คลายปมราคาที่ดิน

หนึ่งในประเด็นใหม่ที่คาดว่าจะสร้างความก้าวหน้าครั้งสำคัญในกฎหมายที่ดินปี 2567 คือการยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ซึ่งจะช่วยให้ท้องถิ่นสามารถออกบัญชีราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดได้ อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับกลายเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ เนื่องจากฐานะทางการเงินของประชาชนยังไม่สอดคล้องกับราคาตลาด

เมื่อไม่นานมานี้ มีความคิดเห็นมากมายที่สะท้อนถึงความไม่สมดุลระหว่างราคาที่ดินกับฐานะทางการเงินของประชาชน ตัวอย่างที่ชัดเจนคือเรื่องราวของครอบครัวนายดิง กง เฟือง ในตำบลบาวี กรุง ฮานอย เมื่อได้รับอนุญาตให้แปลงที่ดินไม้ยืนต้นกว่า 210 ตารางเมตรเป็นที่อยู่อาศัยในชนบท ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเกือบ 900 ล้านดอง หรือคิดเป็นมากกว่า 4.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามราคาที่ดินฉบับใหม่

หรืออย่างครอบครัวของนาย Tran Duy Dong ในจังหวัด เหงะอาน ก็ตกตะลึงเช่นกันเมื่อต้องจ่ายเงิน 4.5 พันล้านดองเพื่อเปลี่ยนที่ดินสวน 300 ตร.ม. ให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ซึ่งคิดเป็นอัตราการแปลงเกือบ 15 ล้านดองต่อตร.ม.... นี่เป็นตัวเลขที่เกินขีดความสามารถทางการเงินของครัวเรือนในชนบทและบนภูเขา...

กรณีข้างต้นไม่ได้เกิดขึ้นเพียงลำพัง เป็นผลที่หลีกเลี่ยงไม่ได้หากรายการราคาที่ดินไม่ได้สร้างขึ้นบนพื้นฐานของการเข้าถึงสำหรับคนส่วนใหญ่ แต่กลับเป็นไปตามพัฒนาการของตลาดเท่านั้น การ "ปรับสมดุล" ภาระผูกพันทางการเงินระหว่างคนรวยและคนจน ระหว่างเมืองและชนบท กำลังทำให้นโยบายที่ดิน ซึ่งเป็นเครื่องมือควบคุมที่เป็นธรรม กลายเป็นภาระสำหรับคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่อยู่ในสภาวะยากลำบาก...

ไม วัน ฟาน รองอธิบดีกรมจัดการที่ดิน ( กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ) กล่าวว่า การยกเลิกกรอบราคาที่ดินถือเป็นก้าวสำคัญ แต่หากรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง นโยบายดังกล่าวจะสูญเสียประสิทธิภาพทางสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 กำหนดให้แต่ละท้องถิ่นต้องจัดทำรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ พร้อมฐานข้อมูลการประเมินมูลค่าที่ดินแต่ละแปลง โดยต้องปรึกษาหารือกับประชาชนอย่างละเอียดและมีการปรับปรุงข้อมูลอย่างสม่ำเสมอ

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้เสนอแนะให้กระทรวงการคลังและหน่วยงานท้องถิ่นเร่งปรับปรุงราคาตลาด จัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดิน จัดทำประชาพิจารณ์ และจัดทำแผนงานปรับปรุงราคาที่เหมาะสม กระทรวงฯ มีจุดยืนที่สอดคล้องกันคือ ราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับความเป็นจริง สะท้อนสภาพการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของแต่ละภูมิภาคและแต่ละกลุ่มประชากรอย่างถูกต้อง และไม่สามารถนำมาปรับใช้กับราคาตลาดโดยตรงหรือโดยอ้อมได้

เพื่อตอบสนองต่อเสียงสะท้อนจากประชาชน กระทรวงการคลังได้ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024/ND-CP ของรัฐบาลว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน โดยมุ่งเน้นการแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติบางประการที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และกองทุนพัฒนาที่ดิน เพื่อจำกัดขอบเขตกรณีที่ต้องกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ และผ่อนคลายภาระผูกพันทางการเงินของประชาชนในบางสถานการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินสวนหรือบ่อน้ำที่ติดกับบ้านพักอาศัย กระทรวงการคลังเสนอให้ประชาชนชำระส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรเพียง 50% แทนที่จะเป็น 100% ดังเช่นในปัจจุบัน

ถึงเวลาแล้วที่ต้องตระหนักว่าบัญชีราคาที่ดินไม่เพียงแต่เป็น "บัญชีราคา" ทางเทคนิคเพื่อจัดเก็บรายได้งบประมาณเท่านั้น แต่ต้องเป็นเครื่องมือในการสนับสนุนการพัฒนา สร้างความเป็นธรรมทางสังคม และคุ้มครองสิทธิอันชอบธรรมของประชาชน ดังนั้น ท้องถิ่นต่างๆ จึงต้องระมัดระวังและรับผิดชอบในกระบวนการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ โดยคำนึงถึงการแบ่งเขตพื้นที่ที่ชัดเจน การปรึกษาหารือกับประชาชนอย่างละเอียดถี่ถ้วน การประเมินผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมอย่างเฉพาะเจาะจง และการหลีกเลี่ยงการใช้ราคาตลาดโดยมิชอบ...

การแก้ปมตารางราคาที่ดินไม่ได้เป็นเพียงแค่การแก้ไขกฎหมายหรือเปลี่ยนแปลงวิธีการคำนวณราคาเท่านั้น แต่ยังเป็นกระบวนการสร้างระบบนโยบายที่ทั้งยุติธรรมและเป็นไปได้ โดยให้ประชาชนเป็นศูนย์กลางของการพัฒนา ตารางราคาที่ดินจะต้องเป็นสะพานเชื่อมให้ประชาชนเข้าถึงนโยบายที่ดินได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ใช่เป็นอุปสรรคต่อการดำรงชีวิตและการพัฒนาที่ยั่งยืน

ที่มา: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html