จะแก้ไขปัญหาอสังหาฯ อย่างไร?

* ผู้สื่อข่าว: ดร. Tran Du Lich มีการเสนอวิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เหตุใดธุรกิจต่างๆ ยังคงรายงานถึงความยากลำบากและต้องการ "การช่วยเหลือ" ในแง่ของทั้งเรื่องเงินทุนและกฎหมาย?

- ดร. ทราน ดู ลิช: ผมไม่เห็นด้วยกับคำว่า "ช่วยเหลือ" จำเป็นต้องมีวิธีแก้ปัญหาแบบซิงโครนัส แต่มันไม่ใช่ "ช่วยเหลือ"

ไม่เพียงแต่ในเวลานี้เท่านั้น แต่ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้พัฒนาอย่างรวดเร็ว แข็งแกร่งแต่ไม่แข็งแรง สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่มากเกินไป แน่นอนว่าใน ระบบเศรษฐกิจ แบบตลาด ทุกภาคส่วนต่างมีการเก็งกำไร แต่หากการเก็งกำไรมากเกินไป จะทำให้เกิดการบิดเบือนทั้งในด้านอุปทาน อุปสงค์ และราคา

เช่นในช่วงปี 2552-2554 ตลาดอสังหาฯ นิ่งมีเพียงกลุ่มสินค้าไฮเอนด์ โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ การแบ่งขายที่ดิน หรือโครงการที่เพิ่งสร้างฐานรากเสร็จทิ้งไว้เฉยๆ... ส่วนสินค้าสำเร็จรูปในกลุ่มราคาปานกลางและต่ำ ยังคงมีการซื้อขายตามปกติ แม้จะขาดแคลนก็ตาม

ในปี 2565 นอกจากความกระตือรือร้นในการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังจากสามารถควบคุมการระบาดของโควิด-19 ได้แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างรวดเร็วในหลายกลุ่มผลิตภัณฑ์ กระแสการลงทุนและกระแสความนิยมค่อนข้างสูง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เชื่อมโยงกับธนาคารพาณิชย์ ต่างมุ่งมั่นที่จะปล่อยสินเชื่อเพื่อกระตุ้นการเก็งกำไร แทนที่จะสร้างเงื่อนไขให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทและคอนโดเทลจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่กลับมีที่อยู่อาศัยในเขตเมืองไม่มากนัก ยกตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ หลายปีที่ผ่านมาไม่มีโครงการหรือผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและต่ำ

* หากเรา “กอบกู้” ตลาดอสังหาฯ ลำดับความสำคัญจะเป็นอย่างไร?

- ทุกคนรู้ดีว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการทำธุรกิจโดยใช้เงินของผู้อื่น รวมถึงการกู้ยืมเงิน การระดมทุนจากพันธบัตร การเบิกเงินจากลูกค้า และส่วนหนึ่งของเงินทุนขององค์กรเอง

จำเป็นต้องปล่อยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ควบคุมและฟื้นฟูตัวเองควบคู่ไปกับโครงการปฏิรูปที่สอดประสานกันของรัฐบาล แทนที่จะให้ความสำคัญกับการช่วยเหลือเป็นอันดับแรก ภาพ: หว่าง เตรียว

ในภาวะตลาดการเงินที่ผันผวน เมื่อแหล่งเงินทุนทั้งสี่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพันธบัตรภาคเอกชน ไม่สามารถจัดหาได้อีกต่อไป ปัญหาเงินทุนล้นตลาดจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ยิ่งไปกว่านั้น โครงการต่างๆ ที่มีเงื่อนไขการพัฒนาและการดำเนินการอย่างต่อเนื่องกลับติดขัดทั้งในด้านขั้นตอนและกฎหมาย ทำให้อุปทานไม่เพิ่มขึ้น วงจรอุบาทว์จึงเกิดขึ้น โครงการที่กำลังพัฒนาไม่มีเงินทุนเพียงพอสำหรับการดำเนินการ โครงการใหม่ๆ จึงต้องเข้าไปพัวพันกับปัญหาทางกฎหมาย

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์เช่นนี้ ผมคิดว่าเป้าหมายสูงสุดของ รัฐบาล ไม่ใช่แค่การแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทันที แต่จำเป็นต้องมีแผนที่เป็นระบบพอสมควรเพื่อให้ตลาดมีสุขภาพดีในระยะกลางและระยะยาว

* มีทางแก้ไขที่เจาะจงอย่างไรบ้างครับ?

ตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด ดังนั้น แนวทางแก้ไขเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์แข็งแรงจึงจำเป็นต้องสอดคล้องกับการจัดการปัญหาในตลาดการเงินผ่านโครงการขนาดใหญ่

ในระดับสถาบัน จำเป็นต้องทบทวนกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ ไปจนถึงการดำเนินการและการพัฒนา ได้แก่ กฎหมายเกี่ยวกับระบบสินเชื่อ กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายที่ดิน กฎหมายการก่อสร้าง... จากนั้น ปรับปรุงข้อบกพร่องในระบบกฎหมายทั้งหมด ไม่ใช่แค่แก้ไขปัญหาในกฎหมายเพียง 1-2 ฉบับ

หากมีปัญหาทางกฎหมาย ก็สามารถเสนอกลุ่มทำงานเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยเลือกตัวอย่างทั่วไปบางส่วนมาจัดการ และสร้างหลักเกณฑ์ทางกฎหมายให้สถานที่อื่นๆ นำไปปฏิบัติและทำซ้ำแนวทางแก้ไข

หมายเหตุ: ใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อควบคุมและจำกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ให้ความสำคัญกับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการที่แท้จริงของตลาด โดยให้ความสำคัญกับการสนับสนุนเงินทุนสำหรับทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน เพื่อเพิ่มอุปทานที่เหมาะสมให้กับตลาด อันที่จริงแล้ว มีพื้นที่เมืองร้างจำนวนมากที่มีเงินทุนไหลเข้าจำนวนมากฝังอยู่

แล้วเงินไหลไปสู่โครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้คนต้องการจริงๆ ได้อย่างไร? สถานการณ์นี้คล้ายคลึงกับตลาดรอง สิ่งสำคัญคือการปล่อยให้ตลาดได้ทำความสะอาดและประมวลผลด้วยตัวเอง แต่เราจะช่วยเหลือมันได้อย่างไร และใครจะช่วยมันได้?

ขอแนะนำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ดำเนินการปรับโครงสร้างองค์กรเชิงรุกเพื่อลดแรงกดดันทางการเงิน นักลงทุนสามารถปรับโครงสร้างองค์กรได้โดยการขายโครงการที่ก่อให้เกิดหนี้สินและโครงการที่เกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนมากเกินไป

นักลงทุนจำเป็นต้องมีระบบบริหารความเสี่ยง ไม่ควรปล่อยให้สถานการณ์ลุกลามบานปลาย ใช้เครื่องมือทางการเงินมากเกินไป ธนาคารแห่งรัฐได้ยกตัวอย่างผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายสิบโครงการพร้อมกันทั่วประเทศ แล้วจะกอบกู้ได้อย่างไร? ในส่วนของธนาคาร เป็นไปได้ว่าบริษัทในกลุ่มนี้จะไม่สามารถโอนหนี้ ปรับโครงสร้างหนี้ ขยายเวลาชำระหนี้ หรือเลื่อนชำระหนี้ออกไปได้

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเริ่มทำมันตั้งแต่ตอนนี้ ยิ่งคุณรอช้าเท่าไหร่ มันจะยิ่งยากขึ้นเท่านั้น!

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm