่แปลงที่ดิน และชื่อเจ้าของที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สัญญาซื้อขายต้องมีการรับรองโดยโนตารี และไม่ต้องชำระเงินล่วงหน้า - ทนายความเป่าแนะนำ

นอกจากนี้ ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินในโครงการใดโครงการหนึ่ง จำเป็นต้องศึกษาหาข้อมูลธุรกิจที่ขายที่ดินอย่างละเอียดถี่ถ้วน ธุรกิจนั้นเป็นอย่างไร มีความสามารถและชื่อเสียงหรือไม่? "ข้อมูลเหล่านี้สามารถหาได้จาก Google หรือปรึกษาหน่วยงานท้องถิ่นและสำนักงานกฎหมาย อย่าโลภมากกับผลกำไรเพียงชั่วครู่แล้วขาดทุนมหาศาล" - คุณเป่าเตือน

คุณตา จุง เกียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บิ๊กแลนด์ ฟันด์ เปิดเผยว่า โครงการที่ดินส่วนใหญ่ในปัจจุบันต้องมีหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ (Red Book) และผู้ซื้อสามารถรับรองการโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที โครงการที่ไม่มีถนนลาดยาง ระบบไฟฟ้า ระบบท่อระบายน้ำ ฯลฯ จะไม่สามารถขายได้

เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกหลอกลวง ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินในจังหวัดต่างๆ ควรตรวจสอบข้อมูลในสัญญาอย่างละเอียด ว่าตำแหน่งที่ตั้งที่ดินตรงกันหรือไม่ เพื่อไม่ให้ซื้อที่ดินที่หนึ่งแล้วไปเห็นที่ดินที่อื่น นอกจากนี้ ที่ดินในสมุดบัญชีต้องมีเลขที่โฉนด เลขที่แปลง และระบุอย่างชัดเจนในสัญญามัดจำหรือสัญญาซื้อขาย... ขณะเดียวกัน ก็ต้องตรวจสอบพื้นที่ที่ดินอย่างละเอียด มิฉะนั้นอาจซื้อที่ดินราคาถูกหรือที่ดินโครงการ "ผี" ได้โดยผิดพลาด

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดง ฉบับวันที่ 3 ตุลาคม

อยากลงทุนต้องมีความรู้

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เขาได้เตือนหลายครั้งเกี่ยวกับกลโกงอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถานการณ์การเชิญชวนให้ประชาชนเข้ามาเยี่ยมชมที่ดินโครงการในจังหวัด แต่หลายคนก็ยังคงตกเป็นเหยื่อ "เมื่อเร็วๆ นี้ ตำรวจจังหวัดด่งนายได้ดำเนินการอย่างแข็งขันกับบริษัทล็อกฟุก ซึ่งเป็นเรื่องที่น่ายินดีอย่างยิ่ง สำหรับประชาชน ผมคิดว่าพวกเขาต้องตื่นตัว หากจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาต้องมีความรู้ ความเข้าใจ ไม่โลภมากในผลกำไร เพราะจะถูกหลอกได้ง่าย นำไปสู่ผลลัพธ์ที่เลวร้าย ไม่เพียงแต่สูญเสียเงินเท่านั้น แต่ยังเสียเวลาและความพยายามในการร้องเรียนและฟ้องร้องอีกด้วย..." - นายเชา กล่าวเตือน

แหล่งที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/du-chieu-lua-dao-bat-dong-san-vi-long-tham-ma-ra-20231003225139428.htm