ลดราคาที่ดินเพื่อพยุงราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบัน

รายงานวิจัยตลาดจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อน ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า โดยเฉพาะในกลุ่มไฮเอนด์ อิทธิพลของตลาดอพาร์ตเมนต์กลุ่มนี้ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้มีรายได้ปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นเรื่อยๆ

ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

คุณฟอง ชาวอำเภออานลัก (โฮจิมินห์) เล่าว่าเมื่อไม่กี่ปีก่อน เขาซื้ออพาร์ตเมนต์หรูในเขตบิ่ญถั่น (เดิม) ในราคา 4 พันล้านดอง ปัจจุบันราคาเพิ่มขึ้นเป็น 9 พันล้านดอง ที่น่าสังเกตคือ แม้ราคาจะเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่า แต่ก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง

ในขณะเดียวกัน โครงการใหม่ในเขตบิ่ญจุง (โฮจิมินห์) เพิ่งเสนอขายอพาร์ตเมนต์ในราคาสูงกว่า 90 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าที่ประเมินไว้เมื่อ 5-6 ปีก่อนถึงสองเท่า ในเขตเมืองฟูมีฮุง ซึ่งถือเป็นเขตที่หรูหราที่สุดในโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันอยู่ระหว่าง 80-95 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่เมื่อ 7-8 ปีก่อน ราคาอยู่ที่ประมาณ 37-38 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น

รายงานล่าสุดจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า ระหว่างปี 2563 ถึง 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์จะมีสัดส่วนประมาณ 70% ของอุปทานรวมในตลาด ส่งผลให้ตลาดมีการพัฒนาที่ไม่สมดุล และโมเดล "พีระมิด" ที่อยู่อาศัยก็กลับด้าน

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ดำเนินการเพียง 4 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์หรูหรารวม 3,353 ยูนิต มูลค่ากว่า 10,239 พันล้านดอง ไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางหรือราคาไม่แพงเลย ในขณะเดียวกัน โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมก็มีขนาดเล็กมากเช่นกัน โดยมีพื้นที่ใช้สอยก่อสร้างเพียง 205,000 ตารางเมตร หรือเทียบเท่ากับอพาร์ตเมนต์ 4,100 ยูนิต ซึ่งคิดเป็นประมาณ 11.7% ของแผนภายในปี 2568 นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA ระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและอยู่ในระดับสูงในปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์หรูหรามีราคาสูงถึง 90 ล้านดอง/ตร.ม. หรือประมาณ 9.7 พันล้านดอง/ยูนิต ซึ่งสูงกว่าระดับที่ผู้มีรายได้ปานกลางสามารถซื้อได้

Giảm giá đất để hạ nhiệt giá nhà - Ảnh 1. — ราคาอพาร์ทเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

Savills Vietnam ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับภาวะขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรงในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แม้จะตั้งเป้าหมายการพัฒนาบ้านใหม่จำนวน 235,000 หลังในช่วงปี 2564-2568 แต่นครโฮจิมินห์กลับดำเนินการได้เพียง 24% ของแผน ซึ่งหมายความว่าขาดแคลนเกือบ 179,000 ยูนิต ในไตรมาสที่สองของปี 2568 นครโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดเพียง 1,600 ยูนิต ส่งผลให้อุปทานหลักทั้งหมดในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ที่ 6,800 ยูนิต อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซึมอยู่ที่เพียง 45% ซึ่งหมายความว่ามีการซื้อขาย 3,800 ยูนิต สาเหตุหลักมาจากกระบวนการอนุมัติที่ล่าช้าและอุปสรรคทางกฎหมาย

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงเกินไป

คุณโว ฮอง ทัง รองผู้อำนวยการทั่วไป รับผิดชอบ DKRA Consulting and Investment Director ของ DKRA Group กล่าวว่า ปัจจุบันต้นทุนที่ดิน ซึ่งรวมถึงค่าจัดซื้อ ภาษี ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ดอกเบี้ยเงินกู้ ฯลฯ คิดเป็นต้นทุนการลงทุนโครงการส่วนใหญ่ ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างหรือคุณภาพอพาร์ตเมนต์ควบคุมได้ง่ายกว่า ดังนั้น เขาจึงคาดว่าเมื่อโครงการที่มีปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไข ประกอบกับการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะ "ลดลง"

ดร. ฟาม เวียด ทวน ผู้อำนวยการสถาบัน เศรษฐศาสตร์ ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและวิธีคิดส่วนเกินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เป็นสาเหตุหลักของราคาห้องชุดที่พุ่งสูงขึ้น เขากล่าวว่า การใช้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาดตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดินและพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 71/2024 ทำให้ตลาดถูกผลักดันโดยราคา "เสมือน" โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ดังนั้น เขาจึงกล่าวว่าควรมีการปรับปรุงกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่อลดอัตราส่วนการคำนวณราคาที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งาน เพื่อควบคุมต้นทุนปัจจัยการผลิตและรักษาเสถียรภาพของราคาอสังหาริมทรัพย์ การกำหนดราคาที่ดินอย่างมีการควบคุมจะช่วยลดราคาที่อยู่อาศัยและส่งเสริมความมั่นคงทางสังคม

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "ราคาที่ดิน ภาษีที่ดิน...ทำอย่างไรให้สมเหตุสมผล" ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ Thanh Nien เมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม ทนายความ Truong Anh Tu ประธานสำนักงานกฎหมาย TAT ได้เสนอแนะว่ารัฐจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สมเหตุสมผลมากขึ้นในการจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในรายการราคาที่ดินเพื่อการก่อสร้างและนโยบายภาษี

เขากล่าวว่า การกำหนดราคาที่ดินจำเป็นต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ของทุกฝ่าย นั่นคือ รัฐจะไม่สูญเสียรายได้จากภาษี ธุรกิจต่างๆ ยังคงรักษาประสิทธิภาพและอัตรากำไรของธุรกิจ อุปสงค์และอุปทานของตลาดไม่ได้รับผลกระทบ และประชาชนยังคงเข้าถึงที่ดินได้ นี่คือเป้าหมายที่สอดคล้องและจำเป็นต้องทำให้แน่ใจ ซึ่งหมายความว่าราคาที่ดินไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับราคาตลาดทั้งหมด

คุณโว นัท ลิ่ว ผู้อำนวยการสถาบันฝึกอบรมการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ PROPIIN ชี้ให้เห็นถึงปัจจัยสำคัญประการหนึ่ง นั่นคือ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 50% ของต้นทุนโครงการทั้งหมด โดยคิดเป็นประมาณ 20% ของต้นทุนที่ดิน นักลงทุนต่างชาติหลายรายยังคงลังเล เนื่องจากกระบวนการประเมินมูลค่าไม่มีสูตรคำนวณมาตรฐาน และต้นทุนมีความผันผวนอย่างไม่สามารถคาดการณ์ได้

ดังนั้น เธอจึงเสนอให้ยกเว้นหรือลดค่าธรรมเนียมการแปลงสภาพที่ดินสำหรับครัวเรือนที่มีพื้นที่น้อยกว่า 300 ตารางเมตรลงอย่างมาก และเรียกเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่มีที่ดินหลายแปลง รายการราคาที่ดินยังต้องคงไว้เป็นระยะเวลานานพอ เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ราคาที่ดินในท้องถิ่นขึ้นสูงเกินไป ซึ่งจะทำให้เกิดช่องว่างระหว่างภูมิภาค และก่อให้เกิดกระแสการเก็งกำไร

นายเล ตัน คาน รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ยอมรับว่าปัญหาสำคัญสองประการในขณะนี้คือการคำนวณ "ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม" และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เขากล่าวว่ากระทรวงการคลังได้ร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 103/2024 เสร็จแล้ว และส่งให้ กระทรวงยุติธรรม พิจารณาก่อนนำเสนอรัฐบาลเพื่อประกาศใช้ เป้าหมายคือการขจัดอุปสรรคโดยเร็วที่สุด เนื่องจากท้องถิ่นต่างๆ มักรายงานกรณีที่ "ไม่สามารถดำเนินการได้ทางการเงิน" อย่างต่อเนื่อง เพียงเพราะค่าธรรมเนียมและภาษีถูกปรับสูงเกินไป

เพิ่มค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน

ประธาน HoREA เชื่อว่าเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยสังคมควบคู่ไปกับการปฏิรูปกระบวนการบริหารอย่างจริงจัง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องออกมตินำร่องและแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 เพื่อมอบอำนาจในการอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยสังคมให้กับกรมการก่อสร้าง แทนที่จะต้องผ่านกฎหมายการลงทุนดังเช่นปัจจุบัน

นอกจากนี้ เขายังเสนอให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกา 100/2024/ND-CP เพื่อเพิ่มค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมเป็นสูงสุด 1.5 เท่า ซึ่งจะช่วยเพิ่มจำนวนอพาร์ตเมนต์บนพื้นที่เดียวกันได้ 50% ซึ่งจะส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง

นอกจากนี้ ท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องประสานงานอย่างสอดประสานกันเพื่อลดระยะเวลาในการอนุมัติและออกใบอนุญาต การพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดยังจำเป็นต้องได้รับการส่งเสริมผ่านนโยบายสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ รัฐบาลยังจำเป็นต้องปรับโครงสร้างตลาดโดยส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ หันไปใช้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ควบคู่ไปกับโครงการสร้างอพาร์ตเมนต์เพื่อสังคม 1 ล้านยูนิตภายในปี 2573

อีกหนึ่งทางออกที่สำคัญคือการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออนุญาตให้โอนโครงการที่ยังไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินบนที่ดินได้ หากผู้ลงทุนรายใหม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันเหล่านี้ วิธีนี้จะช่วยฟื้นฟูโครงการที่ถูก "ระงับ" และเพิ่มอุปทาน

ที่มา: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm