การแก้ไขปัญหาเชิงสถาบันและทุน

ผู้สื่อข่าว : การประชุมระดับชาติเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแรงและยั่งยืน ซึ่ง รัฐบาล กำหนดจัดขึ้นในสุดสัปดาห์นี้ คาดว่าจะมีการนำเสนอแนวทางแก้ปัญหาในทางปฏิบัติที่ใกล้เคียงความเป็นจริงหลายประการใช่หรือไม่ครับ?

- นายเหงียน วัน ดินห์: หลังจากค้นพบปัญหาและความยากลำบากหลายประการที่เกี่ยวข้องกับตลาดและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลและ นายกรัฐมนตรี จึงได้ออกคำสั่งชุดหนึ่งเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คำสั่งนายกรัฐมนตรีที่ 13/2022 ว่าด้วยแนวทางแก้ไขปัญหาหลายประการเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มั่นคง และยั่งยืน ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการรักษาเสถียรภาพ ทางเศรษฐกิจ มหภาค การควบคุมเงินเฟ้อ การสร้างสมดุลทางเศรษฐกิจที่สำคัญ และการส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคและอุปสรรคต่างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายเหงียน วัน ดิงห์ - ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

นายกรัฐมนตรียังได้มีมติให้จัดตั้งคณะทำงานเพื่อแก้ไขปัญหาให้กับวิสาหกิจและท้องถิ่นบางแห่งในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ (เรียกว่า คณะทำงานนายกรัฐมนตรี) โดยมีสมาชิกที่เป็นแกนนำภาคการก่อสร้าง การธนาคาร การเงิน การวางแผน-การลงทุน ทรัพยากรธรรมชาติ-สิ่งแวดล้อม ตำรวจ ฯลฯ

การประชุมระดับชาติเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแรงและยั่งยืนเป็นโอกาสที่รัฐบาลและนายกรัฐมนตรีจะได้ทบทวนและพิจารณาถึงความคืบหน้าของแนวทางปฏิบัติที่ผ่านมา อุปสรรคและปัญหาต่างๆ ได้รับการแก้ไขอย่างไร จากนั้นจึงนำเสนอแนวทางแก้ไขสำหรับอนาคต นับเป็นงานสำคัญและมีความหมายอย่างยิ่งต่อภาคธุรกิจและตลาดโดยรวม

คุณสามารถชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากและปัญหาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่ได้หรือไม่?

ปัญหาแรกอยู่ที่นโยบายและข้อบังคับทางกฎหมายที่ทำให้โครงการจำนวนมากไม่สามารถ "ดำเนินการ" ได้ ไม่สามารถดำเนินการได้ และหยุดชะงัก ปัญหาที่สองคือปัญหาการอุดตันของกระแสเงินทุน

โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการไม่มีเงินทุนสำหรับดำเนินการ โครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จไม่มีเงินทุนสำหรับดำเนินการต่อไป ผู้บริโภคก็ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนสำหรับการซื้อขายได้ ส่งผลให้ธุรกรรมในตลาดแทบจะหยุดชะงัก นี่คือสองปัญหาสำคัญพื้นฐานที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข

คิดเห็นอย่างไรกับการดำเนินการของธนาคารกลาง กระทรวงก่อสร้าง หรือคณะทำงานนายกรัฐมนตรีด้านตลาดอสังหาฯ ล่าสุด?

คณะทำงานของนายกรัฐมนตรี ซึ่งมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเป็นประธาน ได้ดำเนินการไปในทิศทางที่ดี รายงานของกระทรวงก่อสร้างที่ส่งถึงผู้แทนก่อนการประชุมระดับชาติว่าด้วยการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนและแข็งแรง ได้ชี้ให้เห็นถึงสาเหตุและอุปสรรคต่างๆ ในตลาดอย่างชัดเจนและครบถ้วน ขณะเดียวกัน ได้มีการเสนอและเสนอเนื้อหาต่างๆ ต่อรัฐบาลและรัฐสภาเพื่อแก้ไขปัญหาและอุปสรรคเหล่านี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรคาดหวังเพียงการสนับสนุนจากภาครัฐเท่านั้น แต่ยังต้องมีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ถูกต้องและมีประสิทธิภาพเพื่อเรียกความเชื่อมั่นจากนักลงทุนกลับมา ภาพ: HOANG TRIEU

ขณะนี้ภาคธนาคารกำลังดำเนินภารกิจสำคัญอย่างยิ่งในการควบคุมสินเชื่ออย่างเข้มงวดเพื่อรักษาเสถียรภาพอัตราเงินเฟ้อและอัตราแลกเปลี่ยน รวมถึงหลีกเลี่ยงผลกระทบเชิงลบจากสถานการณ์โลก อย่างไรก็ตาม หากไม่มีแนวทางผ่อนคลายนโยบายการเงินในระดับที่เหมาะสม อาจนำไปสู่สถานการณ์ที่ธุรกิจ “ป่วย” เข้าสู่วิกฤต และแรงงานจำนวนมากต้องตกงาน

เราขอแนะนำให้ธนาคารแห่งรัฐดำเนินมาตรการทั้งเพื่อรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาคและกระตุ้นการผลิตและธุรกิจเพื่อสร้างหลักประกันทางสังคม รักษางานให้กับประชาชน และรักษาพนักงานไว้เพื่อรองรับวัฏจักรเศรษฐกิจและสังคมในช่วงฟื้นตัวหลังการระบาดใหญ่ของโควิด-19 กล่าวอีกนัยหนึ่ง นโยบายต่างๆ จะต้อง "ดำเนินไป" แม้จะไม่มากนัก เพื่อไม่ให้ธุรกิจล้มหายตายจากไป

นอกเหนือจากนโยบายสนับสนุนในระดับมหภาคและการมีส่วนร่วมของกระทรวงและสาขาต่างๆ แล้ว ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์เองควรทำอย่างไรเพื่อเอาชนะความยากลำบากในปัจจุบัน?

- มีคนกล่าวไว้ว่า "ในผลน้ำเต้ามันกลม ในหลอดมันยาว" ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก องค์กรต่างๆ จำเป็นต้องมีความสามารถในการปรับตัวสูงเพื่อความอยู่รอดและการพัฒนา เมื่อตลาดมีเสถียรภาพและปกติ องค์กรต่างๆ ก็สามารถพัฒนาได้ตามปกติ หรือแม้แต่พัฒนาอย่างแข็งแกร่ง ในช่วงเวลาที่ยากลำบาก องค์กรต่างๆ จำเป็นต้องรู้วิธี "กินอย่างฉลาดเพื่อให้อิ่ม หดอย่างฉลาดเพื่อให้อบอุ่น" ยกตัวอย่างเช่น องค์กรที่ "ถือครอง" โครงการจำนวนมาก ควรพิจารณาปรับโครงสร้างและจัดสรรทรัพยากรใหม่... เพื่อไม่ให้โครงการต่างๆ ดำเนินไปเกินกำลัง "ยากจนแต่เลี้ยงลูกมากมาย" เป็นเรื่องร้ายแรง!

ในแง่ของการเลือกกลุ่มการลงทุน เมื่อตลาดมีเสถียรภาพและปกติ ธุรกิจจะเข้าสู่ตลาดระดับไฮเอนด์ได้เท่านั้น แต่ในเมื่อสินค้าระดับไฮเอนด์ขายไม่ได้ นักลงทุนจำเป็นต้องปรับโครงการ เปลี่ยนไปลงทุนในกลุ่มที่เหมาะสมเพื่อให้ขายได้ง่ายขึ้น มีคนซื้อมากขึ้น ซึ่งจะทำให้มีเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน กล่าวโดยสรุป ในช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้ ธุรกิจจำเป็นต้องมีนโยบายและกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อเอาชนะอุปสรรค

ในส่วนของเรื่องพันธบัตรองค์กร การละเมิดกฎเกณฑ์ของหลายบริษัททำให้การระดมทุนผ่านช่องทางนี้เป็นเรื่องยากมาก คุณแนะนำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำอย่างไรเพื่อให้ได้รับความไว้วางใจจากนักลงทุนอีกครั้ง?

- สิ่งแรกที่ควรทำคือการออกแบบกฎหมายที่โปร่งใสและเข้มงวด เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน ว่าธุรกิจที่ระดมทุนผ่านพันธบัตรไม่สามารถหลีกเลี่ยงกฎหมายเพื่อกระทำผิดได้ ในทางกลับกัน ธุรกิจจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนเมื่อทำธุรกิจร่วมกับธุรกิจอื่น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องมีแผนการดำเนินงานอย่างมืออาชีพ พัฒนาศักยภาพการบริหารจัดการโครงการ และความสามารถในการรองรับกระแสเงินทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ...

ดร. บุย ดุย ตุง อาจารย์มหาวิทยาลัย RMIT:

เพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน

รัฐจำเป็นต้องปรับปรุงกรอบกฎหมายอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่มีเสถียรภาพมากขึ้นสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยให้บริษัทพัฒนาโครงการ ผู้ซื้อ และผู้ขายสามารถมีส่วนร่วมในตลาดได้อย่างมั่นใจมากขึ้น จำเป็นต้องแก้ไขระบบกฎหมายให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุนเพื่อลดระยะเวลาในการดำเนินการ ทั้งนี้ ควรหลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงนโยบายอย่างกะทันหัน เพราะอาจส่งผลกระทบทางลบต่อตลาดและเศรษฐกิจ

ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเสริมสร้างการตรวจสอบและกำกับดูแลให้เข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อตรวจจับและป้องกันการละเมิดกฎหมายทุกประเภทได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการหลีกเลี่ยงภาษีในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือการแบ่งที่ดินและการขายที่ดินโดยมิชอบ นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการดำเนินโครงการเป็นไปตามแผนพัฒนาและผังเมืองท้องถิ่น

การกระชับสินเชื่อต้องดำเนินการอย่างสมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน การลงทุนอย่างหนักในข้อมูลและโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล การสร้างระบบสารสนเทศตลาดเพื่อเสริมสร้างความยืดหยุ่นและความสามารถในการแข่งขันของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

รัฐจำเป็นต้องมีนโยบายจำกัดพฤติกรรมการเก็งกำไรและการหลอกลวง โดยส่งเสริมความโปร่งใสและความรับผิดชอบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สร้างโอกาสที่เท่าเทียมกันสำหรับทุกฝ่าย และสร้างความมั่นใจว่าการลงทุนจะดำเนินไปอย่างยั่งยืนและมีความรับผิดชอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สามารถกำหนดให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสและรับผิดชอบต่อรายงานทางการเงินเป็นระยะๆ กำหนดให้บริษัทต้องจัดทำรายงานทางการเงินและรายงานประจำปีให้แก่หน่วยงานบริหารและนักลงทุน... ซึ่งจะช่วยเพิ่มระดับความไว้วางใจและความเชื่อมั่นในตลาด หลีกเลี่ยงการหลอกลวงและการเก็งกำไร

เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีนโยบายภาษีพิเศษและสิทธิประโยชน์ทางการเงินอื่นๆ เพื่อกระตุ้นให้ธุรกิจลงทุนในเทคโนโลยีสีเขียวและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หน่วยงานบริหารจัดการควรพิจารณาพัฒนาแหล่งเงินทุนทางเลือกเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การระดมทุนจากมวลชน (crowdfunding) และแพลตฟอร์มสินเชื่อแบบ peer-to-peer lending แหล่งเงินทุนทางเลือกเหล่านี้สามารถกลายเป็นแหล่งเงินทุนที่จำเป็นสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดย่อมที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนแบบดั้งเดิมได้

บันทึกโดย ไทย พวง

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดง ฉบับวันที่ 15 กุมภาพันธ์

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-giai-bai-toan-the-che-va-nguon-von-20230215212126131.htm