การคลี่คลายปมในตารางราคาที่ดิน

หนึ่งในคุณสมบัติใหม่ที่สำคัญของกฎหมายที่ดินปี 2024 คือการยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ทำให้ท้องถิ่นมีอำนาจในการกำหนดรายการราคาที่ดินที่สะท้อนราคาตลาดได้อย่างใกล้ชิด อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับเป็นความท้าทายที่สำคัญ คือ กำลังซื้อของประชาชนยังไม่เพียงพอที่จะรองรับราคาตลาด

ในช่วงไม่นานมานี้ มีความคิดเห็นมากมายที่สะท้อนให้เห็นถึงความเหลื่อมล้ำระหว่างราคาที่ดินและกำลังซื้อของประชาชน ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือเรื่องราวของครอบครัวนายดิงห์ คอง ฟอง ในตำบลบาวี นคร ฮานอย ซึ่งเมื่อได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนที่ดินกว่า 210 ตารางเมตรที่ใช้ปลูกพืชยืนต้นเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเกือบ 900 ล้านดง ซึ่งเทียบเท่ากับมากกว่า 4.3 ล้านดงต่อตารางเมตร ตามรายการราคาที่ดินใหม่

ในทำนองเดียวกัน ครอบครัวของนายเจิ่น ดุย ดง ในจังหวัด เหงะอาน ก็ตกใจที่ต้องจ่ายเงิน 4.5 พันล้านดองเพื่อเปลี่ยนที่ดินสวนขนาด 300 ตารางเมตรให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ซึ่งคิดเป็นอัตราค่าแปลงที่ดินเกือบ 15 ล้านดองต่อตารางเมตร... ตัวเลขเหล่านี้เกินกว่าความสามารถทางการเงินของครัวเรือนในชนบทและพื้นที่ภูเขา...

กรณีเหล่านี้ไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว แต่เป็นผลพวงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้จากการที่ตารางราคาที่ดินไม่ได้อิงตามการเข้าถึงของประชากรส่วนใหญ่ แต่กลับอิงตามความผันผวนของตลาด การกระจายภาระทางการเงินอย่างเท่าเทียมกันระหว่างคนรวยและคนจน ระหว่างเขตเมืองและเขตชนบท กำลังเปลี่ยนนโยบายที่ดิน ซึ่งควรจะเป็นเครื่องมือในการควบคุมอย่างเป็นธรรม ให้กลายเป็นภาระสำหรับประชากรส่วนใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่อยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก...

ตามที่นายไม วัน ฟาน รองผู้อำนวยการกรมการจัดการที่ดิน ( กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ) กล่าว การยกเลิกกรอบราคาที่ดินเป็นก้าวไปข้างหน้า แต่หากรายการราคาใหม่ไม่สะท้อนความเป็นจริงอย่างใกล้ชิด นโยบายดังกล่าวก็จะสูญเสียประสิทธิผลทางสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 กำหนดให้แต่ละท้องถิ่นต้องออกรายการราคาที่ดินใหม่พร้อมฐานข้อมูลการประเมินราคาลงไปถึงระดับแปลงที่ดินแต่ละแปลง โดยมีการปรึกษาหารือกับประชาชนอย่างกว้างขวางและมีการปรับปรุงข้อมูลอย่างสม่ำเสมอ

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้แนะนำให้กระทรวงการคลังและหน่วยงานท้องถิ่นเร่งปรับปรุงราคาตลาด สร้างฐานข้อมูลราคาที่ดิน จัดการประชุมรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน และจัดทำแผนงานการปรับปรุงที่เหมาะสม กระทรวงฯ มีจุดยืนที่สม่ำเสมอว่า ราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับความเป็นจริง สะท้อนสภาพการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมของแต่ละภูมิภาคและกลุ่มประชากรอย่างแม่นยำ และไม่สามารถนำมาใช้โดยอัตโนมัติหรืออิงตามราคาตลาดเพียงอย่างเดียวได้

หลังจากได้รับข้อเสนอแนะจากหน่วยงานท้องถิ่น กระทรวงการคลังได้ร่างแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024/ND-CP ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน โดยมุ่งเน้นการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และกองทุนพัฒนาที่ดิน จุดประสงค์คือเพื่อลดจำนวนกรณีที่ต้องมีการกำหนดราคาที่ดินอย่างเฉพาะเจาะจง และลดภาระทางการเงินสำหรับประชาชนในสถานการณ์เปลี่ยนผ่านบางประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในกรณีของการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากสวนและสระน้ำที่ติดกับที่อยู่อาศัย กระทรวงการคลังเสนอให้ประชาชนจ่ายเพียง 50% ของส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตร แทนที่จะเป็น 100% เช่นในปัจจุบัน

ถึงเวลาแล้วที่จะต้องตระหนักว่า รายการราคาที่ดินไม่ควรเป็นเพียง "แผนภูมิราคา" ทางเทคนิคสำหรับการจัดเก็บรายได้เท่านั้น แต่ต้องเป็นเครื่องมือสนับสนุนการพัฒนา สร้างความเท่าเทียมทางสังคม และปกป้องสิทธิอันชอบธรรมของประชาชน ดังนั้น หน่วยงานท้องถิ่นจึงต้องระมัดระวังและมีความรับผิดชอบในกระบวนการจัดทำรายการราคาที่ดินใหม่ โดยเน้นที่การแบ่งเขตที่ชัดเจน การปรึกษาหารือกับประชาชนอย่างละเอียดถี่ถ้วน การประเมินผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมที่เฉพาะเจาะจง และหลีกเลี่ยงการใช้ราคาอ้างอิงตามกลไกตลาดมากเกินไป...

การแก้ปัญหา "คอขวด" ของตารางราคาที่ดินไม่ได้หมายถึงแค่การแก้ไขกฎหมายหรือเปลี่ยนวิธีการคำนวณเท่านั้น แต่เป็นกระบวนการสร้างระบบนโยบายที่ยุติธรรมและเป็นไปได้ โดยให้ประชาชนเป็นศูนย์กลางของการพัฒนา ตารางราคาที่ดินควรเป็นสะพานเชื่อมให้ประชาชนเข้าถึงนโยบายที่ดินได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ใช่เป็นอุปสรรคต่อการดำรงชีวิตและการพัฒนาอย่างยั่งยืน

ที่มา: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html