ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตทูเทียมสูงกว่าเขตฟู้หมี่ฮุง

ในช่วงทศวรรษ 2010 หมู่บ้านฟูมี่ฮุงเกิด "บูม" ด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็วด้วยอพาร์ตเมนต์หรู และกลายเป็นสัญลักษณ์ของย่านคนรวยทางตอนใต้ของนครโฮจิมินห์ ในขณะเดียวกัน หมู่บ้านทูเทียมยังคงเป็นเพียงพื้นที่ลุ่มน้ำที่มีต้นกก สระน้ำ และท่าเรือข้ามฟากที่เชื่อมระหว่างเขต 2 เก่ากับเขต 1 ใจกลางเมือง ซึ่งครั้งหนึ่งเคยถูกเรียกว่า "ดินแดนฝั่งตรงข้ามแม่น้ำ"

อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาเพียงประมาณสิบปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ปี 2015 จนถึงปัจจุบัน ถนนทูเทียมได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากจนกลายเป็นหนึ่งในสัญลักษณ์เมืองใหม่ของเมืองโฮจิมินห์ จากพื้นที่ที่แทบจะไม่มีการพัฒนาเลย มันค่อยๆ พัฒนาขึ้นจนกลายเป็นจุดศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู และได้รับการพิจารณาว่ามีสถานะและระดับราคาสูงกว่าถนนฟู้หมี่ฮุงในกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์ด้วยซ้ำ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทูเทียมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมานานกว่าสิบปีแล้ว

เมื่อแผนแม่บทเขตเมืองใหม่ทูเทียมได้รับการอนุมัติครั้งแรกในปี 1996 หลายคนยังคงมองว่าเป็นพื้นที่แยกต่างหากจากใจกลางเมืองเดิม แต่ในปี 2005 แผนดังกล่าวได้รับการแก้ไข และโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่น อุโมงค์แม่น้ำไซง่อน ถนนไมจิโถ และสะพานทูเทียม 1 ก็ได้ปรากฏขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเริ่มเปลี่ยนมุมมองที่มีต่อคาบสมุทรแห่งนี้

อย่างไรก็ตาม กว่าที่พื้นที่เมืองแห่งนี้จะเริ่มเป็นรูปเป็นร่างอย่างแท้จริงก็ต้องรอจนถึงประมาณปี 2015 โดยมีโครงการแรกๆ ที่วางรากฐานสำหรับศูนย์กลางเมืองที่ทันสมัย

โครงการพัฒนาพื้นที่เมืองซาลาในระยะแรกเป็นโครงการที่จุดประกายการพัฒนาในเขตทูเทียม ตามมาด้วยโครงการเอ็มไพร์ซิตี้ที่เปิดตัวในปี 2558 และเมโทรโพลที่ปรากฏขึ้นในปี 2561 ซึ่งดึงดูดผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จำนวนมาก

การพัฒนาพื้นที่เมืองซาลาในระยะแรกถือเป็นการเริ่มต้นของคลื่นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทูเทียม ภาพ: ควินห์ ดานห์

นางเล ถิ ฮุยเอ็น ตรัง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ JLL เวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับ Tri Thuc - Znews ว่า ช่วงปี 2015 ถึง 2018 ถือเป็นช่วงสำคัญของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตทูเทียม

โครงการบุกเบิกอย่างเช่น Sala โดย Dai Quang Minh บันทึกราคาอพาร์ตเมนต์ไว้ที่ประมาณ 56-70 ล้านดง/ตารางเมตร ในเวลานั้น ราคานี้ถือว่าสูงมากสำหรับฝั่งตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์ แต่ตลาดก็รองรับได้อย่างรวดเร็วเนื่องจากความคาดหวังในอนาคตของคาบสมุทรแห่งนี้

ไม่เพียงแต่คอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่กลุ่มอาคารเตี้ยก็กำลังสร้างระดับราคาใหม่ขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน ตามที่นางสาวตรังกล่าว บ้านทาวน์เฮาส์และวิลล่าหลายหลังบนถนนสายหลักในซาลาเคยได้รับความสนใจอย่างมากเมื่อราคาพุ่งสูงถึงประมาณ 200 ล้านดงต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่หาได้ยากในเขต 2 เดิมเมื่อสิบปีก่อน

ช่วงปี 2019 ถึง 2022 ถือเป็นช่วงแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ เนื่องจากมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่และวางตำแหน่งตัวเองในกลุ่มตลาดหรู ทำให้ทูเทียมก้าวเข้าสู่การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์

แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในทูเทียมในช่วงแรกจะอยู่ที่เพียงไม่กี่สิบล้านดงต่อตารางเมตร แต่ในช่วงปี 2019-2022 โครงการริมแม่น้ำหลายแห่งกลับมีราคาตลาดพุ่งสูงถึง 160-170 ล้านดงต่อตารางเมตร
นางสาวเล ธี เหวียน ตรัง ผู้อำนวยการทั่วไปของ JLL Vietnam

การเข้ามาของบริษัทใหญ่ๆ อย่าง SonKim Land, GS E&C และ Keppel Land ช่วยปรับโฉมตลาดโดยรวม โครงการต่างๆ ในทูเทียมที่เน้นมาตรฐานสากลได้ผลักดันราคาให้สูงขึ้น 2-3 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเริ่มต้น

"ในระยะแรก ราคาอพาร์ตเมนต์อยู่ที่เพียงไม่กี่สิบล้านดงต่อตารางเมตร แต่ในช่วงปี 2019-2022 โครงการริมแม่น้ำหลายแห่งมีราคาตลาดขั้นต้นสูงถึง 160-170 ล้านดงต่อตารางเมตร" นางสาวตรังกล่าว โดยอ้างสถิติจาก JLL

หลังจากสะพานบาซอนเปิดให้สัญจรในปี 2022 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตทูเทียมก็พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะพานแห่งนี้ไม่เพียงแต่เป็นโครงการคมนาคมขนส่งเท่านั้น แต่ยังเป็น "การกระตุ้นทางจิตใจ" ที่ช่วยให้ทูเทียมเชื่อมต่อโดยตรงกับย่านธุรกิจใจกลางเมืองโฮจิมินห์ที่มีอยู่แล้ว

สะพานบาซอน ซึ่งเปิดให้สัญจรในปี 2022 ไม่ได้เป็นเพียงโครงการคมนาคมขนส่งเท่านั้น แต่ยังกลายเป็น "แรงกระตุ้นทางจิตใจ" ที่ผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทูเทียมให้สูงขึ้นอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ภาพ: Quynh Danh

ภายในปี 2025-2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของทูเทียมจะเข้าสู่ช่วงอัลตร้าลักชัวรีอย่างเป็นทางการ จากข้อมูลของ JLL ราคาขายต่อของอพาร์ตเมนต์ริมแม่น้ำหลายแห่งพุ่งสูงถึง 180-200 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งใกล้เคียงกับระดับราคาของพื้นที่เมืองระดับไฮเอนด์หลายแห่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และบางแห่งที่มีราคาสูงกว่านี้อีกด้วย

คาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทูเทียมจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป

นายเดวิด แจ็กสัน กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท Avison Young Vietnam กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตทูเทียมคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2015-2025 เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานหลายประการ เช่น ความใกล้กับศูนย์กลางเขต 1 เดิม ปริมาณที่ดินที่มีจำกัด โครงสร้างพื้นฐานที่ประสานงานกัน และการมุ่งเน้นที่จะเป็นศูนย์กลางทางการเงินแห่งใหม่ของนครโฮจิมินห์

เขาอธิบายว่า ต่างจากใจกลางเมืองเก่า เขตทูเทียมได้รับการวางผังอย่างพิถีพิถัน มีความหนาแน่นของอาคารต่ำ ระบบขนส่งที่ครอบคลุม และมีพื้นที่เหลือเฟือสำหรับการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่ เช่น สวนสาธารณะ จัตุรัส และพื้นที่ชุมชน ในขณะเดียวกัน เขต 1 เดิมได้เข้าสู่ขั้นตอนการพัฒนาที่เกือบสมบูรณ์แล้ว ดังนั้นศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคาในอนาคตจึงคาดว่าจะช้าลง

คุณเล ถิ ฮุยเอ็น ตรัง ถึงกับกล่าวว่า ปัจจุบันทูเทียมได้กลายเป็น "ศูนย์กลางแห่งใหม่" ที่แข่งขันโดยตรงกับเขต 1 เดิม และเหนือกว่าย่านหรูหราเก่าแก่หลายแห่งของเมืองด้วยซ้ำ

นอกจากข้อดีด้านการวางผังเมืองแล้ว คุณตรังยังกล่าวอีกว่า การเชื่อมต่อจากทูเทียมไปยังตลาดเบ็นถั่นผ่านอุโมงค์ทูเทียมหรือสะพานบาซอนนั้นรวดเร็วกว่าบางพื้นที่ในชานเมืองเก่าของเขต 1 เสียอีก ซึ่งส่งผลให้ช่องว่างราคาระหว่างสองพื้นที่แคบลง

เมื่อเปรียบเทียบกับทางตอนใต้ของนครโฮจิมินห์ เธอกล่าวว่า ปัจจุบันฟูมี่ฮุงมีบทบาทเป็นพื้นที่เมืองที่มั่นคงซึ่งตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของครอบครัว ในขณะที่ทูเทียมกำลังผงาดขึ้นเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ที่มีเสน่ห์ดึงดูดใจอย่างมากในแง่ของการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และความสามารถในการดึงดูดเงินทุนเพื่อการลงทุนระยะยาว

ปัจจุบัน ภูหมี่ฮุงมีบทบาทเป็นพื้นที่เมืองที่มั่นคงและตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของครอบครัวต่างๆ ภาพ: กวินห์ ดานห์

ดังนั้น แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในทูเทียมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2015-2025 โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณ 20.4% ต่อปีสำหรับอพาร์ตเมนต์ และ 23% ต่อปีสำหรับบ้านเดี่ยว แต่คุณเดวิดเชื่อว่าพื้นที่นี้ยังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่เมืองที่เพิ่งก่อตั้งใหม่ไปสู่ขั้นที่พัฒนาเต็มที่มากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญจาก Avison Young ประเมินว่า ย่านทูเทียมยังมีศักยภาพในการเพิ่มราคาอย่างมาก เนื่องจากมีการลงทุนอย่างต่อเนื่องในด้านโครงสร้างพื้นฐาน อาคารที่เป็นเอกลักษณ์ และสิ่งอำนวยความสะดวกระดับไฮเอนด์ เขาชี้ว่า พื้นที่นี้กำลังค่อยๆ กลายเป็นผู้นำในการกำหนดระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์หรูในนครโฮจิมินห์

ในขณะเดียวกัน คาดการณ์ว่าภูหมี่ฮุงจะยังคงรักษาความน่าดึงดูดใจต่อไปได้ ด้วยการวางแผนอย่างครอบคลุมและคุณภาพชีวิตที่ดี แต่พื้นที่นี้กำลังเข้าสู่ช่วงที่การพัฒนาค่อนข้างอิ่มตัวแล้ว ดังนั้นศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคาจึงคาดว่าจะลดลงอย่างมาก

"ความแตกต่างของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตทูเทียมอยู่ที่การวางตำแหน่งในอนาคต ในขณะที่เถาเดียนหรือฟูมี่ฮุงดึงดูดใจเนื่องจากสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยที่พัฒนาแล้ว ทูเทียมกลับดึงดูดผู้ซื้อด้วยความคาดหวังว่าจะกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินแห่งใหม่และสัญลักษณ์ของเมืองโฮจิมินห์ในระยะยาว" เดวิดกล่าว

เมื่อพิจารณาระดับราคาจนถึงปี 2025 เขาเชื่อว่าถนนทูเทียมได้สร้างช่องว่างที่สำคัญเมื่อเทียบกับถนนเถาเดียนและถนนฟูมี่ฮุง ในขณะเดียวกันก็ลดช่องว่างกับเขต 1 เดิมลงได้อย่างมาก

ที่จริงแล้ว จากการสำรวจของ Tri Thuc - Znews พบว่า ราคาอพาร์ทเมนต์ในฟู้หมี่ฮุงปัจจุบันอยู่ที่ 80-150 ล้านดง/ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเล โดยมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี โครงการใหม่ๆ เช่น The Regency ในฟู้หมี่ฮุง ปัจจุบันขายต่อได้ในราคาประมาณ 170-180 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะเดียวกัน โครงการใหม่ๆ หลายแห่งในทูเทียมมีราคาสูงเกิน 200 ล้านดง/ตารางเมตรไปแล้ว

นายเดวิดคาดการณ์ว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงปี 2030 เมืองทูเทียมจะเข้าสู่ "ระยะการพัฒนาเมืองอย่างสมบูรณ์" ซึ่งส่วนประกอบสำคัญหลายอย่าง เช่น สะพานทูเทียม 3 และ 4 สะพานลอยคนเดิน ถนนรถไฟฟ้าใต้ดินสายเบ็นถั่น-ทูเทียม จัตุรัสกลางเมือง ศูนย์การเงินระหว่างประเทศ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จะเปิดใช้งานพร้อมกัน

ในเวลานั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์จะไม่ถูกขับเคลื่อนด้วยความคาดหวังเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่จะถูกขับเคลื่อนด้วยกระแสเงินสดที่แท้จริง ความต้องการที่แท้จริงจากธุรกิจ ผู้ประกอบวิชาชีพ และกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ ที่มีมูลค่าสูง ตามที่เขากล่าวไว้ หลังจากช่วงปี 2026-2030 เมื่อระบบนิเวศของย่านธุรกิจใจกลางเมืองแห่งใหม่เสร็จสมบูรณ์แล้ว ถนนทูเทียมอาจเข้าสู่ช่วงการเติบโตใหม่ด้วยระดับราคาที่สามารถสูงกว่าราคาเฉลี่ยในเขต 1 ในบางส่วนระดับไฮเอนด์ได้

แม้ว่าจะมีการคาดการณ์ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าสภาพคล่องในพื้นที่นี้จะยังคงอยู่ในระดับที่ดี เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักคือนักลงทุนระยะยาวที่มองว่าอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองเป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัยท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน

“ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในคาบสมุทรแห่งนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การสะสมทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังเชื่อมโยงกับปรัชญาการใช้ชีวิตที่ให้ความสำคัญกับประสบการณ์และการเชื่อมต่อโดยตรงกับศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศในอนาคต ซึ่งก่อให้เกิดกลุ่มตลาดที่มีการคัดเลือกสูง โดยมุ่งสู่มาตรฐานของเมืองที่ทันสมัยระดับภูมิภาค” นางสาวตรังกล่าวเสริม

ที่มา: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html