ธุรกรรมอสังหาฯ ผ่านชั้นลอย: จำเป็นแต่ไม่ “ถูกบังคับ”

ไม่ว่าการทำธุรกรรมแบบบังคับหรือสมัครใจผ่านการแลกเปลี่ยนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตจะส่งผลดีต่อลูกค้า ธุรกิจ และตลาดหรือไม่ ยังคงต้องพิจารณาต่อไป ก่อนที่ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่ขั้นตอนการเสนอต่อ รัฐสภา

สิ่งสำคัญคือการซื้อขายต้องถูกกฎหมาย

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในโฮจิมินห์ซิตี้เชื่อมโยงกับพื้นที่ซื้อขายหลักทรัพย์ในการดำเนินธุรกิจ พื้นที่ซื้อขายหลักทรัพย์สามารถจัดตั้งได้โดยนักลงทุนเองหรือโดยการร่วมทุนกับพันธมิตร มีนักลงทุนรายใหญ่เพียงไม่กี่รายที่ส่งมอบผลิตภัณฑ์ให้กับพื้นที่ซื้อขายหลักทรัพย์เพื่อขายผลิตภัณฑ์และยอมรับที่จะแบ่งปันค่าคอมมิชชั่นกับพื้นที่ซื้อขายหลักทรัพย์

กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่แห่งหนึ่งที่มีโครงการและกำลังดำเนินการอยู่มากมายในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า นักลงทุนตระหนักถึงความจำเป็นในการทำธุรกรรมผ่านระบบออนไลน์ก่อนการขายผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผลิตภัณฑ์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้น ขั้นตอนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดในการสร้างมาตรฐานการทำธุรกรรมจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้ตลาดมีเสถียรภาพ แข็งแรง และดียิ่งขึ้นสำหรับลูกค้า

Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần nhưng đừng buộc - Ảnh 1.

นายหน้าเสนอโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ภาพโดย: TAN THANH

นักลงทุนรายบุคคล Calvin Nguyen ให้การสนับสนุนการซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยน โดยกล่าวว่าการบังคับให้นักลงทุนซื้อขายผลิตภัณฑ์ในอนาคตผ่านตลาดแลกเปลี่ยนเพื่อความโปร่งใสหรือความสะดวกในการบริหารจัดการภาษีไม่น่าจะช่วยแก้ปัญหาได้

คุณคาลวิน เหงียน อธิบายว่า “ในความเป็นจริง มีธุรกิจที่ขายสินค้าผ่านช่องทางการขายแบบปกติ แต่ความเสี่ยงก็ยังคงเกิดขึ้น มีหลายกรณีที่สินค้าไม่ตรงตามเงื่อนไข แต่ยังคงขายผ่านช่องทางการขายแบบปกติเพื่อระดมทุน หรือหลังจากขายสินค้าแล้ว บริษัทนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ก็ไม่รับผิดชอบ ลูกค้ายังคงต้องทำงานร่วมกับนักลงทุนเมื่อเผชิญกับความเสี่ยง...”

คุณคาลวิน เหงียน กล่าวว่า จำเป็นต้องมีมาตรการที่เข้มแข็งในการจัดการกับการซื้อขายสินค้าโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข การซื้อขายโดยไม่ผ่านการรับรองเอกสาร การไม่แสดงและชำระภาษีตามมูลค่าธุรกรรม ในความเป็นจริง การหลีกเลี่ยงภาษีและการขาดความโปร่งใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์มักเกิดขึ้นในการทำธุรกรรมส่วนบุคคลของบุคคลธรรมดา นักลงทุนรายย่อย... ส่วนนักลงทุนที่เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขในการเปิดขายแล้ว จะได้รับการค้ำประกันจากธนาคาร จดทะเบียนขายสินค้าในโครงการพร้อมรายละเอียดที่ชัดเจน

หลายธุรกิจเชื่อว่าห้องซื้อขายต้อง "แข็งแรง" คุณเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล แถ่ง เรียลเอสเตท กล่าวว่า ในความเป็นจริง อาจมีการสมรู้ร่วมคิดกันระหว่างห้องซื้อขายและนายหน้าเพื่อขึ้นราคาสินค้า ทำให้เกิดภาวะวิกฤตและภาวะชะงักงันในตลาด ซึ่งเคยเกิดขึ้นมาแล้วในอดีต ยิ่งไปกว่านั้น นายหน้าและห้องซื้อขายหลายแห่งยังขาดศักยภาพ ชื่อเสียง หรือความเข้าใจในตัวสินค้าอย่างถ่องแท้

รับประกันสิทธิของผู้ซื้อ

ดร. ฟาม อันห์ คอย นักเศรษฐศาสตร์ การเงิน เชื่อว่านโยบายการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ (floor) เพื่อเพิ่มความโปร่งใส ความรับผิดชอบ และสิทธิของบุคคลที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกต้องแล้ว อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับแสดงให้เห็นว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในตลาดสหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา และสิงคโปร์... ดำเนินการผ่านหน่วยงานนายหน้ามืออาชีพ

ดังนั้น ในเวียดนาม แทนที่จะออกกฎหมายหรือบังคับใช้ เราควรส่งเสริมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางการขายโดยตรง และมีกลไกเพื่อรับรองสิทธิของผู้ซื้อและผู้ขาย ขณะเดียวกัน หน่วยงานนายหน้าจะต้องรับผิดชอบและกำหนดมาตรฐานวิชาชีพให้มากขึ้นในการให้ข้อมูลที่ถูกต้องและครบถ้วนเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์แก่ลูกค้า มีหลายกรณีที่นายหน้าแข่งขันกันอย่างไม่เป็นธรรม โฆษณาอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ผิด และขายในราคา "ส่วนต่าง" ซึ่งสร้างความเสียหายให้กับผู้ขายบ้าน

นอกจากนี้ กฎหมายว่าด้วยธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังต้องให้ความสำคัญกับสิทธิของผู้ซื้อในกฎระเบียบต่างๆ มากขึ้น เนื่องจากในการทำธุรกรรม ผู้ซื้อมักจะอ่อนแอกว่าผู้ขายหรือนายหน้า ประเทศต่างๆ ทั่วโลก มักมีหน้าที่ต้องเข้าไปแทรกแซงตลาด แต่ประเทศเหล่านี้ส่วนใหญ่มีหน้าที่รับรองสิทธิตามกฎหมายและความโปร่งใสของข้อมูลสำหรับผู้ซื้อ ไม่ใช่เข้าไปแทรกแซงราคา

เพื่อให้ตลาดมีความโปร่งใส รัฐบาลจำเป็นต้องส่งเสริมกลไกที่กำหนดให้หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องจัดเตรียมข้อมูลที่ทันท่วงทีและถูกต้องเพื่อให้ประชาชนสามารถอ้างอิงได้ ตั้งแต่แผนผังการวางแผนไปจนถึงประวัติการทำธุรกรรม ราคาสินทรัพย์ที่แท้จริงในช่วงที่ผ่านมาล่าสุด และแม้แต่ปัจจัยเสี่ยง ผลิตภัณฑ์ที่มูลค่าลดลงหรือราคาเพิ่มขึ้น

การชำระเงินจะต้องทำผ่านบัญชีธนาคาร

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน ถั่นห์ งี มอบอำนาจจากนายกรัฐมนตรี ลงนามในร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) เพื่อนำเสนอต่อรัฐสภา สาระสำคัญของโครงการนี้คือการจัดองค์กรและการดำเนินงานของตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 57 วรรค 1 ของร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ระบุว่า "นักลงทุนที่ขาย เช่า และซื้อบ้านและงานก่อสร้างที่จะจัดตั้งขึ้นในอนาคต การโอน เช่า และเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องดำเนินการผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์"... ธุรกรรมอื่นๆ ได้รับการสนับสนุนผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน ธุรกรรมการชำระเงินต้องดำเนินการผ่านบัญชีธนาคารที่เปิดไว้ เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและเปิดเผยต่อสาธารณชน

ดร. TRAN QANG THANG ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์และการจัดการนครโฮจิมินห์

ต้องมีช่องทางข้อมูลให้ผู้ซื้ออ้างอิงได้หลายช่องทาง

การบังคับซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นขั้นตอนเตรียมความพร้อมสำหรับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายว่าด้วยค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะผ่านความเห็นชอบในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติที่จะถึงนี้ อันที่จริงแล้ว ตลาดหลักทรัพย์ฯ จำเป็นต้องมีความโปร่งใส ดังนั้นเมื่อซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ พวกเขาจึงต้องมีความรับผิดชอบสูง ดำเนินงานอย่างปราศจากอคติ ปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด และไม่ขัดต่อเจตนารมณ์ของผู้บังคับบัญชา...

นอกจากนี้ สิ่งสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์คือต้องมีความมั่นคงและโปร่งใส ผู้ซื้อต้องมีช่องทางข้อมูลที่ถูกต้องและโปร่งใสมากมายให้ปรึกษาหารือ ในกระบวนการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล ข้อมูลจากหน่วยงานภาครัฐต้องรวดเร็วและโปร่งใสเพื่อให้ประชาชนสามารถปรึกษาหารือได้ ไม่ใช่แค่เข้าถึงข้อมูลจากหน่วยงานนายหน้าเท่านั้น

นาย เล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

การค้าขายผ่านพื้นเพื่อป้องกันการฉ้อโกงและ "ไข้ที่ดิน"

ร่างข้อเสนอกำหนดให้การซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องดำเนินการผ่านตลาดซื้อขาย ซึ่งมีความสมเหตุสมผล อย่างไรก็ตาม HoREA เห็นว่าจำเป็นต้องเพิ่มกรณีที่บุคคลและครัวเรือนทำธุรกรรมด้วยตนเองหรือร่วมมือกับบริษัทและพันธมิตรด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อ "แบ่งและขายที่ดิน" และต้องดำเนินการผ่านตลาดซื้อขายในกรณีที่ธุรกรรมดังกล่าวทำกับบุคคลที่ไม่มีความสัมพันธ์ทางสายเลือด สมรส หรือบุตรบุญธรรม หรือบุคคลที่ได้รับการสนับสนุนตามกฎหมายเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า ซึ่งจะช่วยป้องกันพฤติกรรมฉ้อโกงและ "โรคที่ดิน"

นอกจากนี้ บทบัญญัติที่เกี่ยวข้องในร่างฉบับนี้ยังควรอนุญาตให้นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และพื้นที่ในเมือง สามารถลงทะเบียนเพื่อดำเนินการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ หากตรงตามเงื่อนไข

คุณ LE HUU NGHI กรรมการผู้จัดการ บริษัท Le Thanh Real Estate:

รัฐควรเข้ามาแทรกแซงด้วยเครื่องมือทางภาษี

ในความคิดของผม วิธีที่ดีที่สุด เปิดเผย และสมเหตุสมผลในการแทรกแซงคือการใช้มาตรการทางภาษี ขอแนะนำให้จัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สอง คือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ต้องให้ถูกเวลา นอกจากนี้ เมื่อรัฐบาลแทรกแซงตลาดผ่านภาษี รัฐบาลสามารถเพิ่มหรือลดอัตราภาษีได้ตามสถานการณ์ตลาดจริง ซึ่งดีกว่าการจัดเก็บผ่านเอกสารทางปกครอง

แหล่งที่มา