เราจะแก้ไขปัญหาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่ได้อย่างไร?

* ผู้สื่อข่าว: ดร. ตรัน ดู ลิช มีข้อเสนอแนะมากมายในการสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ทำไมธุรกิจต่างๆ ยังคงรายงานถึงความยากลำบากและต้องการ "ความช่วยเหลือ" ทั้งในด้านเงินทุนและด้านกฎหมาย?

- ดร. ตรัน ดู ลิช: ผมไม่เห็นด้วยกับคำว่า "ช่วยเหลือ" จำเป็นต้องมีวิธีแก้ปัญหาที่ครอบคลุม แต่ไม่ควรเป็นการ "ช่วยเหลือ" แบบฉับพลัน

ไม่ใช่แค่เมื่อเร็ว ๆ นี้ แต่ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามพัฒนาอย่างรวดเร็วและแข็งแกร่งมาก แต่เป็นไปในทางที่ไม่ดีต่อสุขภาพ ดังที่เห็นได้จากการเก็งกำไรที่มากเกินไป แน่นอนว่าใน ระบบเศรษฐกิจ แบบตลาด การเก็งกำไรเกิดขึ้นในทุกภาคส่วน แต่เมื่อการเก็งกำไรมากเกินไป มันจะนำไปสู่ความบิดเบือนของอุปสงค์ อุปทาน และราคา

ตัวอย่างเช่น ในช่วงปี 2009-2011 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะงักงันเฉพาะในกลุ่มสินค้าหรูหรา โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ที่ดินจัดสรรเพื่อขาย หรือโครงการที่สร้างฐานรากเสร็จแล้วแต่ถูกทิ้งร้าง... ในขณะเดียวกัน สินค้าสำเร็จรูปในกลุ่มราคากลางและราคาต่ำยังคงมีการซื้อขายกันตามปกติ และบางช่วงก็มีสินค้าขาดแคลนด้วยซ้ำ

ในปี 2022 ควบคู่ไปกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วหลังจากควบคุมการระบาดของโควิด-19 ได้แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เติบโตอย่างมหาศาลในหลายกลุ่มผลิตภัณฑ์ โดยมีการลงทุนและการเก็งกำไรเกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์ โดยให้สินเชื่อเพื่อกระตุ้นการเก็งกำไรแทนที่จะอำนวยความสะดวกในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทและคอนโดเทลกำลังเฟื่องฟู แต่ที่อยู่อาศัยในเขตเมืองกลับมีไม่มากนัก ตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ไม่มีโครงการหรือผลิตภัณฑ์ใหม่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยมาหลายปีแล้ว

* หากตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับการ "ช่วยเหลือ" ลำดับความสำคัญควรเป็นอย่างไร?

- ทุกคนรู้ดีว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ดำเนินการด้วยเงินของผู้อื่น ซึ่งรวมถึงเงินกู้ พันธบัตร การให้เงินล่วงหน้าแก่ลูกค้า และส่วนหนึ่งของเงินทุนของบริษัทเอง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับการปล่อยให้มีการควบคุมและแก้ไขตนเองควบคู่ไปกับโครงการปฏิรูปที่ครอบคลุมจากภาครัฐ แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่การให้ความช่วยเหลือฉุกเฉินในทันที (ภาพ: หว่าง ตรีเอว)

ในบริบทของตลาดการเงินที่ผันผวน เมื่อแหล่งเงินทุนทั้งสี่แหล่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพันธบัตรองค์กร ขาดหายไป การขาดแคลนเงินทุนจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ยิ่งไปกว่านั้น โครงการจำนวนมากที่เตรียมพร้อมสำหรับการพัฒนาและดำเนินการต่อไป กลับติดขัดด้วยอุปสรรคทางด้านขั้นตอนและกฎหมาย ทำให้ไม่มีอุปทานเพิ่มเติม สิ่งนี้สร้างวงจรที่เลวร้าย: โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาขาดเงินทุนที่จำเป็นในการดำเนินการต่อ ในขณะที่โครงการใหม่ๆ ก็เผชิญกับอุปสรรคทางกฎหมาย

จากสถานการณ์เช่นนี้ ผมเชื่อว่าเป้าหมายที่สำคัญที่สุดของ รัฐบาล ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการพัฒนากลยุทธ์ที่มีโครงสร้างที่ดีเพื่อฟื้นฟูตลาดในระยะกลางถึงระยะยาว

* วิธีแก้ปัญหาเฉพาะเจาะจงมีอะไรบ้างครับท่าน?

- ตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด ดังนั้น การแก้ปัญหาเพื่อปรับปรุงสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องสอดคล้องกับการแก้ไขปัญหาในตลาดการเงินผ่านแผนปฏิบัติการที่ครอบคลุม

ในเชิงสถาบัน จำเป็นต้องทบทวนกฎระเบียบทางกฎหมายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการไปจนถึงการดำเนินงานและการพัฒนา รวมถึง: กฎระเบียบเกี่ยวกับระบบสินเชื่อ กฎระเบียบในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กฎหมายว่าด้วยที่ดิน กฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง ฯลฯ จากนั้นจึงควรปรับปรุงแก้ไขเพื่อแก้ไขข้อบกพร่องในระบบกฎหมายโดยรวม แทนที่จะแก้ไขปัญหาเฉพาะในกฎหมายหนึ่งหรือสองฉบับเท่านั้น

เนื่องจากข้อจำกัดทางกฎหมาย จึงอาจเสนอให้คณะทำงานแก้ไขปัญหาและอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ คัดเลือกกรณีตัวอย่างบางส่วนเพื่อนำไปแก้ไข เพื่อสร้างพื้นฐานทางกฎหมายให้พื้นที่อื่นๆ สามารถปฏิบัติตามและเป็นแบบอย่างได้

โปรดทราบว่าควรใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อควบคุมและจำกัดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง โดยมุ่งเน้นการให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ทั้งผู้ซื้อบ้านและผู้พัฒนาโครงการ เพื่อเพิ่มอุปทานที่เหมาะสมให้กับตลาด ในความเป็นจริง มีพื้นที่ในเมืองร้างจำนวนมากที่มีเงินทุนจำนวนมากถูกผูกไว้

แล้วเงินทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่จำเป็นอย่างแท้จริงสำหรับผู้ที่ต้องการความช่วยเหลือมาจากไหน? สถานการณ์นี้คล้ายกับตลาดรอง กุญแจสำคัญคือการปล่อยให้ตลาดจัดการและควบคุมตัวเอง เราจะเข้าไปช่วยเหลือได้อย่างไร และใครจะช่วยได้?

ขอแนะนำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ปรับโครงสร้างองค์กรเชิงรุกเพื่อลดแรงกดดันทางการเงิน นักลงทุนสามารถปรับโครงสร้างองค์กรได้โดยการขายโครงการที่ก่อให้เกิดปัญหาหนี้สิน หรือโครงการที่เกี่ยวพันกับหลายภาคส่วนมากเกินไป

นักลงทุนจำเป็นต้องมีระบบบริหารความเสี่ยง พวกเขาไม่สามารถดำเนินการอย่างไม่รอบคอบหรือใช้เครื่องมือทางการเงินมากเกินไป ธนาคารกลางแห่งรัฐได้ยกตัวอย่างบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่พัฒนาโครงการหลายสิบโครงการพร้อมกันทั่วประเทศ – จะช่วยเหลือบริษัทนี้ได้อย่างไร? จากมุมมองของธนาคาร พวกเขาอาจเลือกที่จะไม่จัดประเภทหนี้ใหม่ แต่จะปรับโครงสร้าง ขยายเวลา หรือเลื่อนการชำระหนี้สำหรับบริษัทในกลุ่มนี้แทน

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือต้องเริ่มต้นทันที ยิ่งคุณล่าช้าเท่าไหร่ ก็ยิ่งยากขึ้นเท่านั้น!

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm