การยกเลิกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการ

ในการประชุมหารือร่วมกับประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ นายเหงียน วัน ดู๊ก และแผนกที่เกี่ยวข้องเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา นายจุน ซุง โฮ กรรมการผู้จัดการบริษัท Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการ Thu Thiem Eco Smart City (เขต An Khanh) ได้แสดงความปรารถนาที่จะดำเนินโครงการต่อไป หากนครโฮจิมินห์ขจัดอุปสรรคด้านการลงทุน โดยเฉพาะการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมของโครงการร้อยละ 5.4 ต่อปี

100 โครงการที่มีภาระผูกพันทางการเงิน

นายเหงียน วัน ด๊วก ประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ รับทราบข้อเสนอแนะจากวิสาหกิจต่างๆ และกล่าวว่าจะรายงานต่อรัฐบาลกลางเพื่อพิจารณาแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม ผู้นำนครโฮจิมินห์ยินดีที่ลอตเต้ยังคงร่วมมือร่วมใจ แบ่งปันปัญหา และดำเนินโครงการตามกำหนดเวลา

อันที่จริง ปัญหาที่ Lotte ยกขึ้นมานั้นไม่ใช่กรณีโดดเดี่ยว ก่อนหน้านี้ นักลงทุนในโครงการ Empire City หรือที่เรียกว่า Empire City Joint Venture ได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อขอทบทวนภาระผูกพันทางการเงินที่เกิดขึ้น หน่วยงานนี้ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2560 บริษัทได้ชำระภาระผูกพันทางการเงินเกือบ 3,600 พันล้านดองเรียบร้อยแล้ว และการตัดสินใจจัดสรรที่ดินของเมืองก็ระบุอย่างชัดเจนว่า บริษัท "ไม่จำเป็นต้องจ่ายเพิ่ม" เมื่อเปลี่ยนจากการเช่าที่ดินครั้งเดียวเป็นการจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ด้วยเหตุนี้ โครงการจึงได้ดำเนินการและส่งมอบงานสามกลุ่ม คิดเป็นอพาร์ตเมนต์ประมาณ 1,200 ยูนิตให้กับผู้อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม การต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมถือเป็น "ภาระหนัก" ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกระแสเงินสดและแผนธุรกิจ

Gỡ vướng tiền sử dụng đất cho dự án - Ảnh 1. — โครงการเอ็มไพร์ซิตี้กำลังประสบปัญหาด้านขั้นตอน ภาพโดย: หวาง เตรียว

ในทำนองเดียวกัน เมื่อเร็ว ๆ นี้ สำนักงานภาษีนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารขอให้บริษัทร่วมทุน Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company จ่ายเงินเพิ่มเติมอีก 400,000 ล้านดองสำหรับโครงการ Green Star Sky Garden สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประมาณ 100 โครงการที่ "รอ" แจ้งภาระผูกพันทางการเงิน ซึ่งรวมถึงโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการของบริษัทต่างๆ เช่น Novaland , Hung Thinh Land และ TTC Land

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคม HoREA กล่าวว่า ทางสมาคมได้เสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบการจัดเก็บภาษีเพิ่มเติมอีก 5.4% หลายครั้งในกรณีที่ผู้ประกอบการไม่มีความผิด เขากล่าวว่า "ความล่าช้าในการพิจารณาภาระผูกพันทางการเงินส่วนใหญ่เกิดจากกระบวนการทางปกครอง ไม่ใช่ความผิดของนักลงทุน" นายเชา กล่าวว่า กลไกนี้ไม่เพียงแต่ทำให้ผู้ประกอบการประสบภาวะขาดทุนเท่านั้น แต่ยังทำให้สูญเสียรายได้งบประมาณ เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินถูก "ระงับ" และไม่สามารถชำระได้ทันเวลา ขณะที่โครงการต่างๆ ต้องระงับการก่อสร้างชั่วคราว ส่งผลให้งบประมาณสูญเปล่า

เขาเชื่อว่าหากรัฐบาลสามารถแก้ไขปัญหานี้ได้ โครงการที่ถูกระงับไว้จะชำระหนี้ทางการเงินได้อย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เงินทุนหลายหมื่นล้านดองไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นฟูอุปทานที่อยู่อาศัยและส่งเสริมการเติบโต ทางเศรษฐกิจ เมื่อปัญหานี้ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์แล้ว ก็จะเป็นเครื่องรับประกันที่สำคัญสำหรับสภาพแวดล้อมการลงทุนของเวียดนาม” เขากล่าวเน้นย้ำ

