ตามรายงานของบริษัท One Mount Group Real Estate ระบุว่าราคาขายอพาร์ตเมนต์หลักใน ฮานอย ในไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ประมาณ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพุ่งสูงขึ้น 24% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567
รายงานการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยล่าสุดของ CBRE Vietnam ระบุว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลัก ณ สิ้นไตรมาสที่สองอยู่ที่ประมาณ 79 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าบำรุงรักษา และส่วนลด) เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 33% เมื่อเทียบกับปีก่อน
โครงการใหม่ๆ จำนวนมากจากใจกลางเมืองไปจนถึงชานเมืองฮานอยที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกก็บันทึกราคาใหม่ไว้เช่นกัน โดยอยู่ที่ 80-170 ล้านดองต่อตารางเมตร
จากการสำรวจพบว่าโครงการ Galia Hanoi (แขวง Yen So) ของ Tan A Dai Thanh มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 80 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร โครงการ Greenera Southmark (ตำบล Thanh Tri) ของ Tan Hoang Minh มีราคาประมาณอยู่ที่ 80 - 90 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร และโครงการ LongBien Central ของ Taseco Land มีราคาประมาณอยู่ที่ 118 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร
หรืออย่างโครงการ The Matrix One เฟส 2 ของ MIK Group มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 116-166 ล้านดองต่อตรม. ส่วน Sun Feliza Suites (เขต Cau Giay) ของ Sun Group มีราคาคาดการณ์อยู่ที่ 160 ล้านดองต่อตรม.
ไม่เพียงแต่ในตลาดหลักทรัพย์เท่านั้น แต่รวมถึงตลาดรองด้วย ราคาเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกครั้งในเดือนที่ผ่านมา ตามผลสำรวจล่าสุดของบริษัท PropertyGuru Vietnam
โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการอันบินห์ปาลซา ราคาขายและราคาซื้อขายก็ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงเดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ 50 ปี ในเดือนกุมภาพันธ์ 2568 ราคาขายอยู่ที่ 3.3-3.5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ แต่ปัจจุบันราคาขายในตลาดอยู่ที่ 3.6-3.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์
ในโครงการโฮมซิตี้ ราคาอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ พื้นที่มากกว่า 70 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 200-350 ล้านดอง เมื่อเทียบกับต้นเดือนพฤษภาคม จากราคา 6.2-6.3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ เป็น 6.5-6.7 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ ส่วนโครงการฮานอยเซ็นเตอร์พอยต์ ซึ่งเป็นโครงการ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ปัจจุบันราคาขายอยู่ที่กว่า 6 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ และไม่มีอพาร์ตเมนต์ใดที่มีราคา 5.7-5.8 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์หลังเทศกาลตรุษจีน
เพราะเหตุใดราคาจึงยังคงเพิ่มขึ้น?
เมื่ออธิบายถึงการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาอพาร์ตเมนต์ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ หนึ่งในสาเหตุแรกๆ คือความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์
คุณ Tran Minh Tien ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้าของ One Mount Group วิเคราะห์ว่า ความแตกต่างในโครงสร้างอุปทานและการแบ่งส่วนผลิตภัณฑ์เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
ในกรุงฮานอย อุปทานใหม่ในไตรมาสที่สองมุ่งเน้นไปที่กลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ที่น่าสังเกตคือ มีการเปิดตัวโครงการลักชัวรี 4 โครงการที่มีสินค้าจำนวนมาก ในราคาเฉลี่ยมากกว่า 80 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ซึ่งส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น
ที่จริงแล้ว คุณเตี๊ยนกล่าวว่าไม่มีโครงการระดับกลางเปิดตัวในฮานอยในไตรมาสนี้ อพาร์ตเมนต์ที่มีราคาต่ำกว่า (ต่ำกว่า 65 ล้านดอง/ตร.ม.) มีเพียงกระจายอยู่ในเขตเมืองทางตะวันออกของฮานอยหรือพื้นที่ใกล้เคียงเท่านั้น
สำหรับตลาดรอง คุณเตียนให้ความเห็นว่ากระแสเงินสดได้เปลี่ยนจากผลิตภัณฑ์ที่ดินที่ไม่มีสภาพคล่องไปสู่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่ส่งมอบแล้วอย่างชัดเจน ปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้อพาร์ตเมนต์ที่ส่งมอบแล้วยังคงมีเสน่ห์ดึงดูดใจคือความมั่นคง ความสามารถในการเช่า คุณภาพชีวิต และเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน
นายเตียน เชื่อว่าหากกระแสการฟื้นตัวยังคงดำเนินต่อไปในไตรมาสต่อๆ ไป อพาร์ตเมนต์รองจะยังคงมีบทบาทสำคัญในการรักษาสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในปี 2568
สาเหตุประการที่สองที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นคืออุปทานที่ขาดแคลน คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ EZ Property ให้ความเห็นว่า ในอดีตตลาดยังไม่มีโครงการใหม่ที่ได้รับใบอนุญาตให้เปิดขาย โครงการส่วนใหญ่ที่เปิดขายเป็นโครงการเก่าของนักลงทุนรายใหญ่
คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ในฮานอยนั้นหายากมาก จำนวนโครงการมีจำกัดมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ขณะที่ความต้องการของลูกค้า โดยเฉพาะครอบครัวรุ่นใหม่ยังคงสูงอยู่
นอกจากนี้ คุณดิงห์ ระบุว่า สาเหตุยังเกิดจากโครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่ไม่สมดุลในตลาด ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ทั้งในระดับเริ่มต้นและระดับรองถูกดันให้สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงสูญเสียการเข้าถึง
นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP. Invest ยืนยันว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ในฮานอยเป็นผลมาจากอุปทานที่ไม่เพียงพอ ประกอบกับโครงการต่างๆ หยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย
นอกจากนี้ ตามที่เขาได้กล่าวไว้ ราคาห้องชุดในปัจจุบันไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง เนื่องจากมีโครงการบางโครงการที่เมื่อคำนวณต้นทุนที่นักลงทุนต้องดำเนินการ เช่น ค่าเช่าที่ดิน วัสดุ แรงงาน ฯลฯ แล้ว ยังไม่สามารถเข้าถึงราคาดังกล่าวได้
นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังระบุอีกว่า สาเหตุอีกประการหนึ่งที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นคือต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงมากในปัจจุบัน ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ในปัจจุบันประกอบด้วยต้นทุนที่ดิน 25% ยิ่งโครงการตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากเท่าไหร่ ต้นทุนที่ดินก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น โดยทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยมคิดเป็น 40-50% ของต้นทุนและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
นอกจากนี้ ต้นทุนขั้นตอนการลงทุนคิดเป็นประมาณ 5-10% ของต้นทุนรวม และอาจเพิ่มขึ้นเป็น 15% หากขั้นตอนใช้เวลานาน ต้นทุนการลงทุนคิดเป็นประมาณ 5-10% และยังมีต้นทุนการก่อสร้างบางกลุ่ม (วัสดุ แรงงาน เครื่องจักร) ที่กำลังปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากราคาที่สูงขึ้นและต้นทุนแรงงานที่สูงขึ้น
จากโครงสร้างอินพุตนี้ คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปและไม่น่าจะลดลง
จะคลายร้อนยังไง?
เพื่อลดราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอย คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ควรเร่งรัดความคืบหน้าของโครงการบ้านจัดสรร หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรควบคุมอุปทานอย่างจริงจังด้วยการใช้เครื่องมือวางแผนอย่างมีประสิทธิภาพ ปรับปรุงแผน และจัดสรรกองทุนที่ดินสะอาดเพิ่มเติม เพื่อช่วยให้นักลงทุนสามารถดำเนินโครงการบ้านจัดสรรได้ทันทีที่มีการวางแผน
ในระยะยาว เพื่อรักษาเสถียรภาพของราคาอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยโดยรวม จำเป็นต้องได้รับความร่วมมืออย่างเข้มแข็งจากภาครัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งอย่างต่อเนื่อง การลดระยะเวลาเดินทางจากพื้นที่ใกล้เคียงไปยังใจกลางเมือง และการจัดหาที่อยู่อาศัยจากเขตชานเมืองจะช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า รัฐบาลจำเป็นต้องออกกระบวนการมาตรฐานสำหรับการลงทุนก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เพื่อกำหนดระยะเวลาสำหรับขั้นตอนทางการบริหารแต่ละขั้นตอน ส่งเสริมให้หน่วยงาน สาขา และท้องถิ่นลดจำนวนคำขอเอกสารเพิ่มเติม เพื่อลดระยะเวลาในการดำเนินการขั้นตอนทางการบริหารทั้งหมดให้เสร็จสิ้น
นอกจากนี้ หน่วยงานภาครัฐที่มีอำนาจหน้าที่จำเป็นต้องมุ่งเน้นการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย การเพิ่มอุปทานจะช่วยรักษาเสถียรภาพราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกฎอุปสงค์และอุปทานและกฎการแข่งขันในตลาด
นายโจวยังเสนอให้บริษัทและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดราคาสินค้าที่อยู่อาศัย ลดความคาดหวังกำไร ไม่คงราคาไว้สูง เพิ่มส่วนลด และมีนโยบายส่งเสริมการขายและหลังการขายเพื่อกระตุ้นความต้องการของผู้บริโภคในตลาด สร้างกระแสเงินสดและสภาพคล่อง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเปลี่ยนการลงทุนไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่มีราคาเหมาะสมกับรายได้ของประชาชน และมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมเพื่อให้สามารถเข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อที่มีสิทธิพิเศษได้
คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท EZ Property เชื่อว่ากุญแจสำคัญในการ “ลดอุณหภูมิ” ราคาอสังหาริมทรัพย์คือโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมืองที่เป็นประตูสู่เมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยจะลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน
นายโตอันกล่าวว่า รัฐควรใช้งบประมาณเชิงรุกเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หน่วยงานที่รับผิดชอบสามารถละทิ้งเป้าหมายผลกำไรและพิจารณาว่าเป็นการลงทุนสาธารณะที่ดำเนินการเพื่อประกันสังคมได้
ที่มา: https://baolangson.vn/gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-phi-ma-cach-nao-de-ghim-cuong-5053411.html
การแสดงความคิดเห็น (0)