การแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ณ กรุงฮานอย ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้จัดงานประชุมสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยมีผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์ สมาคมธุรกิจและสมาคมธนาคาร ตัวแทนจากกระทรวง สาขาต่างๆ เข้าร่วมมากมาย

วิสาหกิจเสนอปรับโครงสร้างหนี้และขยายหนี้

ในการประชุม ดาว มิญ ตู รองผู้ว่าการธนาคารกลางเวียดนาม กล่าวว่า ธนาคารกลางเวียดนามยังไม่ได้ออกเอกสารหรือแถลงการณ์ใดๆ เกี่ยวกับมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด แต่ได้สั่งการให้มีการควบคุมสินเชื่ออย่างเข้มงวดสำหรับกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูง เช่น กลุ่มที่มีอัตราดอกเบี้ยเก็งกำไรสูง... เพื่อให้มั่นใจว่าระบบมีความปลอดภัย ส่วนสินเชื่อที่มีวัตถุประสงค์ถูกต้องตามกฎหมายสำหรับผู้ซื้อบ้านนั้น ได้รับการรับรองว่ามีความเป็นธรรมเช่นเดียวกับภาคส่วนอื่นๆ

จากสถิติล่าสุด หนี้คงค้างของ TDBDS ณ สิ้นปี 2565 อยู่ที่ประมาณ 2.58 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นประมาณ 24.27% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2564 ซึ่งเป็นหนึ่งในภาคส่วนที่เติบโตสูงสุด และคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 21.2% ของหนี้คงค้างทั้งหมดของ ระบบเศรษฐกิจ ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่าปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ยังคงให้สินเชื่อแก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเติบโตสูงและหนี้คงค้างจำนวนมาก สำหรับโครงการต่างๆ จะมีการปล่อยกู้ตามแผนสินเชื่อที่เป็นไปได้ตามกฎระเบียบ

ตัวแทนจากบริษัทและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น Vingroup, Novaland, Hung Thinh Land, Sun Group , Ho Chi Minh City Real Estate Association... ได้เสนอข้อเสนอแนะประมาณ 17 ข้อ โดยมุ่งเน้นไปที่ประเด็นต่างๆ เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การขยายระยะเวลาการชำระหนี้ การลดอัตราดอกเบี้ย การลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของสินทรัพย์ค้ำประกัน การสนับสนุนธุรกิจต่างๆ ในความสามารถในการชำระคืนพันธบัตร... นาย Pham Thieu Hoa ประธานกรรมการบริหารของ Vinhomes (Vingroup) ได้เรียกร้องให้ธนาคารแห่งรัฐและธนาคารต่างๆ ลบอุปสรรคเกี่ยวกับวัตถุประสงค์การกู้ยืมและแบบฟอร์มการจ่ายเงินในเอกสารแนะนำ และดำเนินมาตรการเพื่อลบกลไกที่เกี่ยวข้องกับการจำแนกและควบคุมการปล่อยกู้ในอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ตัวแทนภาคธุรกิจยังกล่าวอีกว่า จำเป็นต้องเสริมกลไกนโยบายเฉพาะสำหรับนักลงทุนรายใหญ่และโครงการสำคัญๆ ด้วยเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกปรับลดอัตราดอกเบี้ย ขณะเดียวกัน ควรมีมาตรการลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป เพื่อสนับสนุนศักยภาพทางการเงินของประชาชนและนักลงทุน ตัวแทนจาก Novaland คุณ Do Thi Phuong Lan ผู้อำนวยการฝ่ายปรับโครงสร้างกลุ่มบริษัท หวังว่าธนาคารแห่งรัฐจะพิจารณาอนุญาตให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ปรับโครงสร้างหนี้และขยายระยะเวลาการชำระหนี้ออกไปอีก 24-36 เดือน

นายเล จ่อง เคออง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิญ แลนด์ ยังได้ชี้ให้เห็นถึงปัญหาการกระโดดหนี้ของกลุ่มหนี้ที่อาจเกิดขึ้นได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน นายเคออง กล่าวว่า จำเป็นต้องมีนโยบายที่เด็ดขาดและเฉพาะเจาะจง โดยเสนอให้ทางการอนุญาตให้มีการปรับโครงสร้างหนี้และขยายระยะเวลาชำระหนี้เพื่อหลีกเลี่ยงการกระโดดหนี้ ซึ่งจะสนับสนุนการชำระหนี้ในภายหลังสำหรับวิสาหกิจต่างๆ เพื่อการผลิตและการดำเนินธุรกิจ นายเคออง ยังเสนอให้ขยายพื้นที่เพื่อให้วิสาหกิจต่างๆ มีเงินทุนสำหรับดำเนินธุรกิจ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นของผู้ถือหุ้นกู้ให้สามารถลงทุนในตราสารหนี้ภาคเอกชนได้อย่างต่อเนื่อง

ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐเหงียน ถิ ฮอง กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุม ภาพ: ไห่ เยน

อัตราดอกเบี้ยจะลดลง

การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นหนึ่งในข้อเสนอที่ธุรกิจหลายแห่งได้เสนอ เกี่ยวกับประเด็นนี้ คุณเหงียน แทงห์ ตุง ผู้อำนวยการใหญ่ธนาคารเวียดคอมแบงก์ กล่าวว่า ก่อนการประชุม ผู้อำนวยการใหญ่ของธนาคารพาณิชย์ได้ตกลงที่จะปฏิบัติตามแนวทางของธนาคารแห่งชาติอย่างรอบด้าน ตกลงที่จะลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงอีก เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งรวมถึงอัตราดอกเบี้ยสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อสนับสนุนธุรกิจและตลาด

สำหรับข้อเสนอการปรับโครงสร้างระยะเวลาการชำระหนี้และการรักษากลุ่มหนี้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนธนาคารกล่าวว่า จำเป็นต้องประเมินและพิจารณาอย่างรอบคอบจากมุมมองด้านความปลอดภัยในการควบคุมหนี้เสียของอุตสาหกรรมธนาคาร ขณะเดียวกัน การหากลไกที่ให้สิทธิพิเศษเฉพาะสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยาก เนื่องจากอุตสาหกรรมอื่นๆ ก็ "ต้องการ" กลไกที่คล้ายคลึงกันเช่นกัน

ในช่วงสรุปการประชุม ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม Nguyen Thi Hong ได้กำชับระบบธนาคารให้พยายามอย่างเต็มที่ในการลดอัตราดอกเบี้ย พยายามปล่อยกู้ให้กับโครงการที่ดี โครงการบ้านจัดสรร... โดยเน้นย้ำว่า หากสินเชื่อกระจุกตัวอยู่ในวิสาหกิจที่เป็นฐานรากที่มีระดับการกระจุกตัวสูง จะมีความเสี่ยงสูง ผู้ว่าการฯ ขอให้ธนาคารต่างๆ ควบคุมระดับการกระจุกตัวของสินเชื่อกับลูกค้ารายใหญ่และกลุ่มลูกค้าหลายราย ลูกค้าที่เกี่ยวข้องกับผู้ถือหุ้นรายใหญ่ การให้กู้ยืมข้าม...

สำหรับข้อเสนอการลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงแผนงานในการปรับอัตราส่วนการใช้เงินทุนระยะสั้นสำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวให้เข้มงวดยิ่งขึ้น ผู้ว่าการฯ กล่าวว่า การใช้น้ำหนักความเสี่ยงสูงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นการควบคุมความแตกต่างในแง่ของธนาคาร ธนาคารต่างๆ กำลังประสบปัญหาความไม่สมดุลในแง่ของเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ (สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ 90% เป็นสินเชื่อระยะกลางและระยะยาว ขณะที่ 80% เป็นการระดมทุนระยะสั้น) แผนงานในการปรับอัตราส่วนการใช้เงินทุนระยะกลางและระยะยาวให้เข้มงวดยิ่งขึ้นก็มีวัตถุประสงค์ที่คล้ายคลึงกัน

ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐระบุว่า 70% ของปัญหาที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เผชิญอยู่ในปัจจุบัน เกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมาย ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นต้องประสานนโยบายและแนวทางแก้ไขที่หลากหลาย ผู้ว่าการฯ ยังได้ฝากถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยหวังว่าผู้ประกอบการจะต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างเป็นระบบ และมีการคาดการณ์ล่วงหน้าเพื่อรับมือกับสถานการณ์ต่างๆ นอกจากแนวทางแก้ไขจากกระทรวง หน่วยงาน และหน่วยงานบริหารต่างๆ แล้ว ผู้ประกอบการเองยังต้องบริหารจัดการใหม่ สร้างสมดุลระหว่างเป้าหมายรายได้ กำไร และความสามารถในการบริโภคสินค้า เพื่อให้สามารถชำระหนี้เงินกู้ได้อย่างเหมาะสม

รัฐบาลมีความสนใจที่จะให้สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์แก่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม... โดยต้องอาศัยภาคธุรกิจมีส่วนร่วมในการดำเนินการอย่างจริงจัง

กระทรวงก่อสร้างแก้ไขร่างกฎหมาย 2 ฉบับ

นายเหงียน วัน ซิงห์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่ 4 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาหลายประการจากหลายสาเหตุ รวมถึงเหตุผลเชิงสถาบันและกฎหมายในภาคอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้างกำลังดำเนินการแก้ไขร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สองฉบับ และจะมีนโยบายมากมายเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ มีปัญหามากมายที่กำลังนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อแก้ไขอย่างทันท่วงทีเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ดร. Le Dat Chi - มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์โฮจิมินห์ซิตี้:

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้เงินทุนให้ถูกวัตถุประสงค์

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามยืนยันว่าจะไม่เข้มงวดสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่สิ่งสำคัญคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องพิสูจน์ให้เห็นถึงวัตถุประสงค์ในการใช้เงินทุน ในอดีตที่ผ่านมาพวกเขาพึ่งพาพันธบัตร แต่ปัจจุบันการออกพันธบัตรเป็นเรื่องยาก ธนาคารจึงไม่ซื้อคืนพันธบัตรเพราะ "ช่องว่าง" การยักยอกที่นำไปสู่หนี้เสียจะส่งผลกระทบต่อธนาคารพาณิชย์ แต่หากผู้ประกอบการลงทุนในการซื้อพันธบัตรของบริษัทและใช้เงินทุนอย่างไม่เป็นธรรมและไม่ถูกต้องตามวัตถุประสงค์ ก็ไม่ดีเช่นกัน ดังนั้น ธนาคารจึงเป็นผู้พิจารณาดำเนินการติดตามทวงถามหนี้ ขยายระยะเวลาชำระหนี้ หรือเปิดช่องว่าง

นักเศรษฐศาสตร์ ดร. เหงียน ตรี เฮียว:

จำเป็นต้องมีโครงการกู้ยืมพิเศษ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักบางส่วนเนื่องจากขาดเงินทุนสำหรับดำเนินโครงการต่างๆ เมื่อขาดเงินทุน ธุรกิจก็ต้องการขายสินทรัพย์เช่นกัน แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ลดลง ทำให้การจัดการไม่ง่ายนัก ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงต้องการเงินทุน ซึ่งปัจจุบันส่วนใหญ่มาจากสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ธนาคารพาณิชย์ก็มีความกังวลเกี่ยวกับหนี้เสียจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาวะที่สภาพคล่องต่ำ และแม้แต่หนี้พันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์บางส่วนก็อาจตกอยู่ในภาวะ "ผิดนัดชำระหนี้"... ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งที่ประสบปัญหาหรือ "ผิดนัดชำระหนี้" อาจส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อตลาดโดยรวม อย่างไรก็ตาม ปล่อยให้ตลาดได้ชำระหนี้ด้วยตนเอง เพราะไม่เพียงแต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่หลายภาคส่วนก็กำลังประสบปัญหาเช่นกัน ในทางกลับกัน แนวทางแก้ไขปัญหาบางประการสามารถนำไปใช้เพื่อขจัดปัญหาสินเชื่อ เช่น โครงการสินเชื่อพิเศษที่มุ่งเป้าไปที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและมีศักยภาพ โดยมุ่งเน้นไปที่ลูกค้าที่มีความสามารถในการชำระหนี้ สำหรับโครงการสนับสนุนเฉพาะ ในอดีต รัฐบาลและธนาคารแห่งรัฐเวียดนามได้นำแพ็คเกจสินเชื่อจำนวน 30,000 พันล้านดองมาใช้เพื่อสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยสังคม ฯลฯ

นางสาวโด ทิ ฟอง ลาน ผู้อำนวยการฝ่ายปรับโครงสร้างกลุ่มบริษัทโนวาแลนด์:

แก้ไข ปัญหาทางกฎหมาย ที่ต้นตอ

ผลกระทบจากโควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ประกอบกับภาวะตลาดตราสารหนี้ที่ผันผวน ประกอบกับมาตรการคุมเข้มทางการเงินล่าสุด ได้บั่นทอนความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมจะช่วยให้ตลาดฟื้นตัว ช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความอดทนมากขึ้น มีเวลาในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายของโครงการและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ควรขยายอายุพันธบัตรสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างให้มีอายุสูงสุด 3 ปี เพื่อ "ลดแรงกดดันและเพิ่มความเชื่อมั่น" ในตลาด ปรับโครงสร้างหนี้ของบุคคลที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนการจ่ายดอกเบี้ยจากนักลงทุน และพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้าบุคคล รัฐบาลจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขอย่างทันท่วงทีเพื่อสนับสนุนการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่เกิดจากกฎหมายที่ซ้ำซ้อนอย่างรุนแรง และกำหนดราคาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามค่าสัมประสิทธิ์ K ที่เรียบง่ายและโปร่งใส เพื่อให้โครงการต่างๆ สามารถดำเนินการได้อย่างรวดเร็ว ลดต้นทุนและช่วยลดราคาสินค้า

Son Nhung - Thai Phuong บันทึกไว้

ที่มา: https://nld.com.vn/thoi-su/go-kho-thi-truong-bat-dong-san-20230208222723752.htm