ปมที่ใหญ่ที่สุด

นายดัง ฮอง อันห์ ประธานสมาคมผู้ประกอบการรุ่นใหม่เวียดนาม (VYEA) และประธานสภาผู้ก่อตั้งบริษัทไซ่ง่อน เถื่อง ติน เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก (TTC Land) กล่าวว่า ปัญหาหนี้สินที่ดินเป็น “ปัญหาคอขวด” ที่ใหญ่ที่สุดที่ขัดขวางการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ “ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดตามเวลาที่รัฐออกคำสั่งจัดสรรที่ดิน แต่ในความเป็นจริง โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการดำเนินการเป็นขั้นตอน และทุกครั้งที่มีการจัดสรรที่ดิน จะต้องมีการประเมินราคาใหม่ ซึ่งก่อให้เกิดความไม่สะดวก” เขากล่าว

เขายกตัวอย่างโครงการหลายโครงการที่ทางเมืองได้จัดสรรที่ดินไว้ชั่วคราวในระยะแรกเพื่อให้นักลงทุนเริ่มดำเนินการก่อสร้าง ขณะที่ส่วนที่เหลือรอการชดเชยและเคลียร์พื้นที่เสร็จสิ้น เมื่อมีการตัดสินใจจัดสรรที่ดินในระยะแรก วิสาหกิจได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการทั้งหมดตามแบบแปลนรายละเอียด อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการจัดสรรที่ดินส่วนที่เหลือ ทางการได้กำหนดภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติมตามราคาที่ดินใหม่ ทำให้วิสาหกิจต้องจ่ายเงินเพิ่มอีกหลายร้อยพันล้านดอง แม้ว่าพื้นที่ดังกล่าวจะรวมอยู่ในการชำระเงินครั้งก่อนแล้วก็ตาม

คุณฮ่อง อันห์ กล่าวว่าสถานการณ์เช่นนี้ไม่เพียงแต่จะเพิ่มต้นทุนการลงทุนและทำให้ความคืบหน้าในการดำเนินการล่าช้าเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่คุณค่าทั้งหมดของตลาดที่อยู่อาศัยอีกด้วย “โครงการที่ล่าช้าไม่เพียงแต่สร้างความเสียหายให้กับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังส่งผลเสียตามมาอีกมากมาย เช่น ผู้ซื้อบ้านต้องรอ ธนาคารต้องปรับโครงสร้างสินเชื่อ อุปทานถูกปิดกั้น และตลาดสูญเสียสภาพคล่อง” เขากล่าว

นายดัง ฮ่อง อันห์ กล่าวว่า ปัญหาภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดินชั่วคราวนั้น สะท้อนให้เห็นจากภาคธุรกิจมาเป็นเวลานาน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารจำนวนมากไปยังกระทรวงการคลังและ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เพื่อเสนอแนวทางแก้ไข แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีแนวทางที่ชัดเจน ส่งผลให้หลายธุรกิจได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการทั้งหมดเมื่อหลายสิบปีก่อน และยังคงต้องจ่ายค่าเช่าพื้นที่เพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันราคาที่ดินในปัจจุบันสูงขึ้นหลายเท่า นี่เป็นภาระทางการเงินมหาศาล สร้างความเสียหายแก่ธุรกิจ ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อแผนธุรกิจ ทำให้หลายโครงการหยุดชะงัก และทำให้อุปทานที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ลดลงทางอ้อม

นายดัง ฮ่อง อันห์ เสนอแนะว่าควรมีกลไกเฉพาะเพื่อจัดการปัญหานี้อย่างเป็นธรรมและสมเหตุสมผล “เราขอเสนอให้กระทรวงการคลังและกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เสนอกลไกที่อนุญาตให้หักลดหย่อนและหักล้างภาระผูกพันทางการเงินที่วิสาหกิจได้ดำเนินการไปแล้วตามพื้นที่ สำหรับโครงการที่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินครบถ้วนตามผังเมืองรายละเอียด 1/500 แล้ว แต่ยังไม่ได้จัดสรรที่ดินเสร็จสิ้น ให้แก่รัฐบาลโดยเร็ว วิธีนี้จะช่วยให้เกิดความยุติธรรมและความโปร่งใส ควบคู่ไปกับการปกป้องสิทธิอันชอบธรรมของรัฐและวิสาหกิจ เมื่อนั้นเราจึงจะสามารถบริหารจัดการรายได้งบประมาณอย่างเคร่งครัด พร้อมกับส่งเสริมให้วิสาหกิจลงทุนอย่างมั่นใจ ส่งเสริมเศรษฐกิจและสังคม และตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของชาวโฮจิมินห์ซิตี้” เขากล่าวเน้นย้ำ

ข้อเสนอให้ยกเลิกกฎเกณฑ์ 5.4% อย่างสิ้นเชิง

ในการแถลงข่าวเศรษฐกิจและสังคมเมื่อเร็วๆ นี้ ผู้แทนกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าวว่า คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้เสนออย่างเป็นทางการให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและกระทรวงการคลังพิจารณายกเลิกกฎระเบียบการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเพิ่มเติมอีก 5.4% ในช่วงที่ยังไม่ได้กำหนดภาระผูกพันทางการเงิน ตามคำอธิบายของนครโฮจิมินห์ กฎระเบียบนี้ตั้งขึ้นโดยมีเป้าหมายเพื่อ "แบ่งปันความรับผิดชอบทางการเงินระหว่างรัฐและประชาชน" แต่ในความเป็นจริง ความล่าช้าส่วนใหญ่เกิดจากหน่วยงานบริหารจัดการ ดังนั้นจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะบังคับให้ธุรกิจและประชาชนต้องแบกรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนี้

นครหลวงยังเน้นย้ำว่า ในบริบทของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและสังคมหลังการระบาดใหญ่ของโควิด-19 การยกเลิกกฎระเบียบดังกล่าวจะช่วยลดแรงกดดันด้านต้นทุน กระตุ้นการลงทุน และส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ ปัจจุบันกฎหมายกำหนดอัตราการจัดเก็บภาษีเพิ่มเติมไว้ที่ 5.4% แต่ในร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กระทรวงการคลังเสนอทางเลือกสองทาง คือ ลดอัตราภาษีลงเหลือ 3.6% หรือยกเลิกทั้งหมด อย่างไรก็ตาม การยกเลิกทั้งหมดจะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อมีกฎหมายที่ดินบัญญัติไว้โดยตรง ดังนั้น กระทรวงการคลังจึงได้เสนอให้กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมศึกษาและเพิ่มเติมในกระบวนการแก้ไขกฎหมายที่จะเกิดขึ้นในเร็วๆ นี้

ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจหลายรายระบุว่า ในความเป็นจริงแล้ว ความล่าช้าในการพิจารณาภาระผูกพันทางการเงินมักเกิดจากขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อน ขณะที่ภาคธุรกิจได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเรียบร้อยแล้ว การเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมดังกล่าวทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อผู้ซื้อบ้านและลดการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าหากมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ควรเรียกเก็บเฉพาะโครงการที่ดำเนินการแล้วและทำกำไรเท่านั้น เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่บริษัทต่างๆ "ถือครองที่ดินและรอเวลาที่เหมาะสม" อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่นักลงทุนไม่มีความผิด การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมต่อไปถือเป็นการไม่เป็นธรรม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ทางออกที่สำคัญที่สุดคือการยกเลิกกฎระเบียบ 5.4% อย่างสิ้นเชิง และในขณะเดียวกันก็สร้างกลไกที่ชัดเจนเกี่ยวกับระยะเวลาในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เพื่อสร้างความโปร่งใสและความสอดคล้องกัน ซึ่งจะช่วยปลดล็อกโครงการที่หยุดชะงักและฟื้นความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ต้องการคำชี้แจงเพิ่มเติม

เล ฮวง เชา ประธาน HoREA ย้ำว่าร่างมติที่กำหนดกลไกนโยบายหลายประการเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการจัดการการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการจัดการค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม “รัฐบาลจำเป็นต้องควบคุมการหักเงินที่ผู้ประกอบการได้ชำระไปแล้วสำหรับระยะเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน ในกรณีที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ใช้ที่ดิน นี่เป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่จำเป็นสำหรับการจัดการโครงการต่างๆ เช่น Eco Smart City ของ Lotte หรือ Empire City เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการได้รับความเสียหาย” - คุณเชาวิเคราะห์

ที่มา: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm