ราคาบ้านพุ่งสูงเกินรายได้ คนจนซื้อไม่ได้ตลอดชีวิต

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกของปี 2567 โดย PropertyGuru Vietnam ระบุว่า หลังจาก 6 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 70% โดยอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีราคาเฉลี่ย 46 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ขณะที่อพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์มีราคาเฉลี่ย 48 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

ในช่วงต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่เพียง 27 และ 31 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น

ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา (ที่มา: PropertyGuru Vietnam)

ราคาบ้านเกือบ 24 เท่าของรายได้

รายงานล่าสุดของ Numbeo.com (เว็บไซต์ที่เชี่ยวชาญด้านสถิติมาตรฐานการครองชีพในเมืองและประเทศต่างๆ ทั่วโลก ผ่านการสำรวจ) แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านเฉลี่ยในเวียดนามในปี 2567 สูงกว่ารายได้ครัวเรือนต่อปีเฉลี่ยเกือบ 24 เท่า

ในนครโฮจิมินห์ คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills นครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของคนในเมืองประมาณ 30 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ขณะเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในโครงการใหม่ในปัจจุบันอยู่ที่ 5.5-6 พันล้านดอง หากประชาชนสามารถออมเงินได้ 40-50% ต่อเดือน การซื้อบ้านอาจต้องใช้เวลาหลายสิบปี หากไม่มีสินเชื่อหรือไม่มีญาติพี่น้องคอยช่วยเหลือ

“ การซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ในขณะนี้เป็นเรื่องยากมากสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน คุณต้องมีรายได้ค่อนข้างสูง รวมถึงมีเงินทุนสนับสนุนทางการเงิน จึงจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับปานกลางได้ ” คุณเกียงกล่าว

งานวิจัยหลายชิ้นยังแสดงให้เห็นว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยนั้นสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชนอย่างมาก รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่า ฮานอยตั้งเป้าที่จะมีรายได้เฉลี่ยต่อหัว 150 ล้านดองต่อคนต่อปี ในปี 2566 ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2562 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี

ทั้งนี้ อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนท์ตั้งแต่ปี 2562 ถึงครึ่งปีแรกของปี 2566 อยู่ที่ 13% ต่อปี

“ ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นว่าการเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์เกือบครึ่งหนึ่ง ” นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัยของ Savills Hanoi กล่าว

นางฮั่งเตือนว่าการเป็นเจ้าของบ้านจะกลายเป็นเรื่องยากยิ่งขึ้นหากช่องว่างนี้กว้างขึ้น

ดร. เล ซวน เงีย ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการธนาคาร ยังได้อ้างอิงหลักฐานของช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้ของประชาชนอีกด้วย

โดยเฉพาะคนทำงานอายุ 30 ปีหรือน้อยกว่าที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือน หักค่าครองชีพในเมืองใหญ่ๆ อย่างโฮจิมินห์ซิตี้หรือฮานอยแล้ว จะมีเงินเหลืออยู่ประมาณ 6 ล้านดอง ดังนั้นการออมเงิน 1.5 พันล้านดองจึงต้องใช้เวลาอย่างน้อย 20 ปี ส่วนคนที่มีรายได้ 20-30 ล้านดองต่อเดือน การซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 1.5 พันล้านดอง ต้องใช้เวลา 10-15 ปีในการออมเงิน

จากข้อมูลของ PropertyGuru Vietnam ราคาขายเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทุกประเภทในฮานอยอยู่ที่ 22.8 พันล้านดองเวียดนามต่อยูนิตสำหรับทาวน์เฮาส์ 17.8 พันล้านดองเวียดนามต่อยูนิตสำหรับวิลล่า 6.3 พันล้านดองเวียดนามต่อยูนิตสำหรับบ้านส่วนตัว และ 3.1 พันล้านดองเวียดนามต่อยูนิตสำหรับอพาร์ตเมนต์ ขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยโดยประมาณของแรงงานในฮานอยในปี 2566 อยู่ที่ 135 ล้านดองเวียดนามต่อปี

ดังนั้น หากต้องการเป็นเจ้าของบ้านติดถนนในฮานอย ผู้คนจะต้อง "ทำงานหนัก" เป็นเวลา 169 ปี หากต้องการเป็นเจ้าของบ้านส่วนตัวต้องใช้เวลา 132 ปี และหากต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์ต้องใช้เวลา 23 ปี (โดยถือว่าคนงานต้องใช้รายได้ทั้งหมดเพื่อซื้อบ้าน)

ทำไมราคาบ้านถึงมีแต่จะขึ้นแต่ไม่ลดลง?

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยกำลังปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูงในขณะที่อุปทานมีจำกัด กระทรวงการก่อสร้าง อธิบายถึงอุปทานที่มีอยู่อย่างจำกัดว่า ขณะนี้โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการกำลังประสบปัญหาในการดำเนินการหลายประการ (เช่น ต้องหยุดชะงักชั่วคราว ล่าช้า เลื่อนโครงการออกไป มีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ การออกพันธบัตร และการระดมทุน)

ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากอุปทานมีจำกัดและต้นทุนการก่อสร้างที่สูง (ภาพ: Cong Hieu)

อีกเหตุผลหนึ่งที่คุณ Giang Anh Tuan ผู้อำนวยการบริษัท Tuan Anh Real Estate กล่าวคือราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ความถูกต้องตามกฎหมาย... หากปัจจัยเหล่านี้กระทบพร้อมกัน ก็จะทำให้ธุรกิจต่างๆ ยากที่จะลดราคาที่อยู่อาศัยลงได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนที่ดินเป็นหนึ่งในต้นทุนปัจจัยการผลิตสำคัญที่ส่งผลต่อราคาผลผลิต โดยเฉลี่ยแล้ว ในเขตเมือง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคิดเป็นประมาณ 10% ของราคาอพาร์ตเมนต์ 20-30% ของราคาทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว และประมาณ 50% ของราคาวิลล่า

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15-30% ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 2-8%

ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินเท่านั้น วัสดุก่อสร้างอย่างเหล็ก เหล็กกล้า ทราย... ก็ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น ราคาเหล็กและเหล็กกล้าเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% ในขณะที่ต้นทุนวัตถุดิบคิดเป็น 65-70% ของมูลค่าโครงการก่อสร้างโดยประมาณ

นอกจากนี้ ต้นทุนการดำเนินโครงการยังเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายหลายประการที่ทำให้ระยะเวลาการก่อสร้างล่าช้าออกไป คุณตวนกล่าวว่า มีโครงการบางโครงการที่ต้องใช้เวลาดำเนินการทางกฎหมายนานถึง 4-5 ปี

คุณตวนอธิบายเพิ่มเติมว่า หากธุรกิจซื้อที่ดินมูลค่า 5 แสนล้านดอง ธุรกิจจะสูญเสียดอกเบี้ยเงินกู้ 10% ต่อปี หรือคิดเป็นเงิน 5 หมื่นล้านดอง ธุรกิจจึงจำเป็นต้องบวกค่าใช้จ่ายนี้เข้าไปในราคาที่ดิน

นาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate เห็นด้วยกับความเห็นข้างต้น โดยกล่าวว่า อุปสรรคสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ยากคือต้นทุนการลงทุนที่สูงเกินไป “ ในโครงสร้างต้นทุนโครงการปัจจุบัน ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับ 4-5 ปีก่อน จาก 7-7.5 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็นมากกว่า 12 ล้านดองต่อตารางเมตร ” นาย Quang กล่าว

ดร.เหงียน ดุย เฟือง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DGCapital ระบุว่า เมื่อดำเนินโครงการ นักลงทุนจะจำนองทั้งที่ดินและสินทรัพย์ในอนาคตเพื่อกู้ยืมเงินจากธนาคาร การปรับลดราคาขายจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของหลักประกันที่ธนาคาร

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ วิธีที่ดีที่สุดในการควบคุมราคาที่อยู่อาศัยคือการเพิ่มอุปทาน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

เพื่อบรรลุเป้าหมายนี้ คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า จำเป็นต้องดำเนินการสองขั้นตอนสำคัญ ขั้นตอนแรกคือการกำจัดอุปสรรคทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการ เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการเหล่านี้สามารถดำเนินการและก่อสร้างได้

ประการที่สอง จำเป็นต้องแก้ไข "ปัญหา" สินเชื่อและกระตุ้นกระแสเงินสด โดยการส่งเสริมนโยบายที่มุ่งเป้าไปที่ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และช่วยเหลือธุรกิจต่างๆ ในการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการเหล่านี้ ตัวอย่างเช่น จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาในการสร้างที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทาน

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่า จำเป็นต้องส่งเสริมการก่อสร้างและยกระดับระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงรถไฟฟ้าใต้ดิน การคมนาคมที่สะดวกสบายจะช่วยกระตุ้นให้ผู้คนย้ายออกจากใจกลางเมือง ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองชั้นใน

เฉา อันห์

แหล่งที่มา