จะแก้ไขปัญหาอสังหาฯ อย่างไร?

* ผู้สื่อข่าว: ดร. ตรัน ดู ลิช ได้มีการเสนอวิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ทำไมธุรกิจต่างๆ จึงยังคงรายงานถึงความยากลำบากและต้องการ "การช่วยเหลือ" ในแง่ของเงินทุนและปัญหาทางกฎหมาย?

- ดร. ทราน ดู ลิช: ฉันไม่เห็นด้วยกับคำว่า "การช่วยเหลือ" จำเป็นต้องมีวิธีแก้ปัญหาแบบพร้อมกัน แต่ไม่ใช่ "การช่วยเหลือ"

ไม่เพียงแต่ในเวลานี้เท่านั้น แต่ในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้พัฒนาอย่างรวดเร็วและแข็งแกร่งแต่ไม่แข็งแรง สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่มากเกินไป แน่นอนว่าใน เศรษฐกิจ ตลาดมีการเก็งกำไรในทุกสาขา แต่เมื่อเก็งกำไรมากเกินไป ก็จะทำให้เกิดการบิดเบือนในอุปทาน อุปสงค์ และราคา

เช่นในช่วงปี 2552-2554 ตลาดอสังหาฯ ซบเซาเพียงกลุ่มสินค้าไฮเอนด์ โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ การแบ่งที่ดินและขาย หรือโครงการที่เพิ่งสร้างฐานรากเสร็จและปล่อยทิ้งไว้... ในขณะเดียวกัน สินค้าสำเร็จรูปในกลุ่มราคาปานกลางและราคาต่ำยังมีการซื้อขายปกติแม้จะขาดแคลนก็ตาม

ในปี 2022 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างรวดเร็วในหลายกลุ่มผลิตภัณฑ์ควบคู่ไปกับความตื่นเต้นของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังจากควบคุมการระบาดของโควิด-19 ได้สำเร็จ โดยกระแสการลงทุนและการเก็งกำไรได้รับความนิยมอย่างมาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่เชื่อมโยงกับธนาคารพาณิชย์ให้คำมั่นว่าจะปล่อยสินเชื่อเพื่อกระตุ้นการเก็งกำไรแทนที่จะสร้างเงื่อนไขให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทและคอนโดเทลกำลังพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง แต่พื้นที่เขตเมืองกลับไม่มีที่อยู่อาศัยมากนัก ตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาไม่มีโครงการหรือผลิตภัณฑ์ใหม่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย

* หากเรา “กอบกู้” ตลาดอสังหาฯ ลำดับความสำคัญจะเป็นอย่างไร?

- ทุกคนทราบดีว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการทำธุรกิจโดยใช้เงินของคนอื่น รวมถึงการกู้ยืมเงิน การระดมทุนพันธบัตร การเบิกเงินล่วงหน้าจากลูกค้า และส่วนหนึ่งของทุนขององค์กรเอง

จำเป็นต้องปล่อยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ควบคุมและทำความสะอาดตัวเองควบคู่กันไปพร้อมกับโครงการปฏิรูปที่สอดประสานกันของรัฐบาล แทนที่จะให้ความสำคัญกับปัญหาการช่วยเหลือเป็นอันดับแรก ภาพ: HOANG TRIEU

ในบริบทของตลาดการเงินที่ผันผวน เมื่อแหล่งเงินทุนทั้งสี่แหล่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ไม่มีให้ใช้อีกต่อไป ย่อมเกิดความแออัดของเงินทุนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ นอกจากนี้ โครงการต่างๆ ที่มีเงื่อนไขในการพัฒนาและดำเนินการต่อเนื่องยังติดขัดในขั้นตอนและปัญหาทางกฎหมาย ทำให้อุปทานไม่เพิ่มขึ้น จากนั้นวงจรอุบาทว์ก็เกิดขึ้น โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มีเงินทุนสำหรับดำเนินการต่อเนื่อง โครงการใหม่ๆ ก็ต้องพัวพันกับปัญหาทางกฎหมาย

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว ผมคิดว่าเป้าหมายสูงสุดของ รัฐบาล ไม่ใช่แค่การแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทันที แต่คือการมีแผนที่เป็นระบบค่อนข้างมากในการทำให้ตลาดมีสุขภาพดีในระยะกลางและระยะยาว

* ทางแก้ไขที่เจาะจงคืออะไรครับ?

ตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด ดังนั้น แนวทางแก้ไขเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์แข็งแรงจึงจำเป็นต้องดำเนินการควบคู่ไปกับการจัดการปัญหาในตลาดการเงินผ่านโครงการขนาดใหญ่

ในด้านสถาบันจำเป็นต้องทบทวนกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ จนถึงการดำเนินการและพัฒนา ได้แก่ กฎหมายเกี่ยวกับระบบสินเชื่อ กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายที่ดิน กฎหมายการก่อสร้าง... จากนั้นปรับปรุงข้อบกพร่องในระบบกฎหมายทั้งหมด ไม่ใช่แค่แก้ไขความยุ่งยากในกฎหมายเพียง 1-2 ฉบับ

หากมีปัญหาทางกฎหมาย อาจสามารถเสนอกลุ่มทำงานเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ เพื่อเลือกตัวอย่างทั่วไปบางส่วนมาจัดการ และสร้างหลักเกณฑ์ทางกฎหมายเพื่อให้สถานที่อื่น ๆ ทำตามและจำลองแนวทางแก้ปัญหา

หมายเหตุ ใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อควบคุมและจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ให้ความสำคัญกับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการในตลาดจริง โดยให้ความสำคัญกับการสนับสนุนเงินทุนสำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน เพื่อเพิ่มอุปทานที่เหมาะสมสำหรับตลาด ในความเป็นจริง มีพื้นที่เมืองร้างจำนวนมากที่มีกระแสเงินทุนไหลเข้าจำนวนมากฝังอยู่ที่นี่

แล้วกระแสเงินสดที่หมุนเวียนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่จำเป็นต่อผู้คนจริงๆ อยู่ที่ไหน สถานการณ์นี้คล้ายกับตลาดรอง สิ่งสำคัญคือต้องปล่อยให้ตลาดชำระล้างและจัดการตัวเอง แต่เราจะช่วยเหลือมันได้อย่างไร และใครจะช่วยมันได้?

ขอแนะนำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ดำเนินการปรับโครงสร้างองค์กรเชิงรุกเพื่อลดแรงกดดันทางการเงิน นักลงทุนสามารถปรับโครงสร้างองค์กรได้โดยการขายโครงการที่ก่อให้เกิดหนี้สิน โครงการที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมมากเกินไป

นักลงทุนต้องมีระบบบริหารความเสี่ยง ไม่ปล่อยให้หลุดลอย ใช้เครื่องมือทางการเงินมากเกินไป ล่าสุด ธปท.ยกตัวอย่างผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการหลายสิบโครงการพร้อมกันทั่วประเทศ จะกอบกู้ได้อย่างไร ฝั่ง ธปท.ก็ไม่ต้องโอนกลุ่มหนี้ ปรับโครงสร้าง ขยาย หรือเลื่อนชำระหนี้ให้ผู้ประกอบการในกลุ่มนี้

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเริ่มทำทันที ยิ่งรอช้าก็จะยิ่งยากขึ้น!

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm