ภาพประกอบ.
สมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VNREA) เพิ่งยื่นเอกสารแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างมติของ รัฐสภา ที่กำหนดกลไกและนโยบายเพื่อแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน
ดังนั้น VNREA จึงได้เสนอแนะ 5 ข้อ ซึ่งรวมถึงการเสนอแก้ไข 3 ข้อที่ระบุไว้แล้วในร่าง และเพิ่มเติมอีก 2 ข้อที่ยังไม่ได้รวมอยู่ในร่างมติ
ในส่วนของข้อเสนอเพิ่มเติมอีกสองข้อ VNREA อ้างถึงมาตรา 5 ของร่างมติ ซึ่งระบุว่าให้ใช้ตารางราคาที่ดินในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการทั้งหมด เมื่อมีการจัดสรรที่ดิน ให้เช่า หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในทุกกรณี
อย่างไรก็ตาม จากการวิเคราะห์ของ VNREA พบว่า ในความเป็นจริงแล้ว มีโครงการลงทุนในพื้นที่พัฒนาใหม่หรือโครงการที่มีการใช้ที่ดินขนาดใหญ่ที่ไม่มีรายการราคาที่ดิน หรือหากมีรายการราคาที่ดินอยู่แล้ว การนำมาใช้ก็อาจไม่เหมาะสม ในกรณีเช่นนี้ จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงตามวิธีการกำหนดราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน
VNREA เสนอให้เพิ่มระเบียบข้อบังคับที่ระบุกรณีที่ใช้ราคาที่ดินเฉพาะในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ เมื่อรัฐจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ซึ่งรวมถึง: โครงการที่มีขนาดการใช้ที่ดินขนาดใหญ่ 100 เฮกตาร์ขึ้นไป และโครงการลงทุนในพื้นที่พัฒนาใหม่ที่ยังไม่มีรายการราคาที่ดิน
นอกจากนี้ VNREA ยังเสนอให้เพิ่มระเบียบเกี่ยวกับการคำนวณค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับช่วงเวลาก่อนการกำหนดราคาที่ดิน โดยอ้างอิงจากข้อ d วรรค 2 มาตรา 257 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 พระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP กำหนดว่า ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ได้รับคำวินิจฉัยการจัดสรร/เช่าที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 แต่ราคาที่ดินยังไม่ได้รับการกำหนด จะคำนวณที่อัตรา 5.4% ต่อปี (คาดว่าจะปรับลดลงเหลือ 3.6% ต่อปี) ของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน/ค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระสำหรับช่วงเวลาก่อนการกำหนดราคาที่ดิน
ข้อโต้แย้งคือ นักลงทุนได้รับประโยชน์จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน/ค่าเช่าที่ไม่ได้รับการชำระ VNREA เน้นย้ำว่ามุมมองนี้ไม่ถูกต้องและไม่เหมาะสม ปัจจุบัน ความรับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดินอยู่ที่หน่วยงานของรัฐ ไม่ใช่ผู้ใช้ที่ดิน
ข้อเรียกร้องให้ผู้ใช้ที่ดินต้องรับผิดชอบในกรณีนี้ไม่มีมูลความจริง เมื่อผู้ใช้ที่ดินไม่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน พวกเขาไม่สามารถใช้สิทธิในการใช้ที่ดินได้ เช่น สิทธิในการซื้อ/ขาย/โอน/จำนอง... เนื่องจากตามระเบียบแล้ว สิทธิเหล่านี้จะสามารถใช้ได้ก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินแล้วเท่านั้น VNREA วิเคราะห์ไว้เช่นนั้น
ดังนั้น VNREA จึงเสนอให้เพิ่มข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดการค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมโดยพิจารณาจากกรณีเฉพาะ สำหรับกรณีที่ได้มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนจากการชำระค่าเช่าที่ดินรายปีเป็นการชำระครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า การขยายระยะเวลาการใช้ที่ดิน การปรับระยะเวลาการใช้ที่ดิน หรือการปรับแผนผังเมืองโดยละเอียด ตามกฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องก่อนวันที่กฎหมายนี้มีผลบังคับใช้ แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน การกำหนดค่าเช่าที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะต้องดำเนินการตามข้อ ก. ข. และ ค. วรรค 2 มาตรา 257 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567
นอกจากนี้ ผู้ใช้ที่ดินต้องชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับช่วงเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ตามที่ระบุไว้ในข้อ ก, ข และ ค ของวรรค 2 มาตรา 257 แห่งกฎหมายที่ดิน หากผู้ใช้ที่ดินได้นำพื้นที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ใช้สิทธิไปแล้วไปใช้ประโยชน์ ประกอบธุรกิจ หรือใช้งาน
ผู้ใช้ที่ดินไม่จำเป็นต้องชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับช่วงเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน ตามที่ระบุไว้ในข้อ ก, ข และ ค ของวรรค 2 มาตรา 257 แห่งกฎหมายที่ดิน หากผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้นำพื้นที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ใช้สิทธิไปใช้ประโยชน์ ประกอบธุรกิจ หรือใช้งาน หากผู้ใช้ที่ดินได้ชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับช่วงเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินไปแล้ว จำนวนเงินที่ชำระไปนั้นจะได้รับการคืนหรือหักลบกับภาระผูกพันทางการเงินอื่น ๆ ที่มีต่อรัฐ…
ในส่วนของการแก้ไขเพิ่มเติมที่เสนอมาทั้งสามข้อ VNREA อ้างถึง: มาตรา 3 วรรค 7 ว่าด้วยการเวนคืนที่ดิน ค่าชดเชย ค่าอุปการะ และค่าจัดสรรที่ดินใหม่ กำหนดไว้ว่า "การหักค่าชดเชย ค่าอุปการะ และค่าจัดสรรที่ดินใหม่ที่นักลงทุนจ่ายล่วงหน้าจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระ จะต้องคำนวณสำหรับโครงการทั้งหมดตามมาตรา 94 วรรค 2 ของกฎหมายที่ดิน"
อย่างไรก็ตาม ตามข้อมูลของ VNREA กฎหมายที่ดินระบุว่า ในกรณีที่นักลงทุนจ่ายเงินชดเชย เงินช่วยเหลือ และเงินจัดสรรที่ดินใหม่ เงินเหล่านี้สามารถหักออกจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการได้ หากหลังจากหักค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการแล้ว ยังมีเงินเหลืออยู่ ก็สามารถนำไปรวมกับเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการได้
ดังนั้น ระเบียบนี้จึงไม่รับประกันสิทธิอย่างแท้จริง และไม่ดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามามีส่วนร่วมในการจัดหาเงินชดเชย เงินสนับสนุน และเงินช่วยเหลือในการตั้งถิ่นฐานใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของโครงการที่ได้รับการยกเว้นหรือมีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน – VNREA วิเคราะห์
ดังนั้น VNREA จึงเสนอให้ผู้ลงทุนสามารถหักเงินล่วงหน้าสำหรับการชดเชย การสนับสนุน และการตั้งถิ่นฐานใหม่จากภาระผูกพันทางการเงินอื่น ๆ ที่ผู้ลงทุนต้องชำระต่อไปได้
นอกจากนี้ ข้อ d วรรค 1 มาตรา 5 กำหนดว่าหลักเกณฑ์ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประกอบด้วย: ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับพื้นที่ดินที่นักลงทุนมอบให้แก่รัฐ โดยค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ระบุไว้ในข้อนี้จะถูกกำหนดตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง
ตามข้อมูลของ VNREA ร่างกฎหมายดังกล่าวระบุเพียงว่า การคำนวณต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานจะใช้เฉพาะกับพื้นที่ดินที่นักลงทุนส่งมอบให้แก่รัฐเท่านั้น ซึ่งไม่เหมาะสม เนื่องจากตารางราคาที่ดินเป็นระเบียบทั่วไป และราคาที่ดินในตารางเหล่านี้มักอิงตามแปลงที่ดินที่มีอยู่แล้ว โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่มีการส่งมอบที่ดินให้แก่รัฐ (เช่น โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานนิคมอุตสาหกรรม) จะไม่ได้รับสิทธิ์ในการหักลดหย่อนต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน
ในทางกลับกัน โครงการลงทุนจะมีต้นทุนการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับสภาพทางธรณีวิทยาและขนาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ใหม่หรือพื้นที่ถมทะเล ซึ่งมีต้นทุนสูงมากสำหรับการปรับระดับที่ดินและการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ดังนั้น การคำนวณเฉพาะต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานสำหรับพื้นที่ที่นักลงทุนส่งมอบให้แก่รัฐจึงไม่รับประกันความเป็นธรรม
จากความเป็นจริงนี้ VNREA จึงเสนอว่าในการกำหนดราคาที่ดิน ควรคำนวณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานของโครงการทั้งหมด ไม่ใช่เฉพาะพื้นที่ดินที่นักลงทุนส่งมอบให้แก่รัฐเท่านั้น ขณะเดียวกัน ควรเพิ่มระเบียบเกี่ยวกับการจัดการต้นทุนการถมที่ดินสำหรับโครงการถมที่ดินเมื่อกำหนดราคาที่ดิน (ปัจจุบัน ต้นทุนการถมที่ดินรวมอยู่ในต้นทุนการพัฒนาโครงการเมื่อกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน)
อีกประเด็นหนึ่งที่ VNREA แสดงความคิดเห็นคือ ข้อ ข. วรรค 13 มาตรา 3 ซึ่งกำหนดบทบัญญัติชั่วคราวเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน โดยระบุว่า "ในกรณีที่ก่อนวันที่มตินี้มีผลบังคับใช้ ยังไม่มีการตัดสินใจอนุมัติแผนการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน การเวนคืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานจะต้องดำเนินการตามกฎหมายที่ดินและบทบัญญัติของมาตรานี้"
ตามที่ VNREA ระบุ การใช้คำว่า "กรณีที่เกิดขึ้นก่อนวันที่มติฉบับนี้มีผลบังคับใช้ ซึ่งยังไม่มีการตัดสินใจใดๆ" นั้น ไม่ได้กำหนดช่วงเวลาที่เหตุการณ์เกิดขึ้นอย่างถูกต้องแม่นยำ อาจมีกรณีที่ยังไม่มีการตัดสินใจอนุมัติแผนการจ่ายค่าตอบแทนก่อนวันที่มติฉบับนี้มีผลบังคับใช้ แต่เมื่อถึงเวลาที่มติฉบับนี้มีผลบังคับใช้ การตัดสินใจดังกล่าวก็ได้เกิดขึ้นแล้ว ดังนั้น VNREA จึงเสนอให้แก้ไขเป็น "กรณีที่ยังไม่มีการตัดสินใจใดๆ ภายในวันที่มติฉบับนี้มีผลบังคับใช้..."
ที่มา: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)