จะแก้ไขปัญหาอสังหาฯ อย่างไร?

* ผู้สื่อข่าว: ดร. Tran Du Lich มีการเสนอวิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เหตุใดธุรกิจต่างๆ ยังคงรายงานถึงความยากลำบากและต้องการ "การช่วยเหลือ" ในแง่ของทั้งเรื่องเงินทุนและกฎหมาย?

- ดร. ทราน ดู ลิช: ผมไม่เห็นด้วยกับคำว่า "ช่วยเหลือ" จำเป็นต้องมีวิธีแก้ปัญหาแบบซิงโครนัส แต่ไม่ใช่ "ช่วยเหลือ"

ไม่เพียงแต่ในเวลานี้เท่านั้น แต่ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้พัฒนาอย่างรวดเร็วและแข็งแกร่ง แต่กลับไม่แข็งแรง สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่มากเกินไป แน่นอนว่าใน ระบบเศรษฐกิจ แบบตลาด การเก็งกำไรเกิดขึ้นได้ในทุกภาคส่วน แต่หากการเก็งกำไรมากเกินไป จะทำให้เกิดการบิดเบือนทั้งในด้านอุปทาน อุปสงค์ และราคา

ยกตัวอย่างเช่น ในช่วงปี 2552-2554 ตลาดอสังหาฯ นิ่งเฉยเพียงกลุ่มสินค้าไฮเอนด์ โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ การแบ่งขายที่ดิน หรือโครงการที่เพิ่งสร้างฐานรากเสร็จทิ้งไว้... ขณะเดียวกัน สินค้าสำเร็จรูปในกลุ่มราคาปานกลางและราคาต่ำยังคงมีการซื้อขายตามปกติ แม้จะขาดแคลนก็ตาม

ในปี 2565 นอกจากความตื่นเต้นของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังจากสามารถควบคุมการระบาดของโควิด-19 ได้แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างรวดเร็วในหลายกลุ่มผลิตภัณฑ์ โดยกระแสการลงทุนและการเก็งกำไรได้รับความนิยมอย่างมาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เชื่อมโยงกับธนาคารพาณิชย์ ต่างให้คำมั่นที่จะปล่อยสินเชื่อเพื่อกระตุ้นการเก็งกำไร แทนที่จะสร้างเงื่อนไขให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทและคอนโดเทลกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่กลับไม่มีที่อยู่อาศัยในเขตเมืองมากนัก ยกตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาไม่มีโครงการหรือผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยเกิดขึ้น

* หากเรา “กอบกู้” ตลาดอสังหาฯ ลำดับความสำคัญจะเป็นอย่างไร?

- ทุกคนรู้ดีว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการทำธุรกิจโดยใช้เงินของผู้อื่น รวมถึงการกู้ยืมเงิน การระดมทุนพันธบัตร การเบิกเงินจากลูกค้า และส่วนหนึ่งของเงินทุนขององค์กรเอง

จำเป็นต้องปล่อยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ควบคุมและฟื้นฟูตัวเองควบคู่ไปกับโครงการปฏิรูปที่สอดประสานกันของรัฐบาล แทนที่จะให้ความสำคัญกับการช่วยเหลือเป็นอันดับแรก ภาพ: หว่าง เตรียว

ในภาวะตลาดการเงินที่ผันผวน เมื่อแหล่งเงินทุนทั้งสี่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพันธบัตรภาคเอกชน ไม่สามารถจัดหาได้อีกต่อไป ปัญหาเงินทุนล้นตลาดจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ยิ่งไปกว่านั้น โครงการต่างๆ ที่มีเงื่อนไขการพัฒนาและการดำเนินการอย่างต่อเนื่องกลับติดขัดในขั้นตอนการดำเนินการและปัญหาทางกฎหมาย ทำให้อุปทานไม่เพิ่มขึ้น วงจรอุบาทว์จึงเกิดขึ้น โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มีเงินทุนเพียงพอสำหรับการดำเนินการ โครงการใหม่ๆ จึงต้องเข้าไปพัวพันกับปัญหาทางกฎหมาย

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์เช่นนี้ ผมคิดว่าเป้าหมายสูงสุดของ รัฐบาล ไม่ใช่แค่การแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทันที แต่เป็นการมีแผนงานที่ค่อนข้างเป็นระบบในการทำให้ตลาดมีสุขภาพดีในระยะกลางและระยะยาว

* มีทางแก้ไขที่เจาะจงอย่างไรบ้างครับ?

ตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด ดังนั้น แนวทางแก้ไขเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์แข็งแรงจึงจำเป็นต้องสอดคล้องกับการจัดการปัญหาในตลาดการเงินผ่านโครงการขนาดใหญ่

ในส่วนของสถาบันนั้น จำเป็นต้องทบทวนกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ ไปจนถึงการดำเนินการและการพัฒนา ได้แก่ กฎหมายเกี่ยวกับระบบสินเชื่อ กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายที่ดิน กฎหมายการก่อสร้าง... จากนั้นจึงปรับปรุงข้อบกพร่องในระบบกฎหมายทั้งหมด ไม่ใช่แค่แก้ไขปัญหาในกฎหมายเพียง 1-2 ฉบับ

หากมีปัญหาทางกฎหมาย ก็สามารถเสนอกลุ่มทำงานเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยเลือกตัวอย่างทั่วไปบางส่วนมาจัดการ และสร้างหลักทางกฎหมายให้สถานที่อื่นๆ ปฏิบัติตามและจำลองแนวทางแก้ไข

หมายเหตุ: ใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อควบคุมและจำกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ให้ความสำคัญกับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการที่แท้จริงของตลาด โดยให้ความสำคัญกับการสนับสนุนเงินทุนสำหรับทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน เพื่อเพิ่มอุปทานที่เหมาะสมให้กับตลาด อันที่จริงแล้ว มีพื้นที่เมืองร้างจำนวนมากที่มีเงินทุนไหลเข้าจำนวนมากฝังอยู่

แล้วกระแสเงินสดที่หมุนเวียนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่จำเป็นต่อผู้ที่ต้องการจริงๆ อยู่ที่ไหน? สถานการณ์นี้คล้ายคลึงกับตลาดรอง สิ่งสำคัญคือการปล่อยให้ตลาดชำระล้างและจัดการตัวเอง แต่เราจะกอบกู้มันได้อย่างไร และใครจะช่วยกอบกู้มันได้?

ขอแนะนำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ปรับโครงสร้างองค์กรเชิงรุกเพื่อลดแรงกดดันทางการเงิน นักลงทุนสามารถปรับโครงสร้างองค์กรได้โดยการขายโครงการที่ก่อให้เกิดหนี้สิน โครงการที่เกี่ยวข้องกับหลายอุตสาหกรรมมากเกินไป

นักลงทุนจำเป็นต้องมีระบบบริหารความเสี่ยง ไม่ควรปล่อยให้สถานการณ์ลุกลามบานปลาย ใช้เครื่องมือทางการเงินมากเกินไป ธนาคารกลางสหรัฐฯ ได้ยกตัวอย่างผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายสิบโครงการพร้อมกันทั่วประเทศ แล้วจะกอบกู้ได้อย่างไร? ในส่วนของธนาคาร เป็นไปได้ว่าบริษัทในกลุ่มนี้ไม่ต้องโอนหนี้ ปรับโครงสร้างหนี้ ขยายเวลาชำระหนี้ หรือเลื่อนชำระหนี้

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเริ่มทำทันที ยิ่งรอช้าก็จะยิ่งยากขึ้น!

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm